TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
#"
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2011 - 2015
ĐỀ TÀI:
PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Th.S Bùi Thị Mỹ Hương
Bộ môn: Luật thương mại
Nguyễn Ngọc Tiến
Mã số sinh viên: 5115943
Lớp: Luật thương mại 2 - K37
Cần Thơ, 12/2014
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
Cần Thơ, ngày…tháng…năm 2014
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................. 1
U
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1
2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 3
5. Bố cục đề tài ..................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ................................................. 4
1.1 Khái niệm và phân loại người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam................. 4
1.1.1 Khái niệm người nước ngoài ..................................................................... 4
1.1.2 Phân loại người nước ngoài ....................................................................... 5
1.2 Khái niệm và phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng theo pháp luật Việt
Nam ........................................................................................................................... 6
lực thi hành .......................................................................................................... 16
1.5.2 Giai đoạn từ khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến nay...... 17
CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ................................................................................. 20
2.1 Đối tượng người nước ngoài và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở theo pháp
luật Việt Nam .......................................................................................................... 20
2.1.1 Đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở ........................ 20
2.1.2 Điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở .................. 22
2.2 Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng
cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam áp dụng đối với cá nhân nước ngoài ................ 23
2.2.1 Giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và
sở hữu nhà ở tại Việt Nam ................................................................................... 23
2.2.2 Giấy tờ chứng minh điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam 25
2.3 Loại hình và số lượng nhà ở khi người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam ................................................................................................................. 26
2.3.1 Loại hình nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu ................... 26
2.3.2 Số lượng nhà ở cho người nước ngoài được mua và sở hữu ................... 27
2.4 Thời hạn sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với nhà ở của chủ sở hữu là
người nước ngoài .................................................................................................... 28
2.4.1 Thời hạn sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài....................... 28
2.4.2 Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài............... 29
2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài .................... 31
2.5.1 Quyền của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài ...................................... 31
2.5.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài .................................. 33
CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI....... 37
3.1 Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ............... 37
3.1.1 Đối tượng người nước ngoài rất hạn chế và điều kiện khá chặt chẽ để các
đối tượng có thể được mua và sở hữu nhà ở........................................................ 37
3.1.2 Hạn chế loại hình, số lượng và thời hạn sở hữu nhà ở khi người nước
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị đối với cá nhân, hộ gia đình để họ có
thể sinh hoạt và lao động tốt hơn mà nhà ở còn là một trong những nhu cầu thiết yếu
sau ăn và mặc. Ngày nay do sự phát triển hiện đại và giao lưu giữa các nước mà con
người có nhu cầu về nhà ở tốt hơn, nhiều hơn không chỉ ở trong đất nước của họ mà
còn ở các nước khác. Đối với những người nước ngoài đến với Việt Nam chúng ta thì
nhu cầu có nhà ở là nhu cầu hàng đầu và lo ngại của rất nhiều người.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế hiện nay, Việt Nam và rất nhiều nước trên thế
giới đã hợp tác với nhau trên nhiều lĩnh vực không chỉ là trên lĩnh vực chính trị mà còn
hợp tác trong nhiều lĩnh vực khác như y tế, giáo dục, văn hoá, khoa học – kỹ thuật…
kéo theo việc người nước ngoài đến với Việt Nam đã ngày càng gia tăng số lượng với
những nhu cầu khác nhau như đầu tư, làm việc, du lịch…Xu hướng này đã tạo thành
bức tranh đa dạng, phong phú về tình hình người nước ngoài đang sinh sống và làm
việc tại Việt Nam. Do người nước ngoài khá nhiều nên nhà nước ta cần có sự quan tâm
hơn đến nhóm người này đặc biệt là trong lĩnh vực sở hữu nhà ở đang là nhu cầu thứ
ba sau ăn và mặc. Người nước ngoài không chỉ là đồng nghiệp, mà trở thành hàng
xóm, thành người thân ở một bộ phận gia đình Việt Nam như trong những mối quan
hệ từ việc kết hôn, nuôi con nuôi có yếu tố nước ngoài... Họ quan hệ và ứng xử với
người Việt Nam tuy không dựa trên nền tảng phong tục tập quán hay đạo đức, lối sống
của Việt Nam nhưng họ cũng đã trở thành những người bạn, người thân của chúng ta
trong suốt một thời gian dài vừa qua. Vì vậy mà sự quan tâm của nhà nước ta đối với
họ là cần thiết mà nhất là về quyền sở hữu nhà ở của họ để phù hợp với tiến trình mở
rộng hội nhập quốc tế ở Việt Nam. Qua đây, người viết thấy được vấn đề quyền sở
hữu nhà ở của người nước ngoài cũng cần nhà nước có những quy chế pháp lý cụ thể
để có thể đảm bảo quyền và lợi ích của những cá nhân này và của nhà nước.
những quy định về đối tượng người nước ngoài nào được quyền sở hữu nhà ở với
những điều kiện gì và loại hình cũng như số lượng nhà ở mà họ được sở hữu, bên cạnh
đó còn có thời hạn sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, quyền và nghĩa
vụ của chủ sở hữu là người nước ngoài. Cuối cùng, người viết sẽ tìm hiểu thực trạng
pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài qua một số mặt hạn chế, từ đó
đưa ra giải pháp của bản thân cũng như giải pháp từ Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 vừa
được thông qua để khắc phục hạn chế này nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài.
Đề tài nghiên cứu “Pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước
ngoài” thì người viết chỉ nghiên cứu hai đối tượng là cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng nhà ở được quyền sở hữu nhà ở mà đã xây dựng theo Luật nhà ở 2005 và cá nhân
nước ngoài mua nhà ở theo Nghị quyết 19/2008/QH12.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của người viết qua đề tài này là tìm hiểu rõ pháp luật hiện hành để hiểu
rõ hơn về nội dung của những chế định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài. Đồng thời, người viết cũng sẽ nghiên cứu những điểm còn thiếu xót và
cần phải quan tâm và khắc phục của các văn bản hiện tại. Từ đó, người viết sẽ đưa ra
những giải pháp để pháp luật nước ta khắc phục những lỗ hỏng của văn bản này bằng
một số ý kiến của riêng mình và những quy định của Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 vừa
được thông qua.
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
2
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
4. Phương pháp nghiên cứu
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
3
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1.1 Khái niệm và phân loại người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam
1.1.1 Khái niệm người nước ngoài
Khái niệm người nước ngoài từ khá lâu đã được pháp luật nước ta đề cập đến.
Đầu tiên là quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 của Hội đồng Chính phủ về chính
sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn tại Việt Nam quy định: “Người nước
ngoài là những người cư trú và làm ăn sinh sống tại Việt Nam, có quốc tịch nước khác
hoặc không có quốc tịch”. Khái niệm này vẫn chưa thực sự khái quát được một cách
hiểu chính xác cho nên cần phải tìm hiểu thêm tại Luật quốc tịch 1998 cũng như Luật
quốc tịch 2008. Tuy nhiên hai Luật quốc tịch này chỉ giải thích các thuật ngữ “quốc
tịch nước ngoài”, “người không quốc tịch”, “người nước ngoài cư trú ở Việt Nam”,
“người nước ngoài thường trú ở Việt Nam” 1 có thể thấy rằng pháp luật về quốc tịch
không đưa ra khái niệm cụ thể mà đang thể hiện sự phân biệt những người nước ngoài
ở góc độ khác nhau. Vô hình chung người nước ngoài là người không có quốc tịch
hoặc có quốc tịch nước ngoài. Qua những văn bản trên thì khái niệm cụ thể để có thể
hiểu chính xác về người nước ngoài khá rườm rà và chưa đạt hiệu quả. Bởi vì những
người nước khác đến Việt Nam không để cư trú và làm ăn sinh sống mà chỉ vì nhu cầu
các tiêu chí sau để phân loại người nước ngoài như sau: 2
-
Căn cứ vào quốc tịch, người nước ngoài được chia thành hai nhóm:
+ Người có quốc tịch nước ngoài là người mang ít nhất một quốc tịch nước
ngoài.
+ Người không có quốc tịch.
-
Căn cứ vào nơi cư trú, người nước ngoài được chia thành hai nhóm:
+ Người nước ngoài cư trú tại Việt Nam.
+ Người nước ngoài cư trú tại nước ngoài.
-
Căn cứ vào thời hạn cư trú, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam được chia
thành hai nhóm:
+ Người nước ngoài thường trú tại Việt Nam.
+ Người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam.
-
Căn cứ vào quy chế pháp lý, người nước ngoài sinh sống tại một nước có thể
được chia thành ba nhóm chính:
+ Nhóm thứ nhất bao gồm những người được hưởng quy chế ngoại giao và các
quy chế tương tự. Nhóm này bao gồm những người được hưởng quy chế ngoại
giao ở các cơ quan đại sứ quán, lãnh sự quán, các quan khách của các phái đoàn
nhà nước và các tổ chức quốc tế. Chế độ pháp lý của những người này chủ yếu
chịu sự điều chỉnh của các điều ước quốc tế về ngoại giao và lãnh sự (Công ước
thể thấy được nhà ở trước tiên là nơi để con người có thể che mưa che nắng, tránh
những tác nhân bên ngoài…nhằm bảo vệ con người. Tiếp theo nhà ở cũng là nơi để
con người có thể thực hiện các hoạt động sinh hoạt và phát triển tình cảm gia đình.
Đứng trên góc độ pháp luật dân sự thì nhà ở là loại tài sản gắn liền với đất nên là
một bất động sản. Đứng trên góc độ xây dựng thì nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây
dựng, có bản vẽ thiết kế với mục đích để ở. Đứng trên góc độ kinh doanh thì nhà ở là
một tài sản có giá trị và được thực hiện các giao dịch như mua, bán…
Đứng trên góc độ pháp lý Luật nhà ở năm 2005 thì theo đoạn 2 Điều 1 quy định:
“ Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo quy định trên thì nhà ở là
một dạng của công trình xây dựng và mục đích chủ yếu của nó là để ở và phục vụ nhu
cầu sinh hoạt. Chủ thể của nhà ở là hộ gia đình hoặc cá nhân - đây là hai đối tượng duy
nhất của nhà ở.
Tóm lại, nhà ở là một dạng công trình xây dựng rất đa dạng, đạt những tiêu
chuẩn nhất định và có mặt ở khắp mọi nơi với mục đích là để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình hay cá nhân.
1.2.2 Phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng
Để dàng hơn trong công tác quản lý của nhà nước thì việc phân loại nhà ở là hết
sức quan trọng. Tuy nhiên, phân loại nhà ở có nhiều căn cứ khác nhau và người viết đã
chọn một trong các căn cứ để nghiên cứu rõ hơn về nhà ở đó là chủ thể xây dựng nhà ở
vì mỗi một loại hình nhà ở có những chủ thể xây dựng khác nhau. Theo đó thì nhà ở
được phân chia thành bốn nhóm khác nhau như sau:
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
6
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
3
Khoản 1 Điều 3 nghị định 71/2010/NĐ-CP
Điều 35 Luật nhà ở 2005
5
Xem thêm Điều 40 Luật nhà ở 2005
4
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
7
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là: 6 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại
các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng
khác theo quy định của Chính phủ.
Những cá nhân trên theo khoản 2 Điều 53 Luật nhà ở 2005 phải có thu nhập thấp
và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước;
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình
dưới 8m2 sàn/người;
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
1.2.2.4 Nhà ở công vụ
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Nhà ở công vụ là nhà ở
do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở
và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định
của Luật Nhà ở và Nghị định này”.
Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được nhà nước đầu tư vốn từ
ngân sách nhà nước xây dựng để phục vụ cho các đối tượng như là: cán bộ, công chức
thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân
chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương
nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều
động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà
nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ. Nhà ở công vụ có
nhiều loại nhà khác nhau như sau: nhà biệt thự, nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà một
tầng nhiều gian. Các cán bộ, công chức đảm nhiệm các chức vụ lãnh đạo là Ủy viên
Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng và tương đương trở lên thuộc đối tượng được thuê nhà
chung cư hoặc nhà ở thấp tầng (nhà ở riêng lẻ, nhà một tầng nhiều gian) đối với khu
vực chưa phát triển nhà chung cư. 8
1.3 Khái niệm và đặc điểm về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo
pháp luật Việt Nam
1.3.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Theo pháp luật Việt Nam tại Bộ luật dân sự 2005 Điều 164 thì “quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản”. Từ điều luật
này thì theo cách hiểu đơn giản ta có thể hiểu là quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân,
Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài so với quyền sở hữu nhà ở của người
Việt Nam thì có những đặc điểm riêng và đặc biệt hơn ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, chủ thể của quyền sở hữu nhà ở này là người nước ngoài. Tuy nhiên,
đối tượng người nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật
về nhà ở như Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12. Không phải người nước
ngoài nào cũng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ có những đối tượng được
quy định theo hai văn bản trên mới được mua và sở hữu nhà ở. Những đối tượng này
phải có một số giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở và đáp
ứng đầy đủ điều kiện như: hộ chiếu, thẻ thường trú, thẻ tạm trú, giấy chứng nhận đầu
tư... Ngoài ra, chủ thể này còn phải đáp ứng một số điều kiện khác khi mua nhà ở…
Thứ hai, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài mang tính chất tương đối.
Chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài không có tất cả các quyền một cách tuyệt đối
mà bị hạn chế một số quyền chẳng hạn chủ sở hữu này không thể tặng cho hay để thừa
kế cho những cá nhân người nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam… Có thể lý giải trong trường hợp này là vì pháp luật hiện hành chỉ quy định một
số cá nhân nhất định mới có thể sở hữu nhà ở, vì vậy mà khi tặng cho hay để thừa kế
bị hạn chế. Ngoài những trường hợp tặng cho hay để thừa kế trên thì cá nhân nước
ngoài là chủ sở hữu nhà ở còn bị hạn chế một số quyền như: bán nhà ở trước 12 tháng,
cho thuê nhà ở…
Thứ ba, khách thể duy nhất của quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là căn
hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại đối với trường hợp người này
9
Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự (tập một), Nhà xuất bản giáo dục Việt Nam năm 2011, trang
185
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
định được ai là người chiếm hữu ngôi nhà, có thể do chủ sở hữu ủy quyền hay thực
hiện một giao dịch dân sự hoặc các trường hợp khác.
Trong trường hợp chủ sở hữu là người nước ngoài ủy quyền quản lý nhà ở cho
người khác thì người được ủy quyền phải có trách nhiệm thực hiện đúng quyền hạn
trong phạm vi, cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Cả hai bên phải thực hiện
đúng như theo pháp luật quy định để tránh tình trạng người được ủy quyền trục lợi từ
việc chiếm hữu nhà ở này hoặc trong trường hợp cả hai bên thực chất đã chuyển quyền
sở hữu nhưng trên danh nghĩa là hợp đồng ủy quyền.
10
Điều 182 Bộ luật dân sự 2005
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
`
11
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Bên cạnh trường hợp ủy quyền thì người chủ sở hữu là người nước ngoài được
quyền giao tài sản là nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự mà nội dung của giao
dịch phải đảm bảo không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu. Khi đó người được giao
nhà thực hiện quyền chiếm hữu nhà ở phải phù hợp với mục đích và nội dung của giao
dịch dân sự trên. Người được giao có quyền sử dụng nhà ở, được chuyển quyền chiếm
hữu, sử dụng nhà ở này cho người khác, nếu được chủ sở hữu này đồng ý.
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
12
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chuyển giao quyền sở
hữu nhà ở hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với nhà ở của mình theo quy định của pháp
luật Việt Nam.
1.4.1.3 Quyền sử dụng nhà ở
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. 12
Chủ sở hữu là người nước ngoài hoặc một số cá nhân khác có quyền sử dụng nhà ở thì
khi đó người này có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở.
Trong trường hợp chủ sở hữu này thực hiện quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu
của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là
nhà ở theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi
ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Cũng
giống như hai quyền chiếm hữu và định đoạt thì quyền sử dụng nhà ở có thể được
chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở đúng tính năng, công dụng,
đúng phương thức.
Tóm lại nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở
của người nước ngoài gồm ba quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở đó. Tuy
nhiên, người nước ngoài này phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và đạo
đức xã hội thì nhà nước mới bảo vệ quyền lợi sở hữu nhà ở của họ.
1.4.2 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Từ khi pháp luật Việt Nam quy định về “quyền sở hữu nhà ở của người nước
đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao, tính đến 31/12/2011 cả
nước có 303 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được cấp phép còn hiệu lực
(trong đó có 157 dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài) với tổng vốn đăng ký là 45,9 tỷ
USD (chiếm 25% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam). 13 Từ báo cáo này đã cho
ta thấy được những năm trước đây thì thị trường bất động sản đã có sự đầu tư từ nước
ngoài mà nhất là nguồn vốn đầu tư khá lớn do những chính sách ưu đãi khá hấp dẫn từ
Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng như Luật nhà ở 2005.
Có thể thấy, thị trường bất động sản từ năm 2005 đến nay có nhiều chuyển biến
và đáng chú ý. Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã và
đang góp phần vào cung cầu nhà ở. Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở cho người nước
ngoài còn là sự thu hút lớn nguồn ngoại tệ dồi dào vào thị trường bất động sản, minh
chứng là có rất nhiều người nước ngoài có thể bỏ hàng trăm đô la để thuê một căn hộ
mỗi tháng nếu như họ được mua nhà ở thì họ sẽ chẳng ngại gì vài ngàn đô la hoặc vài
triệu đô la để sở hữu căn nhà trong thời gian dài. Không chỉ có cung cầu nhà ở mà
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài này còn thu hút được vốn đầu tư nước ngoài
vào lĩnh vực xây dựng nhà ở vì đây là một chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nước
ngoài. Thị trường bất động sản đóng băng cần nhiều biện pháp để làm ấm lên và việc
người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở là một biện pháp hữu hiệu ngay tại thời điểm
này.
Không chỉ góp phần vào thị trường bất động sản của Việt Nam nói riêng mà
chính sách này còn tác động đến nền kinh tế nói chung thể hiện qua thu hút vốn đầu tư
nước ngoài (FDI) và lao động nước ngoài rất lớn cho nhiều ngành công nghiệp. Trong
6 tháng đầu năm 2014, trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội đã cấp mới và điều chỉnh
tăng vốn cho 195 dự án (tăng 30% so với cùng kỳ năm 2013) với tổng vốn đầu tư đăng
ký đạt 583,02 triệu USD (tăng 30,31% so với cùng kỳ năm 2013 và đạt 45% kế hoạch
13 Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt , Báo cáo sơ bộ về hiệu quả Luật kinh doanh Bất Động Sản,
cập
ngày 4/10/2014]
Chính từ chính sách trao quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài mà quan hệ
hợp tác song phương giữa các nước trở nên sâu sắc hơn và vững mạnh hơn. Có thể
nhìn nhận rằng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là bước khởi
đầu cho mối quan hệ hợp tác giữa các nước.
1.4.2.3 Đối với môi trường sống và làm việc tại Việt Nam cho người nước ngoài
Môi trường sống và làm việc là nơi mà con người mong muốn có và nơi đó càng
an toàn và lành mạnh thì càng thu hút sự quan tâm của nhiều người. Việt Nam là một
trong những quốc gia có một môi trường khá tốt bằng chứng là du lịch sinh thái, nghĩ
dưỡng rất phát triển. Khái niệm môi trường sống và làm việc còn có một ý nghĩa khác
đó là sự ảnh hưởng từ những chính sách pháp luật của cơ quan nhà nước thoáng hơn
cũng thể hiện môi trường này có nhiều thu hút hay không.
14
Bộ kế hoạch đầu tư cục đầu tư nước ngoài, Tình hình đầu tư nước ngoài của thành phố Hà Nội 6 tháng đầu
năm 2014, [truy cập ngày 26/8/2014]
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
15
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện tại đã có
những điểm ưu đãi hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Điều đó đã tác động đến
tâm lý mua và sở hữu nhà ở của nhiều người nước ngoài và tạo một môi trường khá tốt
cho họ an tâm làm việc tại Việt Nam. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã
16
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
thuê nhà tại Việt Nam. Tại thời điểm năm 1990 có thể thấy, người nước ngoài chỉ
được thuê nhà ở tại Việt Nam chưa được mua và sở hữu nhà ở.
Nhà nước bắt đầu có sự quan tâm hơn về lĩnh vực nhà ở và đã bắt đầu xóa bỏ chế
độ bao cấp về nhà ở thông qua Pháp lệnh nhà ở ngày 26 tháng 3 năm 1991. Suốt một
chặng đường dài từ những năm 1986 đến trước năm 1991, Việt Nam chưa hề có văn
bản quy phạm pháp luật nào quy định vấn đề sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Từ
khi có pháp lệnh này, vấn đề nhà ở có nhiều chuyển biến và khởi sắc hơn đặc biệt là
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng được quy định: “Người
nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời
gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký
kết hoặc tham gia không có quy định khác”. 15 Đây là văn bản đầu tiên quy định vấn đề
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam tuy nhiên do là văn bản đầu
nên quy định khá đơn giản. Sau ba năm ngày 05/07/1994 thì Chính phủ đã cho ra đời
Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị. Văn bản
này đã kế thừa Pháp lệnh nhà ở trên và đã giành riêng chương IV về vấn đề sở hữu nhà
ở và thuê đất ở của cá nhân người nước ngoài định cư ở Việt Nam.
Tóm lại, giai đoạn từ năm 1986 mở cửa thị trường đến trước khi Luật nhà ở năm
2005 có hiệu lực thì chỉ có hai văn bản là Pháp lệnh nhà ở và Nghị định 60/CP quy
định về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Bước đầu các
văn bản quy định vấn đề này còn khá đơn giản.
1.5.2 Giai đoạn từ khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến nay
Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội khóa XI đã ban hành Luật nhà ở và tiếp
ban hành Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là văn bản pháp luật
được sự hưởng ứng của rất nhiều người dân trong nước lẫn người nước ngoài. Văn bản
quy định đối tượng được mua và sở hữu nhà ở nhiều hơn Luật nhà ở 2005 với những
quy định chi tiết hơn. Lúc đầu Nghị quyết 19/2008/QH12 chỉ thực hiện năm năm thí
điểm và đến hiện tại theo yêu cầu cần thiết điều chỉnh vấn đề này thì Nghị quyết
19/2008/QH12 vẫn còn hiệu lực và chỉ hết khi Luật nhà ở mới có hiệu lực thi hành.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành một nghị định để hướng dẫn Nghị quyết
19/2008QH12 đó là Nghị định 51/2009/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của
Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí
điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được ban
hành ngày 3 tháng 6 năm 2009.
Trong thời điểm hiện tại năm 2014 này thì tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội khóa
XIII đã thảo luận cho ý kiến Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi). Ngày 25 tháng 11 năm
2014 vừa qua thì Luật nhà ở (sửa đổi) đã được 77.31% đại biểu Quốc hội tại hội
trường tán thành thông qua và sẽ có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2015. 16 Trong tương
lai thì Luật nhà ở mới sẽ được hoàn thiện hơn các văn bản trước đây về quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đáp ứng nhiều nhu cầu hơn cho người nước
ngoài.
Tóm lại, hiện tại Luật nhà ở năm 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12 và các văn
bản hướng dẫn cùng góp phần vào điều chỉnh vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam khá tốt. Trải qua quá trình thực thi lâu dài nên các văn bản đã
bộc lộ những mặc hạn chế của nó nhưng trong thời gian nhiều năm thực hiện thì các
văn bản đã mang lại nhiều thành quả to lớn góp phần phát triển kinh tế nước nhà.
Tóm lại nội dung chương 1 như sau: qua phân tích ở trên thì người viết nhận thấy
đề tài “Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài” có
16
Thư viện Quốc hội – Văn phòng Quốc hội (Dự thảo Online), Luật nhà ở ( sửa đổi),
cho người nước ngoài sở hữu nhà ở còn rất hạn chế chỉ từ khi Luật nhà ở 2005 có hiệu
lực đến nay đã có những tiến bộ hơn đáng chú ý là Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết
19/2008/QH12 đã mở rộng nhiều đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở.
Cũng trong giai đoạn hiện tại, Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 đã được Quốc hội khóa XIII
thông qua đã kịp thời giải quyết nhiều vấn đề cho đối tượng người nước ngoài được sở
hữu nhà ở rộng mở hơn hiện tại.
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
19
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
2.1 Đối tượng người nước ngoài và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở theo
pháp luật Việt Nam
2.1.1 Đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở
Giai đoạn từ khi Luật nhà ở có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2006 đến trước ngày
1 tháng 1 năm 2009 (thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết 19/2008/QH12) thì đối
tượng cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hết sức đơn giản. Điều này được
thể hiện rõ trong Luật nhà ở 2005 tại khoản 1 Điều 125 về quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để
cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Qua Điều luật này cơ bản đã chỉ rõ đối tượng sở hữu
SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến
Copyright: Tài liệu đại học ©