MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Ngày nay, khi đất nước phát triển, mở rộng giao lưu hợp tác quốc tế trên tất
cả các mặt của đời sống thì việc các tổ chức, cá nhân người nước ngoài đến Việt
Nam thông qua đầu tư kinh doanh, đại diện ngoại giao, hợp tác trong các lĩnh
vực khoa học, y tế, giáo dục, văn hóa thể thao… là chuyện đã trở nên “phổ
biến”. Tính đến tháng 10 năm 2009, cả nước có gần 85000 nước ngoài đang làm
việc và sinh sống, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều
dự án nước ngoài. Một nhu cầu thiết yếu của họ khi đến đây là có một chỗ ở ổn
định để an cư lập nghiệp.
Không chỉ có vậy, trong số những người Việt Nam đang sinh sống định cư
ở nước ngoài, có một cộng đồng không nhỏ người Việt dù sống xa Tổ quốc, xa
quê hương nhưng vẫn hướng về quê cha đất mẹ, cống hiến đóng góp sức lực của
cải vật chất về cho đất nước. Các con số thống kê qua các năm cho thấy người
Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước làm ăn, sinh sống ngày một nhiều hơn,
theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên rất đáng kể.
Trước những đòi hỏi thực tế đó của xã hội, để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà
ở của người nước ngoài và người Việt Nam sinh sống tại nước ngoài, nhằm
khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế đất nước, Quốc hội đã thông qua Nghị
quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua, sở hữu nhà Việt Nam đồng thời thông qua luật
1
sửa đổi, bổ sung điều 126 luật nhà ở 2005 cùng điều 121 luật đất đai 2003 với
những nội dung cụ thể đáng lưu ý về đối tượng, quyền và nghĩa vụ người Việt
định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Với mong muốn của bản thân được hiểu rõ hơn về những quy định này, em
xin nghiên cứu đề bài: “Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật dân sự Việt Nam”
NỘI DUNG CHÍNH
Trước khi tìm hiểu nội dung chính của đề bài, chúng ta cần phải hiểu cơ sở lí
luận chung cho việc xây dựng văn bản pháp luật của Nhà nước quy định quyền

“những cái thuộc về họ”, là một quyền cần thiết và cơ bàn của mỗi người.
2. Quyền sở hữu nhà ở - một quyền phát sinh từ quyền sở hữu
Vì nhà ở là một bất động sản, được quy định rõ trong điều 174- BLDS: “
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) đất đai
b) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó
c) các tài sản gắn liền với đất đai
d) các tài sản khác theo pháp luật quy định…”
nên nhà ở chính là khách thể của quyền sở hữu- một trong ba yếu tố cấu thành
quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu. Do vậy, mới có khẳng định rằng quyền sở
hữu nhà ở là một trong những phần thuộc phạm vi chung của quyền sở hữu. Các
quy định về quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự sẽ là cơ sở cho Luật đất đai,
Luật nhà ở hay các nghị định, nghị quyết của Nhà nước căn cứ để quy định
quyền và nghĩa vụ cho người sở hữu nhà ở.
3
Điều 164 BLDS xác nhận: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật…” như vậy, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân hay các chủ thể khác sẽ luôn
có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với
tài sản của mình
- Quyền chiếm hữu là quyền năng của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lí
tài sản thuộc sở hữu. Đó còn là quyền kiểm soát, làm chủ và chi phối vật đó theo
ý chí của mình, không bị hạn chế và gián đoạn về thời gian. Cá nhân có thể tự
mình thực hiện quyền chiếm hữu tài sản hoặc thông qua một hợp đồng dân sự
giao cho người khác thực hiện quyền chiếm hữu (gửi giữ) hoặc cả quyền sử
dụng (cho thuê, cho mượn).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi và lợi tức từ tài sản mà không làm hại hay ảnh hưởng đến lợi ích chung của
Nhà nước, của cộng đồng, của những người khác, không được trái với đạo đức

chung cư hay một ngôi nhà biệt thự, những người thuê nhà phải trả từ 800 USD
đến 7000 USD. Như vậy, nếu sống khoảng 5 năm, số tiền người nước ngoài phải
trả lên tới 48000 USD- 420000 USD, một số tiền lớn có thể mua và sở hữu được
một ngôi nhà sang trọng và hiện đại tại Việt Nam. Không chỉ vậy, việc thuê nhà
làm họ cảm thấy mình không là chủ sở hữu thực sự, không thể tự định đoạt sử
dụng theo ý muốn bản thân, làm giảm đi ý thích của cá nhân, đồng thời phải
thường xuyên thay đổi địa điểm cư trú làm họ cảm thấy phiền toái và gặp nhiều
khó khăn.
Việc có chính sách phù hợp, giúp người nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở không những giảm bớt chi phí sinh
hoạt, nâng cao chất lượng cuộc sống, ổn định chỗ ở, không phải di chuyển qua
các khu vực khác nhau khi thuê nhà mà còn giúp họ yên tâm sinh sống và làm
việc lâu dài tại Việt Nam.
Có thể thấy, nhu cầu nhà ở là một nhu cầu thực tế mà chỉ khi đáp ứng, họ
mới có cơ sở để an cư lập nghiệp.
5
4. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Trong thời gian qua, Nhà nước ta đã hết sức nỗ lực thực hiện chủ trương
tạo mọi điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài
được quyền mua nhà ở tại Việt Nam. Điều này thể hiện thông qua hoạt động ban
hành các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh
vực này.
Thực trạng quy định của pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt
Nam được thể hiện ở hai vấn đề lớn là đối tượng, điều kiện được mua nhà;
quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài
sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
4.1.Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở
4.1.1.Điều kiện áp dụng với cá nhân, tổ chức nước ngoài

nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực mà người
nước ngoài có chuyên môn, kĩ năng theo giấy hành nghề chuyên môn tại Việt
Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật
yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc giấy phép lao động do cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải
có giấy phép hành nghề); trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam
thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú
và chứng minh thư nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ
chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản
lí xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng
quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
7
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có
giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời
hạn từ một năm trở lên, không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu
cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở, cũng thuộc
diện đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
4.1.2. Những quy định áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Bắt đầu từ ngày 01 tháng 09 năm 2009, quy định mới của điều 126 Luật
nhà ở và điều 121 Luật đất đai bắt đầu có hiệu lực. Nhưng để có thể biết xem
những đối tượng chính thức nào được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chúng ta phải
hiểu thế nào được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo luật Quốc
tịch năm 2008 thì: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt
Nam và người gốc Việt cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài(khoản 3 điều 3);
“người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam (khoản 1 điều 5); “người
có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày
Luật này có hiệu lực và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của luật này.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam

chuyên môn, kỹ năng đặc biệt” và “người gốc Việt Nam có vợ hoặc chồng là
công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước”. Cũng theo luật, thời hạn lưu
trú tại Việt Nam cũng được rút ngắn xuống tối thiểu còn ba tháng so với sáu
tháng như trước đây.
Song đó mới chỉ là điều kiện cần, để mua được nhà tại Việt Nam, những
người Việt Nam định cư tại nước ngoài còn cần phải về nước thưởng trú hoặc
tạm trú và phải có đầy đủ giấy tờ sau:
- Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước
ngoài cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì
phải có giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận mất quốc
tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng kí công dân.
- Có giấy tờ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối
tượng được mua nhà.
4.2.Quyền và nghĩa vụ của người sở hữu nhà ở
4.2.1. Quyền lợi và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đối với nhà ở được mua tại Việt Nam.
9
Cũng giống như người Việt Nam ở trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài sau khi mua nhà, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở. Nhìn chung, họ được đảm bảo các quyền và nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất theo quy định tại điều 105 và điều 107 – Luật đất
đai 2003
Điều 105. Quyền chung của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;

chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Việt kiều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng có quyền thế chấp nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định của pháp luật
Việt Nam;
- Được cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
Bên cạnh đó, là phải thực hiện các nghĩa vụ theo pháp luật: kê khai, đăng kí
nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; thực hiện quy định về quản
lí, sử dụng nhà ở, đất ở; sửa chữa, cải tạo nhà ở, mua bán nhà ở theo quy định
của pháp luật; thực hiện đầy đủ các quy định về cư trú, quản lí trật tự đô thị, các
nghĩa vụ tài chính, thuế và các quy định khác có liên quan của luật định.
Các quy định chặt chẽ, rõ ràng trên, một mặt đảm bảo quyền và nghĩa vụ
cho bà con Việt Kiểu sinh sống xa Tổ quốc, mặt khác, giúp Nhà nước quản lý
những biến động của đất đai, tránh gây những xáo trộn lớn cho thị trường bất
động sản và phát sinh những phức tạp về chính trị, xã hội ở nước ta.
11
4.2.2.Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức nước ngoài khi sở hữu nhà
ở tại Việt Nam.
Tuy chỉ là áp dụng thí điểm trong thời gian 5 năm bắt đầu tử ngày 01 tháng
08 năm 2009 nhưng các quy định về quyền và nghĩa vụ cho các cá nhân, tổ chức
nước nước ngoài cũng hết sức chặt chẽ, minh bạch. Dựa vào điều 5 và điều 6
của Nghị quyết 19/2008/NQ – QH12, có thể khái quát những việc người nước
ngoài được hưởng quyền lợi như sau:
Nhà mà người nước ngoài được mua và sở hữu là một căn hộ chung cư
trong dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam, có thời hạn sử dụng tối đa là 50
năm. Họ được quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12
tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp
chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán,
tặng cho nhà đã mua trước thởi hạn quy định. Họ có quyền để thừa kế, thế chấp

đông đảo mọi tầng lớp nhân dân cả trong và ngoài nước. Sở hữu nhà ở giữa
người Việt Nam ở nước ngoài, người Việt Nam ở trong nước và người nước
ngoài, từng bước tạo sự đồng bộ, thống nhất trong các quy định cũng như trong
việc thi hành các chính sách, pháp luật về nhà ở. Nhưng do mới áp dụng nghị
quyết của Quốc hội và Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành nên số
người nước ngoài và bà con Việt kiều về Việt Nam mua và sở hữu nhà còn chưa
nhiều. Bên cạnh đó là những e ngại, băn khoăn của người nước ngoài về giá nhà
tại các thành phố lớn của nước ta như thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà
Nội còn quá cao so với các thành phố lớn tại một số quốc gia khu vực hay việc
sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ giới hạn trong 50 năm, trong khi đó ở nhiều nước
là vĩnh viễn
Với những người định cư ở nước ngoài, tuy đã có các quy định được mua
và sở hữu nhà theo nghị định 81/2001/NĐ- CP hay Luật đất đai 2003, Luật nhà
ở 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ- CP nhưng theo thống kê của Cục quản lý
nhà – Bộ Xây dựng số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà chỉ
13
ở con số khiêm tốn 141, mà lại tập trung ở các thành phố lớn, khu vực kinh tế
phát triển.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật về việc cho phép
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam, nhận thấy cần phải có những thay đổi hơn nữa để những người
trên có thể sở hữu nhà ở Việt Nam, em xin đưa ra một số đề xuất sau:
Thứ nhất, cần phải có sự giải thích rõ ràng, kịp thời các quy định của pháp
luật về nhà ở của các bộ ngành có liên quan. Sự rõ ràng trong các quy định của
pháp luật có tác động rất lớn đến khả năng thực thi của nó trên thực tế. Một quy
định pháp luật được quy định cụ thể, người dân và cơ quan có thẩm quyền hiểu
như nhau sẽ tạo được sự thông suốt trong sự thi hành pháp luật và áp dụng pháp
luật. Điều đó góp phần tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc của người dân, của
cơ quan Nhà nước cũng như hạn chế được những mặt trái có thể phát sinh trong
quá trình cơ quan công quyền thực hiện nhiệm vụ của mình.

những đối tượng trên.
Các chính sách về tài chính, tín dụng, bất động sản trong thời gian gần đây
đã có tác dụng tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có cơ hội về vốn. Đây là cơ hội tốt để tăng thêm nguồn cung nhà ở
trong đó có nhà cho đối tượng cá nhân tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài. Tuy nhiên các chính sách tín dụng đối với việc cho các cá nhân
thuộc các đối tượng trên vay tiền mua nhà chưa thực sự nhiều. Trong thời gian
tới, chúng ta cần có nhiều chính sách tín dụng phong phú và ưu đãi hơn, ví dụ
như cho phép các đối tượng này vay tiền mua nhà và thế chấp bằng chính căn
nhà đó với mức lãi suất hợp lý. Nếu thực hiện tốt các chính sách này, thì nó
không những giúp cho việc thực thi các quy định của pháp luật về việc cho phép
tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài mua và sở
hữu nhà tại Việt Nam mà còn tạo nhiều nguồn lợi nhuận cho ngân hàng tại Việt
Nam.
Cuối cùng, phải đẩy mạnh về tuyên truyền, phổ biến giáo dục Luật đất đai,
Luật nhà ở, Nghị quyết số 19/2008/QH12…, các quy định cho phép người Việt
15
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt
Nam tới đông đảo bà con ở trong và ngoài nước nắm bắt được.
Bộ Ngoại giao cần phát huy tối đa chức năng tuyên truyền, phổ biến giáo
dục các chính sách ưu đãi của Nhà nước, đặc biệt là quy định cho phép được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam tới các nhà đầu tư nước ngoài và bà con Việt kiều thông
qua kênh đối ngoại VTV4.
KẾT LUẬN
Thể hiện đúng tư tưởng của Đảng và Nhà nước, cộng đồng người Việt Nam
là bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, quyền sử hữu nhà ở cho họ
chính là đảm bảo các quyền dân sự theo pháp luật dân sự của nước ta và cũng là
tránh việc phân biệt đối xử giữa người Việt Nam ở trong nước và ở nước ngoài.
Đồng thời chủ trương cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu
nhà tại Việt Nam là làm cho hệ thống pháp luật Việt Nam hoàn thiện và phù hợp