HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH ĐẮC TÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN GIA VIỄN, TỈNH NINH BÌNH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày


Tác giả luận văn

Đinh Đắc Tân

ii

năm 2017


MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................................... i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................................vii
Danh mục hình................................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis Abstract ............................................................................................................... xi
Phân 1. Mở đầu ................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 2


2.2.1.

Quan điểm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới ......... 9

2.2.2.

Quan điểm bồi thường, hỗ trợ của Ngân hàng Thế giới (World bank) và
Ngân hàng Phát triển châu Á (Asian Development Bank) ................................... 12

2.2.3.

Kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ tại Việt Nam ................................ 13

2.3.

Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các
giai đoạn ............................................................................................................ 14

2.3.1.

Giai đoạn trước Luật Đất đai 1987 có hiệu lực................................................... 14

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực ............................................................. 15

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ............................................................. 16

Tỉnh Ninh Bình .................................................................................................. 31

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................. 34
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 34

3.2.

Thời gian nghiên cứu.......................................................................................... 35

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 35

3.4.

Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 35

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 35

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................................. 36


4.2.1.

Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn huyện Gia viễn............................................................................................. 53

4.2.2.

Trình tự, thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất. ................................................................................................................... 56

4.3.

Đánh giá công tác bồi thường GPMB tại 2 dự án ............................................... 58

4.3.1.

Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án ................................................ 58

4.3.2.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án................................................. 68

iv


4.3.3.

Những thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện cơng tác bồi thường
giải phóng mặt bằng. .......................................................................................... 76

BT

Bồi thường

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GRU
GRC

Đơn vị giải quyết bức xúc
(Grievance Redress Unit)
Hội đồng giải quyết bức xúc
(Grievance Redress Council)

HĐND

Hội đồng nhân dân

HT



vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế huyện Gia Viễn một số năm ....................... 42
Bảng 4.2. Dân số trung bình phân theo các xã, thị trấn của huyện .................................. 45
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Gia Viễn ......................................... 51
Bảng 4.4. Tổng hợp các dự án trên địa bàn huyện từ năm 2014 - 2016 ........................... 56
Bảng 4.5. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 1 ....................................................... 63
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả bồi thường tại Dự án 1 ....................................................... 64
Bảng 4.7. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 2 ....................................................... 65
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả bồi thường tại Dự án 2 ....................................................... 65
Bảng 4.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường về tài sản, vật kiến trúc66 tại 02 dự án ............ 66
Bảng 4.10. Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án .............................. 67
Bảng 4.11. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 2 Dự án .......................................................... 68
Bảng 4.12. Tổng hợp phiếu điều tra giá bồi thường về đất và tài sản trên đất tại 2
Dự án................................................................................................................. 71
Bảng 4.13. Tổng hợp phiếu điều tra mức bồi thường, hỗ trợ tại 2 dự án........................... 71
Bảng 4.14. Tổng hợp các tiêu chí phỏng vấn đối tượng bị thu hồi đất .............................. 73
Bảng 4.15. Tống hợp phiếu điều tra cán bộ thực hiện BT, HT.......................................... 75

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1. Vị trí 2 Dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Viễn .................................... 34
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình ..................................................... 38

diện tích đất bị thu hồi của hộ gia đình; quy định về bồi thường, hỗ trợ,..... Tổng số phiếu
điều tra hộ gia đình cá nhân tại 02 dự án là 80 phiếu.
- Đồng thời tiến hành điều tra, lấy ý kiến của các cán bộ trực tiếp thực hiện bồi
thường, hỗ trợ tại 02 dự án nhằm tìm hiểu nguyên nhân tạo ra khó khăn trong cơng tác bồi
thường, hỗ trợ, với tổng số phiếu là 10 phiếu bao gồm: cán bộ địa chính tại các xã; Cán bộ
ban bồi thường huyện; Cán bộ chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án. Đánh giá việc thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu dựa trên các tiêu chí như: Tính
minh bạch, sự phù hợp của đơn giá bồi thường, hỗ trợ; Tiến độ thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Tinh thần thái độ của cán bộ thực hiện dự án...
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel để tổng hợp các
số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội; Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và tổng
hợp phiếu điều tra theo các tiêu chí đã xây dựng.

ix


- Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo các tiêu chí đã xây dựng tại
phiếu điều tra và lập thành bảng, tiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra. Từ đó tìm ra
các nguyên nhân, giải pháp khắc phục các tồn tại.
Kết quả chính và kết luận
Huyện Gia Viễn cách thành phố Ninh Bình khoảng 20 km về phía Đơng Nam. Gồm
có 1 thị trấn và 20 xã, với dân số 120.947 người, tổng diện tích đất tự nhiên của tồn huyện
là 17.668,48 ha. Trong những năm gần đây Gia Viễn đã có nhiều chuyển biến tích cực
trong cơng tác quản lý đất đai; cùng với đó huyện đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư
xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng xây dựng nông thôn mới.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì trong quá trình thực hiện cũng đã thể
hiện nhiều hạn chế bất cập. Nhiều dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn huyện mà trong số
đó là dự án Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nông thôn tại các xã Gia Tân, Gia Vân, Gia
Phương, Gia Hòa và xã Gia Thanh, huyện Gia Viễn và dự án thu hồi đất để đấu giá quyền
sử dụng đất tại xã Gia Lập chưa đảm bảo tiến độ đã làm ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự

To propose solutions to contribute to good implementation of policies on
compensation and support when State recovers land in Gia Vien district, Ninh Binh
province.
Research methods
- Collect data on natural and socio-economic conditions; Climate, terrain and data on
the management and use of land in Gia Vien district through mass media and annual
reports; Data on the situation of compensation and support when the State recovers land of
02 projects through the compensation, support and related documents at the functional
departments of the investor and the main local authority.
- Survey by questionnaire collecting opinions of households and individuals
having land recovered; the recovered land area of households; regulations of
compensation and support... The total number of individual and household
questionnaires in 02 projects was 80.
- At the same time, investigate, collect comments from officials who directly
implement compensation and support for 02 projects to find out the reasons of difficulties
in compensation and support works with a total of 10 votes, including cadastral officers in
communes; District resettlement officers; Investor staff directly implement the project.
Evaluate the implementation of compensation and assistance in 02 research projects based
on criteria such as: transparency, suitability of compensation and support unit price; The
progress of compensation and support when the State recovers land; Spiritual attitude of
project implementation staff ...
- Collected data is processed by Microsoft Office Excel software to aggregate data on
natural and socio-economic conditions; Land management and use and aggregation of
questionnaires according to established criteria.

xi


- Based on the actual survey, the data is aggregated according to the criteria set out in
the questionnaire and tabulated, analyzed and compared survey data. From there, find out

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng. Sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài
nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây
dựng và phát triển đất nước. Tại Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các
tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Trong quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, đất nước
ta đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Theo kế
hoạch, quy hoạch của Nhà nước có rất nhiều khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu
đơ thị được hình thành, ngồi ra để được phục vụ nhu cầu cấp thiết của nhân dân
ngày một được tốt hơn thì hệ thống cơ sở hạ tầng cấp quốc gia, cấp địa phương,
cấp vùng ngày càng được tu bổ và mở rộng. Điều này đồng nghĩa với việc phải
chuyển đổi mục đích sử dụng của một phần đất nơng nghiệp và chưa sử dụng
sang nhóm đất phi nơng nghiệp bằng rất nhiều biện pháp khác nhau trong đó có
biện pháp thu hồi đất.
Trước tình hình điều kiện quỹ đất có hạn, giá đất ngày càng cao và nền
kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì lợi ích của người sử dụng đất khi Nhà
nước giao đất và thu hồi đất vẫn đang là một vấn đề hết sức nóng bỏng và cấp
bách. Việc bồi thường hỗ trợ, tái định cư là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức
tạp tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.
Huyện Gia Viễn cách thành phố Ninh Bình khoảng 20 km về phía Đơng
Nam. Gồm có 1 thị trấn và 20 xã, với dân số 120.947 người, trong đó số người
trong độ tuổi lao động là 82.215 người, chiếm 67,9%. Theo thống kê đất đai năm
2016, tổng diện tích đất tự nhiên của tồn huyện là 17.668,48 ha. Trong đó diện

Vân, Gia Phương, xã Gia Hịa, Gia Thanh, huyện Gia Viễn với diện tích thu hồi
4,73 ha, chủ yếu là là đất trồng lúa, đất ở nông thôn, đất ao của 556 hộ gia đình,
cá nhân và mặt nước thùng đào, đất mương, đất hoang do UBND xã quản lý. Dự
án được thực hiện tại 5 xã; thời gian thực hiện bồi tháng 8 năm 2015 đến tháng
12 năm 2016.
- Dự án thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Lập, huyện
Gia Viễn; diện tích thu hồi 0,94 ha, gồm đất trồng lúa của 67 hộ gia đình, cá
nhân và đất mặt nước thùng đào do UBND xã quản lý. Thời gian thực hiện từ
tháng 9 năm 2015 đến tháng 12 năm 2015.

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN
Luận văn đã phân tích các đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường,
hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất và cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ
quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ. Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất
trong luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Gia Viễn tham
khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác bồi thường, hỗ trợ trong thời gian tới.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
2.1.1. Khái niệm
“Giải phóng mặt bằng” là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất



Đối tượng được hỗ trợ: Người SDĐ bị thu hồi đất gặp khó khăn sẽ được
xem xét để hỗ trợ (khơng phân biệt đó là SDĐ hợp pháp hay khơng hợp pháp),
tuy nhiên mức hỗ trợ sẽ không giống nhau giữa các đối tượng bị thu hồi đất
2.1.2. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a) Đảm bảo lợi ích cơng cộng
Thơng qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng,
an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công
nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị, khi vui chơi giải trí, cơng
viên cây xanh v.v.. Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đâu
tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế (Trần Quang Huy, 2013).
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tốt làm tăng tiến
độ thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất cơng nghiệp, dịch vụ.
Khi diện tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện
các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo
chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một
lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi
nông nghiệp và dịch vụ.
b) Đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị
thu hồi đất
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người SDĐ để sử dụng vào các
mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các
cơng trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại
lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trang
khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở (Hồng

bồi thường tổn thất, hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn
định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài,
vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một thực trang đang diễn ra.
Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định
về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy
thực hiện tốt cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư góp phần vào ổn định
chính trị, trật tự, an tồn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội
(Nguyễn Quang Tuyến, 2013).
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có tính phức tạp và tính đa
dạng cao.

6


a) Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trọng đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này (Hoàng Thị Nga, 2010).
b) Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trị quan trọng
hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở xác
định tính pháp lý của đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các
thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính tốn bồi
thường thiệt hại cho các chủ sử dụng đất.
- Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính
nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy
chính quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra,
kiểm tra, coi đây là nhiệm vụ thường xun trong q trình triển khai cơng tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp
luật để xử lý tạo niềm tin cho nhân dân.
- Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai
Theo kết quả thống kê của cơ quan thanh tra Nhà nước cho thấy hơn 80%
số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng năm là thuộc lĩnh vực tranh chấp đất đai,
đặc biệt là khiếu kiện về việc bồi thường thiệt hại chưa thỏa đáng, nhiều nơi áp
giá bồi thường quá thấp... (Huyên Ngân, 2009). Có nhiều trường hợp khơng cơng
bằng như: trong cùng một dự án, trong cùng một vị trí, địa điểm, diện tích đất
như nhau nhưng hai trường hợp lại được bồi thường giải tỏa khác nhau. Trường
hợp không công bằng là nguyên nhân phát sinh người dân khiếu kiện.
- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai

8


Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp

dụ như những khiếu nại về việc gây phiền hà – bồi thường phụ thêm (Phạm
Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011).

9


Về bồi thường, tổng số tiền mà chủ sở hữu có thể nhận được nếu bán trên
thị trường mở cộng với các khoản thiệt hại khác phát sinh ra từ việc lấy lại đất.
Đảm bảo cho chủ đất khơng có quyền sở hữu không bị thiệt hại hơn và cũng
không được tốt hơn trước do việc thu hồi tài sản.
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,
thừa kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật
cũng quy định Nhà nước có thẩm quyền trưng thu đất tư nhân vào mục đích cơng
cộng, phục vụ phát triển KT – XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà
nước thực hiện bồi thường. Theo luật của Australia có hai loại thu đất, đó là thu
hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà
việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần động thuận và
căn cứ vào thị trường. Khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận
và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia.
Thu đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu
cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác. Thơng
thường, Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán (Ngân hàng phát triển
Châu Á, 2005).
2.2.1.2. Trung Quốc
Pháp luật Đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất

đền bù chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc
sử dụng đất,… cho các cơng trình cơng cơng.
- Đền bù đi trước: Mọi chủ thể khi thực hiện dự án phải thực hiện đền bù
đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành phần việc của mình
liên quan tới cơng trình cơng cơng.
- Đền bù bằng tiền mặt: Đền bù thiệt hại về tài sản sẽ được trả bằng tiền
mặt trong trường hợp nếu chủ đất đồng ý đền bù có thể được trả bằng trái phiếu
chính phủ do chủ thực hiện dự án phát hành.
- Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải được chi trả cho từng cá nhân tới
chủ đất…
- Đền bù cả gói: Trong trường hộ có thể, cùng một khu vực dự án với
nhiều mản đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhưng thuộc các giai đoạn đền bù khác
nhau, chủ thực hiện dự án sẽ đảm bảo chi trả cả gói đền bù một lượt.
- Tính tốn số tiền đền bù: Thời đểm tính giá đền bù: Trường hợp tham
vấn tính tại thời điểm đạt được thỏa thuận; trường hợp cưỡng chế tính tại thời

11


điểm ra quyết định cưỡng chế. Chủ thực hiện dự án phải giao việc đánh giá giá trị
đất đai… cho không dưới hai cơ quan thực hiện định giá; trong trường hợp chủ
đất có yêu cầu, có thể phải lựa cho thêm 1 nhà định giá; giá trị đền bù là trung
bình cộng của kết quả định giá bởi hai hoặc ba cơ quan định giá trên.
- Tiêu chuẩn và loại đền bù về Đất: Đền bù được thực hiện dựa trên bảng
giá đất được công bố theo quy định; đơn vị định giá sẽ căn cứ vào Khung giá đất
cơng khai chính thức cho khu vực liên quan để tiến hành định giá đất, giá một
đơn vị diện tích đất của khu vực tham chiếu được chính phủ khảo sát, đánh giá và
công bố hằng năm (ở Việt Nam giá đất do UBND tỉnh công bố hằng năm); đơn
vị định giá sẽ so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh,.. có
ảnh hưởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ 2 hoặc hơn 2 mảnh đất