ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

HOÀNG THANH HOÀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
TẠI HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

HOÀNG THANH HOÀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
TẠI HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


gốc.
Trong q trình hồn thành luận văn khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cơ góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!
Học viên

Hoàng Thanh Hoàn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................3
6. Cấu trúc luận văn ....................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................5
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất .........................................................................................................................5
1.1.1. Đăng ký đất đai. ................................................................................................5
1.1.2. Các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai ..........5
1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.............................................................................................7
1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.............................................................................................8
1.1.5. Ý nghĩa của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. ........................................................................12
1.1.6. Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ...............................14

2.3.2. Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ. ...........54
2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội. ...............................................................................................................58
2.4.1. Kết quả đăng ký biến động do chuyển quyền sử dụng đất ..............................58
2.4.2. Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất .........................65
2.4.3. Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất ......................................................66
2.4.5. Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất ..........................................................................................................70
2.4.6. Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai tại
huyện Chương Mỹ .....................................................................................................72


2.5 Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến người dân đánh giá về công tác đăng ký
đất đai, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân ..........................................................73
2.6. Thực trạng cơng tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội. ...............................................................................................................75
2.6.1. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính. ........................................................75
2.6.2. Cơng tác chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính ...............................76
2.6.3. Thực trạng sử dụng công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính tại huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội. ................................................................................77
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỒN
THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...............................................................79
3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp ...................................................................................79
3.1.1. Những tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội......................79
3.1.1.1 Đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ..............................79
3.1.1.2 Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ..........................................83

Cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp

CP

Chính phủ

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CT

Chỉ thị

ĐKTN-KTXH

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HĐND

Hội đồng nhân dân


Sự nghiệp Nhà nước

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

TDTT

Thể dục thể thao

TNMT

Tài nguyên môi trường

TT

Thông tư

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng văn ký quyền sử dụng đất

Bảng 2.11. Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trênđịa bàn huyện
Chương Mỹ giai đoạn 2017-2019 .............................................................................71
Bảng 2.12. Tổng hợp kết quả ý kiến đánh giá của người dân về công tác đăng ký đất
đai, cấp GCN .............................................................................................................73


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, nhất là tại các đô thị, cùng với sự gia tăng dân số,
sự phát triển nhanh của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một
tăng cao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra là làm thế
nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Trước yêu cầu
bức thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và
sử dụng đất đai để các cấp , các ngành cùng tồn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để
quản lý và sử dụng đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại
Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có cơng tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết
sức quan trọng. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ
thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là
cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng,
quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà
nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Hiện nay, quá trình phát triển, mở rộng thủ đơ, đơ thị hóa ở Hà Nội đã dẫn
đến nhiều cơng trình xây dựng mới, đồng thời các dự án chỉnh trang đô thị, mở
rộng, nâng cấp đường... ngày càng nhiều, điều đó đồng nghĩa với việc làm thay đổi
hoặc biến dạng hình thể các thửa đất, thêm vào đó việc chia tách địa giới hành

thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Chương Mỹ
- Phân tích, đánh giá các vấn đề cịn tồn tại, hạn chế trong cơng tác đăng ký
đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vị ranh giới hành
chính huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
- Phạm vi về khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Đối tượng nghiên cứu là đăng ký đất đai, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Đề tài tập trung nghiên cứu việc đăng ký đất đai, cấp chứng nhận quyền sử
dụng đất ở, quản lý hồ sơ địa chính.

2


- Phạm vi thời gian: tập trung vào giai đoạn 2017-2019
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: Được dùng để thu thập tài liệu, số
liệu thơng tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu như: các văn bản pháp luật,
các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa
chính qua các thời kì của trung ương và địa phương; Báo cáo kết quả đăng ký đất
đai, cấp GCN, báo cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong
hồ sơ địa chính của huyện Chương Mỹ.
- Phương pháp điều tra xã hội học: dùng để điều tra lấy ý kiến đánh giá của
người dân (hộ gia đình, cá nhân) về đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động
quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu. Đề tài đã thiết kế phiếu điều tra và lấy ý
kiến của 100 người sử dụng đất: điều tra 70 người sử dụng đất đến làm thủ tục tại
UBND xã (2 thị trấn và 5 xã đại diện cho khu vực phía Đơng và khu vực phía Tây
của huyện: Thị trấn Xuân Mai, thị trấn Chúc Sơn, các xã: Thủy Xuân Tiên, Trần

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
1.1.1. Đăng ký đất đai.
* Khái niệm về đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
định nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…[8].
* Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao
quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất
đai theo pháp luật. Cấp GCN cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện, để xác định
địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất
đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục
hành chính vì được thực hiện giữa cơ quan quản lý đất đai của nhà nước với người sử
dụng đất. Đây là thủ tục hành chính bắt buộc với mọi chủ sử dụng đất. [8]
1.1.2. Các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai
Tùy thuộc và mục đích và đặc điểm của cơng tác đăng ký, đăng ký đất đai
được chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai.
a. Đăng ký đất đai lần đầu
Các trường hợp được thực hiện:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

6


1.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (gọi tắt là GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai 2013 [7]
Theo điều 97 Luật đất đai 2013[7] quy định:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp
Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi

làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ của mình.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời
thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo u cầu của cơ quan Tài ngun và Mơi trường
có thẩm quyền.
1.1.4. Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.1.4.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 98 Luật đất đai 2013 [7] :
- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì
được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
8


cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
u cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
GCN sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước
190mmx265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký GCN và cơ
quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mã vạch.
- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy
chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4
của Giấy chứng nhận.
-. Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông
tư 23 được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/05/2014 của Chính phủ [1].
- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phơi GCN; Sổ theo dõi nhận, cấp
phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng
phôi GCN theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TTBTNMT [1] ngày 19/05/2014 của Chính phủ.
Ngồi ra, trên thực tế hiện nay ở nước ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy
chứng nhận khác, cụ thể như sau:
10


- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1988 do

11


cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.5. Ý nghĩa của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm
cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để
Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ
quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật.
Đăng ký đất đai là một trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được
xác lập, thơng qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa
chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản
lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông
qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa
chính, thơng tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý
về đất đai, cụ thể là:
- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất.
- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối tượng.
Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thơng tin về thửa đất và tài sản trên đất
thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước

Ngồi hai vai trị quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nước,
GCNQSDĐ cịn có vai trị rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì người sử dụng đất cịn có thêm một số
quyền khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
định đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay khơng, nhằm đảm
bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả.
Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (khơng trực tiếp sử dụng
đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thì
13


GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý cần thiết khi quyết định nhận
chuyển nhượng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó. [8]
1.1.6. Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.6.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCN
a. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có
quy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan:
- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu
lực ngày 01/07/2014).
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất
đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui
định về tiền thuê đất và mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui

năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường;
* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương
xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, trong đó
quy định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổ
chức cấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN.
1.1.6.2 Quy trình, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN tại Thành phố Hà Nội
Thực hiện Luật đất đai 2013, trình tự thủ tục cấp GCN trên địa bàn thành phố
vẫn áp dụng theo Điều 70, nghị định 43/2014/NĐ-CP [5] và được cụ thể tại Điều 8
thông tư 24/2014/TT-BTNMT [2] kết hợp quyết định 1839/2014/QĐ-BTNMT
ngày 27/8/2014 về việc cơng bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi
chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.
Đến ngày 01/7/2016, UBND thành phố Hà Nội ban hành quyết định số
11/2016/QĐ-UBND “Về việc ban hành Quy chế phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký
đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với Phịng Tài ngun và Mơi trường,
Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan
trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng Đăng ký đất đai”,
nội dung quyết định này đã qui định cụ thể và chi tiết các bước thực hiện và phối hợp

15


của các cơ quan trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho người sử dụng đất. Cụ
thể trình tự thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu như sau [16]:
A) Phối hợp trong công tác tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ và trả kết quả
* Tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ:
a) Bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và trả kết
quả hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức và trường hợp Đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở,