HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG DUY HƯNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày


Đặng Duy Hưng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt............................................................................................... vi
Danh mục bảng .............................................................................................................. vii
Danh mục hình .............................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn .......................................................................................................... ix
Thesis abtract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .......................................................................... 3

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 3

2.1.5.

Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch
khác. ................................................................................................................. 19

2.1.6.

Quy trình của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ............................................. 20

2.1.7.

Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 22

2.2.

Cơ sở lý luận về đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng đất ............................................................................................ 23

2.2.1.

Khái niệm tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án quy
hoạch sử dụng đất ............................................................................................ 23

2.2.2.

Phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất ........................................... 23

iii



3.1.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phúc Thọ ........................... 38

3.1.3.

Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện
Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ........................................................................... 39

3.1.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện QHSD đất..... 40

3.2.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 40

3.2.1.

Phương pháp thu thập số liệu .......................................................................... 40

3.2.2.

Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................... 40

3.2.3.

Phương pháp minh họa bằng bản đồ ............................................................... 40

3.2.4.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện .............................. 63

4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 huyện Phúc Thọ ...................................................................................... 67

4.3.1.

Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến năm 2020 ................ 67

4.3.2.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2015 theo phương án
quy hoạch sử dụng đất đã duyệt ...................................................................... 70

4.3.3.

Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Phúc

iv


Thọ ................................................................................................................... 81
4.3.4.

Đánh giá chung về kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
huyện Phúc Thọ ................................................................................................. 0

4.4.


v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QHTTPTKTXH Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

THCS

Trung học cơ sở


Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến năm 2020 .......68

Bảng 4.5.

Chỉ tiêu các phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến
năm 2015 ..................................................................................................70

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm
2015 huyện Phúc Thọ theo quy hoạch sử dụng đất đã duyệt ...................71

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện
Phúc Thọ đến năm 2015 theo quy hoạch được duyệt ..............................74

Bảng 4.8.

Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2015 theo
quy hoạch được duyệt huyện Phúc Thọ ...................................................77

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng đến năm 2015
theo quy hoạch được duyệt huyện Phúc Thọ ...........................................78

Bảng 4.10.

Các cơng trình, dự án đã thực hiện đến năm 2015 huyện Phúc Thọ

Hình 4.4. Cơ cấu diện tích các loại đất năm 2016 huyện Phúc Thọ ............................60
Hình 4.5. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010-2016 huyện Phúc Thọ ....................62
Hình 4.6. Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phúc Thọ đến năm 2020 ............70
Hình 4.7. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015
huyện Phúc Thọ ...........................................................................................71
Hình 4.8.

Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp đến năm
2015 huyện Phúc Thọ ..................................................................................72

Hình 4.9. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm
2015 huyện Phúc Thọ ..................................................................................75

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Duy Hưng
Tên Luận văn: Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ.

Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp là 203,59 ha,
đưa vào mục đích sử dụng đất nơng nghiệp là 216,81 ha.
Phương án quy hoạch sử dụng đất đã xác lập được sự ổn định về mặt pháp lý
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là căn cứ để tiến hành giao cấp đất, chuyển
đổi mục đích sử dụng đất theo đúng pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tỉ lệ thực hiện đến
năm 2015 đạt ở mức thấp. Đất nông nghiệp tăng so với kế hoạch 19,39%, đất phi nông
nghiệp mới đạt 75,63%; đất chưa sử dụng đạt 10,44% so với quy hoạch được duyệt.
Một số cơng trình, dự án nằm trong kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 vẫn
chưa được thực hiện. Mặt khác, lại phát sinh thêm một số danh mục cơng trình, dự án
thực hiện ngoài quy hoạch được duyệt. Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 được thực hiện
ở mức thấp, với 23,40 % cơng trình được thực hiện theo kế hoạch đã duyệt.
Ngun nhân là do chất lượng phương án quy hoạch sử dụng đất chưa cao; việc
dự báo nhu cầu sử dụng đất chưa sát với thực tế; việc đánh giá năng lực của các chủ
đầu tư cịn hạn chế; cơng tác quản lý việc thực hiện quy hoạch còn hạn chế; thiếu vốn
để thực hiện quy hoạch.
4) Để nâng cao hiệu quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất cần điều tra đánh giá
chính xác về tiềm năng cũng như nhu cầu sử dụng đất của địa phương nhằm nâng cao
tính khả thi của phương án quy hoạch. Cần có quy chế quản lý quy hoạch để đảm bảo
quy hoạch được thực hiện đồng bộ, thống nhất.

x


THESIS ABTRACT
Master candidate: Dang Duy Hung
Name Thesis: Assessing the implementation of land use planning to 2020 in Phuc Tho
District, Hanoi City.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

2. The land management in Phuc Tho district was done relatively well. In 2016,
the district has a natural area of 11,863.24 ha, of which agricultural land accounts for
57.65%; Non-agricultural land accounts for 36.61%; Unused land is only 5.74%.
Compared to the natural area in 2010 increased 143.97 hectares.
3. The results of implementing the plan of land use in Phuc Tho district showed that:
According to the land use planning up to 2020, the agricultural land area will be
5111.70 hectares; non-agricultural land area will be 6502.70 hectares; Unused land area
will be 104.87 ha. The area of agricultural land was transferred to non-agricultural land
is 1636.40 ha. The area of unused land would be transferred to non-agricultural land
use 203.59 ha, and for agricultural land use would be 216.81 ha.
The land use planning has established legal stability in the State land
management and serves as a basis for land assignment and land use conversion in
accordance with the law. However, the implementation rate to 2015 is low. Agricultural
land increased 19.39% compared to the approved land use planning, non-agricultural
land reached 75.63%; Unused land was 10.44% of the the approved land use planning.
Some works and projects included in the land use planning for period 2011-2015 have
not yet been implemented. On the other hand, a number of lists of works or projects
have arisen outside the approved planning. The land use plan for 2016 is at a low level,
with 23.40% of the work done in accordance with the approved plan.
The reason is that the quality of land use planning is not high; Forecasting
demand for land use is not close to reality; the assessment of the capacity of the
investors is limited; The management of the implementation of planning is limited;
Lack of capital to implement the planning.
4) In order to improve the effectiveness of land use planning, it is necessary to
make an accurate assessment of potential as well as local land use needs in order to
improve the feasibility of the planning approach. It is necessary to have a regulation on
planning management to ensure that the planning is carried out in a uniform and
uniform manner.

xii

Trong thời gian qua, công tác quy lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn
nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ, được triển khai rộng khắp
trên phạm vi cả nước và đã đạt được một số kết quả nhất định. Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước

1


về đất đai. Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho
trước mắt mà cả lâu dài, việc thực hiện đúng phương án quy hoạch đóng vai trị
quyết định tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất. Thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải phù hợp với yêu cầu thực tế phát
triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Việc sử dụng đất phải triệt để tiết kiệm,
tránh lãng phí quỹ đất, phân bổ hợp lý quỹ đất cho nhu cầu sử dụng khác nhau
của nền kinh tế, đặc biệt ưu tiên đất đai phi nông nghiệp và đất phát triển hạ tầng.
Tuy nhiên, quá trình triển khai lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất còn nhiều hạn chế bất cập. Việc tổ chức thực hiện phương án
quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra,
giám sát dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”. Nhiều phương án quy hoạch chưa
dự báo được hết tốc độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương trong kỳ quy
hoạch, việc bố trí quỹ đất cho các thành phần kinh tế không sát với với nhu cầu
thực tế, dẫn đến qúa trình thực hiện phải điều chỉnh bổ sung nhiều lần; đặc biệt
ở những địa phương có điều kiện thuận lợi về giao thơng, gần các trung tâm
kinh tế lớn, tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế diễn ra nhanh. (công nghiệp, dịch
vụ phát triển).
Huyện Phúc Thọ nằm phía Tây Bắc thủ đơ Hà Nội, thuộc hữu ngạn sông
Hồng và sông Đáy, cách trung tâm Thủ đô khoảng 35km; giáp với các huyện
Đan Phượng, Quốc Oai, Phúc Thọ và Thị xã Sơn Tây. Huyện có diện tích tự
nhiên 117km2, dân số trên 180 vạn người, gồm 22 xã và 01 Thị trấn, chia làm 2
vùng (vùng đồng và vùng bãi); có Quốc lộ 32, Tỉnh lộ 417, 418, 421; có 3 sơng

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là :
- Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
kỳ đầu (2011-2015) huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội; thực hiện đến
31/12/2016.
- Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất theo phương án quy hoạch đã
được duyệt theo diện tích, thời gian và khơng gian.
- Các cơng trình, dự án chưa thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất đã duyệt.
- Các cơng trình, dự án đã thực hiện theo phương án quy hoạch được duyệt
nhưng chưa đúng theo quy hoạch được duyệt.
- Các chương trình dự án phát sinh ngoài quy hoạch đã duyệt.
- Các văn bản liên quan đến việc lập, thực hiện QHSDĐ, công tác quản lý
sử dụng đất của cấp có thẩm quyền.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành
chính huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.

3


- Về phạm vi thời gian:
+ Số liệu thống kê về đất đai, kinh tế xã hội, điều kiện tự nhiên… được lấy
trong giai đoạn 2010 - 2016;
+ Hiện trạng sử dụng đất lấy năm 2016.
+ Kết quả thực hiện phương án QHSDĐ được tính đến ngày 31/12/2016.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đề xuất được các giải pháp nhằm tăng
cường, nâng cao hiệu quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn huyện Phúc Thọ trong những năm tiếp theo qua đó góp phần phát triển kinh

sống trên lục địa thơng qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và
gien di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và
dưới mặt đất.
+ Chức năng sản xuất: đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc
sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất
nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua
chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.

5


+ Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là
tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ, hấp
thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hồn khí quyển
địa cầu.
+ Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hồn nước
trong tự nhiên và có vai trị điều tiết nước rất to lớn.
+ Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
+ Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
mơi trường đệm và làm thay đổi hình thái của các chất thải độc hại.
+ Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: đất đai là trung gian để bảo vệ, bảo
tồn các chứng tích lịch sử, văn hóa của lồi người, là nguồn thơng tin về các điều
kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
+ Chức năng vật mang sự sống: đất đai là không gian cho sự chuyển vận
của con người, cho đầu tư, sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật
giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
2.1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng cũng là một vật thể mang tính lịch

khác biệt giữa các mùa trong năm cũng như các vùng lãnh thổ khác nhau.
- Yếu tố địa hình:
Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sử dụng đất của các
ngành. Đối với sản xuất nơng nghiệp, sự sai khác giữa địa hình, địa mạo, độ cao
so với mặt nước biển, độ dốc và hướng dốc, sự bào mịn mặt đất và mức độ xói
mịn ... thường dẫn đến sự khác nhau về đất đai và khí hậu, từ đó ảnh hưởng đến
sản xuất và phân bố các ngành nơng - lâm nghiệp, hình thành sự phân biệt địa
giới theo chiều thẳng đứng đối với nơng nghiệp. Bên cạnh đó, địa hình và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp từ đó đặt ra yêu cầu phải
đảm bảo thủy lợi hóa và cơ giới hóa cho đồng ruộng nhằm thu lại hiệu quả sử
dụng đất là cao nhất. Đối với ngành phi nơng nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh
hưởng đến giá trị cơng trình và gây khó khăn cho thi cơng.
- Yếu tố thổ nhưỡng:
Mỗi loại đất đều có những đặc tính sinh, lý, hóa học riêng biệt trong khi
đó mỗi mục đích sử dụng đất cũng có những u cầu sử dụng đất khác nhau. Do
vậy, yếu tố thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nơng nghiệp. Độ
phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp. Độ dày tầng đất và
tính chất đất có ảnh hưởng lớn đến sự sinh trưởng của cây trồng.
- Yếu tố thủy văn:
Yếu tố thủy văn được đặc trưng bởi sự phân bố của hệ thống sơng ngịi,
ao hồ... với các chế độ thủy văn cụ thể như lưu lượng nước, tốc độ dòng chảy,

7


chế độ thủy triều... sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng cung cấp nước cho các
yêu cầu sử dụng đất.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí của vùng
với sự khác biệt về điều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước và các điều kiện
tự nhiên khác sẽ quyết định đến khả năng, công dụng và hiệu quả của việc sử



hiệu quả sử dụng đất. Trình độ phát triển kinh tế và xã hội khác nhau dẫn đến
trình độ sử dụng đất khác nhau. Nền kinh tế và các ngành càng phát triển, yêu
cầu về đất đai sẽ càng lớn, lực lượng vật chất dành cho việc sử dụng đất càng
được tăng cường, năng lực sử dụng đất của con người sẽ càng được nâng cao.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế xã hội đến việc sử dụng đất được đánh giá
bằng hiệu quả sử dụng đất. Thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh tế
của người sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất được dùng cho xây dựng cơ sở hạ
tầng đều được dựa trên nguyên tắc hạch toán kinh tế thơng qua việc tính tốn
hiệu quả kinh doanh sản xuất. Tuy nhiên, nếu có chính sách ưu đãi sẽ tạo điều
kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng theo kiểu bóc lột đất đai. Bên cạnh đó,
cũng cần phải chú ý rằng sự quan tâm quá mức đến lợi nhuận tối đa cũng dẫn
đến tình trạng đất đai bị sử dụng không hợp lý, không chú ý đến việc xử lý nước
thải, chất thải và khí thải đô thị, công nghiệp sẽ làm mất đi vĩnh viễn diện tích
lớn đất canh tác, cùng với việc gây ơ nhiễm đất đai, nguồn nước, bầu khí quyển,
hủy hoại chất lượng môi trường cũng như những hậu quả khôn lường khác.
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội tạo
ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, mỗi nhân tố giữ
vị trí và có tác động ở mức độ khác nhau. Điều kiện tự nhiên là yếu tố cơ bản để
xác định công dụng của đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc nhất là
đối với sản xuất nông nghiệp. Điều kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con
người trong việc sử dụng đất. Điều kiện xã hội tạo ra những khả năng khác nhau
cho các yếu tố kinh tế và tự nhiên tác động tới việc sử dụng đất. Vì vậy, cần phải
dựa vào quy luật tự nhiên và quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, xử lý mối
quan hệ giữa các nhân tố tự nhiên, kinh tế - xã hội trong sử dụng đất đai. Căn cứ
vào yêu cầu của thị trường và của xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp
chặt chẽ yêu cầu sử dụng với ưu thế tài nguyên của đất đai để đạt tới cơ cấu tổng
thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả sử dụng đất đai

“Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng, quản lý đất đai một cách đầy đủ, hợp lý,
khoa học và có hiệu quả cao nhất, thơng qua việc tính tốn, phân bổ quỹ đất cho
các ngành, cho các mục đích sử dụng, cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai
nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai, mơi
trường sinh thái” (Đồn Cơng Quỳ và cs., 2006).
Về bản chất: Đất đai là đối tượng của mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực
sử dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai) và tổ chức sử dụng đất như “tư liệu sản
xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, Quy hoạch sử
dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất:
kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó tính kinh tế thể hiện ở hiệu quả sử dụng
đất đai. Tính kỹ thuật bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,

10


khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu. Tính pháp chế xác nhận
tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử
dụng đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm: quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện
pháp của Nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả,
khoa học thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định
hướng tổ chức sử dụng đất cho các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức và người sử
dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế
của Nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững.
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là
lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của
con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương

người SDĐ đó là cơ sở pháp lý để chuyển đổi mục đích SDĐ hiệu quả. Vì vậy
QHSDĐ khơng đơn thuần là một hoạt động kinh tế - kỹ thuật mà cịn là một hoạt
động quản lý có ý nghĩa kinh tế, chính trị, thể hiện ý chí của nhà nước về phát
triển trong tương lai; là hệ thống các giải pháp để quản lý tài nguyên đất đai (Tôn
Gia Huyên và cs., 2011).
Về góc độ kỹ thuật, QHSDĐ là việc tổ chức SDĐ cho những mục tiêu
KTXH định trước của một vùng lãnh thổ. Với vốn đất đai và lao động xác định,
phải sắp xếp sao cho đạt được sự phát triển như mong muốn và chỉ ra được sự
phối hợp SDĐ của các địa phương để đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển. Dưới
góc độ kinh tế, QHSDĐ là q trình tối đa hóa giá trị của bất đất. Vì vậy, việc
SDĐ được quyết định trên cơ sở các động lực của thị trường, nên QHSDĐ cũng
là một sản phẩm của cơ chế thị trường. Yêu cầu đặt ra là mỗi thửa đất cần phải
được sử dụng sao cho có giá trị lớn nhất mà khơng gây ra sự giảm giá đồng loạt
cho những thửa đất còn lại trong vùng, đồng thời làm cho tổng giá trị đất đai
trong vùng được tăng cao. Về góc độ xã hội, QHSDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu
đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống của
cộng đồng dân cư và nhu cầu của tồn xã hội. Dưới góc độ pháp lý, lập và thực
hiện QHSDĐ là q trình hồn thiện bộ máy quản lý nhà nước và thực hiện dân
chủ hóa trong quản lý đất đai. Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức
thực hiện QHSDĐ trở thành công cụ quản lý nhà nước đảm bảo cho sự phát triển
đồng bộ, ổn định và an tồn (Tơn Gia Hun và cs., 2011). Vì vậy QHSDĐ cịn
cần có một thể chế chặt chẽ, hợp lý và lành mạnh; huy động được mọi nguồn lực
và hài hồ lợi ích trước mắt và lâu dài, giữa cục bộ và tổng thể...
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi
ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất

12