MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................................................1
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NHTM......................................................................3
1.1. Tài sản bảo đảm trong cho vay của NHTM.............................................3
1.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM ...............................................................3
1.1.2. Đảm bảo an toàn trong cho vay của NHTM........................................6
1.1.3. Tài sản bảo đảm.......................................................................................9
1.2. Công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong cho vay của
NHTM.................................................................................................................12
1.2.1. Khái niệm và nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm..................12
1.2.2. Công tác quản trị tài sản bảo đảm là BĐS............................................19
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản trị tài sản bảo đảm là BĐS. 24
1.3.1. Các nhân tố chủ quan ............................................................................24
1.3.2. Các nhân tố khách quan ........................................................................25
CHƯƠNG HAI. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN...............................28
2.1. Giới thiệu chung về sở giao dịch I - NHCT VN.......................................28
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển............................................................28
2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban...............................................29
2.1.3. Hoạt động kinh doanh tại sở giao dịch I - NHCT VN..........................32
2.1.4. Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh..............................................................34
2.2. Thực trạng công tác quản lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt
động cho vay tại sở giao dịch I - NHCT VN....................................................37
2.2.1. Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm tại SGD I-NHCTVN...............38
2.2.2. Thực trạng công tác quản trị TSBĐ là BĐS tại SGD I- NHCTVN....39
2.3. Đánh giá thực trạng....................................................................................43
2.3.1. Những kết quả đạt được ........................................................................43
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ........................................................................45
1

nước nơi mà các hoạt động kinh tế diễn ra sôi động và luôn biến động không
ngừng. Nằm ở Trung tâm thủ đô Hà Nội, Sở giao dịch I ngân hàng Công thương
Việt Nam là chi nhánh Ngân hàng được đánh giá là hoạt động có hiệu quả liên
tục nhiều năm. Hoạt động Ngân hàng luôn bám sát định hướng kinh doanh của
toàn hệ thống, đồng thời bám sát chủ trương, định hướng, chính sách của Đảng
và Nhà Nước. Qua quá trình thực tập tại sở giao dịch I, em đã được học hỏi
nhiều về hoạt động tác nghiệp tại Ngân hàng nói chung và công tác cho vay có
bảo đảm nói riêng. Tại đây, công tác quản trị tài sản bảo đảm trong cho vay đã
được xây dựng và hoàn thiện từng bước. Tại các NHTM nói riêng và Sở giao
dịch I nói chung, loại tài sản có giá trị lớn chủ yếu được dùng làm đảm bảo là
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong những năm gần
đây, khi mà thị trường bất động sản luôn biến động và nhiều văn bản pháp luật
liên quan đến đất đai ra đời và còn nhiều bất cập thì vấn đề quản trị loại tài sản
bảo đảm này trở thành một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết. Nhận định được
điều đó nên em chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là
bất động sản trong hoạt động cho vay tại SGD I - NHCTVN”
3

Kết cấu của đề tài, ngoài phần mở đầu và kết luận, gồm 3 phần:
Chương I: Tổng quan về công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong
cho vay của NHTM.
Chương II: Thực trạng công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong
cho vay tại SGD I - NHCTVN.
Chương III: Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong
cho vay tại SGD I – NHCTVN
4

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ BĐS TRONG CHO VAY CỦA NHTM
1.1. Tài sản bảo đảm trong cho vay của NHTM

hoạt động của ngân hàng.
c. Hoạt động đầu tư
Ngân hàng đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, tài sản cho thuê...
Hoạt động đầu tư có thể mang lại lợi nhuận rất lớn, nhưng cũng có thể đưa lại
những tổn thất nặng nề cho ngân hàng. Do vậy để đảm bảo an toàn cho ngân
hàng, Luật nhiều nước cấm hoặc hạn chế ngân hàng thương mại trực tiếp đầu tư
vào một số lĩnh vực.
d. Các hoạt động khác
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, NHTM với vai trò là một trung
gian tài chính ngày càng mở rộng các hoạt động của mình. Ngoài các nghiệp vụ
nêu trên, các ngân hàng còn tiến hành nhiều hoạt động khác với mục đích đa
dạng hóa các hoạt động nhằm phân tán rủi ro, tăng lãi, tận dụng lợi thế là một
trung gian tài chính. Các hoạt động này bao gồm: kinh doanh ngoại hối, kinh
doanh kim loại quý và đá quý, thanh toán hộ, bảo lãnh, thông tin tư vấn, ủy thác...
1.1.1.2. Khái niệm và phân loại cho vay của ngân hàng thương mại
a. Khái niệm
Cho vay là hoạt động kinh doanh chính của ngân hàng thương mại
(thường chiếm 70% tỷ trọng tài sản của NH), là hoạt động sinh lời chủ yếu cũng
như tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.Lãi thu được từ cho vay là nguồn thu
nhập cơ bản để bù đắp chi phí trả lãi tiền gửi, chi phí kinh doanh và quản lý, bù
đắp rủi ro và đảm bảo thu nhập ròng của ngân hàng. Cho vay của ngân hàng
thương mại là việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàng
phải hoàn trả lại gốc và lãi.
6

b. Phân loại cho vay
- Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung
hạn, cho vay dài hạn.
Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lưu động) là các khoản vay có thời hạn
dưới 12 tháng. Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự trữ hàng hóa, các

dựa trên uy tín, năng lực tài chính và khả năng tạo thu nhập đủ mức để trả nợ
khoản vay của người vay. Trong trường hợp kháchh hàng không trả nợ hoặc trả
nợ không đầy đủ, ngân hàng phải gánh chịu tổn thất.
1.1.2. Đảm bảo an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.2.1. Khái niệm an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại.
Khi tham gia vào quan hệ tín dụng các doanh nghiệp vay vốn và các
ngân hàng đều phải quán triệt các nguyên tắc tín dụng. Một trong những nguyên
tắc đó là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay. Tuy nhiên, khả
năng người vay không trả hoặc trả nợ vay không đầy đủ, đúng hạn luôn là rủi ro
tiềm ẩn đối với các ngân hàng thương mại. Do vây, an toàn trong cho vay là việc
ngân hàng cho vay ra và thu hồi cả gốc và lãi đúng hạn.
1.1.2.2. Sự cần thiết phải đảm bảo an toàn trong cho vay.
Hoạt động của ngân hàng thương mại luôn đòi hỏi xu thế an toàn và ổn
định, thể hiên ở một số một sau đây:
Về phía hoạt động của các ngân hàng, lịch sử nghiệp vụ NHTM đã ghi
nhận nhiều trường hợp ngân hàng phá sản và khủng hoảng ngân hàng:
Khủng hoảng Ngân hàng đi theo suy thoái kinh tế 1929-1933: Trong
vòng 4 năm (1930-1933), làn sóng phá sản ngân hàng tràn từ áo, Đức, Anh sang
Mỹ. Riêng Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt động, gây ra sự mất mát cho
người gửi tiền, cho cổ đông và các chủ nợ đến 2,5 tỷ USD và dẫn đến thắt chặt
đáng kể cung tiền tệ.
Một loạt đổ bể ngân hàng từ giữa những năm 1970 đến những năm 1980:
Năm 1974 chứng kiến sự thất bại của ngân hàng Bankhaus Herstatt của Đức,
8

Ngân hàng Quốc gia Franklin cảu Mỹ. Như vậy, nếu không có sự an toàn và ổn
định thì các ngân hàng sẽ không tồn tại và phát triển được để đáp ứng yêu cầu
của kinh tế thị trường.
Về phía khách hàng vay tiền ngân hàng, các doanh nghiệp là các khách
hàng vay vốn và giao dịch với ngân hàng cũng thường xuyên gặp phải những rủi

a. Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay
Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải
chuyển quyền kiểm soát TSBĐ sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết
(thường là thời gian nhận tài trợ). Ngân hàng yêu cầu cầm cố khi xét thấy việc
khách hàng nắm giữ TSBĐ là không an toàn cho ngân hàng. Thường đó là các
tài sản mà khách hàng dễ bán, chuyển nhượng Cầm cố thích hợp với những tài
sản ngân hàng có thể kiểm soát và bảo quản tương đối chắc chắn, đồng thời,
việc ngân hàng nắm giữ không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của người
nhận tài trợ, ví dụ như các chứng khoán, các hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ
mạnh, kim loại quý.
b. Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
Là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy tờ chứng
nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản bảo đảm sang cho ngân hàng nắm giữ
trong thời gian cam kết. Theo quy định của Luật Dân sự và Luật Đất đai có hai
loại thế chấp: bất động sản hoặc giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, máy móc,
trang thiết bị, tàu biển và máy bay cũng được sử dụng để thế chấp theo quy định
của pháp luật.Đảm bảo bằng thế chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng
TSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đó là một thuận lợi. Tuy nhiên, quá
trình sử dụng sẽ làm biến dạng tài sản, hơn nữa, do khả năng kiểm soát TSBĐ
của ngân hàng bị hạn chế, khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị
của tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng.
c. Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnh
cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, giá trị quyền sử
10

dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền quản
lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn
trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
d. Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

sử dụng, quyền quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về
cam kết của mình.
- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định: Đối với các tài sản mà
pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngân hàng yêu cầu khách hàng
vay/bên bảo lãnh xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền
vay. Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay/bên bảo lãnh có thể
xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải có cam kết
bằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho đến khi
hết thời hạn bảo đảm.
1.1.3.3. Phân loại TSBĐ
a. Phân loại theo tính chất an toàn
Ngân hàng chia TSBĐ thành hai loại : Loại 1 và loại 2
Loại 1, là các tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng lâu dài của khách hàng, hoặc
đảm bảo của bên thứ ba cho khách hàng của ngân hàng (bảo lãnh). Những bảo đảm
này không được hình thành từ khoản tín dụng của chính ngân hàng. Bảo đảm
loại 1 có thể có giá trị lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị của khoản tín dụng tùy
thuộc vào sự đoán của ngân hàng về rủi ro.
Loại 2, là những tài sản được hình thành từ nguồn tài trợ của ngân hàng.
Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng hạn chế việc người vay bán tài sản
được hình thành từ vốn vay. TSBĐ loại 2 thường áp dụng cho khách hàng mà tài
sản loại 1 có ít hoặc không thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng.
b. Phân loại TSBĐ theo hình thức vật chất
12

- Đảm bảo bằng hàng hóa trong kho như nguyên, nhiên, vật liệu, sản
phẩm… Nếu ngân hàng có kho bãi riêng hoặc có phương thức bảo quản thích
hợp thì đây là hình thức rất thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng.
- Đảm bảo bằng tài sản cố định. Nhà máy, trang thiết bị sản xuất và
phương tiện vận chuyển, cây con, quyền sử dụng đất, rừng…đều có thể trở
thành TSBĐ cho ngân hàng. Đảm bảo bằng đất đai rất phức tạp, khách hàng cần

TSBĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng.
Quản trị TSBĐ là việc ngân hàng đề ra các biện pháp và nghiệp vụ nhằm
từng bước hoàn thiện các cơ chế chính sách của toàn hệ thống ngân hàng về bảo
đảm tiền vay. Quản trị danh mục TSBĐ là một mắt xích quan trọng trong quy
trình cho vay có tài sản bảo đảm bao gồm các khâu từ việc quản lý đánh giá,
phân loại, dự báo, cảnh báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn,
xét ưu tiên nhận làm TSBĐ, định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ để điều chỉnh mức
độ cho vay hoặc yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ, quản lý lưu giữ TSBĐ và
các giấy tờ có liên quan cũng như việc xử lý bán, khai thác các TSBĐ của những
khoản nợ tồn đọng.
1.2.1.2. Nội dung công tác quản trị TSBĐ
a. Thẩm định TSBĐ
Nội dung thẩm định làm rõ những vấn đề sau
- Quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng vay/bên bảo lãnh: Cán bộ tín dụng
phải kiểm tra xem khách hàng vay, bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loại giấy tờ
chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản dùng làm bảo đảm hay không.
Cần hết sức chú ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp
đồng sở hữu tài sản… Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ những
nguồn khác, cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng
vay/bên bảo lãnh.
14

- Tài sản hiện không có tranh chấp: Việc khẳng định TSBĐ hiện có tranh
chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc đơn vị xem xét thẩm định, cán
bộ tín dụng cần yêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản
khẳng định tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật
về cam kết của mình.
- Tài sản được phép giao dịch: Ngoài các tài sản thông dụng được mua
bán tự do trên thị trường, ngân hàng cần hết sức thận trọng trong khi xem xét
các loại TSBĐ có tính chuyên dụng, quý hiếm. Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ tín

- Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền
phát sinh từ tài sản đó. Trong trường hợp tài sản thế chấp (TSTC) là toàn bộ bất
động sản có vật phụ thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị của TSTC; nếu chỉ
thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị
TSTC khi các bên có thỏa thuận.
- Giá trị TSBĐ phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo
đảm trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- TSBĐ phải thường xuyên được định giá lại sau một thời gian nhất định
phù hợp với đặc điểm của từng loại tài sản và theo quy định của từng ngân hàng.
Nếu phát hiện TSBĐ bị giảm giá trị, cán bộ thẩm định phải yêu cầu khách hàng
bổ sung ngay TSBĐ.
c. Quản lý tài sản bảo đảm và các giấy tờ liên quan.
Quản lý TSBĐ và các loại giấy tờ liên quan được hiểu là quá trình theo
dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trong
tình trạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá
trị của TSBĐ/ các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảo
đảm.
Nếu TSBĐ được lưu giữ tại kho của ngân hàng cho vay thì thủ kho của
ngân hàng và cán bộ tín dụng phải chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình
quản lý TSBĐ và những giấy tờ liên quan. Ngân hàng cũng cần thực thi các biện
16

pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm các cam
kết tại hợp đồng bảo đảm.
- Trường hợp TSBĐ do khách hàng vay/bên thứ ba quản lý hoặc sử dụng
Tùy tính chất và đặc điểm của TSBĐ, cán bộ tín dụng cần chủ động đề
xuất và thực hiện kiểm tra TSBĐ ít nhất 06 tháng một lần về tình trạng ( số
lượng và chất lượng ) của TSBĐ, tình hình sử dụng và bảo quản TSBĐ, các
trường hợp vi phạm cam kết của khách hàng vay/bên bảo lãnh theo quy định tại
hợp đồng bảo đảm.

bằng tài sản được thực hiện theo nguyên tắc sau đây :
+ Khi đến hạn mà khách hàng vay/ bên bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với ngân hàng cho vay thì TSBĐ tiền vay
được xử lý để thu hồi nợ.
+ TSBĐ tiền vay phải được xử lý theo các phương thức mà các bên đã
thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không xử lý được theo các
phương thức đã thỏa thuận thì ngân hàng cho vay có quyền : Bán, chuyển
nhượng TSBĐ để thu hồi nợ; yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
nếu bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì xử lý
tài sản của bên bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
+ Ngân hàng cho vay có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ và ủy
quyền cho bên thứ ba xử lý TSBĐ; trong trường hợp này thì bên thứ ba cũng có
quyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ như tổ chức tín dụng.
+ Trường hợp một TSBĐ cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử lý
TSBĐ để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuy
chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.
+ Trường hợp tài sản được các bên xử lý theo thỏa thuận thì phải thực
hiện nhanh chóng, công khai, bảo đảm lợi ích của các bên; nếu tài sản không xử
18

lý được do không thỏa thuận được giá bán, thì ngân hàng cho vay có quyền
quyết định giá bán tài sản để thu hồi nợ.
+ Các chi phí phát sinh trong xử lý TSBĐ do khách hàng vay, bên bảo
lãnh chịu. Tiền thu được từ xử lý TSBĐ sau khi trừ đi chi phí xử lý, thì ngân
hàng cho vay thu nợ theo thứ tự : nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, các khoản phí
khác (nếu có). TSBĐ sau khi được xử lý nếu không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả
nợ thì khách hàng vay/bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã
cam kết.
+ Trong trường hợp chủ sở hữu TSBĐ bị khởi tố về một hành vi phạm
tội không liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng cho vay hoặc không liên

đảm : Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận TSBĐ, lấy giá TSBĐ được định giá khi
xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của khách hàng vay
sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) và được tiếp nhận tài sản đó theo quy
định của pháp luật.
+ Bán TSBĐ thông qua các tổ chức dịch vụ bán đấu giá như trung tâm
bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá. Phương pháp này thường được áp
dụng với QSD đất và tài sản gắn liền với đất hoặc các tài sản khác mà ngân hàng
không muốn bán trực tiếp hoặc nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ.
+ Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho
bên bảo đảm: Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao
cho bên bảo đảm là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận khoản tiền hoặc tài
sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho ngân hàng cho vay và khách hàng
vay/bên bảo lãnh theo các thủ tục quy định của pháp luật.
+ Yêu cầu tòa án cho phép phát mại TSBĐ để trả nợ vay ngân hàng: Đối
với QSD đất và tài sản gắn liền với đất ngân hàng có thể đua tài sản bán đấu giá
hoặc khởi kiện tại tòa án. Ngoài ra, nếu TSBĐ có tranh chấp thì việc phát mại tài
sản cũng phải thông qua quyết định của tòa án. Trong những trường hợp nêu
trên, ngân hàng cần đệ đơn yêu cầu sự can thiệp của tòa án.
20

Lựa chọn phương pháp phát mại tối ưu là rất quan trọng cho cả ngân
hàng và khách hàng đi vay. Phương pháp được lựa chọn không những tiện lợi
cho cả hai bên mà còn phải thích hợp ở từng địa phương và hợp với những quy
định của pháp luật hiện hành. ở nước ta theo luật định thì bán đấu giá là phương
pháp cơ bản được áp dụng nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác.
1.2.2. Công tác quản trị TSBĐ là BĐS trong cho vay của NHTM
Bất động sản là tài sản không thể di dời được như: Nhà ở, các cơ sở sản
xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản
khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây

kết hợp gặp gỡ dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ
hơn về tài sản.
1.2.2.2. Định giá bất động sản
a. Thời điểm định giá
TSBĐ tiền vay là QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải được xác định
giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại
thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay tại CTTC, không áp dụng
khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay
phải được lập thành văn bản riêng và là phần không thể tách rời của hợp đồng
bảo đảm.
b. Định giá giá trị QSD đất và tài sản gắn liền với đất
- Định giá giá trị QSD đất
+ Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua
bán, chuyển nhượng hợp pháp mà có (không phải là đất đi thuê) thì được xác
định theo Khung giá của Uỷ ban nhân dân Thành phố (Uỷ ban nhân dân tỉnh)
nơi có bất động sản ban hành.
+ Đối với QSD đất là đất thuê của Nhà nước mà đã trả tiền thuê đất cho
cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì P (giá trị định giá)
22

căn cứ vào số tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho
thuê đất (nếu có), tiền thuê đất mà khách hàng đã trả cho Nhà nước trừ đi tiền
thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
+ Trường hợp các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc móng
nhà trực tiếp của các Chủ dự án được Nhà nước giao đất xây nhà để bán thì có
thể căn cứ vào giá mua trong Hợp đồng mua bán và các giấy tờ thanh toán tiền
mua để định giá.
- Định giá giá trị tài sản gắn liền với đất
+ Giá trị tài sản gắn liền với đất thế chấp là nhà ở được xác định theo
biểu giá do Nhà nước quy định căn cứ vào quy mô, kết cấu nhà và mặt bằng đơn

hàng nộp bản gốc.
- Trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, ngân
hàng và các tổ chức tín dụng khác tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận và cử
đại diện quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay.
- Khi thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng và bảo quản tài sản, trừ trường hợp các
bên thoả thuận giao cho ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn
tài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm
tra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình
sản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm
phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng
xuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp... để có biện pháp xử lý kịp thời.
- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn
tài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm
tra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình
sản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm
24

phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng
xuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp... để có biện pháp xử lý kịp thời
1.2.2.5. Xử lý TSBĐ là bất động sản
- Việc xử lý TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất được thực hiện theo
thỏa thuận của ngân hàng cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụng, hợp
đồng bảo đảm và phải áp dụng hình thức bán đấu giá.
- Trường hợp TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất không xử lý được theo
thỏa thuận của ngân hàng và khách hàng trong hợp hợp đồng thì ngân hàng khởi
kiện tại tòa án.
- Trình tự việc bán đấu giá QSD đất
+ Các ngân hàng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho