HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM THỊ NGUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

62.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng


Phạm Thị Nguyên

ii

năm 2017


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT ....................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................... viii
DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ ....................................................................................... ix
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................... x
THESIS ABSTRACT ..................................................................................................... xii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2

1.3.

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................. 2

1.4.



2.3.1.

Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 10

2.3.2.

Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất............................................. 11

2.3.3.

Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất................... 12

2.4.

KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ
GIỚI ............................................................................................................... 14

2.4.1.

Đấu giá QSDĐ tại Trung Quốc ...................................................................... 14

2.4.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Mỹ ................................................................. 16

2.4.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất tại Nhật Bản ........................................................ 17


ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................................................................ 31

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 31

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đan Phượng ................................ 31

3.4.3.

Kết quả đấu giá đất trong thị trường bất động sản trên địa bàn huyện
Đan Phượng .................................................................................................... 31

3.4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng giai
đoạn 2013 - 2016 ............................................................................................ 31

3.5.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN
ĐAN PHƯỢNG ............................................................................................. 31



Phương pháp nghiên cứu số liệu .................................................................... 33

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 34
4.1.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ................................. 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 36

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đan
Phượng ........................................................................................................... 39

4.2.

HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG ......................... 40

4.3.

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG ....................................................................................................... 41



CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................... 46

4.5.1.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng ...................................................... 46

4.5.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trên địa bàn huyện Đan Phượng ................................................ 47

4.5.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng
giai đoạn 2013-2016 ....................................................................................... 56

4.6.

KẾT QUẢ ĐẤT GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG ............................................................. 57

4.6.1.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 23 ô đất khu Cầu Trũng Vỡ, xã
Tân Hội, huyện Đan Phượng .......................................................................... 58

4.6.2.


4.7.2.

Đánh giá của cán bộ thực hiện đấu giá........................................................... 75

4.8.

MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG............................ 76

4.8.1.

Công tác tổ chức ............................................................................................. 76

v


4.8.2.

Đối với người tham gia đấu giá ...................................................................... 77

4.8.3.

Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị...................................... 77

4.9.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN
PHƯỢNG ....................................................................................................... 78

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư



DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Kế hoạch sử dụng đất của huyện Đan Phượng năm 2017 ........................... 42
Bảng 4.2. Bảng biến động diện tích các loại đất huyện Đan Phượng giai đoạn
2013– 2016................................................................................................... 44
Bảng 4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng giai đoạn
2013 – 2016.................................................................................................. 58
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá 23 ô đất khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội ................................... 60
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà ..................................... 63
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà ...................................... 65
Bảng 4.7. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự án .......................... 68
Bảng 4.8. Đánh giá về công khai, minh bạch phương án, thông tin về dự án.............. 70
Bảng 4.9. Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá .................. 71
Bảng 4.10. Đánh giá sự thành công của dự án ............................................................... 73

viii


DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Đan Phượng ................................................................... 34
Hình 4.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2016 ................... 41

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Thị nguyên
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý Đất đai


x


4. KẾT LUẬN
- Đan Phượng là huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội chịu
tác động lớn của q trình đơ thị hóa của thủ đơ. Chính vì vậy, cơng tác quản lý đất đai
ln được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là
nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
- Trong giai đoạn 2013 – 2016 , UBND huyện Đan Phượng đã tổ chức 37 phiên
đấu giá với tổng diện tích đất đấu giá là 34.050,96 m2, tại 13 xã và thị trấn thu ngân
sách hơn 560 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất của 03 xã trên địa bàn huyện có thể thấy,
cơng tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được người tham gia đấu giá đánh giá
cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ
và của UBND thành phố Hà Nội về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho
người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ
của huyện: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài
chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của cơng tác đấu giá QSDĐ theo quy định của
pháp luật về đất đai trong thời gian tới.

xi


THESIS ABSTRACT
Name of author: Pham Thị Nguyen
Name of thesis: “Assessing land use right auction work in Dan Phuong District – Ha
Noi city”.
Major: Land management


xii


4. CONCLUSION
- Dan Phuong is a suburban district, located in the North West of Hanoi, which is
heavily impacted by the urbanization of the capital. Therefore, the management of land
is always concerned by all levels, especially the auction of land use rights as this is a
major source of revenue for local budgets..
- In the period 2013 - 2016, the People's Committee of Dan Phuong district held
37 auctions with a total auctioned area of 34,050.96 m2, in 13 communes and towns
budgeted more than 560 billion.
- By evaluating 03 land auction projects of 03 communes in the district can see
the auction in the area is quite successful and the auction participants appreciate. The
auction council performed well the legal documents issued by the State, the
Government and the People's Committee of Hanoi on regulations on auction of land use
rights, thus creating favorable conditions for auction participants. Understand the
procedures, procedures and forms of auctions
- Propose some solutions to improve the quality of district land use rights auction:
Solutions on policies, technical solutions and solutions on financial mechanism to
contribute to improve the efficiency of auction of land use rights in accordance with the
law on land in the future.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng
cho con người. Là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu trong mọi ngành mọi



sản; thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa
vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa
chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện
dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này
sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử
dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 ra đời, theo luật mới một số nội dung về đấu
giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh, do vậy, việc áp dụng luật vào thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Đan Phượng nói riêng và thành phố
Hà Nội nói chung cịn nhiều lúng túng. Do vậy, việc đánh giá thực trạng công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng là hết sức cần thiết và
có ý nghĩa giúp tìm ra những tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất, từ đó đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đấu
giá quyền sử dụng đất. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề,
tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số
dự án trên địa bàn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội”.
Kết quả của nghiên cứu sẽ xác định được một số yếu tố ảnh hưởng tới công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan phượng. Từ đó đề xuất một
số hướng giải quyết nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác đấu giá và nâng cao
hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU



PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất
mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt
đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo Bộ luật Dân sự năm
2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “Bất động
sản bao gồm: Đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của
pháp luật”.
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia, của các nước phát
triển. Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho
phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản,
tích hợp thơng tin vào một hệ thống, làm cho dân chúng có trách nhiệm, làm cho
các tài sản có thể thay thế nhau, kết nối dân chúng, bảo vệ các giao dịch.
Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc
gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mành đất ở
nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chi
có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng (Hernando De Soto,
dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.1.2. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy khơng thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.

quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng
hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù.
Vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất
đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá
đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch,
duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 19 Điều 3 quy định: “Giá QSDĐ (sau
đây gọi là giá đất) là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trong
khi Luật đất đai năm 2003 cũng từng quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì
giá đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Có thể thấy, so

5


với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá
đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng
xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Qua
đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai
(Đặng Diệp Hân, 2015).
2.2.1.2. Định giá đất
Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra
một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và
giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho
việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về
tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định
giá và nâng cao độ chính xác của cơng tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự
quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị
trường bất động sản.

giá thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng cơng trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngồi lao động và nguyên vật liệu bao
gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi
trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá thành mềm.
- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai
và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây
dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
Giá trị: mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái niệm
tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa
thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường,
giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá
trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một
thời điểm cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và
người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người
định giá dùng các thuật ngữ "Giá trị thị trường", "Giá trị sử dụng", "Giá trị đầu
tư", “Giá trị ước định’' hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu
điểm cùa hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.2.2.2. Các yếu tố tác động tới giá đất
* Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra

7


đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ

muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền mua bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.

8


Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không
đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn tồn, giá cả của hàng hóa
thơng thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt
cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là ngun tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: Thứ nhất người cung
cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. Thứ hai
những hàng hóa có tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung quyết định.
Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thơng thường đó là đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói riêng mà
hình thành theo ngun tác cung cầu riêng.
Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thơng thường, vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá cả đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân
cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thơng qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán. Thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
cơng khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của BĐG tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài
sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt
động BĐG tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở
hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng BĐG hoặc tài sản thực hiện việc
BĐG (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất là
đấu giá tài sản. Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài
sản. Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Trong quan hệ
này, người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người
mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người

10


khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Người
chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao
nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm (Trần Tiến Hải, 2015).
Do vậy, đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ
chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ
quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là tổ
chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được QSDĐ phải
tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách thức trả giá từ thấp đến cao theo
trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá