BÁO CÁO SỐ 115/BC-BTP NGÀY 11/7/2008 CỦA BỘ
TƯ PHÁP TỔNG KẾT THỰC TIỄN THI HÀNH
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và
minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền
khác liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức. Qua đó, Nhà nước xác nhận
và bảo hộ các quyền cơ bản nêu trên và tạo nguồn thông tin để mọi người đều có thể
tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp
phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa các tranh
chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng
thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản – Một trong các mục tiêu của chiến lược phát
triển kinh tế, xã hội của nước ta đến năm 2010.
Xuất phát từ tầm quan trọng nêu trên của việc đăng ký bất động sản, trong những năm
vừa qua, Nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp để tăng cường công tác này. Nhằm làm
rõ các kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ, trên
cơ sở đó rút ra những bài học kinh nghiệm và xác định phương hướng hoàn thiện hệ
thống đăng ký bất động sản, ngày 19/6/2008, Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức
Hội nghị tổng kết việc triển khai công tác đăng ký bất động sản.
Tham dự Hội nghị có Lãnh đạo Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đại biểu
thuộc các Bộ, ngành ở Trung ương, thành viên Ban soạn thảo, Tổ biên tập, đại diện các
Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Hà Tây, Bắc Ninh, Văn phòng đăng
ký đất và nhà Hà Nội, Trung tâm Thông tin tài nguyên, môi trường và đăng ký nhà đất
Thành phố Hồ Chí Minh.
Hội nghị đã tập trung tổng kết, đánh giá công tác đăng ký bất động sản trên các mặt chủ
yếu sau đây:
PHẦN I
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐĂNG KÝ BẤT
ĐỘNG SẢN
I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

1.3. Từng bước xây dựng quy trình đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
tương đối đầy đủ để giúp các cơ quan đăng ký áp dụng, thực hiện khi tổ chức, cá nhân có
yêu cầu.
1.4. Tạo cơ sở pháp lý để xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản theo 3 cấp hành
chính (tỉnh, huyện, xã) nhằm theo dõi những biến động về quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản.
2. Về cơ quan thực hiện quản lý đăng ký bất động sản
Ở Trung ương, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản hiện nay có sự phân tán do
pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, nông nghiệp quản
lý đối với loại bất động sản tương ứng. Do đó, tồn tại nhiều Bộ có chức năng quản lý về
đăng ký bất động sản, cụ thể như sau:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng
đất;
- Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với nhà ở, công trình xây
dựng;
- Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký đối với
rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm;
- Bộ Tư pháp thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động
sản.
Ở địa phương, cũng tồn tại nhiều đầu mối cơ quan tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh thực hiện chức năng quản lý về đăng ký bất động sản như: Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tư pháp.
Về cơ bản, các Bộ nêu trên và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã hoàn thành chức năng, nhiệm
vụ của mình, đóng góp quan trọng vào việc tổ chức thi hành pháp luật về đăng ký bất
động sản. Tuy nhiên, do mô hình quản lý phân tán, chưa phù hợp với chủ trương tập
trung, thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản vào một đầu mối ở cấp
Trung ương, nên dẫn đến khó khăn trong việc quản lý các bất động sản theo một thể
thống nhất giữa đất đai và tài sản gắn liền với đất cũng như hiệu quả quản lý chưa đáp
ứng được đầy đủ các yêu cầu của thực tiễn.
3. Về việc xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản

đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất.
3.2. Về cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng
Pháp luật về nhà ở, xây dựng không quy định cụ thể việc đăng ký đối với nhà ở, công
trình xây dựng mà chỉ quy định việc cấp Giấy chứng quyền sở hữu đối với các bất động
sản nói trên nếu tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Do đó, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
được quy định như sau:
a) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
Theo quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng cho tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài và được phép ủy
quyền cho Sở Xây dựng cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng nêu trên. Uỷ ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài.
b) Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng
- Theo quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, những
giao dịch dẫn đến việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (mua bán,
tặng cho, chuyển đổi, thừa kế…) được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp
huyện. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho
các đối tượng căn cứ vào chủ sở hữu bất động sản là tổ chức hay cá nhân.
- Các giao dịch bảo đảm bằng nhà ở, công trình xây dựng khác được đăng ký tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền.
c) Tổ chức cơ quan đăng ký nhà ở, công trình xây dựng trên thực tế
Theo báo cáo của 46 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho thấy tổ chức và hoạt
động của cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng có

Với quy định trên thì việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là
rừng trồng sẽ do cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện và gắn liền
với hồ sơ địa chính được lưu trữ tại cơ quan địa chính.
4. Về công tác chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn, nghiệp vụ
4.1. Công tác tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ
Đối với đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký bất động sản, các Bộ có chức năng
quản lý đăng ký bất động sản luôn chú trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng về chuyên môn,
nghiệp vụ dưới nhiều hình thức đa dạng, phong phú và phù hợp với từng đối tượng. Cụ
thể là:
- Tổ chức tập huấn cho cán bộ đăng ký;
- Kịp thời cập nhật những kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ mới phát sinh trong quá trình
hoàn thiện hệ thống pháp luật;
- Định kỳ tổ chức tổng kết thực tiễn, trao đổi chuyên môn, nghiệp vụ giữa các cơ quan
đăng ký.
Việc tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ làm công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng
được Bộ Tư pháp hết sức chú trọng. Ngay sau khi Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông
tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi
hành, Bộ Tư pháp đã phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức các đợt
tập huấn cho đội ngũ cán bộ tại địa phương thực hiện công tác đăng ký. Công tác này tiếp
tục được duy trì thường xuyên, đều đặn hàng năm với nguồn kinh phí đào tạo của Bộ Tư
pháp. Qua năm năm thực hiện (2003-2007), Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài
nguyên và Môi trường tổ chức được gần 20 lớp tập huấn, bồi dưỡng về chuyên môn,
nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, nhiều Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã tích
cực, chủ động tổ chức hoặc phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ
chức các lớp tập huấn cho đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa
phương mình. Nổi bật trong số đó là thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà
Rịa Vũng Tàu, tỉnh Kon Tum, tỉnh Thanh Hoá, tỉnh Hải Dương …

bởi số lượng các bất động sản được đăng ký đã tăng nhiều trong thời gian qua.
II. MỘT SỐ HẠN CHẾ
Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản
còn tồn tại một số hạn chế sau đây:
Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn
bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát
triển rừng, Luật Thủy sản, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của
Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình
xây dựng; một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, không phù hợp với chủ trương cải
cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở
hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề, quyền sở
hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ
luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp
thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân,
tổ chức.
Thứ hai, việc quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn phân tán, chia cắt, không
tách bạch giữa quản lý hành chính về bất động sản như quy hoạch, giao đất, cho thuê đất,
cấp phép xây dựng với quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản, cụ thể: Bộ Tài nguyên
và Môi trường quản lý đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ Xây dựng quản lý xây
dựng và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng khác. Tương tự như vậy, ở địa
phương tồn tại nhiều cơ quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức
năng quản lý về đăng ký bất động sản. Gần đây, việc ban hành Nghị định số
13/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2008 của Chính phủ quy định tổ chức các cơ
quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã ảnh
hưởng đến việc quản lý hồ sơ đăng ký bất động sản, đặc biệt ở Thành phố Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý về bất động sản.
Thứ ba, tồn tại nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác. Các cơ quan này được thành lập theo
cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện), có thẩm quyền đăng ký khác nhau căn cứ vào

ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động của các cơ quan đăng ký.
4. Làm rõ cơ chế và trách nhiệm cũng như tổ chức tốt các hoạt động phối hợp của cơ
quan quản lý nhà nước ở Trung ương và cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương trong
quá trình thực hiện quản lý về đăng ký bất động sản.
5. Tăng cường hợp tác quốc tế về đăng ký bất động sản nhằm học tập kinh nghiệm của
các quốc gia trên thế giới, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam.
6. Tăng cường công tác kiểm tra, chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ kết hợp với việc thực
hiện nghiêm túc những kiến nghị kiểm tra và xử lý những sai phạm tại cơ quan thực hiện
đăng ký bất động sản.
PHẦN II
VỀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
I. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
1. Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính và lập sổ sách địa chính[1] của hệ thống cơ
quan tài nguyên và môi trường
1.1. Đo đạc lập bản đồ địa chính
Theo báo cáo của 51 tỉnh, thành phố đến tháng 7 năm 2007 đã đo vẽ bản đồ địa chính
được 8.895.160 ha (đạt 27% tổng diện tích tự nhiên); trong đó:
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/500 đất đô thị là 136.668 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/1000 cho đất khu dân cư nông thôn là 856.080 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/2000 phủ trùm các xã đồng bằng và đất nông nghiệp ở miền
núi, trung du là 2.604.797 ha;
- Bản đồ địa chính ở tỷ lệ 1/5000 chủ yếu cho khu vực đất cây công nghiệp và một số địa
phương ở Đồng bằng sông Cửu Long là 2.297.843 ha;
- Bản đồ địa chính khu vực đất lâm nghiệp tại 9 tỉnh ở tỷ lệ 1/10.000 là 3.997.281 ha, kết
quả này chưa thống kê diện tích đã đo vẽ bản đồ địa chính cơ sở;
Có 13 tỉnh, thành phố chưa có báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ gồm: Hà Nội, Sơn La,
Bắc Giang, Ninh Thuận, Gia Lai, Bình Phước, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,
TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu.
1.2. Lập sổ sách địa chính
Theo quy định, tại những địa phương đã thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử

kê lưu ở cấp tỉnh ít hơn 904 xã so với lưu ở cấp huyện và ít hơn 1546 xã so với của cấp
xã;