Luận văn
Đề tài “Vai trò quản lý nhà nước đối với
sự hình thành và phát triển thị trường BĐS
ở việt nam.”
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
1

MỤC LỤC

A. LỜI NÓI ĐẦU .........................................................................................
B. NỘI DUNG.................................................................................................
PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI ..................................................
I Thị trường bất động sản (BĐS).....................................................................
1: Khái niệm.....................................................................................................

TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................

§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
3

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá
đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và
kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt
buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và
có hiệu quả. Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trường bất
động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục
những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, ... cũng như chúng ta không thể
bỏ qua vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện
nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường
BĐS ở việt nam thì sự quản lý của nhà nước là không thể thiếu. Chính vì
thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.”
Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần
được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình
bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối
với thị trường BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước
trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Để đạt được
mục đích trên ta sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân
tích nội dung và công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS.
Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính :
1.Cơ sở lý luận của đề tài

§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
5

NỘI DUNG
PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1: Khái niệm
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và
các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế
thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm
quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và
phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản
xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ
được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước
tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị
trường BĐS.
Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di
dời được, bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản do luật định.
Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là
một khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau.
Tuy nhien có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất,

yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá
đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó
chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2: Vai trò của thị trường BĐS.
“Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà
ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
7
nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của
nhà nước.”
Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng
mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được
điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế
mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng
sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một
tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động
lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị
trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội
của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển
nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng
phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền
kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng
với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh
doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư. đặc trưng
của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và
kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài
sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi
diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp ,...cúa con

tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả
va thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.
Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối
với mỗi quốc gia.
3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS .
Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai
trò của thi trường BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS :
Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước
ta là “Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do
vậy phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
9
cho phù hợp với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị
trường bất động sản chính là thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường
bất động sản rất đa dạng về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc
tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng
là một lý do hạn chế các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS . Hơn nữa ,
thị trường BĐS mang tính chất không tập chung , trải rộng trên tất cả các
vùng của đất nước . Thị trường BĐS thường không bao gồm một thị trường
lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi thị trường mang bản chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều
giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát
triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị trường BĐS
ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường BĐS ở nông
thôn , miền núi ...
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không
đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Điều này
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm

là mối quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả
hàng hoá BĐS được hình thành , xác định . Hành vi của người kinh doanh
BĐS và tiêu thụ BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình .
Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là
toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng
hàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu
về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà
người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận được
khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS đó trên thị trường trong một thời gian
nhất định . Cần phân biẹt được sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu
là những ước mong của con người , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu
cầu có thể thực hiện được , có những nhu cầu không thể thực hiện được .
còn cầu trên thị trường là nhu cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện
được .
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
11
Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng
hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định .
Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc
điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác .
Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là
hàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi
,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược
lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó
,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung
và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co
giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay

thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham
gia vào hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng
quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế
hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thước đo của quản
lý kinh tế vĩ mô của nhà nước.
Thứ hai: quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trường là
cần thiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh
tế thị trường.
Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trường đem lại, chúng ta
không thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thường thấy như:
+ Một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
+ Thông tin không đầy đủ
+ Lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế
+ Huỷ hoại môi trường sinh thái
+ Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ...
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
13
Như vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các
lỗ hổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự
tiến bộ xã hội.
Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự
quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế:
+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến
tranh kéo dài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy
rẫy sự biến động.
+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là
phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền

nghiệm để tìm hướng đi đúng.
Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
ở việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn
vào quyết tâm và hành động nhất quán của nhà nước. Có một số ý kiến cho
rằng về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng
cường tính ổn định của quyền sử dụng đất theo hướng ngày càng gần với
tính tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản nói chung.
Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi
mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng
caothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào
việc thoảmãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể
kinh tế và của toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng.
Nó bao gồm không chỉcác loại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc
thiết bị, các công trình ngầm dưới đất,...
Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai
có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho
thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh.
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
15
Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền
kinh tế quốc dân
Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước.
Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị
trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế
hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn.
để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh
mẽ các thành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho
họ. Như vậy một chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như

thi và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị.
Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp
chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh
tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước
trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài
chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất
tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung.
Xây dựng luật kinh doanh BĐS...”
2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có
những nội dung chủ yếu sau:
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu
lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ
hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn
thiện của bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động
xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu
nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc
biệt là nhà ở.
§Ò ¸n m«n häc
Hµ Néi: 12- 2003
17
3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy
chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong
giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BĐS).
4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá