TRƯỜNG……………………
KHOA…………………
-----[\[\-----

ĐỀ ÁN

“Vai trò quản lý nhà nước đối
với sự hình thành và phát triển
thị trường BĐS ở Việt Nam”
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
1

MỤC LỤC

A. LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................
B. NỘI DUNG....................................................................................................
PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI ....................................................
I Thị trường bất động sản (BĐS) .......................................................................
1: Khái niệm ........................................................................................................
2: Vai trò của thị trường BĐS .............................................................................
3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS ...........................................................
4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối
với thị trường BĐS..............................................................................................
1: Vai trò quản lý nhà nước đố
i với thị trường BĐS ..........................................
a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế ..........................
b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ..........................................
2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS.......................................
3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà


LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá
đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và
kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt
buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và
có hiệu quả. Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trườ
ng bất
động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục
những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, ... cũng như chúng ta không thể
bỏ qua vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện
nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường
BĐS ở vi
ệt nam thì sự quản lý của nhà nước là không thể thiếu. Chính vì
thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành
và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.”
Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần
được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình
bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều ti
ết của nhà nước đối
với thị trường BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước
trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Để đạt được
mục đích trên ta sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân
tích nội dung và công cụ quản lý của nhà nước đối với th
ị trương BĐS.
Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính :
1.Cơ sở lý luận của đề tài
2.Thực trạng

Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
5

NỘI DUNG
PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1: Khái niệm
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và
các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế
thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm
quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và
phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố
đầu vào cho quá trình sản
xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ
được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước
tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị
trường BĐS.
Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di
dời được, bao gồ
m:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản do luật định.

- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất
Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và
phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc
điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần
dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng
trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà
cửa, xưởng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là
yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá
đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó
chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2: Vai trò của thị trường BĐS.
“Tổ chứ
c, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà
ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
7
nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của
nhà nước.”
Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng
mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được
điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế
mũi nhọn góp phần t
ăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng
sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một
tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động
lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị
trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội

Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của
nhà nước đối v
ới thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược
lại, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế
xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trường
BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ củ
a các lợi ích: lợi ích
nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động.
Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm
,kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây
dựng va quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp
những thiếu hụt trong qu
ản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính.
Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy
động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản
xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển
tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục v
ụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả
va thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.
Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối
với mỗi quốc gia.
3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS .
Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai
trò của thi trường BĐS ta sẽ
xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS :
Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước
ta là “Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do
vậy phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào

đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị
trường mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ
tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng x
ử như thế
nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm .
Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ
phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành
của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ

Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
10
chế của nhà nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép
xây dựng , chuyển nhượng quyền sử dụng đất , ...
Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến
mất cân bằng cung cầu . Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh
chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại
B
ĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian .
Và không thể không nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết
của pháp luật . Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy
định ... , hướng dẫn sự vận hành của thị trường BĐS .
Từ cái nhìn khái quát về thị trường BĐS như trên , ta đã có thể xác
đinh
được các yếu tố của thị trường BĐS .
4: Các yếu tố của thị trường BĐS
Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS .
Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng
hoá BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây

,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung
và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co
giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay
đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở
rộng của cung . Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi
nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể
đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc tă
ng lên của cung không theo
kịp với cầu .
Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả
ít biến động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ
làm cho cầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh .
II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế.
Nói đến đây chắc nhiều người tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản
lý nhà nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số
lý do chủ yếu sau:
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
12
Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp
hoạt động trong nền kinh tế thị trường , một mình doanh nghiệp không tự
giải quyết được nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào
nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là một vài vấn đề chủ
yếu sau:

tiến bộ xã hội.
Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự
quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế:
+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến
tranh kéo dài, nề
n kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy
rẫy sự biến động.
+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là
phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nề
n
kinh tế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy
bản chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt
vai trò quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng
vai trò cực kỳ quan trọng.
Thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định, ban hành một khuôn
khổ pháp luật và th
ực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát ,
trọng tài,... đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối
với nền kinh tế được thể hiện rõ nét ở các điểm chính như:
+ Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước
+ Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường
+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế
+ Bảo vệ môi tr
ường sinh thái
+ Bổ sungvào những lỗ hổng của thị trường
Từ thông tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà
nước đối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trường BĐS nói riêng thì
được thể hiện như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do,

Nó bao gồm không chỉcác loại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc
thiết bị, các công trình ngầm dưới đất,...
Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định
hướ
ng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai
có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho
thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh.
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
15
Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền
kinh tế quốc dân
Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước.
Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị
trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế
hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn.
để đẩ
y mạnh tăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh
mẽ các thành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho
họ. Như vậy một chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như
thế nếu không được hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn
làm biến động không bình thường động thái của thị trường BĐS.
Thứ
tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do
thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS
của cả nước được đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới
đây nhà nước khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình
này thì thị trường BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và
chu

tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nướ
c
trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài
chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất
tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung.
Xây dựng luật kinh doanh BĐS...”
2: Nội dung quả
n lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có
những nội dung chủ yếu sau:
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu
lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, ng
ười bán, đảm bảo thu thuế từ
hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn
thiện của bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động
xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối l
ại cho những người có thu
nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc
biệt là nhà ở.
Đề án môn học

Hà Nội: 12- 2003
17
3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy
chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong
giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp