Download Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex) miễn phí



MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 3
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6
1.1 Khái niệm, vài trò và các quy định về thế chấp BĐS 6
1.1.1 Khái niệm bất động sản 6
1.1.2 Thế chấp BĐS 7
1.1.2.1 Khái niệm 7
1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS 8
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 9
1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS 9
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng 9
1.1.3.3 Đối với nền kinh tế 10
1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS 10
1.2 Định giá BĐS thế chấp 11
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 11
1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS 13
1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 14
1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS 14
1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường 15
1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 15
1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 16
1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 17
1.3 Các phương pháp ĐG BĐS 19
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19
1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 19
1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 19
1.3.1.3 Yêu cầu 20
1.3.1.4 Các bước tiến hành 20
1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh 21
1.3.2 Phương pháp chi phí 23
1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 23
1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 23
1.3.2.3 Các bước thực hiện 24
1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí 25
1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình 27
1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí 30
1.3.3 Phương pháp vốn hoá 31
1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá 31
1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá 31
1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG 32
1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá 33
1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá 34
1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS 35
1.3.3.7 Các bước tiến hành 36
1.3.4 Phương pháp thặng dư 36
1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp 36
1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển 36
1.3.4.3 Chi phí đất đai 37
1.3.4.4 Các bước tiến hành 37
1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 38
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39
2.1 Giới thiệu về Sàn giao dịch BĐS V-Reex 39
2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 39
2.1.1.1 Nhu cầu thị trường 39
2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 39
2.1.2 Lịch sử hình thành 40
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 42
2.1.4 Sản phẩm dịch vụ 47
2.2 Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch BĐS V-Reex 48
2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu 48
2.2.2 Phân tích sơ bộ 48
2.2.3 Lên kế hoạch định giá 48
2.2.4 Triển khai định giá 49
2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 49
2.2.6 Thực hiện điều tra 50
2.2.7 Lên kết quả sơ bộ 50
2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 50
2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể 50
2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex 59
2.4.1. Ưu điểm 59
2.4.2. Nhược điểm 60
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 61
3.1 Giải pháp 61
3.2 Kiến nghị 68
KẾT LUẬN 70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71
PHỤ LỤC 72
 
 


/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-30064/
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!

Tóm tắt nội dung:

ng trình được tính bằng tuổi kinh tế & hiệu quả của công trình → thực chất là việc khấu hao theo đường thẳng.
2) Sự hao mòn giảm giá của công trình không được đánh giá theo từng bộ phận cấu thành & nguyên nhân giảm giá mà được rút ra từ thông tin thị trường. Vì vậy nếu không có thông tin thị trường việc áp dụng phương pháp này sẽ bị hạn chế.
3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài. Tỉ lệ giảm giá tính theo cả công trình nên độ chính xác không cao.
1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí
Dựa vào thông tin thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp so sánh.
Chi phí thực chất không tạo ra giá trị. Cho nên phương pháp này đã không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.
Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hay sẵn có trên thị trường nhưng đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư. Nếu dùng để ĐG cho đầu tư thì tính thuyết phục của phương pháp này sẽ giảm trầm trọng.
Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể.
Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người ĐG, chưa có một phương pháp thống nhất.
Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xây dựng & phải có kinh nghiệm.
Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khi được chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả.
1.3.3 Phương pháp vốn hoá
(Hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập)
1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá
- Khái niệm:
Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì:
Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để có nó.
Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực.
Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn.
- Ý nghĩa:
ĐG các BĐS tạo thu nhập, BĐS cho thuê hay không cho thuê nhưng vẫn tạo thu nhập.
1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá
Nguyên tắc dự báo: Là nền tảng của phương pháp vốn hoá. Nguyên tắc này dự báo được lợi ích, chi phí tương lai liên quan đến khai thác BĐS àsau đó áp dụng các kỹ thuật vốn hoá để ước lượng các dự báo đó.
Nguyên tăc thay đổi: Được phản ánh qua dự báo thu nhập, chi phí liên quan đến các kỳ vọng của nhà đầu tư được xác định và dự báo một cách cẩn thận.
Nguyên tăc cung cầu: Xác định các khoản thu chi BĐS, dựa trên thông tin thị trường cho biết chỉ báo mức tiền thuê. Nếu mức bỏ trống cao thì hạ mức giá tiền thuê và ngược lại.
Nguyên tắc thay thế: Cho biết giá thuê, mức sinh lời của BĐS dựa trên BĐS thay thế cho nó.
Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo lên BĐS và công bằng giữa công trình và địa điểm sẽ tạo ra và duy trì trị giá của nó tương đối ổn định.
Nguyên tắc ngoại ứng: Mọi nhân tố tác động tích cực hay tiêu cực đến BĐS.
1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG
Các lợi ích của BĐS:
Người ĐG không ĐG giá trị bản thân BĐS mà ĐG các lợi ích trong BĐS. Hình thức sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý phải được xem xét khi ĐG BĐS.
Có ba cấu thành chính trong các quyền về BĐS, đó là quyền sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý. Bằng việc xác định tất cả các loại quyền, người ĐG chỉ ra quyền cụ thể nào sẽ được ĐG.
Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự có hay tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế chấp. Người ĐG không chỉ ĐG giá trị toàn quyền sở hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn được mời đến để ĐG các quyền BĐS thực bao gồm nhiều yế tố khác. Cụ thể:
Các lợi ích của các cổ đông, của hiệp hội;
Các lợi ích của vốn tự có lệ thuộc vào các loại tiền vay khác nhau;
Sự tham gia vào thế chấp đối với người cho vay;
Hợp đồng thuê chính, hợp đồng thuê xen kẽ với hợp đồng thuê phụ;
Phương pháp vốn hoá ở đây được áp dụng để ước tính giá trị thị trường của toàn quyền sở hữu, lợi ích của người cho thuê. Các kết luận sẽ phù hợp với các chỉ số giá trị đạt được từ phương pháp ĐG khác. Các chỉ số giá trị từ mỗi phương pháp sẽ phản ánh cùng một lợi ích trong BĐS.
Các lợi ích tương lai:
Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền nhân được lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng với tiền thu được từ việc bán lại hay thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư. Do đó, có nhiều thước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp này.
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI):
Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp cho BĐS ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi các chi phí hoạt động.
Tổng chi phí hiệu quả (EGI):
Là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh cho thất thoát tiền thu cho bỏ trống và không thu được tiền thuê.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI):
Là thu nhập ròng thực tế hay dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp.
NOI = EGI – chi phí hoạt động
Chi phí hoạt động bao gồm:
Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viêc quản lý toà nhà;
Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ;
Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,…
Thuế;
Dòng tiền trước thuế = NOI – Lãi vay
Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - thuế TNDN
Giá trị thu hồi
1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá
Các loại tỉ lệ vốn hoá:
Tỉ lệ thu nhập: áp dụng khi có thu nhập hàng năm của BĐS.
Tỉ lệ vốn hoá chung (Ro) là tỉ lệ phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về NOI hàng năm với giá cả của BĐS(Gv).
Ro = NOI/Pbđs
Tỉ lệ vốn hoá tự có (Re) là tỉ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một năm với vốn đầu tư hiện có.
Re = Luồng tiền trước thuế/ Vốn tự có
Tỉ suất lợi tức: là tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó tường được thể hiện ở tỉ lệ % lãi kép hàng năm & được dùng để chiết khấu các luồng tiền
Tỉ suất lợi tức chung (Yo) = Tỉ suất LN/ Tổng vốn đầu tư
Tỉ suất sinh lời của vốn tự có (Ye) = Tỉ suất lợi nhuận/ Vốn tự có
Xác định tỉ lệ vốn hoá:
Các nhân tố ảnh hưởng:
Các rủi ro đi kèm đầu tư: rủi ro cao à lợi nhuận mong đợi caoàtỉ lệ vốn hoá cao
Đặc tính thị trường: cụ thể là lạm phát tương lai.
Tỉ suất lợi nhuận dự kiến của các đầu tư thay thế: chính là chi phí cơ hội của việc đầu tư.
Quan hệ cung - cầu đối với vốn & thuế đi kèm.
Tỉ lệ vốn hoá chung Ro thường được xác định dựa vào các thông tin về BĐS được giao dịch trên thị trường, cụ thể là các yếu tố sau:
Tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn...

---