TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM
KHOA NGHIỆP VỤ

TIỂU LUẬN KINH TẾ LƯỢNG

KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CỦA
MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở
TPHCM
GVHD: TRƯƠNG BÍCH PHƯƠNG
SVTH:
1. LÊ HỮU BÌNH 1203015002
2. NGUYỄN TRẦN BẢO KHÔI 1203025022
3. TRẦN HOÀNG VIỆT
4. LƯƠNG ĐẠI QUỐC NAM 1203015038
5. TRƯƠNG HUY CƯỜNG

Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của
môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel,
PowerPoint, Eviews để hoàn thành đề tài.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
3

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến gía bán của một căn hộ chung cư, yếu tố
nào là quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá bán căn hộ.
CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT Ở NƯỚC TA

1. Địa tô là hình thái theo đó quyền sử dụng đất được thực hiện về mặt kinh tế,
tức là đem lại thu nhập cho ngừoi sở hữu đất. Để chĩ rõ bản chất của địa tô
Mác đã phân chia địa ốc thành: địa tô chệnh lệch, địa tô tuyệt đối.

2. Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào
phải giả đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của
mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán
không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. 3. Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã
hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu
dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất

thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị
trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm
yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất
động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy
luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật

cung cầu ). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của
đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý
tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó
sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá
5

đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người
cần bán.

Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng
thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta
thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có
giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm
xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh
tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.

CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
1. Đối tượng nghiên cứu: Căn hộ chung cư TPHCM

2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp bình phương bé nhất(OLS- Ordinary Least Square)


6
+ β
7
X
7
+ β
8
X
8
+ β
9
X
9 +
U
i

 Biến phụ thuộc:
Y: giá bán căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).
 Biến độc lập:
X
2
: diện tích một căn nhà (đơn vị: m
2
).
X
3
: vị trí
 X
3
= 1: mặt tiền.

6
= 0: nhà đã qua sử dụng.
X
7
: giá trị pháp lý.
 X
7
= 1: có giấy tờ pháp lý.
 X
7
= 0: không có giấy tờ pháp lý.
X
8
: giao thông.
 X
8
= 1: giao thông thuận lợi.
 X
8
= 0: giao thông không thuận lợi.
X
9
: an ninh.
 X
9
= 1: có an ninh.
 X
9
= 0: không an ninh.


6
: tình trạng ngôi nhà, trong đó có 21 căn nhà mới xây, 29 căn nhà đã
qua sử dụng.
Biến X
7
: giấy tờ pháp lí của căn nhà, trong đó có 48 mẫu nhà có giấy tờ pháp
lí, 2 mẫu nhà không có giấy tờ pháp lí.
Biến X
8
: giao thông, trong đó có 8 mẫu nhà không có vị trí giao thông thuận
lợi và 42 mẫu nhà có vị trí giao thông thuận lợi.
Biến X
9
: An ninh xung quanh căn hộ, trong đó có 44 mẫu nhà có an ninh, 6
mẫu căn hộ không có an ninh.
3. Bảng hồi quy gốc:
Mô hình 1: 8

Phương trình hồi quy: Ŷ
i
= 142.7753

+ 4.4622X
2
+ 272.2978X
3
+ 88.3928X


Mô hình tổng quát: Ŷ
i
= 142.7753 + 4.4622X
2
+ 272.2978X
3
+ 254.6627
X
6
+ 279.0891X
8 Mô hình 2: Chạy hồi quy với các biết độc lập: biến X
2
, X
3
, X
6
, X
8
Ta thấy : R hiệu chỉnh của mô hình 1 nhỏ hơn R hiệu chỉnh của mô hình 2
nên mô hình 2 sẽ phù hợp hơn và yếu tố: diện tích, vị trí, tình trạng nhà, giao
thong sẽ quyết định trực tiếp đến giá trị của căn hộ
9


6
+ 279.0891 X
8 Nhận xét:
Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế tương đối cao là R
2
= 66.33%.
Dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy /t-stat/ của các biến X
2
, X
3
, X
6
, X
8
> 2
nên các biến này có ý nghĩa thống kê.
X
2
: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là khi diện tích tăng lên 1m
2

thì giá bán nhà tăng 4.4622 triệu đồng (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).
X
3
: tác động cùng chiều với giá bán, nghĩa là nếu căn hộ nằm mặt tiền thì
giá bán sẽ cao hơn 272.2978 triệu đồng so với căn hộ không nằm trên mặt tiền
(trong điều kiện các yếu tố khác không đổi).