LUẬN VĂN:
Một số giải pháp nâng cao chất lượng lập,
thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án
đầu tư bất động sản của công ty cổ phần
đầu tư bất động sản Hà Nội
Phần mở đầu
1. Sự cần thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có những
bước phát triển tích cực. Nhiều dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn… đã
phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu tư xây dựng
công trình để bán và cho thuê như nhà ở, chung cư, biệt thư, khách sạn, văn phòng Tổ
chức quản lý các khu đô thị sau khi hoàn thành dự án đưa vào sử dụng.
3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích tổng hợp kết hợp với
phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, mô hình hoá các số liệu điều tra thực
tế, thống kê, phân tích so sánh của những dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần
đầu tư bất động sản Hà Nội làm chủ đầu tư.
Phân tích thực trạng tình hình đầu tư và khai thác dự án bất động sản tại công ty cổ
phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
Tổng kết, đánh giá, đưa ra các giải pháp nhằm phát triển những dự án kinh doanh
bất động sản của công ty.
4. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản nói
chung và những vấn đề về khai thác kinh doanh bất động sản.
- Phân tích và đánh giá thực trạng tình hình đầu tư và kinh doanh khai thác dự án
bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, tồn tại trong quá trình thực hiện đầu tư các dự
án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng lập, thực hiện và
khai thác có hiệu quả các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất
động sản Hà Nội.
5. Cấu trúc luận văn
Tên đề tài: Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai
thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà
Nội.
Luận văn bao gồm các nội dung sau:
- Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi (những đất đai có thể di dời như
đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); phải là đất đai
đã được xác định chủ quyền, đất đai đó được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng
và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng;
các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: cầu cống, đường xá, bến cảng, sân
bay, bãi đỗ được xây dựng gắn với đất đai;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng
và đất trồng cây; các công trình nuôi trông thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình
du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản
khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản
a. Dự án đầu tư:
Đó là tập hợp các đề xuất có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý về mặt kỹ thuật,
công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội làm cơ sở cho việc quyết định bỏ
vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội
đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất trong một khoảng thời gian nhất định.
b. Dự án đầu tư bất động sản:
Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng
ra tài sản là BĐS như: nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng để kinh doanh
sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định.
c. Quá trình đầu tư vào dự án đầu tư bất động sản:
Một dự án đầu tư thường kéo dài nhiều năm. Quá trình đầu tư một dự án nói chung
cũng như một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường bao gồm các giai đoạn sau:
- Quản lý tiến độ trong hợp đồng
- Nghiệm thu bàn giao, thanh toán
- Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa vào vận hành: Các dự án khi hoàn thành quá
trình xây dựng đưa vào vận hành khai thác. Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc
xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm:
+ Nghiệm thu, bàn giao công trình cho người sử dụng theo thiết kế được duyệt và
nghiệm thu đạt chất lượng;
+ Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng,
+ Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và
hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Vận hành khai thác công trình.
Khi các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đưa vào khai thác, tuỳ theo chức
năng các loại bất động sản khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy định khác nhau của
pháp luật như sau:
Đối với các khu đô thị mới, các khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận hành theo
quy định pháp luật về quản lý Khu đô thị mới như: Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày
05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới; Quyết
định 65/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội về quản lý vận hành khu đô thị mới,
Quyết định 153/QĐ-UB ngày 31/8/2006 của UBND TP Hà Nội về quản lý đầu tư kinh
doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố
Đối với các khu chung cư khi xây dựng xong đưa vào vận hành phải tuân thủ
theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số 06/QĐ-BXD ngày
tháng năm 2005 của Bộ Xây dựng.
Đối với bất động sản là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn
+ Hợp tác xã
- Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS
Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp
Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài
Nguồn vốn tín dụng
Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác.
- Theo tính chất hình thành BĐS
+ Xây dựng mới, cải tạo, mở rộng các BĐS hiện có
+ Mua các BĐS để kinh doanh khai thác…
1.1.3 Những vấn đề về quản lý hoạt động đầu tư bất động sản
1.1.3.1. Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản
Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định: "quản lý
chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản" là một trong bốn hoạt động chủ yếu để "tạo
lập đồng bộ các yếu tố thị trường". Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỳ
1996-2000 là "ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng và sở hữu BĐS ". Năm 2003
Luật đất đai mới ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực vào ngày 1
tháng 7 năm 2004. Cho đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền
sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ
hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nước, ban hành chính
sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Những quy định của Nhà
nước về quản lý thị trường BĐS là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS ở nước ta.
Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư BĐS là làm tăng tính hữu
hiệu các tác động cuả nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham
gia sớm đạt được các mục tiêu định hướng đề ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà
nước về BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý là vấn
tư được xét theo các mặt như: cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư
theo nguồn vốn, theo các dự án đầu tư BĐS hạ tầng và phi hạ tầng.
+ Chiến lược thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
+ Chiến lược về sử dụng các nguồn vốn đầu tư, đảm bảo hoàn vốn…
c) Quản lý về đất đai:
Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các
nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan
đến đất đai. Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như
sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò
của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý nguồn nhân lực;
nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc
tế.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đầu tư BĐS:
+ Điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định gía các loại đất.
+ Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
+ Giao đất, cho thuế đất
+ Thu hồi đất để xây dựng dự án
+ Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
+ Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý các vi
phạm về đất đai.
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho việc sử
dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho
thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng: đất công và đất tư, bao gồm: đo
đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ
tầng cho công tác quản lý. Quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông
tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến đất đai. Vì vậy
quản lý đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác
chức và điều tiết. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo
hướng xã hội hoá hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có
hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm năng trở thành hiện thực.
f) Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư bất động sản
1.Về lập dự án đầu tư BĐS
Khi đầu tư xây dựng dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần
thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình:
Nội dung của dự án bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở của dự án.
Nội dung phần thuyết minh của dự án:
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm
đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây
dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu
vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương
án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
- Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng
kỹ thuật nếu có;
- Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các công trình
có yêu cầu kiến trúc;
- Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu
cầu về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp
vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ
công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công
trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu.
Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao
gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây
xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xây dựng, Sở Giao
thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng,
nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành,
thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì Sở đó là đầu mối tổ chức
thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Sở đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm
lấy ý kiến của Sở liên quan đến phần công nghệ chính và các Sở, Ban, ngành khác có liên
quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng
công nghệ mới, công nghệ cao, thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở có thể
báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của
dự án đó.
Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ
sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian đối với các dự án đầu tư kinh doanh
BĐS là 10-15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản tới Sở Xây
dựng địa phương nơi xây dựng công trình.
4. Về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở:
Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình bất
động sản bao gồm:
1. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây
dựng. Sự hợp lý về bố trí mặt bằng, tuyến công trình, các điểm đấu nối với công trình hạ
tầng kỹ thuật,….
2. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng,
thẩm định lại.
Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách
nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình.
g) Quản lý thực hiện dự án đầu tư bất động sản
1. Về thiết kế, dự toán xây dựng công trình:
- Đối với các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thì thiết kế thường 2 bước bao gồm:
thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công.
- Tài liệu làm căn cứ thiết kế:
+ Các tài liệu khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn và các văn bản pháp lý liên
quan;
+ Thiết kế cơ sở;
+ Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng;
+ Các quy định về kiến trúc, quy hoạch xây dựng.
2. Về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình:
- Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ
thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình phải lập dự án;
- Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trước khi đưa ra thi
công phải được thẩm định, phê duyệt.
- Chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì đựpc phép thuê các tổ
chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự toán công trình làm
cơ sở cho việc phê duyệt.
3. Về giấy phép xây dựng
Trước khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án kinh doanh BĐS gồm:
+ Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.
+ Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai có công chứng.
Nhà thầu thi công phải thực hiện các biện pháp đảm bảo môi trường cho người lao
động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống
bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với công trình xây dựng trong
khu vực đô thị thì cần phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi
quy định.
5. Các hình thức quản lý dự án:
Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của dự án, người quyết
định đầu tư xây dựng công trình quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình sau đây:
+ Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ
điều kiện năng lực;
+ Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng
lực về quản lý dự án.
Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư có thể thành lập Ban
quản lý dự án. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư theo
nhiệm vụ và quyền hạn được giao.
h) Quản lý về các ưu đãi trong đầu tư bất động sản:
Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư bất động sản như điều 12
của Luật kinh doanh bất động sản. Mặt khác theo Quy chế khu đô thị mới điều 26 có quy
định:
Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới như sau:
1. Hỗ trợ:
- Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án
khu đô thị mới.
- Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với
tiến độ thực hiện khu đô thị mới;
Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư
BĐS, thực hiện dự án đến nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác, đưa vào
kinh doanh dự án BĐS. Chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập Ban quản lý dự án để giúp
Chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án. Việc giao nhiệm vụ và uỷ quyền cho ban quản lý dự
án phải được thể hiện ở quyết định thành lập Ban quản lý dự án. Chủ đầu tư có trách
nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn
của Ban quản lý dự án.
Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư:
+ Tổ chức lập thẩm định và phê duyệt dự án thiết kế, dự toán đầu tư xây dựng
BĐS, bao gồm các bước sau :
1. Người quyết định đầu tư chỉ định đơn vị chuyên môn trực thuộc làm đầu mối tổ
chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt.
2. Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết
kế cơ sở) đến người quyết định đầu tư để tổ chức thẩm định.
3. Với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm
định, phê duyệt dự án và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
4. Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án (bao
gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) tới cơ quan có thẩm quyền thẩm
định thiết kế cơ sở để thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định; đồng thời gửi hồ sơ dự án
tới các cơ quan, đơn vị có liên quan để lấy ý kiến về những nội dung liên quan đến dự án.
5. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của các cơ
quan, đơn vị có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở để đánh giá và đề xuất ý
kiến để người quyết định đầu tư xem xét quyết định.
+ Tổ chức thực hiện đầu tư bao gồm: Tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu, kí
kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật.
+ Chủ đầu tư có trách nhiệm toàn diện, liên tục về quản lý sử dụng mọi nguồn vốn
đầu tư từ khâu chuẩn bị, thực hiện và đưa dự án vào hoạt động, thu hồi và hoàn trả vốn
pháp luật. Tư vấn quản lý dự án có trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về việc
thực hiện các cam kết trong hợp đồng bao gồm: Tư vấn về văn bản quy phạm pháp luật,
về cơ chế chính sách đầu tư và xây dựng, lập các dự án đầu tư, quản lý dự án đầu tư, thiết
kế, soạn thảo hồ sơ mời thầu, giám sát và quản lý quá trình thi công xây lắp, quản lý chi
phí xây dựng, nghiệm thu công trình… Tổ chức tư vấn có thể kí hợp đồng lại với các tổ
chức tư vấn đầu tư và xây dựng khác để thực hiện một phần việc tư vấn nào đó.
+ Trách nhiệm của các tổ chức tư vấn và xây dựng:
Đăng kí hoạt động tư vấn đầu tư và xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo pháp
luật.
Chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về thực hiện hợp đồng tư vấn đã kí
kết và chất lượng tư vấn.
Thực hiện chế độ bảo hiểm nghề nghiệp theo quy định. Thông tin rộng rãi về năng
lực tư vấn để các chủ đầu tư lựa chọn.
c) Quản lý của Nhà thầu xây dựng
*) Các dự án đầu tư BĐS, chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công
xây dựng công trình bao gồm:(Điều 64 dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 3)
1. Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các quyền sau đây:
- Từ chối thực hiện những yêu cầu trái pháp luật;
- Đề xuất sửa đổi thiết kế cho phù hợp với thực tế để bảo đảm chất lượng và hiệu
quả công trình;
- Yêu cầu thanh toán giá trị khối lượng xây dựng hoàn thành theo đúng hợp đồng;
- Dừng thi công xây dựng công trình nếu bên giao thầu không thực hiện đúng cam
kết trong hợp đồng đã ký kết gây trở ngại và thiệt hại cho nhà thầu;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê xây dựng công trình gây ra;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các nghĩa vụ sau đây:
- Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết;
Nhà thầu nước ngoài tham dự đấu thầu quốc tế về xây lắp tại Việt Nam phải liên
doanh với ít nhất một nhà thầu Việt Nam có đủ năng lực và phải xác định rõ các nội dung
cam kết về phạm vi công việc và giá cả trong hồ sơ mời thầu. Khi trúng thầu nếu nhà
thầu nước ngoài không thực hiện các cam kết đó thì chủ đầu tư có quyền huỷ bỏ kết quả
đấu thầu.
+ Nghiêm cấm các đơn vị trúng thầu bán thầu lại cho các tổ chức, cá nhân khai
thác thực hiện dưới bất kì hình thức nào.
1.2 Những vấn đề chung về khai thác kinh doanh bất động sản
1.2.1 Những đặc điểm của khai thác vận hành dự án đầu tư BĐS
Sau khi nhận bàn giao công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác, sử dụng năng lực
công trình, đồng bộ hoá tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện tổ chức và
phương pháp quản lý nhằm phát huy đầy đủ các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật đó được đề ra
trong dự án.
Đầu tư dự án BĐS là hình thức đầu tư xây dựng đặc biệt, khác với các loại đầu tư
thông thường nên khai thác vận hành dự án đầu tư BĐS cũng có những đặc điểm riêng
như sau:
- Tính dị biệt riêng của khai thác BĐS
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố
riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là
do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng;
khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh; khác nhau về cả hình thức kinh doanh
BĐS (tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, cho mua lại ). Do vậy trong quá trình
khai thác cần chú ý đến đặc điểm tính dị biệt của mỗi dự án để làm tăng khả năng sinh
lời.
- Quá trình khai thác dự án đầu tư BĐS thường kéo dài.
Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư
xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh
doanh BĐS cần có vốn lớn và vốn đầu tư dài hạn. Chính vì thế mà quá trình khai thác các
dự án đầu tư BĐS thường kéo dài nhiều năm, đồng thời do đặc điểm này nên hoạt động
Sở dĩ hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác,
người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được
thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch.
Copyright: Tài liệu đại học ©