Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động định giá tài sản trong đó có bất động sản là một nghề mới tại
Việt Nam. So với các quốc gia trong khu vực như: Singapo, Malaysia,
Indonexia, Trung Quốc…thì Việt Nam đã quá chậm trễ trong việc hình thành
và phát triển hoạt động định giá này. Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh
tế thị trường có tốc đột tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập
quốc tế thì việc ra đời hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà
còn rất cấp bách đối với Việt Nam, phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua
bán, cho thuê, thế chấp tài sản, thu hồi nợ của các ngân hàng…
Cũng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta đã hình
thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường này lại phát triển không đồng bộ,
thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị
trường. Thị trường bất động sản phi chính qui vẫn chiếm đa số trong các giao
dịch bất động sản (70 – 80%), làm hoạt động của thị trường bất động sản
thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch và yếu tố đầu cơ còn lớn. Một trong những
nguyên nhân chính tình trạng trên đó chính là sự phát triển chậm chạp của
hoạt động định giá tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp.
Công ty Cổ phần thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue) là một
công ty mới được thành lập và đi vào hoạt động từ năm 2005. Định giá bất
động sản là một trong những hoạt động kinh doanh quan trọng của công ty.
Mới chỉ hoạt động trong thời gian hai năm nhưng công ty đã thu được khá
nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với nhiều bất động sản lớn nhỏ đã được
công ty định giá.
Trong thời gian thực tập tại Công ty, qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn
hoạt động định giá bất động sản em đã chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ
phần thông tin và định giá Việt Nam
Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định
giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới GS – TSKH Lê Đình Thắng –
người hướng dẫn khoa học, các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Địa
chính, các anh chị tại công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam đã
nhiệt tình giúp đỡ,tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các khái niệm đặc trưng
1.1.1. Bất động sản
Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ
Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá
được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao
gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là
chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất
định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ).
Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất
động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định.”
Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính:
+ Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền,
Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như :
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,…
Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông
thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều. Định giá đất có thể hiểu
là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã
được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao
cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì
vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định
giá đất.
Định giá bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua
ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác
định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định”
Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá
bất động sản là giá trị. Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới
giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất
động sản là:
+ Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hoặc làm thoả mãn
nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía
cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng
với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
+ Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương
đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay
trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà
cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị
trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả
+ Định giá mua: là việc xác định giá mà người mua có thể chấp nhận trả
+ Định giá thế chấp: cũng tương tự như trên nhưng đặt vào thời điểm
thị trường khó khăn, kém phát triển (để xác định giá trị cho vay)
+ Định giá bảo hiểm: để xác định, tìm chi phí trong trường hợp không
may bị thiên tai, hoả hoạn, đền bù cho người bị thiệt hại (xác định chi phí theo
tuổi thọ hoặc xây dựng lại bất động sản)
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng gồm: đền bù công trình, đền
bù trên đất, hoa màu trên đất….
+ Định giá cho thuê: chủ yếu đối với bất động sản tạo thu nhập: người
định giá phải tính toán có thể trả bao nhiêu tiền thuê bất động sản trong một
tháng và thu nhập từ cho thuê bất động sản đó
+ Định giá để tính thuế, lập báo cáo tài chính hàng năm của các doanh
nghiệp
+ Định giá cho các di chúc, kiện cáo (định giá tài sản vào thời điểm sảy
ra sự kiện)
+ Định giá cho mục đích đầu tư: trường hợp này khá phổ biến, người
định giá không chỉ xem xét những chi phí, giá trị mang lại cho chủ đầu tư ở
thời điểm hiện tại mà còn phải xem xét những giá trị đó trong tương lai, kì
vọng về giá trị thu nhập mà bất động sản tạo ra trong tương lai
Mặt khác, thị trường bất động sản đã hình thành, tuy còn mới mẻ nhưng
hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường
bất động sản đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng
cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, biến đất đai thực sự trở
thành một nguồn lực to lớn cho công việc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy
nhiên trong thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động còn nhiều khiếm
khuyết, nhược điểm đặc biệt là sự hoạt động của thị trường ngầm. Thì phần
lớn nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa
giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị bất
động sản có xu hướng được tạo ra bởi chính chi phí mua một bất động sản
thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh
hưởng đến sự thay thế. Và một người mua cẩn trọng sẽ không trả giá cao hơn
chi phí để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc
tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này
được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai
Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản.
Khi ước tính giá trị bất động sản luôn phải dựa vào các triển vọng tương lai
hơn là hiện thực quá khứ. Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng là
có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.
2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Mà nó còn phụ thuộc vào sự cân
bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển trong tương lai của bất động sản
thông qua sự phân tích các yếu tố : xã hội, chính sách, nguyên tắc sử dụng đất
có hiệu quả…
2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp
Định giá cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, các lợi ích kinh tế,
đã được mua bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng gần như
phổ biến và nhiều nhất trong thực tế vì:
+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật do: không có công thức
hoặc mô hình cố định mà đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm và kiến
thức thị trường, đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thị trường hiện hành và tương đối giống với bất động sản cần định giá. Từ đó
có những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động sản cần định giá
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường của tài sản vì vậy nó có
cơ sở, dễ được mọi người và cơ quan pháp lý công nhận
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác, thông thường người định
giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp các phương pháp khác để
định giá bất động sản.
2.2.1.2. Điều kiện áp dụng
Thông thường phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá
đất và nhà đất cho các yêu cầu: mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền
lợi về tài sản… Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng
nhất cao như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà phổ biến liên kế được xây
dựng cùng một kiểu, các bất động sản liền kề hoặc cùng khu vực.
2.2.1.3. Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh
+ Nguyên tắc cung – cầu: nó quyết định đến giá cả của bất động sản so
sánh trên thị trường
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc sự đóng góp
+ Nguyên tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động
tích cực hoặc tiêu cực đến bất động sản: chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh
doanh, đặc điểm của các bất động sản trong khu vực.
2.2.1.4. Các bước tiến hành
kém hiệu quả bởi những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời
gian ngắn.
2.2.2. Phương pháp chi phí
2.2.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở: người mua có đủ thông tin và dự
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
tính hợp lý thì không bao giờ trả giá bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để mua đất và xây dựng công trình trên đất tương tự. Phương pháp này dựa
vào nguyên tắc thay thế, tức là giá trị của bất động sản có thể đo bằng chi phí
làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này
được xem là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp: so sánh trực tiếp và
chi phí để tính giá trị công trình gắn liền trên đất
Nguyên lý chung:
Giá bất động sản = Giá đất + Giá công trình
= Chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn – lỗi thời
2.2.2.2. Điều kiện áp dụng
Thường được sử dụng để định giá các bất động sản có mục đích đặc
biệt: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở
lọc dầu…hoặc những bất động sản có chức năng riêng biệt, không sinh lời.
2.2.2.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp chi phí
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc cung cầu
+ Nguyên tắc cân bằng
+ Nguyên tắc ngoại ứng
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
2.2.2.4. Các bước tiến hành
B1: Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi
đó là mảnh đất trống và việc sử dụng là cao nhất và tốt nhất
=
• Thu nhập ròng = Doanh thu từ việc khai thác bất động sản - chi phí bỏ
ra để đạt được doanh thu đó( các khoản nợ vay thế chấp, thuế thu nhập)
• Tỷ lệ vốn hoá: là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào đó để
chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2.2.3.2. Điều kiện áp dụng
Thường được ứng dụng rộng rãi để định giá các bất động sản tạo thu
nhập: bất động sản thế chấp, bất động sản được bán cho một người mua với
mục đích đầu tư, bất động sản cho thuê theo hợp đồng…
2.2.3.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp
+ Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của
phương pháp. Định giá bất động sản tại một thời điểm nào đó nghĩa là phải
tính toán lợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai. Dự báo giá trị
của bất động sản trên những kỳ vọng vào tương lai
+ Nguyên tắc cung cầu
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc cân bằng: xem xét quan hệ tỷ lệ giữa các công trình cấu
thành nên bất động sản, giữa các yếu tố tạo nên công trình. Nếu các yếu tố tạo
nên bất động sản là cân bằng thì giá bất động sản là tối đa
+ Nguyên tắc ngoại ứng.
2.2.3.4. Các bước tiến hành
B1: Ước lượng thu nhập hàng năm của tài sản có tính đến các yếu tố
liên qua đến tự nhiên
B2: Ước lượng mọi chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: thuế
bảo dưỡng quản lý
B3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích các bất động sản tương tự
trên thị trường
+
+
==
1
31
3
21
2
1
1
• R(tỷ lệ chiết khấu) = Ran toàn + Rrủi ro + Rlạm phát
• Ran toàn( tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng): thường bằng lãi suất dài hạn của
Chính phủ (để đảm bảo kinh doanh có lãi)
• Rrủi ro: xác xuất rủi ro đi kèm bất động sản như : biến động lợi nhuận
của doanh nghiệp do doanh thu bán hàng không ổn định, rủi ro tài
chính do tỷ suất nợ cao, rủi ro thanh khoản do mức chênh lệch về giá cả
khi mua hoặc bán một khoản đầu tư.
2.2.3.5. Hạn chế của phương pháp
Phương pháp đòi hỏi phải ước lượng chính xác tổng thu nhập của bất
động sản trong từng năm và phải dự đoán các luồng thu nhập trong tương lai.
Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi người định giá phảicó trình độ,
kinh nghiệm…
2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại)
2.2.4.1. Khái niệm
Dựa trên nguyên lý: để tính giá trị bất động sản mục tiêu phải tính giá
trị hoàn thành việc cải tạo hoặc xây dựng bất động sản. Sau đó trừ tổng chi
phí phát triển hoặc cải tạo bất động sản được giá trị còn lại của bất động
sản( chính lá giá trị bất động sản cần định giá)
Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phi phát triển
chi phí và giá bán, nếu dự báo và chi phí thiếu chính xác sẽ rất hạn chế
+ Phương pháp này mặc dù có tính đến kỳ vọng trong tương lai song lại
không tính đến giá trị của tiền, đã giả định tất cả các dòng tiền cùng sảy ra ở
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
một thời điểm, giả thiết này không thiết thực.
2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán)
2.2.5.1. Khái niệm
Dựa trên giả thiết giá trị bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể
thu được do sử dụng bất động sản đó
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh = Thu nhập ròng từ hoạt động
kinh doanh – Chi phí hoạt động của BĐS
+ Lợi nhuận này gồm hai phần: một phần do kĩ năng của chủ sở hữu
tạo ra, một phần do đóng góp của bất động sản tạo ra.
+ Chi phí hoạt động của bất động sản: thuế, bảo hiểm, bảo dưỡng, sửa
chữa, phí quản lý bất động sản
R
ctetuBDSDonggopthu
GiaBDS
=
R: tỷ lệ vốn hoá
2.2.5.2. Điều kiện áp dụng
Thường được áp dụng cho bất động sản có tính độc quyền như : khu
bảo tồn thiên nhiên, những bất động sản là khách sạn, bất động sản công
cộng, rạp chiếu phim, nhà hát… và thường được sử dụng để định giá đánh
thuế, bảo hiểm.
2.2.5.3. Các bước tiến hành
B1: Ước tính tổng thu nhập cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất
+ Nhân tố pháp luật: bao gồm các quy định, quy chuẩn về kiến trúc,
xây dựng, tình trạng pháp lý của bất động sản, tình trạng quy hoạch của đất.
2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản
+ Về mục đích sử dụng: bất động sản đó dùng để ở hay để kinh doanh
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hay kết hợp cả hai mục đích trên…một bất động sản có khả năng sử dụng vào
nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán
cũng cao hơn
+ Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc điểm của vật
kiến trúc và tài sản gắn liền với đất. Bởi một bất động sản có thể sử dụng
ngay thì có giá trị hơn so với một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian
cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng được
Tình trạng kham hiếm của loại bất động sản trên thị trường
Sự khan hiếm về cung của bất động sản trên thị trường, chịu ảnh hưởng
của các yếu tố: tốc độ phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự
tham gia của Nhà nước…
Cầu của bất động sản trên thị trường
Chịu ảnh hưởng của các nhân tố: thu nhập, việc làm, nghề nghiệp, đô
thị hoá, sự phát triển của kết cấu hạ tầng…
Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao của bất động sản trên
thị trường.
2.1.3. Những nhân tố bên ngoài
Các yếu tố pháp lý, Nhà nước, chính trị
+ Nhà nước đề ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực:
chẳng hạn việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp
vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh, hoặc nhà ở làm cho giá đất
tăng lên rất cao. Vậy đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị
BTC về việc ban hành ba tiêu chuẩn định giá Việt Nam
Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu
cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không
chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lý cho
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lý hoạt động
của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
2.2.2. Nhân tố con người
Là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào
việc định giá cụ thể. Định giá bất động sản khó khăn, phức tạp hơn các
loại tài sản khác, vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ,
am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh
thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện
tại và tương lai của tài sản….
2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá
Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được mua bán trên thị
trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu
bất động sản…
Các nguồn thông tin: từ các cơ quan tổ chức như Sở Địa chính, các cơ
quan trực tiếp quản lý bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới kinh
doanh bất động sản, báo, tạp chí…
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá.
Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng
trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định
giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá, vì vậy
người định giá phải biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần
thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ công việc định giá
của mình.
chất, tinh thần, uy tín nghề nghiệp… Điều này vẫn có thể sảy ra khi nhà định
giá tiến hành việc định giá một cách khác quan, công bằng và tuân thủ mọi
nguyên tắc nghề nghiệp. Trên thực tế công tác định giá bất động sản có nhiều
loại rủi ro như : rủi ro về quản lý, rủi ro liên quan đến tài chính, nhân sự của
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
tổ chức định giá, rủi ro về kỹ thuật định giá, rủi ro liên quan đến môi trường
định giá…Nhưng điều quan trọng là phải biết cách ngăn chặn và phòng ngừa
các rủi ro đó. Kinh nghiệm của Trung Quốc là tập trung vào những vấn đề
sau :
+ Nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của nhà định giá ;
+ Hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá ;
+ Thiết lập hệ thống tái đánh giá, kiểm tra kết quả thu thập, các kết luận
trước khi công bố công khai ;
+ Sớm phát hiện các rủi ro có thể phát sinh và có biện pháp phòng ngừa
kịp thời.
Vũ Thị Hương Lớp: Địa chính 45
25
Copyright: Tài liệu đại học ©