đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học 11

Ths.trần quang huy *
ỏc quy nh ti mc 6 chng II v ti
chớnh t ai v giỏ t l cỏc vn
hon ton mi, ln u tiờn c cp mt
cỏch cú tớnh h thng trong Lut t ai nm
2003 so vi Lut t ai hin hnh. Ti iu
12 Lut t ai nm 1993 v sau ú c sa
i, b sung vo nm 2001 chỳng ta mi xỏc
nh vai trũ ca Chớnh ph trong vic quy
nh nguyờn tc, phng phỏp v khung giỏ
cỏc loi t theo tng vựng, tng thi gian v
ỏp dng tớnh thu chuyn quyn s dng t,
thu tin khi giao t, chuyn mc ớch s
dng t, tin thuờ t, l phớ trc b, tớnh
giỏ tr ti sn khi giao t, bi thng khi Nh
nc thu hi t. Cỏc quy nh núi trờn ca
cỏc Lut t ai mi ch th hin c cỏc
bin phỏp hnh chớnh ca Nh nc trong
qun lớ v giỏ t m cha th hin c cỏc
bin phỏp kinh t trong qun lớ t ai núi
chung v qun lớ v giỏ t núi riờng. Vỡ vy,
trong Lut t ai nm 2003 phi gii quyt
c cỏc vn v mụ núi trờn v t ú gii

nghip, u t vo din tớch t hin cú
chuyn hng kinh doanh mt cỏch cú li
nht v h s cú li nhun cao vỡ bit chp c
hi kinh doanh. Ngc li, cú nhiu ngi
tuy nhỡn thy kh nng hng li song khụng
cú vn, khụng nhy cm trong kinh doanh
cho nờn dự quy hoch ca Nh nc cú th
mang li cho h ngun li to ln nhng c s
vt cht ca h vn khụng thay i, hay núi
C

* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni ®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003
12 T¹p chÝ luËt häc

một cách khác là vẫn không có sự đầu tư của
họ thì làm sao Nhà nước điều tiết giá trị tăng
thêm từ sự đầu tư của Nhà nước được.
Vì vậy, việc xác định chủ thể hưởng lợi,
hưởng lợi tới mức độ nào để hướng tới việc
điều tiết thu nhập của họ là điều không đơn
giản. Ngay cả Đài Loan và Trung Quốc - nơi
mà chúng ta nghiên cứu kĩ các kinh nghiệm
về quá trình cải cách điền địa và chính sách
bồi thường khi thu hồi đất, việc điều tiết thu
nhập để thực thi khẩu hiệu “bình đẳng quyền
lợi về đất đai" cũng là lộ trình lâu dài và

với trình tự các khâu là: Giao đất, sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất.
Nhóm I.
Chính sách thu tài chính khi Nhà nước
giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất có
các khoản là:
+ Thu tiền sử dụng đất (Nhà nước không
thu đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối);
+ Lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo
đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền
sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất);
+ Lệ phí trước bạ;
+ Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước
thu hồi đất để giao cho người khác thì thu tiền
của người được giao đất, bồi thường cho
người có đất bị thu hồi).
Nhóm II.
Chính sách thu khi sử dụng đất có 4
khoản thu:
+ Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp đối
với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp;
+ Thu thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây
dựng công trình;
+ Thu tiền thuê đất đối với các trường
hợp được Nhà nước cho thuê đất;
+ Thu thuế tài nguyên khi khai thác đất
làm nguyên vật liệu cho sản xuất gạch ngói,

trờn, vic b sung thờm cỏc ngun thu khỏc
nh: Thu t vic x lớ cỏc vi phm phỏp lut
t ai, tin bi thng cho Nh nc khi gõy
thit hi trong qun lớ t ai v thu thu nhp
khi chuyn quyn s dng t. i vi cỏc
khon thu trờn, Chớnh ph phi quy nh chi
tit tng trng hp c th sau khi Lut cú
hiu lc chỳng ta cú c s phỏp lớ ỏp
dng cỏc ch ti i vi ngi vi phm phỏp
lut t ai trong qun lớ v s dng t.
Riờng vn thu thu nhp khi chuyn quyn
s dng t cn chỳ ý 2 vn :
Th nht, cn xỏc nh l trỡnh c th
trong vic chớnh thc lut hoỏ thu thu nhp
i vi ngi cú thu nhp t chuyn quyn
s dng t vi vic sa i b sung vi
Lut thu thu nhp doanh nghip ó c
Quc hi thụng qua v ó cú hiu lc phỏp lớ
t ngy 1/1/2004. Lut t ai ó c Quc
hi thụng qua v cú hiu lc phỏp lớ t
1/7/2004 m cỏc chớnh sỏch v thu trong ú
cú thu thu nhp cỏ nhõn khụng c xõy
dng ng b thỡ s cú tỡnh trng chm tr
ca cỏc chớnh sỏch thu ngay sau khi Lut
t ai cú hiu lc.
Th hai, vic tớnh thu chuyn quyn s
dng t nh hin nay theo t l % trờn ton
b giỏ tr t chuyn quyn cha tớnh n thu
nhp phỏt sinh cao hay thp qua mi ln
chuyn quyn nờn cha cụng bng, cha ỏp

t b thu hi giao cho mỡnh l khụng hp
lớ (dự rng trong trng hp giao t cú thu
tin Nh nc cú khu tr ti a n 90% tin
s dng t trong khon bi thng phi
np). Nh vy, ngi c giao t phi tr
tin bi thng v np thờm 10% tin s
dng t. Ngoi ra, vic gii phúng mt bng,
b trớ tỏi nh c ht sc phc tp v thng
kộo di dn ti tỡnh trng ngi s dng t
khụng suy oỏn mt cỏch chớnh xỏc chi phớ
cú quyn s dng t l bao nhiờu v t ú
cú th ỏnh giỏ tớnh kh thi ca mt d ỏn.
Mt khỏc, tin bi thng thit hi trong
nhiu trng hp ln hn nhiu so vi tin s
dng t v ngi s dng t khụng cũn kh
nng ti chớnh thc hin d ỏn.
Th hai, vic giao t cú thu tin s dng
thc cht l vic chuyn giao quyn s dng
t ngi i din ch s hu ton dõn v t
ai sang cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn
nhng c ch ti chớnh vn mang nng tớnh
bao cp. Trờn thc t do giỏ t Nh nc
quy nh thp so vi giỏ th trng (nhiu ni
ch bng 10% n 25% so vi giỏ t th
trng) dn ti tỡnh trng chy d ỏn, u c
t ai, mua bỏn vũng vo n chờnh lch
giỏ. Cú th thy rừ nht khi cỏc ch d ỏn
c giao t nụng nghip san nn chia lụ
bỏn cho ngi mua t xõy dng nh (khi bi
thng t nụng nghip thỡ giỏ thp, cũn khi

thu hi t. Trỏch nhim bi thng thuc v
phớa Nh nc, khụng tỡnh trng ngi
c giao t phi i u vi ngi b thu
hi t gõy khú khn cho nhiu doanh nghip
hin nay. V vic khu cụng nghip An
Khỏnh H Tõy ó hn mt ln nhc chỳng ta
thy s bt hp lớ trong nhng quy nh ca
phỏp lut v vai trũ ca chớnh quyn a
phng trong vic gii phúng mt bng.
2. Xoỏ b tỡnh trng bao cp v giỏ t,
tớnh tin s dng t v tin cho thuờ t.
+ i vi giỏ tớnh tin s dng t, u đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học 15

ban nhõn dõn cp tnh quy nh phi sỏt vi
chuyn nhng quyn s dng t thc t ti
a phng v ngi c giao t phi tr
tin bi thng cho nh nc theo giỏ ny
nh nc chi tr tin bi thng thit hi cho
ngi b thu hi t;
+ i vi giỏ cho thuờ t nờn thng nht
gia giỏ cho thuờ trong nc v cho thuờ t
i vi hỡnh thc u t nc ngoi ti Vit
Nam to ra khuụn kh phỏp lớ chung trong
u t trong nc v nc ngoi.
3. i vi doanh nghip thuờ li t trong
khu cụng nghip, khu ch xut, khu kinh t

trng iu chnh vỡ nn kinh t ca chỳng ta
l nn kinh t th trng. Chỳng tụi cho rng
quan nim nh vy l khụng ỳng, vỡ kinh t
th trng khụng cú ngha l mi cỏi u do
th trng iu chnh, mt khỏc nn kinh th
trng nc ta l nn kinh t cú nh hng
xó hi ch ngha. Vỡ vy, Nh nc vi t
cỏch l i din ch s hu ton dõn v t
ai cú ton quyn quyt nh v khung giỏ,
nguyờn tc v phng phỏp xỏc nh giỏ t.
Tuy nhiờn, giỏ t m Nh nc quy nh
phi m bo sỏt giỏ th trng, cú ngha l
khụng cũn bao cp v giỏ t khi thu cỏc
ngha v ti chớnh vo ngõn sỏch nh nc v
c ngi s dng t chp nhn khi bi
thng v gii to. Chỳng ta cn lu ý rng
hng nghỡn d ỏn xõy dng c s h tng xó
hi trong quỏ trỡnh ụ th hoỏ, hin i hoỏ
t nc kộo theo ú l hng vn h dõn b
thu hi t. Cỏc d ỏn dự ln nh u liờn
quan n gii phúng mt bng v phỏt sinh
khiu kin. Mi d ỏn cú phc tp khỏc
nhau v gn lin vi cỏc dng khiu kin khỏc
nhau nhng ph bin nht vn l chuyn giỏ
bi thng thit hi khi thu hi t. Cho nờn,
vic nh giỏ t m bo sỏt vi giỏ thc t
trờn th trng, khi cú chờnh lch ln thỡ phi
iu chnh cho phự hp. ú l yờu cu chớnh
ỏng. Nhng Nh nc va mun nh giỏ
t va mun iu tit theo c ch th trng

chuyn nhng quyn s dng t thc t
trờn th trng cn phi iu chnh cho phự
hp v giao cho Chớnh ph iu chnh c
th. Tuy nhiờn, mc giỏ bin ng v to ra
s chờnh lch n bao nhiờu thỡ thc hin s
iu chnh. Theo cỏc chuyờn gia kinh t thỡ
mc chờnh lch khong 20% l phự hp. Vỡ
vy, theo chỳng tụi, trong cỏc vn bn hng
dn ca Chớnh ph cn xỏc nh rừ t l %
tng giỏ t cn b sung l: Khi giỏ t chờnh
lch 20% so vi giỏ chuyn nhng quyn s
dng t trờn thc t thỡ Chớnh ph quy nh
vic iu chnh giỏ t.
2.2. Vn t vn giỏ t (iu 57 Lut
t ai)
Ln u tiờn Lut t ai cho phộp cỏc
doanh nghip thuc mi thnh phn kinh t
iu kin v nng lc thỡ c t vn giỏ
t theo yờu cu ca ngi s dng t. Trờn
thc t t trc ti nay, khi Nh nc cn xỏc
nh giỏ t tớnh tin bi thng thỡ vic
nh giỏ t do c quan a chớnh, ti chớnh
vt giỏ v thu quyt nh. Giỏ t ú thụng
thng khụng sỏt vi giỏ t th trng. Lớ
gii cho vn ny, nhiu ngi cho rng do
chỳng ta cha cú cỏc chuyờn gia v nh giỏ
t. Cho nờn, vic tham gia ca cỏc doanh
nghip v t vn giỏ t l rt cn thit v l
bc i ban u hng ti vic thnh lp
h thng c quan nh giỏ t nh nhiu

cũn khỏ m nht v khụng thoỏt khi cỏi
búng ca bng giỏ t m u ban nhõn dõn
cp tnh cụng b v hot ng t vn giỏ t
khụng trỏnh khi l vic lm hỡnh thc.
Vỡ vy, iu 57 Lut t ai trờn thc t
mi xỏc nh chng mc v quyn v lnh
vc m doanh nghip thc hin quyn t vn
giỏ t cỏc doanh nghip ú khụng hot
ng mt cỏch hỡnh thc m l ch da cho
Nh nc v ngi s dng t.
2.3. Vn u giỏ quyn s dng t
Theo quy nh ca Lut t ai nm 2003
thỡ giao t cú thu tin v cho thuờ t cú thi
hn l 2 hỡnh thc phỏp lớ ch yu Nh
nc chuyn giao t cho cỏc t chc kinh t
s dng t vo mc ớch kinh doanh. Vic
lut hoỏ cỏc hỡnh thc phỏp lớ ny l bc tin
quan trng trong vic khi dy tim nng t
ai ca t nc. Tuy nhiờn, do giỏ t Nh
nc cha phn ỏnh y quan h li ớch,
cho nờn nhiu t chc kinh t cũn th vi
vn t Nh nc giao, s dng khụng cú
hiu qu, s dng sai mc ớch, thm chớ b
hoang hoc cho thuờ kim li. khc phc
tỡnh trng ny, mt s a phng nh H
Ni, thnh ph H Chớ Minh, Lo Cai ó
xõy dng cỏc quy ch v u giỏ quyn s
dng t v thc hin thớ im mt s d
ỏn. Vic u giỏ thnh cụng huyn ụng
Anh, T Liờm, qun Hai B Trng H Ni

chớnh v ỏnh giỏ chớnh sỏch thu hin hnh i vi
t ai v nh hng hon thin, thỏng 12 nm 2003.
(2).Xem: Quyt nh s 1357 ca B ti chớnh ngy
30/12/1995 v Quyt nh s 189 ngy 24/11/2000 ca
B ti chớnh v giỏ cho thuờ mt t, mt nc, mt
bin i vi hỡnh thc u t nc ngoi ti Vit Nam.
(3).Xem: Bỏo cỏo ca on cụng tỏc ca Ban kinh t
trung ng ng ti i Loan thỏng 9/2002, tr.15.