đặc san về luật đất đai năm 2003
18

Tạp chí luật học
ThS. Nguyễn thị Nga *
ut t ai c Quc hi thụng qua ngy
26/11/2003 c coi l o lut th hin
bc t phỏ v ci cỏch th tc hnh chớnh
trong hot ng qun lớ nh nc v t ai,
ỏp ng s mong i v kỡ vng ca ụng o
cỏc tng lp nhõn dõn. Trờn c s k tha
nhng ni dung c bn, nhõn hp lớ trong Lut
t ai nm 1993, Lut t ai sa i, b
sung nm 1998 v nm 2001; lut hoỏ nhng
quy nh trong cỏc vn bn phỏp quy ó c
thc t cuc sng chp nhn; Lut t ai ln
ny ó b sung nhiu quy nh mi iu
chnh nhng quan h t ai m thc t cuc
sng ang ũi hi cn phi iu chnh cho phự
hp vi yờu cu ca s nghip cụng nghip
hoỏ, hin i hoỏ t nc. Mt trong nhng
ni dung lm nờn s thnh cụng ca Lut t
ai nm 2003 phi k n l vn u giỏ
quyn s dng t.
u giỏ núi chung v u giỏ quyn s
dng t núi riờng thc ra khụng phi l vn

mi c thc hin vic u giỏ. Hỡnh thc
u giỏ ny hin nay ang c bit thu hỳt s
quan tõm ca cỏc cp, cỏc ngnh v chớnh
quyn a phng.
Th hai, u giỏ quyn s dng t
thc hin ngha v trong cỏc giao dch th
chp, bo lónh khi quyn s dng t c
tho thun l ti sn m bo trong cỏc giao
dch ú hoc u giỏ quyn s dng t ca
doanh nghip b tuyờn b phỏ sn m quyn s
L

* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni đặc san về luật đất đai năm 2003
Tạp chí luật học
19

dng t l ti sn hp phỏp ca doanh nghip
phỏ sn hoc u giỏ quyn s dng t
m bo thi hnh ỏn trong nhng trng hp
nht nh khi cú quyt nh ca c quan nh
nc cú thm quyn. u giỏ quyn s dng
t trong nhng trng hp ny c coi l
hỡnh thc bỏn u giỏ bt buc, c thc
hin nhm khụi phc cỏc quyn v li ớch
hp phỏp cho mt s ch th khi bờn cú
quyn s dng t lm ti sn bo m khụng

du bc i mi cn bn trong hot ng
qun lớ nh nc v t ai, ỏp ng vi yờu
cu ca s nghip cụng nghip hoỏ, hin i
hoỏ t nc. Cú th khng nh, u giỏ
quyn s dng trong cỏc trng hp nờu trờn
ó gúp phn rt ln vo vic ci cỏch th tc
hnh chớnh trong hot ng giao t, cho thuờ
t, thu hi t v gii phúng mt bng, vn l
nhng khõu khú khn, phc tp v ỏch tc nht
trong thi gian qua. Mt khỏc, giao t, cho
thuờ t thụng qua hỡnh thc u giỏ s to
iu kin cho cỏc ch u t trong mt s
ngnh, lnh vc quan trng nhanh chúng cú t
thc hin cỏc d ỏn u t; nhm thu hỳt
ngun vn trong dõn c v tin ti vic thc
hin c ch mt giỏ trong quan h t ai.
Thc t trong thi gian qua cho thy, ó cú
nhiu ch u t trong v ngoi nc bt bỡnh
trc nhng th tc hnh chớnh rm r, gõy
nhng phin h khụng cn thit trong hot
ng giao t, cho thuờ t, gii phúng mt
bng. Nhiu d ỏn ó phi b d do thi gian
ch i mt bng quỏ lõu. Ngh nh s
04/CP/2000; Quyt nh s 22/Q-BTC/2003
quy nh u giỏ quyn s dng t trong cỏc
trng hp to vn xõy dng c s h tng
nhng cỏc vn bn phỏp lut ny quy nh rt
m nht, chung chung, mang tớnh th nghim
v khụng phi l quy nh bt buc i vi cỏc
a phng. Chớnh vỡ vy, khi thc hin u

quan như Nghị định số 165/CP/1999; Nghị
định số 178/CP/1999; Pháp lệnh thi hành án
dân sự Trong khi đó, đấu giá quyền sử dụng
đất trong trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng lại thực hiện theo quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất tạm thời mà uỷ ban nhân
dân các tỉnh ban hành trong từng trường hợp
cụ thể. Vì vậy, ở mỗi địa phương thực hiện
theo một kiểu khác nhau, không tạo ra được cơ
chế áp dụng thống nhất trong cả nước. Khắc
phục tình trạng đó, Luật đất đai năm 2003 quy
định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong một
số trường hợp tại khoản 1 Điều 58 và là quy
định chung áp dụng thống nhất trong cả nước.
Đây là quy định đáp ứng được sự mong đợi
của đông đảo các nhà đầu tư, các doanh nghiệp
có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực xây
dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng và các
chủ thể có nhu cầu có đất để sản xuất kinh
doanh trong các ngành, lĩnh vực khác.
Quay trở lại với vấn đề đấu giá quyền sử
dụng đất trong trường hợp thứ hai - đấu giá
quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ trong các quan hệ thế chấp, bảo lãnh và
trong trường hợp phá sản doanh nghiệp hay
các trường hợp khác để đảm bảo việc thi hành
án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
khoản 2 Điều 58 Luật đất đai năm 2003 quy
định: "Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để
thi hành án, xử lí hợp đồng thế chấp, bảo lãnh

mt c quan u mi chu trỏch nhim chớnh
trong vn ny. Vỡ vy, khú cú th kin ton
c h thng c quan ny mt cỏch chớnh
quy hin i m bo tt cho vic u giỏ
quyn s dng t.
+ Hai l, trong cỏc vn bn phỏp lut hin
hnh cha cú quy nh v kờ biờn quyn s
dng t bỏn u giỏ ti sn nhm m bo
thi hnh ỏn dõn s hay thi hnh quyt nh
tuyờn b phỏ sn doanh nghip. Thc tin
cụng tỏc thi hnh ỏn thi gian qua cho thy,
khụng ớt trng hp ngi phi thi hnh ỏn
khụng cú ti sn gỡ ỏng k ngoi quyn s
dng t v õy c xem l ti sn quan
trng nht m bo vic thi hnh ỏn. Tuy
nhiờn, phỏp lut cha quy nh bin phỏp
cng ch kờ biờn quyn s dng t nờn ó
cú rt nhiu trng hp ngi phi thi hnh
ỏn tu tỏn ti sn trn trỏnh trỏch nhim
thi hnh ỏn bng cỏch chuyn i, chuyn
nhng, cho thuờ, liờn doanh liờn kt trỏi vi
quy nh ca phỏp lut. Vỡ vy, m bo
cỏc bn ỏn, quyt nh ca to ỏn ó cú hiu
lc phỏp lut c thi hnh nghiờm chnh,
m bo quyn li hp phỏp ca ngi c
thi hnh ỏn thỡ s cn thit phi quy nh vn
kờ biờn quyn s dng t.
+ Ba l, bỏn u giỏ quyn s dng t
trong trng hp thc hin quyt nh
tuyờn b phỏ sn doanh nghip hin cũn quy

thun trong hp ng. Khon 5 iu 6 Ngh
nh s 178 quy nh: "Khi th chp ti sn
gn lin vi t, khỏch hng vay phi th chp
c giỏ tr quyn s dng t cựng vi ti sn
ú, tr trng hp phỏp lut cú quy nh
khỏc"; tng t khon 4 iu 8 Ngh nh s
178 cng quy nh: "Vic th chp quyn s
dng t m trờn t cú ti sn gn lin thỡ giỏ
tr ti sn bo m tin vay bao gm giỏ tr
quyn s dng t v giỏ tr ti sn gn lin
vi t". T hai quy nh trờn cho thy nguyờn
tc bt buc khi th chp quyn s dng t,
cỏc ch th phi tho thun bao gm c giỏ tr
ti sn gn lin vi t ú hoc trong trng đặc san về luật đất đai năm 2003
22

Tạp chí luật học
hp ngc li, nu th chp ti sn trờn t thỡ
quyn s dng t cú ti sn th chp phi
c tho thun trong giỏ tr th chp. Trong
khi ú, ti iu 732 B lut dõn s li quy
nh hon ton khỏc: "Khi h gia ỡnh, cỏ
nhõn th chp quyn s dng t thỡ nh ,
cụng trỡnh xõy dng khỏc, rng trng, vn
cõy v cỏc ti sn khỏc ca ngi th chp
gn lin vi t ch thuc ti sn th chp nu
cú tho thun". Vi quy nh ny cho thy,

hp v cht ch hn so vi quy nh ti B
lut dõn s.
+ Bn l, vic nh giỏ quyn s dng t
khi thc hin u giỏ quy nh trong cỏc vn
bn hin hnh cha c th, rừ rng, cha xỏc
nh rừ nguyờn tc v phng phỏp xỏc nh
giỏ t nờn mi a phng ỏp dng rt khỏc
nhau. Cú a phng nh giỏ t cn c vo
khung giỏ do u ban nhõn dõn cp tnh ban
hnh, cú a phng li cn c vo giỏ chuyn
nhng thc t a phng ti thi im
nh giỏ Cng chớnh s quy nh khụng rừ
rng ny nờn nhiu trng hp khi ỏp dng
trong thc t cỏc c quan cú thm quyn ó
gp rt nhiu lỳng tỳng, thm chớ quan im
gia cỏc c quan trỏi ngc nhau. Vớ d, v ỏn
Epco - Minh Phng; khi xỏc nh giỏ tr ti sn
ca doanh nghip, trong ú cú quyn s dng
t, hi ng nh giỏ, cỏc c quan phỏp lut,
ngõn hng v doanh nghip i vay ó khụng
thng nht c vi nhau khi nh giỏ bt
ng sn. Cỏc c quan tin hnh t tng xỏc
nh giỏ tr ti sn th chp l quyn s dng
t theo khung giỏ m Nh nc quy nh; cũn
ngõn hng, doanh nghip i vay v cỏc lut s
li xỏc nh theo giỏ th trng.
Liờn quan n vn ny cng cú nhiu
quan im trỏi ngc nhau. Cú quan im cho
rng vic nh giỏ t cn cn c vo giỏ t
do u ban nhõn dõn cp tnh quy nh, vỡ h

tớnh cụng khai, minh bch v cnh tranh lnh
mnh gia cỏc ch th tham gia u giỏ.
Chỳng tụi cho rng quy nh nh khon 3
iu 58 Lut t ai nm 2003 "giỏ trỳng u
giỏ quyn s dng t hoc trỳng thu d ỏn
cú s dng t khụng c thp hn giỏ t do
u ban nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc
trung ng quy nh" l hp lớ, vỡ quy nh
nh vy vn m bo c s qun lớ thng
nht ca nh nc i vi t ai v qun lớ
bng khung giỏ t theo iu 55, iu 56 ca
Lut t ai hin hnh. Mt khỏc, giỏ t trong
u giỏ vn c iu chnh linh hot phự hp
vi s bin ng ca giỏ t trờn th trng.
+ Nm l, cỏc vn bn phỏp lut hin hnh
quy nh: Khi u giỏ quyn s dng t trong
cỏc trng hp phỏ sn doanh nghip, thi hnh
ỏn hoc trong cỏc hp ng th chp, bo lónh
phi c c quan nh nc cú thm quyn
cho phộp. Quy nh ny l khụng cn thit vỡ
khi quyn s dng t c cỏc ch th l cỏc
t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn chng minh l ti
sn hp phỏp ca h v ti sn ú c cỏc
ch th a ra m bo thc hin mt ngha
v dõn s trong mt giao dch c th no ú
theo ỳng trỡnh t, th tc Lut nh thỡ khi
khụng thc hin ngha v, ti sn bo m l
quyn s dng t trong giao dch ú ng
nhiờn phi c a ra u giỏ bo v
quyn v li ớch hp phỏp cho phớa bờn kia m

nc. Mt khỏc, Lut cng ó xỏc nh rừ
c ni hm ca vn u giỏ quyn s
dng t bao gm hai ni dung l u giỏ
quyn s dng t thi hnh ỏn, x lớ hp
ng th chp, bo lónh bng quyn s dng
t thu hi n. Bờn cnh ú, mt ni dung
mi th hin khõu t phỏ trong qun lớ t
ai, gn vic qun lớ t ai v hnh chớnh vi
qun lớ t ai v kinh t ú l vn u giỏ
quyn s dng t hoc u thu d ỏn c
t ra trong mt s trng hp nh xõy dng
nh bỏn hoc cho thuờ, xõy dng kt cu
h tng chuyn nhng hoc cho thuờ, s
dng t cho u t xõy dng c s h tng
hoc s dng t sn xut kinh doanh nhm
thu hỳt ngun vn trong dõn c v to iu
kin cho cỏc nh u t cú t thc hin cỏc
d ỏn u t.
Tuy nhiờn, vi hng lot nhng bt cp,
tn ti trong cỏc vn bn phỏp lut hin hnh
v u giỏ quyn s dng t ó ch ra trờn
thỡ vic trin khai thc hin u giỏ quyn s
dng t trờn thc t theo tinh thn ca Lut
t ai nm 2003 s vụ cựng khú khn. Vỡ vy,
s cn thit phi sa i, b sung v hon
thin phỏp lut v u giỏ ti sn núi chung
trong cỏc vn bn phỏp lut hin hnh. c
bit l trỡnh t, th tc u giỏ quyn s dng
t phi c quy nh c th, cht ch; bi l,
khụng ging nh cỏc ti sn thụng thng, t

khi ó trỳng u giỏ vỡ phỏp lut t h vo
tỡnh th "phi la chn".
Nh vy, khụng th núi l hin nay chỳng
ta quỏ thiu phỏp lut v u giỏ quyn s
dng t nu khụng mun núi l ó cú khỏ
nhiu cỏc vn bn quy nh v vn ny. Tuy
nhiờn, nu nhng tn ti, bt cp trong cỏc vn
bn hin hnh ó cp phn trờn khụng
c kp thi khc phc thỡ vn u giỏ
quyn s dng t quy nh trong Lut t ai
nm 2003 khi trin khai thc hin trong thi
gian ti cng cũn gp rt nhiu vng mc./.