BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI
Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014
ii

DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

HÀ NỘI, NĂM 2014
iii LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình
nghiên cứu ñộc lập của riêng tôi. Các số
liệu trong luận án là trung thực và có
nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận án
LỤC MẠNH HIỂN
iv

MỤC LỤC
MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ viii

CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

và kinh doanh nhà ở 15

2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15

2.1.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 20

2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 26

2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 26

2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 28

2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới 52

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59

3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu 59

3.2. Quy trình nghiên cứu 61

3.3. Phương pháp nghiên cứu 61

v

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG
MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH

XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119

5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
119

5.2. Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây
dựng và kinh doanh nhà ở 121

5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. 121

5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà
ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 129

5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở 135

5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng
và kinh doanh nhà ở 137

5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các
doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 139

5.3 Một số kiến nghị 146

KẾT LUẬN 149

PHỤ LỤC 158vi

93
Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

95
Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

96
Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII 102
Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình quân

giao dịch thành công trên thị trường tại một số dự án

109
Bảng 5.1: Mô tả biến ñộc lập 124
Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise 126
Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy 127
Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai 127
viii

DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ
Tên sơ ñồ, hình vẽ Trang

Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM 59
Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện
công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

60
Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu 61

1

CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp
nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong ñó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp,
có tính chất quyết ñịnh ñến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường. Quy luật
giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao ñộng cá biệt khác nhau lên
cùng một mặt bằng trao ñổi, thông qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào
có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hoá bằng hoặc thấp
hơn giá trị lao ñộng xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp ñó mới có thể tồn tại và
có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh
vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật chung ñó.
Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược
ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thế
giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa
vào các hàm hồi quy trong ñó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị
trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng như các biến số ñộc lập và giá
nhà là biến số phụ thuộc; trong khi ñó, hiện nay việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường
ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn ñến các bất
cập trong công tác ñền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình

1.2 Tổng quan nghiên cứu
1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu
Từ thực tế tìm hiểu các công trình nghiên cứu khoa học về vấn ñề xác ñịnh giá nhà
ở nói riêng và ñịnh giá bất ñộng sản nói chung của bản thân NCS nhận thấy ñã có nhiều
công trình nghiên cứu về vấn ñề này, tuy nhiên hầu hết các nghiên cứu mới chỉ ñề cập ñến
một số góc ñộ của xác ñịnh giá nhà ở . Trong ñó có một số tác giả trong và ngoài nước ñã
ñi vào nghiên cứu sâu về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, các công trình nghiên cứu này có thể
ñược coi như là cơ sở và nền tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở cụ thể là:
a. Tác giả Max Kummerow và Galfalvy
Với các công trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A
statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods”
[81].
Hai tác giả ñã ñưa ra cách tiếp cận việc xác ñịnh giá bằng cách xây dựng mô hình
ñịnh giá và dự báo lỗi phân tích làm căn cứ cho việc xác ñịnh giá nhà ở. Về mặt bản chất
thì lý thuyết này sử dụng các mức giá khác nhau trên thị trường ñể xây dựng mô hình về
giá sau ñó xác ñịnh ñiểm hội tụ của giá, ñồng thời xác ñịnh ra mức sai số hay dự báo lỗi
3

phân tích trong quá trình nghiên cứu, từ ñó ñưa ra mức giá cho nhà ở cần xác ñịnh giá.
Thực chất ñây là cách xác ñịnh giá dựa trên việc so sánh các mức giá của các nhà ở trong
khu vực và cùng vị trí và ñặc ñiểm. Sau ñó xác ñịnh mức ñộ sai lệch trong dự báo giá ñể
ñiều chỉnh mức giá ñã dự báo.
Quan ñiểm xuyên suốt các công trình nghiên cứu của hai tác giả này là: Giá của
một tài sản cụ thể tại một ñiểm trong cùng thời gian là một biến ngẫu nhiên phản ánh tính
không ñồng nhất, không chắc chắn và thông tin hạn chế của người mua và người bán. Vì
vậy, tại một thời ñiểm nào trong thời gian, có chắc chắn là có một phân phối xác suất của
giá có thể của từng tài sản có thể bán. Phân phối này là không quan sát ñược bởi vì chúng
ta chỉ nhìn thấy một sự kiện từ phân phối, giá bán thực tế ñó là "rút ra" từ phân phối khi
tài sản ñó ñược bán. Hay nói cách khác nhóm tác giả này cho rằng mức giá phù hợp nhất
ñể công bố là mức giá mà tại ñó cho mức doanh thu cao nhất.

mạnh ñến yếu tố dự báo hành vi của khách hàng trong quá trình ñịnh giá. Ông cho rằng
ñịnh giá là dự báo sự không chắc chắn về hành vi của khách hàng. ðiều này thể hiện quan
ñiểm ñịnh giá của tác giả là ngoài việc ñịnh giá dựa trên các phương pháp có sẵn, thì cần
phải tính ñến yếu tố thị trường; trong quá trình ñịnh giá cần phải dự báo ñược xu hướng về
cầu của thị trường, từ ñó mới có thể ñưa ra ñược mức giá vừa phù hợp với nhu cầu của thị
trường, vừa ñảm bảo ñược mục tiêu của ñơn vị ñịnh giá.
Bên cạnh ñó ông cho rằng mức giá ñược xác ñịnh còn phụ thuộc vào kỹ năng
trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thông qua quá trình ñàm
phá với khách hàng.
Từ quan ñiểm, việc xác ñịnh giá cần phải tính ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá,
tác giả ñã xây dựng mô hình nghiên cứu tính giá là:
Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số.
Tuy nhiên hệ số ở ñây tác giả mới chỉ tính ñến yếu tố tiện ích của người mua
là cơ bản.
Trên ñây là các công trình nghiên cứu khoa học có thể ñược coi là lý luận và nền
tảng hướng theo vấn ñề mà NCS dự kiến nghiên cứu. Ngoài các công trình nghiên cứu
trên, NCS còn nghiên cứu và tìm hiểu một số các công trình khoa học và bài báo khoa học
của các tác giả khác trong và ngoài nước cụ thể là:
5. Ở một giác ñộ nhất ñịnh, liên quan ñến vấn ñề này có Luận văn thạc sỹ của học
viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với ñề tài “Tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng
thương mại trên ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp” [4] Luận văn này nghiên
cứu về vấn ñề hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản và ñưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM.
Trong ñó tác giả cũng có ñề cập ñến khía cạnh hoạt ñộng xác ñịnh giá bất ñộng sản và tác
ñộng của nó ñối với hoạt ñộng tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng.
5

6. “Hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở Việt Nam” [26] ðề
tài khoa học cấp bộ năm 2008 của tác giả TS. Nguyễn Ngọc Vinh – Khoa Kinh tế Phát
triển – Trường ñại học Kinh tế TP.HCM. ðề tài khoa học này ñã nghiên cứu mục ñích,

6

12. ðề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở của tác giả Nguyễn Thị Bàng (2009) với
ñề tài “ Thị trường bất ñộng sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế
giới” [3] ðề tài khoa học này nghiên cứu về những tác ñộng của khủng hoảng tài chính
thế giới ñối với thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam, ñồng thời ñưa ra một số những giải
pháp và khuyến nghị nhằm giúp cho thị trường bất ñộng sản Việt Nam giảm bớt những
ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính và phát triển theo ñúng ñịnh hướng của
mình. Trong ñề tài nghiên cứu của mình, tác giả cũng ñã chỉ ra sự tác ñộng của thị trường,
ñặc biệt là cung và cầu có tác ñộng lớn ñến giá bất ñộng sản; bên cạnh ñó tác giả cũng ñã
gợi mở một số yếu tố của thị trường cần tính ñến khi ñịnh giá bất ñộng sản.
13. Bài báo khoa học của tác giả Bùi Ngọc Tuân (2007) ñăng trên Tạp chí Công
nghiệp với ñề tài “ ðịnh giá bất ñộng sản” [24] Bài báo nghiên cứu vấn chung về ñề ñịnh
giá bất ñộng sản và nêu ra các vấn ñề mang tính lý luận của hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng
sản. Bao gồm ñặc trưng, phương pháp và các nguyên tắc ñịnh giá bất ñộng sản.
14. “ Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng”
[18] của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần
Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008). ðề tài khoa học cấp cơ sở này nghiên cứu ứng dụng
lý thuyết Vị thế - chất lượng như là một phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời
thực hiện kiểm chứng thực tế tại thị trường bất ñộng sản TP.HCM.
1.2.2. Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu
1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết
Hầu hết các công trình nghiên cứu ñều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương
pháp, nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản. Bởi vì ñây là các căn
cứ nền tảng cho việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung ñã ñược công nhận và áp dụng
trên toàn thế giới. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp và nguyên tắc này chỉ có thể
giúp cho việc xác ñịnh giá ñưa ra ñược mức giá cơ bản cho bất ñộng sản ñó; ñiều này có
thể sẽ dẫn ñến một ñiều là mọi bất ñộng sản ñều có thể có cùng một mức giá như nhau
cho dù vị trí, và tính hữu dụng của bất ñộng sản là khác nhau. Vì vậy, mức giá cơ bản này
chỉ có thể thành công cho các bất ñộng sản tương ñồng về mọi mặt, ñiều này là không thể

xác ñịnh giá cơ bản và có tính ñến các yếu tố ảnh hưởng; tuy nhiên các tác giả ñều nghiên
cứu theo hướng mỗi người lựa chọn cho riêng mình một nhân tố ảnh hưởng ñược coi là
quan trọng ñể ñưa vào nghiên cứu; nhưng chưa có tác giả nào xem xét ñến tổng thể các
yếu tố khi xác ñịnh giá. Trong khi ñó, các nghiên cứu và bài báo khoa học của các tác giả
trong nước mới chủ yếu là căn cứ vào các phương pháp và nguyên tắc xác ñịnh giá cơ bản
ñể làm rõ một số khía cạnh trong xác ñịnh giá.
1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết
các nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính và ñịnh lượng;
trong ñó phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể,
8

ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy.
Cụ thể như sau:
Với nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy trong công trình nghiên cứu
“Theory For Real Estate Valuation” với mục tiêu xây dựng cơ sở lý thuyết cho công tác
ñịnh giá bất ñộng sản của mình, nhóm tác giả ñã nghiên cứu và phân tích tính ưu và nhược
ñiểm khi xác ñịnh giá một cách ñơn thuần bằng các phương pháp xác ñịnh giá cơ bản. ðể
trả lời cho câu hỏi nghiên cứu của mình nhóm tác giả ñã thực hiện nghiên cứu các tình
huống cụ thể tại một số thị trường bất ñộng sản, các thị trường này ñược lựa chọn một
cách ngẫu nhiên, mang tính ñại diện. Qua việc quan sát và ñiều tra thực tế này, tác giả ñã
thực hiện thu thập ñược số liệu sơ cấp ñể phục vụ cho công tác phân tích, ñồng thời nhóm
tác giả cũng ñã sử dụng các số liệu thống kê thứ cấp ñể làm nguồn số liệu phục vụ cho
công tác nghiên cứu. Nhóm tác giả này cho rằng mức giá mà tại ñó có ñược mức doanh
thu cao nhất là mức giá phù hợp nhất cho bất ñộng sản cần xác ñịnh giá; từ quan ñiểm như
vậy, nhóm tác giá ñã thực hiện thu thập mẫu số liệu về mức giá và số lượng sản phẩm bất
ñộng sản ñã ñược thực hiện giao dịch; những bất ñộng sản ñược lựa chọn ñều có tính
tương ñồng với bất ñộng sản cần xác ñịnh giá. Sau khi thu thập ñủ số liệu, nhóm tác giả ñã
xây dựng hàm hồi quy và thực hiện kiểm ñịnh ñể tìm xem mức giá dự ñoán có ý nghĩa
thống kê không. Tuy nhiên trong công trình nghiên cứu ñược công bố tác giả không trình

trường, mà mới chỉ dừng lại ở việc tìm ra quy luật cho một thị trường ñiển hình mà các tác
giả lựa chọn ñể nghiên cứu mà thôi.
Giáo sư Richard Ratcliff: ðể chứng minh cho quan ñiểm mức giá ñược xác ñịnh
còn phụ thuộc vào kỹ năng trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc
giảm thông qua quá trình ñàm phá với khách hàng, yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến quá trình
ñàm phán là tiện ích của bất ñộng sản. Giáo sư ñã thực hiện thu thập số liệu thông qua
ñiều tra thực tế các khu căn hộ khác nhau trong cùng một khu vực, từ ñó xác ñịnh ra mức
chênh lệch giữa các căn hộ có tiện ích khác nhau; ñồng thời Giáo sư cũng chỉ ra rằng có
những căn hộ có sự tương ñồng nhưng vẫn ñược xác ñịnh với mức giá khác nhau, sự khác
biệt này ñược cho là do trong quá trình ñàm phán. Từ việc nghiên cứu mức chênh lệch giá
do sự khác nhau về tiện ích, Giáo sư ñã xây dựng mô hình nghiên cứu dưới dạng hàm:
Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số. Phần hệ số này ñược Giáo sư kiểm ñịnh và có ý nghĩa
thống kê.
Các nghiên cứu khác: Về cơ bản các công trình nghiên cứu khác, ñều nghiên cứu
dưới dạng ứng dụng các lý thuyết cơ bản về phương pháp xác ñịnh giá ñể ứng dụng vào
một số trường hợp cụ thể, có sự kiểm chứng vào một số thị trường nhỏ, rồi từ ñó ñưa ra
một số nhận ñịnh và khuyến nghị, tuy nhiên các ứng dụng này mới chỉ dừng lại ở việc lựa
chọn một số mẫu mà bản thân các tác giả có thể thu nhập hoặc quan sát ñược, nên các
mẫu này chưa mang tính ñại diện, cũng như các kết luận nghiên cứu chưa ñược kiểm ñịnh
mà chủ yếu mang tính nhận ñịnh chủ quan của tác giả. Do vậy các kết luận và khuyến
10

nghị còn mang tính chung chung và các ñề xuất hoặc khuyến nghị phần lớn tập trung vào
nhóm yếu tố xây dựng chính sách và khung giá.
1.2.2.3. Các ñóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu
- Từ quá trình nghiên cứu các công trình khoa học của các tác giả trong và ngoài
nước cho thấy, việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung và nhà ở nói riêng cần phải tính
ñược mức giá cơ bản của nó, do vậy, khung lý thuyết về yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà;
cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm
căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản. Tuy nhiên việc ứng dụng các cơ sở lý thuyết này

1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu
- Các nghiên cứu này mới chỉ nêu ra ñược là có nhân tố ảnh hưởng ñến mức giá
bất ñộng sản, tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu và kiểm chứng thì mới chỉ hạn chế
ở một thị trường và ở một thời ñiểm cụ thể, chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá
mà nghiên cứu ñưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các nhà ở ñưa
ra hay không.
- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn ñề và tìm ra quy luật cho quan
ñiểm của mình ở một thị trường cụ thể, và cũng chỉ khẳng ñịnh là quan ñiểm ñó có thể áp
dụng ñược tại khu vực thị trường mà nhóm tác giả ñó nghiên cứu; như vậy không mang
tính toàn diện, và chưa có cơ sở ñể áp dụng ra các thị trường khác.
- Về cơ bản các tác giả nghiên cứu nước ngoài ñều khẳng ñịnh và ñi chứng minh là
việc xác ñịnh giá nhà cần tính thêm các yếu tố ảnh hưởng, nhưng mỗi tác giả lại ñi tìm ra
một nhân tố ñể khẳng ñịnh là sự chênh lệch giá là do yếu tố do các tác giả lựa chọn ñể
phản bác lại các yếu tố mà nhóm tác giả trước ñó ñã nghiên cứu. ðiều ñó thể hiện là
các tác giả này ñã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy
quá trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu
thiếu tính khách quan.
- Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào ñi vào
nghiên cứu một cách ñầy ñủ, mà chỉ mới dừng lại ở việc nêu lên các bất cập trong việc
xác ñịnh giá; các minh chứng cho sự bất cập ñó còn thiếu căn cứ khoa học, các nguyên
nhân nêu ra còn mang tính chủ quan.
- Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể
ñịnh giá. Do vậy rất khó ñể áp dụng ñối với những doanh nghiệp mới và doanh nghiệp có
lực lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá có tuổi ñời còn trẻ và thiếu kinh nghiệm.
- Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất, hình như mỗi doanh nghiệp
thực hiện theo một cách khác nhau. Có doanh nghiệp tự tiến hành ñịnh giá, có doanh
nghiệp ñi thuê ñịnh giá.
12

- Thế giới ñã ñưa ra mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù

quyết ñịnh quản lý và kinh doanh.
13

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu
- Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở còn có những
vấn ñề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó?
- Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với
nhu cầu của thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở?
- Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở
TMXDM?
1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. ðối tượng nghiên cứu
Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà ở.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu ñịnh giá, quy trình ñịnh
giá, phương pháp ñịnh giá. Luận án tập trung nghiên cứu ñiển hình ñể thu thập số liệu và
phân tích thực trạng công tác ñịnh giá tại một số doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh
doanh nhà ở trên ñịa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; cụ thể hơn là tại
một số dự án ñã ñược các doanh nghiệp này triển khai.
- Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại
xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012. Các
ví dụ minh họa và mẫu ñiều tra nghiên cứu cho việc xây dựng hàm hồi quy ñược khảo sát
ñối với nhóm nhà ở chung cư TMXDM.
1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm
mới sau ñây:


CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và
kinh doanh nhà ở
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, ñó là những không gian
kiến trúc phục vụ cho ñời sống sinh hoạt gia ñình và con người. Hiện nay có nhiều loại
hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại. Trong
ñó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện ñại với
mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước.
2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại
ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy
ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư
xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu
tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn
toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12].
Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng ñược tạo mới hoàn
toàn, hay nói cách khác ñây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình ñầu tư xây dựng; nhà
ở ñược tăng thêm này là nhà ở chưa từng ñược ñưa vào sử dụng.
Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới ñược hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do
tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở
với mục ñích ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài ñều
ñược quyền tham gia ñầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước ñầu
tư phát triển nhà ở thương mại phải có ñăng ký kinh doanh nhà ở; ñối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư.
Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các

Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế
từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt ñộng trong
nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc
Bộ tài chính. Lúc ñó, từ “ñịnh giá” không ñược sử dụng trong hoạt ñộng ước tính giá trị
thị trường của tài sản. Thay vào ñó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng
hoá ñược coi là hoạt ñộng “thẩm ñịnh giá”. Cho ñến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc
nên dùng từ “ñịnh giá” hay từ “thẩm ñịnh gía” trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về
ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá
17

tài sản ñang ñược sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng
nội dung và ý nghĩa kinh tế.
Theo Pháp lệnh Giá ñược công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu
lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm ñịnh giá” tại ñiều 4
khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
theo thông lệ quốc tế” [19]. Tuy tên gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ
của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận ñó là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản hay
là ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản.
Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế.
• Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản
Theo qui ñịnh tại Luật Kinh doanh bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản là hoạt
ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh. Việc
ñịnh giá bất ñộng sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực
trạng của bất ñộng sản và giá thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Việc ñịnh giá bất ñộng sản
phải ñộc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, những hoạt ñộng chính của ñịnh giá bất ñộng sản có thể ñược mô tả như
sau: ðịnh giá BðS là việc ước tính giá của bất ñộng sản cụ thể; việc ước tính giá của bất