Ví Dụ Thực Tế
: Định giá khu đất trống tại phờng Thợng Thanh - Long Biên -Hà Nôi;
Thông tin chung về BĐS:
Khách hàng yêu cầu: Công ty Cổ Phần Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm;
Địa chỉ : Tại khu đất trống phờng Thợng Thanh Long Biên cách đờng Ngô
Gia Tự 200m;
Mục đích: Xác định kết quả dự án đầu t;
Thời điểm : Tháng 09/2008.
Kết quả khảo sát hiện trạng
1)Vị trí: Tọa lạc tại khu nhà ở để bán do công ty Cổ Phần Đầu T Và Xây Dựng
Gia Lâm làm chủ đầu t tại phờng Thợng Thanh Long Biên cách đờng Ngô Gia
Tự 200m
- Phía tây bắc : Giáp đờng Nội Bộ ngõ 200m - Ngô Gia Tự;
- Phía tây nam : Giáp ao thuộc quản lý UBND phờng Thợng Thanh;
- Phía đông nam: Giáp đờng sắt liên tuyến phía bắc, đờng quy hoach 6 m
trong khu nhà ở để bán, liên thông với khu nhà ở thuộc Bộ Công An;
- Phía đông bắc: Giáp dự án khu nhà ở để bán cho các chiến sĩ công an
huyện Gia Lâm;
2) Hồ sơ pháp lý:
- Quyết định số 08026/QD-UBND ngày 09/12/2005 của UBND TP Hà
Nội về việc thu hồi 5454m
2
đất tại phờng Thợng Thanh, quận Long Biên; giao
cho công ty CP Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm để thực hiện dự án đầu t xây dựng
mở rộng khu nhà ở bán.
- Quyết định số 3949/QD-UBND ngày 04/10/2007 về việc gia hạn thời
hiệu thực hiện QD08026.
- Giấy phép xây dựng số664/GPXD do UBND quận Long Biên cấp cho
công ty CP Đầu T Và Xây Dựng Gia Lâm ngày 24/4/08;
- Bản vẽ 1/500 Quy hoạch mặt bằng xây dựng mở rộng khu nhà ở bán do
trung tâm t vấn kiến trúc đầu t -viện nghiên cứu kiến trúc Quốc Gia lập;

8) Môi trờng kinh doanh :
Khu vực BĐS toạ lạc không thích hợp cho việc kinh doanh, chỉ để ở;
9) Môi trờng sống:
- Cảnh quan: Bình thờng;
- Tiếng ồn : ít;
- Bui: ít;
- Ngập nớc: Không;
- Kẹt xe: Không;
- An ninh: Bình thờng;
áp dụng ph ơng pháp thẩm định:
1) Phơng pháp so sánh trực tiếp:
Nhóm TĐV đã tiến hành khảo sát tại khu vực BĐS tọa lạc và thu thập đợc 3 BĐS
có các đặc điểm khá tơng đồng BĐS cần định giá và có thể làm tài sản để so
sánh. Qua quá trình thu thập các thông tin, các TĐV tiến hành lập bảng so sánh
những điểm giống và khác nhau giữa BĐS thẩm định và các BĐS so sánh:
Đánh giá những lợi thế và bất lợi của BĐS mục tiêu so với các BĐS so sánh:
Chi tiêu Giống Khác
BĐS Mục
Tiêu
BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3
Vị trí Đều thuộc Phờng Th-
ợng Thanh-quận
Long Biên-TP Hà Nội
Tại khu đất
trống phờng
Thợng Thanh
Long Biên
cách đờng
Ngô Gia
Tự 200m

Hà Nội. Cơ sở hạ tầng
kỹ thuật hoàn chỉnh.
Mặt đờng trải nhựa,
hệ thống cấp thoát n-
ớc tốt, không bị ngập
BĐS thẩm
định nằm
trong khu vực
quy họach về
cơ sở hạ tâng
tốt, hoàn
chỉnh.
BĐS so sánh
nằm trong khu
dân c, có cơ
sở hạ tầng
không hoàn
chỉnh bằng
BĐS thẩm
BDS so sánh
nằm trong khu
dân c, có cơ sở
hạ tầng không
hoàn chỉnh
bằng BĐS
thẩm định.
BĐS so sánh
nằm trong khu
đô thị mới Th-
ợng Thanh, có

hợp với việc kinh
doanh.
Môi tr-
ờng
sống
Đa dạng hóa loại hình
dịch vụ. Môi trờng
sống tốt.
Giao
thông
Nằm trong khu vực
có hệ thống giao
thông thuận lợi.
An ninh An ninh tốt.
Phong
thủy
Không có bất lợi gì về
phong thủy.
Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá:
Vì đất đây đã đợc quy hoạch phân lô xây dựng khu nhà ở do đó việc xác định giá
trị khu đất phải dựa trên bảng quy hoạch mặt bằng khu nhà ở bán - phờng Thợng
Thanh-quận Long Biên do trung tâm t vấn Kiến Trúc và Đầu T Xây Dựng lập.
Khi đó tổng giá mảnh đất bằng tổng giá trị của các lô đất cộng lại.
Tiến hành điều chỉnh mức giá của từng lô:
Điều chỉnh giá trên cơ sở các hệ số.
TT Ký Hiệu Giải Thích Hệ Số Điều Chỉnh
TT Các chỉ tiêu so sánh
BĐS thẩm
định.
Tỷ lệ tăng giảm với BĐS thẩm định

(VNĐ/m
2
)
12.372.559
1 Giá chuẩn
(VNĐ/
2
)
Giá cha
điều chỉnh
12.372.559 Giá giao dịch thị trờng bình
quân.
2 HS
N
Hệ số ngõ 0,98 Ngõ cong giảm so với ngõ
thẳng.
3 HS
HD
Hệ số hình
dạng
0,97 Hinh vuông vức là tôt nhất.
4 HS
PT
Hệ số
phong thuỷ
1,00 Không có bất lợi gì về phong
thủy.
5 HS
H
Hệ số hớng 0,97 Hớng tây bắc(xấu)

TT Khoản Mục ĐVT Khối lợng Ghi chú
I Kiến trúc-xây dng
1 Tổng diện tích m
2
5454 Theo QĐ8026/QĐ-UBND
2 Diện tích hạ tầng m
2
1627,4 Quy hoạch mặt bằ
ng khu nhà ở
bán - phờng Thợng Thanh-quận
3 Diện tích trả lại
Thành Phố
m
2
746
4 Tổng diên tích bán m
2
3.080,6
5 Tổng diện tích sàn m
2
7033,4
xây dựng
6 Diện tích xây dựng m
2
1986,2
II Công năng
1 Xây dựng khu nhà ở
để bán.
m
2

3 Lãi suất NH %/năm 11 Theo tỷ giá bình quân liên NH
VI Các khoản thuế
1 VAT kinh doanh BĐS % 10
2 Thu nhập DN % 25
VII Các chỉ số tài chính
1 Tỷ lệ lạm phát % 22.3 Theo công bố của viện nghiên
cứu kinh tế quốc gia.
2 Suất chiết khấu % 12
3 Tuổi thọ dự án năm - Thời hạn sử dụng đất ở lâu dài.
VIII Giá bán
1 Giá bán lô nhà ở 26.500.000 So sánh mức giá khu đô thị có
hạ tầng hoàn chỉnh và kỳ vọng
giá bán của nhà đầu t năm
2009, 2010.
2 Tỷ lệ tăng giảm giá. - -
IX Chi phí bán hàng
1 Marketing 0% 0.5% Tính trên doanh thu.
2 Tỷ lệ tăng giảm chi
phí hoạt động
- -
X Các chỉ tiêu khác
1 Gia vang SJC 18.300.000 Ngày 17/09/2008 công ty JSC
2 VNĐ/USD 16.660.000 18/09/2008(liên NN)
Bảng tính hiệu quả tài chính:
STT Nội Dung 2009 2010
Năm 1 2
Hệ số chiết khấu 1 1.12
Tỷ lệ tăng giảm gía bán 0% 0%
Tỷ lệ tăng giảm chi phí. 0% 0%
Tỷ lệ bán 70% 30%

Hạ tầng kỹ thuật: 5454m
2
x 288.000VND/m
2
= 1.570.752.000 VND.
Chi Phí Xây Dựng N 1 N 2
Tổng chi xây dựng dự án 12.296.687.000 10.755.444.500
1)Chi phí xây dng 10.374.265.000 10.374.265.000
2)Chi phí thiết kế quy hoạch 351.670.000 -
3)Marketing - 408.179.500
4)Hạ tầng kỹ thuật 1.570.752.000 -
3) thuế GTGT (VAT):
Thuế VAT đầu vào năm 1 = (Chi phí xây dựng năm 1x 10%)/1.1
= (12.296.687.000 x 10%) /1.1 = 1.117.880.636
Thuế VAT đầu vào năm 2 = (Chi phí xây dựng năm 2 x 10%)/1.1
= (10.755.444.500 x 10%) /1.1 = 977.767.682
Thuế VAT đầu ra năm 1 = Doanh thu năm 1 x 10%
= 57.145.130.000 x 10% = 5.714.513.000
Thuế VAT đầu ra năm 2 = Doanh thu năm 2 x 10%
= 24.490.770.000 x 10% = 2.449.077.000
Thuế VAT phải nộp năm 1 = 5.714.513.000 - 1.117.880.636 = 4.596.632.364
Thuế VAT phải nộp năm 2 = 2.449.077.000 - 977.767.682 = 1.471.309.318
4) ớc tính doanh thu thuần:
Doanh thu thuần năm 1 = 57.145.130.000 - 4.596.632.364 = 52.548.497.636
Doanh thu thuần năm 2 = 24.490.770.000 - 1.471.309.318 = 23.019.460.682
5) lợi nhuận trớc thuế:
lợi nhuận trớc thuế năm 1 = 52.548.497.636 - 12.296.687.000 =
40.251.810.636
lợi nhuận trớc thuế năm 2 = 23.019.460.682 - 10.755.444.500 =
12.264.016.182

Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hởng đến giá trị của BĐS thẩm định và
trên cơ sở phân tích thị trờng BĐS trên địa bàn Hà Nội, CENVALUE kết luận :
Gía trị bình quân 1 m
2
theo đơn giá thị trờng (làm tròn): 6.745.000VNĐ/M
2
.
Tổng gía trị QSDĐ theo giá thị trờng (làm tròn): 36.785.000.000 VNĐ
(Ba mơi sáu tỷ bảy trăm tám mơi năm triệu)