LỜI MỞ ĐẦU
۩ ۩ ۩
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây
dựng lên các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện
tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ
cho việc xây dựng này.Trong khi đó quỹ đất thì hạn hẹp còn dân số thì ngày
càng tăng nhanh.Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các
khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực
sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi. Nhiều chuyên gia nhận
định, từ nay đến 2015, cơ hội người có nhu cầu tiếp cận nhà ở thực sự rõ nét
với giá phải chăng, điều này cũng ngăn chặn tình trạng gom hàng đầu cơ.
Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả
nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết
vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới
dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm
trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên
chức.
Việc xây dựng các khu chung cư đang là vấn đề cấp thiết của không
chỉ riêng chính quyền hà nội mà còn là mối quan tâm của dân cư trong thành
phố . Sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà
Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã
khiến mặt hàng chung cư bán được dù trong điều kiện thị trường nhà đất ảm
đạm Trong khi các khu chung cư được xây dựng lên thì vấn đề đặt ra việc
quản lý các khu chung cư được tiến hành như thế nào?bởi lẽ tại hà nội cũng
như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy ra
như hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… nhưng các vụ việc này giải quyết
thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan
đến đâu?
Quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất
nhạy cảm và phức tạp thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng,

-Trên cơ sở của việc đánh giá đề xuất những biện pháp để quản lý
chung cư đạt hiệu quả cao hơn.
- Tìm hiểu quan lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút
ra những nội dung chua phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh.
* Yêu cầu
- Nắm vững nội dung các quyết định về quản lý chung cư của nhà nước
đối với các bên có liên quan
- Đảm bảo tính trung thực khách quan trong quá trình đánh giá thực
trạng việc quản lý và sử dụng đất đai đô thị
- Những kiến nghị đề xuất phải phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phương.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa QTKD bất động
sản và kinh tế tài nguyên,nhóm tác giả đã sử dụng những phương pháp
nghiên cứu đã học như:
-phương pháp điều tra dự báo
2
-phương pháp phân tích tổng hợp
-phương pháp quy nạp diễn giải
-phương pháp diễn dịch
ĐỐI TƯỢNG PHAM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà
nước đối với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay.
Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm
người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng
chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ
thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v.
Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị
hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính
là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các

4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ
۩۩۩
I.Tổng quan về bất động sản
Trước khi tìm hiểu về chung cư thì chúng ta cần phải có một cái nhìn
tổng quan về Bất động sản
1.Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
*Đặc điểm của bất động sản
+Tính cá biệt và tính khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có
tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế
+Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm
năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có
đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm
BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất
lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát
triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt
đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước
trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa
sử dụng v.v..
6
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang
v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động
sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
3.Hàng hoá bất động sản
a. Khái niệm và đặc trưng của hàng hoá bất động sản.Hàng hóa bất động
sản bao gồm 2 loại chủ yếu:Đất đai &Vật kiến trúc đã xây dựng xong.
Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định
vàGiá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.
+.Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các

quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực
hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý
tài sản thuộc sở hữu của mình.
Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là
người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền
giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê
đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn
toàn.
b. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều
kiện sau đây:
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải
có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy
chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy
hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà
nước và không gây ô nhiễm môi trường.
Chung cư chính là một loại hàng hoá của bất động sản và nó thuộc loại
bất động sản có đầu tư xây dựng và để hiểu rõ hơn về chung cư thì chúng ta
sẽ tiến hành nghiên cứu về chung cư
II.Khái niệm chung vể chung cư
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:
1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

*Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:
1.Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần).
2.Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình
tháp gồm các căn hộ.
3.Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ.
*Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:
+Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu
+Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu.
Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triển
mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới.
a.Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước
9
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước
xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là
giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
b. Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
c.Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung
Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong
nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy
định của pháp luật.
IV.Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế

nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục
nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng.

Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội:

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh
mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang
là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà
chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốc
độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà
ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn
xây dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà
Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6
tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng
mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác
xây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty
Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư
cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:
Tên nhà Số căn hộ Số nhà xe Số tầng Diện tích
kiốt ()
2m
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2

đặc biệt là các khu chung cư cũ và khu chung cư cao cấp cụ thể là :
Năm 2006 giá các khu chung cư cũ rất rẻ ví dụ như tại các khu chung
cư như Nam Đồng, Nghĩa Tân, Kim Liên, chung cư cũ đang có giá bán trên
10 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới chỉ có giá bán từ 5-7
triệu đồng/m2. Nhưng kể từ năm 2007 giá các khu chung cũ này lại tăng lên
đột biến ,có khi gấp đôi hoặc hơn ,do các chủ đầu tư kinh doanh phát hiện ra
cơ hội vàng từ các khu chung cư này .Các căn hộ tại các khu chung cư cũ
như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Vĩnh Hồ, Giảng Võ, Nghĩa Tân... bị giới
12
đầu cơ “làm giá” với mức tăng chóng mặt. Tại khu tập thể Vĩnh Hồ (quận
Đống Đa, Hà Nội), nếu vào năm 2007, các căn hộ với diện tích từ 35 đến 40
m2/căn được rao bán với mức giá từ 300 triệu đồng/căn đến 350 triệu
đồng/căn, thì năm 2008 đã đội giá lên mức 800 triệu - 900 triệu đồng/căn và
giữa năm 2009, có một số căn hộ được bán với giá từ 1,6 tỷ đồng/căn. Năm
2009, một căn hộ có diện tích 42 m2 tại Giảng Võ được bán với giá lên đến
gần 2 tỷ đồng…Việc rao bán các chung cư này là thỏa thuận giữa các chủ
kinh doanh và người sở hữu các căn hộ chung cư mà việc quy hoạch giải tỏa
làm khu kinh doanh của các căn hộ này không hề có sự can thiệp của nhà
nước.Trong khi việc xây dựng lại các khu chung cư vẫn là các chủ trương
kinh tế của nhà nước.
Tại các khu chung cư cao cấp giá mỗi căn hộ tăng lên rất cao nhất là
trong năm 2007-2008 . Cư dân ở The Manor cho biết, loại căn hộ có diện
tích từ 106-216 m2, rất ăn khách. Giá bán loại căn hộ này đã tăng khoảng
50%-60% (từ 1.000 USD/m2 lên 1.600- 1.650 USD/m2) hay một căn hộ
chung cư của Golden WestLake tại Hà Nội có mức giá 2500-3500USD/m2.
Ngoài ra ta thấy chỉ trong vòng hơn một tháng, giá cho các căn hộ tại khu
vực Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Kim Liên,... đã tăng từ 3-5 triệu
/m2.... Năm 2009 Tại Khu đô thị Dương Nội của chủ đầu tư là Tập đoàn
Nam Cường, khu nhà liền kề 100 m2với giá chào bán là 28 – 30 triệu /m2
trong khi đó 10 ngày trước nó có giá 20-21 triệu/m2;hay tại sàn giao dịch

với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của
Việt Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng
hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong
từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc
sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn
liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông
tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công
cộng… Bởi vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề
cập đến trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng có
thêm nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu
vực xa trung tâm thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều
người dân sở hữu được một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh
thuê nhà ở ,và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi
các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây chung cư
thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì
đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường. Thật ra, theo các kiến
trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người
hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nước, đường sá giao thông... hay xa hơn là
chợ,siêu thị ,trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng.Trong khi ở các
khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường
học hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu
chung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều
đó.Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý
nhà chung cư và KĐT-đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng
từ tháng 5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường
học, cơ sở y tế... chưa thấy động tĩnh gì.Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến
việc sinh hoạt của những người dân sống tại các khu chung cư đó. Vì thế nhà
nước đã có những luật về quy hoạch như:luật quy hoạch đô thị của quốc hội
khoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô

Võ,Thành Công,Láng Hạ,Văn Chương,Kim Liên…Trước trận lụt các khu
chung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt
xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình
dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi
các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến
dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những
cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô
lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi
16
tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư
dân các khu nhà này phải chịu đựng khi sống trong tình trạng đó.
Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên,
Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện
bực mình.Một số người dân sống trong các căn hộ chung cư tại Thành Công
tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu
mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm
dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ
thành giọt”.Quả là trần và tường nhà họ, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt,
thậm chí còn mọc rêu xanh. Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình của
họ cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn
người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc”
này!
Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung
cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là
thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp,
không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già,
mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng
không thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây
hạ áo quan xuống theo đường “hàng không”...

để thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới.
2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư

Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc
lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng
đến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng của
nhà chung cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất
nhiều.Và gần như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người
dân đang sinh sống tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc
trung” còn bao nhiêu là chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng
được ,an tâm hơn bao nhiêu…Về vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất
lượng của các khu nhà tái định cư.Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ
chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản
bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất... mà
không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình.
Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống
điện, nước, phòng cháy chữa cháy...
Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành Quy
chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh mạng
và sức khoẻ” và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua
bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh
doanh nhà ở ” đã cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu và
các quy định đó được thể hiện rõ ở : Điều 2, Điều 3 của thông tư
Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã Bình
Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn thưa
thớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không đảm
bảo. Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu tái
định cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ nguồn
nước sử dụng không đảm bảo.Theo những người chuyển về đây đầu tiên:

Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không
biết đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự
án hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng,
đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát
triển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm.
Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cư còn ca thán: Có những khu nhà chưa
hoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đưa dân đến ở
để nhanh chóng giải phóng mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ không đến 2
- 3 năm, hết cả thời gian bảo hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạng mục đã
bị xuống cấp. Dân phàn nàn về chất lượng, đơn vị quản lý không có kinh phí
19
mà sửa chữa, trong khi chủ đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì vậy nhà
tái định cư cứ mãi mang tiếng xấu
Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái
định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến bao
giờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???
3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan
đến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về
chất lượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư
chung cư thực hiện quy định này. Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi
(cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này. Vì
thế, không chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả
những chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng
này.Duới đây là một chung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng
công trình.
Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5, thuộc
tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1 năm
và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái định cư
đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương án "6 tự

phẩm. Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số
2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một
trăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn
trước.Một người dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã
thực hiện chưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy
người ta dọn đến. Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế
để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân
viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc
nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người,
nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến
giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào,
người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”.
Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí
Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ
Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã,
đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê.
Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây
dựng(Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà
soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.)
đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ
một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản
lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì
là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà
chung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì
chính sách mới có thể sẽ thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có
văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng:
"Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuê
văn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình. Muốn "giải tán"
các văn phòng phải có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói một
cái là thực hiện được ngay. Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòng

Bởi lẽ các khu chung cư này,khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà
ở chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng.Các quy định thiết kế theo
mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu
chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy…
cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng.Nếu hiện
tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ của
công trình sẽ bị giảm rõ rệt.Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảng
trong thời gian 15-20 năm là xuống cấp ,rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cải
tạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn,gây thất thoát
ngân sách nhà nước hàng tỉ đồng,kéo Việt nam đi xuống…
22
Khoảng thời gian một,hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một mô
hình nhà ở mới:chung cư tư nhân.Chung cư tư nhân là cách người ta gọi
những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu
chung cư thương mại. Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng
200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư
không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế... nhưng bù lại giá của
nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí.Các khu chung cư nằm
ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tại khu vực các quận mới
như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy. Tuỳ từng khu vực và chất lượng xây
dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m². Giá thậm chí còn giao
động theo tầng. Các toà chung cư này thường cao từ 5-7 tầng, hầu hết đều
không có thang máy. Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70
m².Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các ngõ sâu, nhiều khu
thậm chí ô tô không vào được. Vì thế không gian khá chật hẹp, không thể so
sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại các khu chung
cư thương mại.Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằm
ngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụng
xe gắn máy. Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắc
đường, kẹt xe ở Hà Nội hiện nay.Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ.

chung cư thì người dân có thể yên tâm về giấy tờ và không lo vào vùng quy
hoạch hoặc tranh chấp như đầu tư đất…
Tuy nhiên còn một thực trạng tồn tại về chất lượng các căn hộ tự treo
biển là cao cấp.Thực tế đã cho thấy: Người dân ở Tòa nhà 101 Láng Hạ
đang kêu vì chất lượng căn hộ cao cấp ở đây. Một người dân ở đây cho biết
đã phải chi hơn 200 triệu đồng để thay các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếu
sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí là cả tay nắm cửa trước khi biến căn hộ
của mình thành văn phòng cho thuê. Quá trình sử dụng, căn hộ này luôn gặp
các sự cố như bong sơn tường, thiết bị nội thất, dây điện, đèn chiếu sáng.
Tương tự, một người mua nhà ở tầng 22, tòa nhà 34 tầng khu Trung Hòa-
Nhân Chính cũng phải chi tới gần 20 triệu đồng/m2 để có được căn hộ với
gạch lát, đồ bếp, thiết bị vệ sinh... ở mức bình dân!

Hẳn là mọi người chưa quên việc một khách hàng “sộp” phải bỏ 3-4 tỷ
đồng để mua căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình để rồi phải chịu đựng cảnh
nước thải từ toa lét lại trào ngược ra sàn nhà. Đã vậy, những người sinh sống
ở Tòa nhà cao cấp The Manor còn bị chủ đầu tư bắt chẹt phải trả phí dịch vụ
cao. Còn Thành Công Tower-25 Láng Hạ lại có thiết bị vệ sinh không đồng
bộ: 2 toa lét lắp hai loại thiết bị khác nhau.

Đó là chưa kể đến hàng loạt nỗi bực mình khác nữa, như giá gửi xe,
chỗ gửi xe, lắp đặt dịch vụ viễn thông (điện thoại, Internet), truyền hình cáp,
điện...
Mặc dù thực trạng như thế xảy ra nhưng nhà nước vẫn chưa có một chỉ
tiêu nào để đánh giá một căn hộ được coi là cao cấp mà tiêu chí chung cư
cao cấp là do người chủ đầu tư tự quyết định .
IV.Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư
24
Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào,tất cả mọi người đều muốn được
sống trong hoà bình và an toàn.Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm,

một vấn đề lớn hơn :bảo hiểm cháy nổ.Chủ đầu tư nhận trách nhiệm bồi
thường, nhưng họ chưa mua bảo hiểm cháy nổ (BHCN), còn các chủ hộ
thì… chưa nghe nói đến. Nhiều người sống ở chung cư khi hỏi còn ngơ ngác
không biết rằng mình phải có trách nhiệm mua BHCN bắt buộc, trong khi
chủ đầu tư khi xây nhà đang cố tình "quên" quy định về việc bắt buộc mua
bảo hiểm cháy nổ tại các khu chng cư.Không chỉ khu chung cư JSC mà rất
nhiều khu chung cư khác cũng trong tình trạng như vậy.Ông Nguyễn Quốc
Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mặc dù các quy định về
25