LỜI NÓI ĐẦU
I.SỰ CẦN THIẾT PHẢI NGHIÊN CỨU
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân vì nó liên quan đến một lượng tài sản lớn. Tài sản
bất động sản thường chiếm khoảng 45- 75% sự giàu có của các nước đang
phát triển và ít nhất bằng 20% GDP của những nước này. Việc phát triển thị
trường bất động sản có tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua: kích thích
đầu tư vào đất đai, nhà xưởng, chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ thông qua đầu tư và kinh doanh bất động sản, chuyển bất động sản
thành tài sản tài chính.
Thị trường bất động sản ở nước ta tuy đã hình thành nhưng vẫn còn sơ
khai, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và phát triển đất
nước. Do đó, phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là cần thiết.
Nghị quyết đại hội VIII của Đảng đã xác định: “ ... Tổ chức quản lý tốt thị
trường bất động sản. chăm lo giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho nhân dân ...
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà
theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước”. Nghị quyết đại hội Đảng IX cũng
đã nhấn mạnh: “ Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường bất
động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia
vào đầu tư”. Luật Kinh doanh Bất động sản 2007 ra đời cũng đã quy định
những điều kiện kinh doanh, những chính sách giúp thị trường bất động sản
vận hành đồng bộ và hoàn thiện hơn.
Hiện nay, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở
Khoa bất động sản và địa chính 1
rộng. Song nhà nước chưa thực hiện kiểm soát được, có tới 70% các giao dịch
bất động sản là không chính thức. Điều này không những làm thất thu cho nhà
nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi trường kinh doanh của các công ty bất
động sản.
Công ty TSQ Việt Nam là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản. Qua quá trình nghiên cứu thực tế kết hợp với những kiến thức
I . Khái niệm và đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1.Khái niệm
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản
và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời .
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản,
tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất
động sản.
2.Đặc điểm kinh doanh bất động sản
a.Hoạt động kinh doanh bất động sản gắn liền với các điều kiện của vùng
và khu vực
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có vị trí cố định nên những điều
kiện của vùng và khu vực ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Biểu hiện:
- Ở các vùng khác nhau có các điều kiện tự nhiên khác nhau: cảnh quan
thiên nhiên, khí hậu khác nhau nên ảnh hưởng đến hoạt động tạo lập và kinh
doanh bất động sản ở các vùng cũng khác nhau
- Mỗi vùng, mỗi địa phương có phong tục tập quán khác nhau, có phương
thức kinh doanh khác nhau
Do đó yêu cầu đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:
Khoa bất động sản và địa chính 4
- Khi ta xác định một hoạt động kinh doanh thì chúng ta phải nghiên cứu
các điều kiện của môi trường, của thị trường mà đối tượng bất động sản ta
định đặt mục tiêu kinh doanh
- Trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản không thể áp dụng
những
cấp - dịch vụ )
- Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản: uy tín, thương hiệu là yếu tố có
vai trò rất quan trọng. Để xây dựng được uy tín, thương hiệu đòi hỏi doanh
nghiệp cần phải có thời gian nhất định hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
- Quá trình đầu tư bất động sản diễn ra dài qua nhiều khâu công đoạn
nhưng
tất cả đều phải hướng đến mục tiêu cuối cùng của hoạt động kinh doanh, đòi
hỏi luôn luôn có một người phụ trách xuyên suốt quá trình đầu tư.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản tồn tại lâu dài nên nó phải bám sát các
mục tiêu chiến lược dài hạn của vùng đầu tư bất động sản.
c.Kinh doanh bất động sản là kinh doanh chịu ảnh hưởng và có tính nhạy
cảm đối với chính sách quản lý của nhà nước
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của nhà nước
đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch
bất động sản.
Biểu hiện:
- Mọi giao dịch bất động sản phải chịu sự giám sát của nhà nước, đặc biệt
trong khâu đăng ký pháp lý.
- Mỗi chính sách của nhà nước ra đời đều có tác động rất lớn đến thị
trường bất động sản .
Khoa bất động sản và địa chính 6
- Các công trình xây dựng do nhà nước quản lý: phải được cấp phép xây
dựng. Nhà nước quản lý về không gian xây dựng, mật độ xây dựng, chủng
loại xây dựng
- Thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế xã
hội tác động. Quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội cũng có ảnh hưởng rất lớn
tới giá trị bất động sản...
Do đó, những đặc điểm này đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản là:
Khi hoạch định các chiến lược phát triển bất động sản thì phải phân tích
- Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản là ngành kinh doanh
không phổ biến, có rất ít các nhà đầu tư. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là
lĩnh vực có tính độc quyền
II . Khái niệm và yêu cầu tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
1. Khái niệm và sự cần thiết tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là hoạt
động quản trị nhằm thiết lập một hệ thống các vị trí cho mỗi cá nhân và bộ
phận sao cho các cá nhân và bộ phận có thể phối hợp với nhau một cách tốt
nhất để thực hiện mục tiêu chiến lược của tổ chức.
Sự cần thiết tổ chức bộ máy quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò
hết sức quan trọng.
- Là cơ sở tạo “nền móng” cho hoạt động của tổ chức nói chung và cho hoạt
Khoa bất động sản và địa chính 8
động quản trị nói riêng.
- Là cơ sở sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của tổ chức, đặc biệt là
nguồn
nhân lực.
- Tạo ra văn hoá tổ chức – nền tảng của sự hợp tác giữa các thành viên
trong
tổ chức để nhằm đạt được mục tiêu chung của tổ chức.
- Quản lý là một nhân tố quan trọng trong việc quyết định sự thành công hay
thất bại của một doanh nghiệp. Nhờ có quản lý tốt mới tạo điều kiện cho các
doanh nghiệp hạn chế rủi ro ngăn ngừa phá sản và thất nghiệp, doanh nghiệp
luôn luôn chọn được phương án tối ưu trong sản xuất kinh doanh, đồng thời
luôn phát huy được quyền chủ động sáng tạo trong lĩnh vực sản xuất kinh
doanh và giúp cho các doanh nghiệp luôn duy trì và mở rộng được thị trường
hợp
lý với số cấp quản lý ít nhất.
b ) Tính mục tiêu
Một cơ cấu tổ chức được coi là có kết quả nếu thực sự trở thành công cụ
hữu
hiệu để thực hiện các mục tiêu của tổ chức.
c ) Tính tin cậy
Cơ cấu tổ chức phải đảm bảo tính chính xác, kịp thời và đầy đủ của tất cả
các
thông tin được sử dụng trong tổ chức, nhờ đó đảm bảo phối hợp tốt các hoạt
động và nhiệm vụ của tất cả các bộ phận khác của tổ chức.
d ) Tính linh hoạt
Khoa bất động sản và địa chính 10
Bộ máy tổ chức quản lý được coi là một hệ tĩnh, cơ cấu tổ chức phải có
khả
năng thích ứng linh hoạt với bất kỳ tình huống nào xảy ra trong tổ chức cũng
như ngoài môi trường.
e ) Tính hiệu quả
Cơ cấu tổ chức phải đảm bảo thực hiện những mục tiêu của tổ chức với chi
phí nhỏ nhất .
III. Lựa chọn cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
1. Các hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
Cơ cấu chính thức của tổ chức thể hiện qua sơ đồ tổ chức. Cơ cấu chính
thức tạo ra nền móng cho hoạt động quản lý, nó vạch ra công việc cần làm, ai
phải tiến hành những hoạt động cụ thể và toàn bộ nhiệm vụ của tổ chức được
hoàn thành ra sao. Đó là bộ khung của tổ chức.
Sơ đồ tổ chức biểu thị cơ cấu chính thức của tổ chức. Nó chỉ ra các vị trí
khác nhau, những người nắm giữ vị trí đó, và các mối liên quan quyền lực
giữa người này với người khác. Qua sơ đồ tổng thể, mỗi nhân viên của doanh
nghiệp biết rõ vị trí của họ trong cơ cấu và xác định được mối liên quan về
vấn đề mang tính chiến lược của đơn vị.
Khoa bất động sản và địa chính
Người lãnh đạo
Người thừa
hành
Người thừa
hành
Người thừa
hành
Người thừa
hành
12
* Nhược điểm
Cơ cấu có thể thúc đẩy sự đào tạo hẹp cho các cá nhân và dẫn tới các công
việc nhàm chán, sự phối kết hợp giữa các bộ phận phức tạp.
Các kênh liên lạc phức tạp có thể dẫn tới “ quản lý chóp bu quá tải”
Những người thừa hành phải chịu sự chỉ đạo từ nhiều đầu mối, gây khó
khăn trong việc thực thi nhiệm vụ.
Trong các tổ chức dựa nhiều vào sự chuyên môn hoá chức năng có thể sẽ
xuất hiện những xu hướng sau đây:
Nhấn mạnh tới chất lượng đứng trên quan điểm kỹ thuật.
Khó thay đổi, đặc biệt nếu thay đổi trong một lĩnh vực chức năng là cần
thiết để hỗ trợ cho các lĩnh vực chức năng khác.
Khó phối hợp các hoạt động của những lĩnh vực chức năng khác nhau, đặc
biệt là nếu tổ chức phải luôn điều chỉnh với các điều kiện bên ngoài đang
thay đổi.
Khoa bất động sản và địa chính
Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc
kế hoạch – kỹ thuật
Ưu điểm của cơ cấu ma trận
- Định hướng các hoạt động theo kết quả cuối cùng
- Tập trung nguồn lực vào khâu xung yếu
- Kết hợp được năng lực của nhiều cán bộ quản trị và chuyên gia
- Tạo điều kiện đáp ứng nhanh chóng với những thay đổi của môi trường.
Nhược điểm của cơ cấu ma trận
- Hiện tượng song trùng lãnh đạo dẫn đến sự không thống nhất mệnh lệnh
- Quyền hạn và trách nhiệm của các nhà quản trị có thể trùng lặp tạo ra
Khoa bất động sản và địa chính 14
các xung đột
- Cơ cấu phức tạp không bền vững
- Có thể gây tốn kém
Sơ đồ số 3 : Sơ đồ cơ cấu theo ma trận
2. Căn cứ lựa chọn hình thức tổ chức bộ máy quản lý doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản
- Việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị bao giờ cũng bắt đầu từ việc xác
định mục tiêu và phương hướng phát triển. Trên cơ sở này, tiến hành tập hợp
cụ thể các yếu tố của cơ cấu tổ chức và xác lập mối quan hệ qua lại giữa các
yếu tố. Đây là quan điểm theo phương pháp diễn giải đi từ tổng hợp đến chi
tiết - được ứng dụng với những cơ cấu tổ chức quản trị hiện đang hoạt động .
- Quan điểm thứ hai là việc hình thành cơ cấu tổ chức quản trị trước hết phải
Khoa bất động sản và địa chính
Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốc
kế hoạch – kỹ thuật
Phó tổng giám đốc
Tài chính – kinh doanh
Người thừa hành
Phòng hành chính
Phòng
- Vai trò liên kết con người bao hàm những công việc trực tiếp với những
người khác. Nhà quản trị là người đại diện cho đơn vị mình trong các cuộc
gặp mặt chính thức( vai trò người đại diện ), tạo ra và duy trì động lực cho
người lao động nhằm hướng cố gắng của họ tới mục tiêu chung của tổ chức
Khoa bất động sản và địa chính 16
( vai trò người lãnh đạo ), đảm bảo mối quan hệ với các đối tác ( vai trò người
liên lạc )
- Vai trò thông tin bao hàm sự trao đổi thông tin với những người khác.
Nhà
quản trị tìm kiếm những thông tin phản hồi cần thiết cho nhà quản trị ( vai trò
người giám sát ), chia sẻ thông tin với những người bên ngoài ( vai trò người
phát ngôn ).
- Vai trò quyết định bao hàm việc ra quyết định để tác động lên con người.
Nhà quản trị tìm kiếm cơ hội để tận dụng, xác định vấn đề để giải quyết ( vai
trò người ra quyết định ), chỉ đạo việc thực hiện quyết định ( vai trò người
điều hành ), phân bổ nguồn lực cho những mục đích khác nhau ( vai trò người
đảm bảo nguồn lực ), và tiến hành đàm phán với những đối tác ( vai trò người
đàm phán ).
Những vai trò trên của các nhà quản trị là tất yếu, giúp họ thực hiện có kết
quả và hiệu quả chức năng, nhiệm vụ của mình.
2.Tiêu chuẩn của cán bộ trong bộ máy quản lý.
Để hoàn thành tốt vai trò, chức năng, nhiệm vụ đặt ra, các cán bộ quản trị phải
đạt được ở mức độ nhất định những yêu cầu về kỹ năng quản trị và phẩm chất
đạo đức cá nhân.
Kỹ năng chuyên môn:
−Kỹ năng chuyên môn, hay còn gọi là kỹ năng kỹ thuật, là những những hiểu
biết, những kiến thức chuyên môn về lĩnh vực hoạt động của bộ phận do nhà
quản trị phụ trách.
−Nhà quản trị có kỹ năng chuyên môn để có thể hiểu được các công việc của
bộ phận mình phụ trách, từ đó ra các quyết định chính xác về các lĩnh vực
Khoa bất động sản và địa chính 18
chính là nằng lực vận dụng có hiệu quả các tri thức về phương thức điều
khiển con người trong quá trình vận hành hệ thống để thực hiện các mục đích
và mục tiêu quản trị đề ra.
−Kỹ năng lãnh đạo theo phương thức làm việc với con người được phân thành 3
nhóm: kỹ năng lãnh đạo( điều hành) trực tiếp ( kỹ năng quản trị) , kỹ năng ủy
quyền và kỹ năng xây dựng hệ thống ( kỹ năng quản trị của cấp dưới).
−Kỹ năng lãnh đạo trực tiếp là kỹ năng làm việc với con người trong nội bộ
hệ thống và các cá nhân, tổ chức bên ngoài và môi trường có liên quan đến
sự hoạt động của hệ thống.
−Kỹ năng ủy quyền: là kỹ năng lãnh đạo cho phép cán bộ cấp dưới có quyền
chịu trách nhiệm và ra các quyết định về những vấn đề thuộc quyền hạn được
phép, nhưng người lãnh đạo vẫn phải chịu trách nhiệm cuối cùng. Đây là kỹ
năng chuyển từ việc phải ra lệnh và hướng dẫn sáng tạo điều kiện và trao
quyền.
- Kỹ năng xây dựng hệ thống: là kỹ năng hình thành quy chế tổ chức của
hệ thống và môi trường văn hoá hợp lý trong hệ thống để huy động tối đa sự tận
tâm và tinh thần tự chịu trách nhiệm của mỗi con người trong hệ thống thông
qua các quy tắc ứng xử quản trị khoa học, công khai và ổn định trong hệ thống.
* Theo phương thức suy nghĩ và hành động, người lãnh đạo cần có các kỹ
năng sau:
- Kỹ năng tư duy: Đây là kỹ năng cơ bản, khởi đầu, cần có của người
lãnh đạo trong hoạt động quản trị. Người lãnh đạo là người phải phối hợp mọi
con người khác nhau trong hệ thống, họ là bộ óc của tổ chức, cho nên phải
biết tư duy đúng, phân tích tình hình hoàn cảnh chính xác, sắc sảo, so sánh
tương quan lực lượng, tính toán giữa thế và lực, phân loại các đối thủ và các
vật cản trên bước đường tồn tại và phát triển của hệ thống, biết dung nạp các
quan điểm khác biệt để xem xét, phân tích, vạch ra đường lối chủ trương
Khoa bất động sản và địa chính 19
chiến lược, mục tiêu, kế hoạch cho sự phát triển của hệ thống.
cấp cao
Sơ đồ số 4 : Các kỹ năng của nhà quản trị
3.Tuyển chọn và đào tạo cán bộ quản lý
a ) Tuyển dụng lao động
Quá trình tuyển chọn nhân lực là quá trình đánh giá các ứng viên theo
nhiều khía cạnh khác nhau dựa vào các yêu cầu của công việc để tìm được
những người phù hợp với các yêu cầu đặt ra trong số những người đã thu hút
được trong quá trình tuyển mộ.
Quá trình tuyển chọn phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây:
- Tuyển chọn phải xuất phát từ kế hoạch sản xuất kinh doanh và kế
hoạch nguồn nhân lực.
- Tuyển chọn được những người có trình độ chuyên môn cần thiết cho
công việc để đạt tới năng suất lao động cao, hiệu suất công tác tốt.
- Tuyển chọn được những người có kỷ luật, trung thực, gắn bó với công
việc và tổ chức.
Quá trình tuyển chọn là khâu quan trọng nhằm giúp cho các nhà quản trị nhân
lực đưa ra được các quyết định tuyển dụng một cách đúng đắn nhất. Quyết
định tuyển chọn có ý nghĩa rất quan trọng đối với chiến lược kinh doanh và
đối với các tổ chức bởi vì quá trình tuyển chọn tốt sẽ giúp cho các tổ chức có
được những con người có kỹ năng phù hợp với sự phát triển của tổ chức trong
tương lai.
Quá trình tuyển chọn gồm các bước như sau:
B1 : Tiếp đón ban đầu và phỏng vấn sơ bộ
Đây là bước đầu tiên trong quá trình tuyển chọn, là buổi gặp gỡ đầu
tiên giữa các nhà tuyển dụng với các ứng viên. Bước này nhằm xác lập mối
quan hệ giữa người xin việc và người sử dụng lao động, đồng thời bước này
Khoa bất động sản và địa chính 21
cũng xác định được những cá nhân có những tố chất và khả năng phù hợp với
công việc hay không để từ đó ra những quyết định có tiếp tục mối quan hệ với
ứng viên đó hay không.
bảo sức khoẻ thì bước quan trọng tiếp theo là phải tiến hành khám sức khoẻ
và đánh giá thể lực của các ứng viên.
B6 : Phỏng vấn bởi người lãnh đạo trực tiếp
Để đảm bảo sự thống nhất từ hội đồng tuyển chọn cho đến người phụ trách
trực tiếp và sử dụng lao động thì cần phải có sự phỏng vấn trực tiếp của người
phụ trách để đánh giá một cách cụ thể hơn các ứng viên.
B7 : Thẩm tra các thông tin thu được trong quá trình tuyển chọn
B8 : Tham quan công việc
Để tạo điều kiện cho những người xin việc đưa ra những quyết định
cuối cùng về việc làm thì tổ chức có thể cho những ứng viên tham quan hoặc
nghe giải thích đầy đủ về các công việc mà sau khi được tuyển dụng họ sẽ
phải làm. Điều này giúp cho người lao động biết được một cách khá chi tiết
về công việc như: mức độ phức tạp của công việc, tình hình thu nhập, sự thoả
mãn đối với công việc .
B9 : Ra quyết định tuyển dụng
Sau khi thực hiện những bước trên thì hội đồng tuyển chọn sẽ đưa ra quyết
định tuyển dụng đối với người xin việc. Trong hợp đồng lao động nên chú ý
một số điều khoản sau: thời gian thử việc, lương, thời gian làm thêm giờ, các
loại bảo hiểm phải đóng cho người lao động.
b ) Kế hoạch đào tạo đội ngũ nhân sự
* Đào tạo là các hoạt động học tập nhằm giúp cho người lao động có thể thực
hiện có hiệu quả hơn chức năng, nhiệm vụ của mình.
Khoa bất động sản và địa chính 23
Công tác đào tạo đội ngũ nhân sự là quan trọng vì:
Để đáp ứng yêu cầu công việc của tổ chức hay nói cách khác là để đáp ứng
nhu cầu tồn tại và phát triển của tổ chức.
Để đáp ứng nhu cầu học tập, phát triển của người lao động.
Đào tạo và phát triển là những giải pháp có tính chiến lược tạo ra lợi thế
cạnh tranh của doanh nghiệp.
* Các phương pháp đào tạo và phát triển
Các bài giảng, các hội nghị hoặc các hội thảo
Các buổi giảng bài hay hội nghị có thể được tổ chức tại doanh nghiệp
hoặc ở một hội nghị bên ngoài, có thể được tổ chức riêng hoặc kết hợp với
các chương trình đào tạo khác. Trong các buổi thảo luận, học viên sẽ thảo
luận theo từng chủ đề dưới sự hướng dẫn của người lãnh đạo nhóm và qua đó
học viên sẽ học được những kiến thức và kinh nghiệm cần thiết.
Đào tạo kỹ năng xử lý công văn, giấy tờ.
Kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều loại công văn giấy tờ.
Cho nên, nhân viên bộ phận chức năng trong công ty cần thiết phải được đào
tạo kỹ năng này.
Đây là một kiểu bài tập, trong đó người quản lý nhận được một loạt các
tài liệu, các bản ghi nhớ, các tường trình, báo cáo, lời dặn dò của cấp trên và
các thông tin khác mà một người quản lý có thể nhận được khi vừa tới nơi
làm việc và họ có trách nhiệm phải xử lý nhanh chóng và đúng đắn. Phương
pháp này giúp cho người quản lý học tập cách ra quyết định nhanh chóng
trong công việc hàng ngày.
4.Phân công lao động trong bộ máy quản lý
Nếu như tập hợp các chức năng, nhiệm vụ,công việc cần thực hiện
Khoa bất động sản và địa chính 25
Copyright: Tài liệu đại học ©