nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số 2/2006 39

ThS. Nguyễn Thị Hồng Nhung *
t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn gm t
nụng thụn v t ụ th. t nụng
thụn l t xõy dng nh, xõy dng cỏc
cụng trỡnh phc v i sng, vn, ao trong
cựng mt tha t thuc khu dõn c nụng
thụn. t ụ th l t xõy dng nh ,
xõy dng cỏc cụng trỡnh phc v i sng
trong cựng mt tha t thuc khu dõn c ụ
th, phự hp vi quy hoch xõy dng ụ th ó
c cp cú thm quyn xột duyt (iu 83,
84 Lut t ai). Nh vy, t c xỏc nh
l t ti nụng thụn v ụ th l t c s
dng xõy nh v cỏc cụng trỡnh phc v
trc tip i sng ca h gia ỡnh, cỏ nhõn
trong cựng mt tha t phự hp vi quy
hoch ca c quan nh nc cú thm quyn.
Hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn
c hiu l gii hn din tớch t ti a
m Nh nc cho phộp h gia ỡnh, cỏ nhõn
c quyn s dng thụng qua cỏc hỡnh thc
c Nh nc giao t, cho thuờ t, nhn
chuyn quyn s dng t hoc cụng nhn

1980 ton b t ai c a vo s hu
ton dõn v c quy nh trong Hin phỏp.
T ú cỏc quy nh v hn mc t l hn
mc ca quyn s dng, vn hn mc t
ó c t ra trong nhiu vn bn phỏp
lut khỏc nhau.
Theo Ngh nh s 30/HBT ngy
23/3/1989 v thi hnh Lut t ai nm 1987
thỡ mc t giao cho mi h dõn t xõy


* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi
40 T¹p chÝ luËt häc sè 2/2006

nhà ở thành thị được hội đồng nhân dân tỉnh
quy định nhưng không quá 100m
2
. Đến Luật
đất đai năm 1993 và sau đó được quy định
chi tiết hơn tại Nghị định 04/2000/NĐ-CP
ngày 11/2/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 1998
thì hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
căn cứ vào quỹ đất địa phương nhưng theo
quy định chung của Chính phủ các xã đồng

thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDĐ) đã đánh đồng các
hạn mức giao đất ở với hạn mức xác định
quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề.
Diện tích đất ở có vườn ao được công nhận
và cấp giấy chứng nhận là theo hạn mức giao
đất, diện tích còn lại được xác định là đất
nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp khác, khi
làm nhà ở thì phải xin phép chuyển mục đích
phải nộp tiền sử dụng đất, khi Nhà nước thu
hồi thì chỉ được đền bù theo giá đất nông
nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải là
đất ở. Không phân biệt nguồn gốc đất, mục
đích sử dụng và thời hạn sử dụng, trong đó
có cả đất được Nhà nước giao, đất thừa kế từ
nhiều đời, đất nhận chuyển quyền hợp pháp,
đất khai hoang… và có nhiều trường hợp là
đất thổ cư sử dụng từ những năm 70, 80.
Như vậy, chưa thực sự bảo vệ quyền về tài
sản là nhà ở, đất ở trong điều kiện kinh tế thị
trường cho những người dân đã sử dụng đất
ở thừa kế từ lâu đời hoặc những người có
nhiều đất từ các nguồn khác mà không phải
là được Nhà nước giao đất ở. Trong khi đó,
theo Quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992
Nhà nước bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở,
thực hiện chế độ đưa tiền nhà ở vào tiền
lương và Luật đất đai 1993 cho phép người
sử dụng đất ở được chuyển quyền sử dụng
đất. Từ đó, Nhà nước không bảo đảm cho

việc quản lí sử dụng đất.
Khắc phục hạn chế trên, Luật đất đai
2003 đã có những sửa đổi, bổ sung về hạn
mức đất ở. Theo Điều 83, 84 thì ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại
nông thôn phù hợp với điều kiện, tập quán
từng địa phương. Nhà nước có quy hoạch sử
dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, ủy ban
nhân dân tỉnh quy định hạn mức giao đất ở
cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở
đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao
đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Luật cũng quy định cụ thể về xác định
diện tích đất ở trong trường hợp có vườn ao
liền kề. Đất vườn ao được xác định là đất ở
phải trong cùng một thửa đất có nhà ở, thuộc
khu dân cư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất có vườn ao được hình
thành từ trước 18/12/1980; từ 18/12/1980
đến trước 1/7/2004 và có một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai mà
trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì
được xác định theo giấy tờ đó. Nếu đã sử
dụng từ trước 18/12/1980 mà trên các giấy
tờ về quyền sử dụng đất hoặc trong hồ sơ địa
chính chưa xác định ranh giới thửa đất thì
diện tích đất ở được xác định không quá 5
lần hạn mức giao đất ở của tỉnh quy định.

trong Lut t ai 2003 v Ngh nh s
181/2004/N-CP ó cú nhiu im hp lớ tớch
cc nhng vn cú im cha rừ rng cựng vi
qun lớ Nh nc v t cũn cú nhng bt
cp lm nh hng n vic thc hin ch
trng chớnh sỏch ca Nh nc v hn mc
t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn, c th:
Trc ht, cn thy c nhng mt tớch
cc ó t c ú l: Lut ó phõn bit s
khỏc nhau gia hn mc giao t vi hn
mc cụng nhn quyn s dng t cú vn
ao lin k, hn mc nhn chuyn quyn s
dng t (nhng ch quy nh hn mc nhn
chuyn quyn s dng t nụng nghip). V
hn mc giao t, Chớnh ph khụng quy nh
hn mc chung trong c nc v tng vựng
nh trc m thc hin s phõn quyn mnh
m cho cỏc cp trong qun lớ t ai. Do vy,
giao cho y ban nhõn dõn cp tnh quy nh
hn mc giao t cho h gia ỡnh, cỏ
nhõn lm nh bo m cú s linh hot
ch ng cho a phng khi xỏc nh hn
mc t phự hp vi phong tc tp quỏn,
qu t ai v mt dõn s. Ln u tiờn
quy nh hn mc cụng nhn quyn s dng
t cú vn ao lin k. Theo ú, cỏc h gia
ỡnh, cỏ nhõn c phộp s dng t cú
vn ao vi nhng din tớch rt khỏc nhau
tu thuc vo thi gian s dng t n nh
lõu di v cú cỏc giy t hp l v quyn

mc cụng nhn t cú vn ao lin k
(quy nh ti im a, khon 4 iu 87 Lut
t ai); hn mc t c quyn s dng
hay khụng? Theo chỳng tụi l khụng nờn
ng nht, vỡ ngun gc s dng v i
tng s dng t trong nhng trng hp
ny l khỏc nhau. Trc ht, t cú vn
ao lin k s dng t trc nm 1980 hoc
sau nm 1980 cú giy t hp l nu trờn giy
t ú ghi rừ din tớch t thỡ c Nh
nc tha nhn theo giy t ú, nh vy s
cú nhng din tớch t rt rng hng nghỡn nghiªn cøu - trao ®æi
T¹p chÝ luËt häc sè 2/2006 43

mét vuông. Nếu sử dụng đất sau 1980 và
giấy tờ hợp lệ không ghi rõ diện tích đất ở
thì diện tích đất ở được xác định theo hạn
mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn
ao liền kề do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định, đất này chủ yếu có ở vùng nông thôn, ở
những nơi mới quy hoạch đô thị và thường
là đất thừa kế từ nhiều đời. Hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng
rộng rãi hơn với nhiều đối tượng và chủ yếu
ở đô thị. Hạn mức giao đất là để giới hạn
diện tích đất mà các cơ quan nhà nước được
phép giao cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà

cần cấp giấy; đất ở khu vực đô thị đạt 35,1%
tổng số hộ và 38% diện tích đất cần cấp giấy
chứng nhận (2).
(2)
Hệ thống hồ sơ địa chính
cũng chưa xây dựng được đồng bộ theo yêu
cầu mới, do vậy, Nhà nước chưa quản lí
được các chủ sử dụng cũng như mức đất ở
mà các hộ đang sử dụng. Những hộ sử dụng
đất ở có vườn ao đã được cấp GCNQSDĐ
trước 1/7/04 thì có diện tích đất ở chênh lệch
rất lớn so với hộ gia đình, cá nhân được cấp
giấy sau 1/7/2004. Ví dụ: Hộ A và hộ B
cùng có 2000m
2
đất thổ cư ở đô thị, thừa kế
từ 1985. Hộ A được cấp giấy năm 2003 là
400m
2
đất ở còn lại là đất vườn, hộ B được
cấp giấy năm 2005 là 2000m
2
đất ở. Theo
Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP những
trường hợp đã cấp GCNQSDĐ ở trước đây
thì mức đất ở được xác định như GCNQSDĐ
đã cấp, chỉ những trường hợp nào có nhu cầu
chuyển mục đích từ đất vườn ao sang đất ở
thì diện tích đất ở mới được xác định lại theo
quy định của Luật đất đai năm 2003.

mt s lng ln t nụng nghip v t phi
nụng nghip trong ụ th v ven ụ ó
chuyn sang lm nh mt cỏnh t phỏt
khụng cú t chc, t mua bỏn chuyn
nhng trao tay. Nh riờng l, nh trong
cỏc khu chung c c nỏt, cht chi, ngi
dõn t ci ni sa cha, ln chim rt nguy
him khụng bo m an ton, phỏ v cỏc
quy hoch s dng t, quy hoach ụ th,
quy nh v xõy dng cụng trỡnh
2. Mt s kin ngh gúp phn qun lớ
Nh nc cú hiu qu v vn hn mc
t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn
Th nht, cn cú quy nh c th v hn
mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn. ú l
gii hn din tớch t m h gia ỡnh, cỏ
nhõn c phộp s dng trờn c s nhn
quyn s dng t hp phỏp di nhiu hỡnh
thc: c Nh nc giao t, cho thuờ t;
cụng nhn quyn s dng t cú vn ao
lin k; hp thc hoỏ quyn s dng t;
nhn chuyn quyn s dng t, nhn quyn
s dng t theo quyt nh gii quyt tranh
chp ca cp cú thm quyn hoc vn bn
cụng nhn kt qu u giỏ quyn s dng
t Nu vt hn mc t thỡ phi cú
bin phỏp x lớ nh: Quy nh ch c phộp
hng giỏ tr ca quyn s dng t v h
phi chuyn nhng li cho ngi khỏc hoc
np thu vt hn mc. Nhng bin phỏp

Th ba, qun lớ Nh nc v t ai phi
trit tuõn theo quy hoch, k hoch s
dng t v trt t xõy dng ụ th. Hn ch
vic giao t cho ngi dõn t xõy dng nh
riờng l ti ụ th nhm tit kim t, cng
nờn hn ch vic ngi dõn t mua t xõy
nh cỏc ụ th m phi mua nh ó xõy sn
hoc cú th phõn lụ trờn nn quy hoch. Cn
cú nhiu bin phỏp khuyn khớch cỏc doanh
nhip thuc mi thnh phn kinh t trong
nc v nc ngoi cú iu kin u t
xõy dng cỏc khu nh chung c cao tng
bỏn v cho thuờ, xõy dng cỏc khu ụ th
mi, ci to v xõy mi li cỏc khu chung c
cao tng c ó xung cp. Cỏc bin phỏp
khuyn khớch kinh doanh xõy dng nh: y
mnh u thu d ỏn xõy dng nh hn
ch c quyn, thc hin c phn hoỏ cỏc
cụng ti xõy dng ca Nh nc, cú u ói v
thu cho cỏc doanh nghip kinh doanh xõy
dng nh cao tng, cú c ch nh giỏ v
thm nh giỏ ca Nh nc hot ng thng
nht hiu qu thm nh giỏ tr quyn s
dng t v cht lng cỏc cụng trỡnh xõy
dng, bo m s canh tranh cụng bng lnh
mnh gia cỏc doanh nghip.
Th t, v chớnh sỏch ti chớnh, cn cú
u ói trc tip cho nhng ngi cú thu nhp
thp cú th mua nh, t n nh cuc
sng. Cú c ch ti chớnh iu tit giỏ tr t

ỡnh, cỏ nhõn, thu thu i vi din tớch t
vt hn mc. Bờn cnh ú qun lớ nh
nc v t , nh cú hiu qu thỡ tng
bc phi u t xõy dng h thng h s
a chớnh chớnh quy, cp GCNQSD ,
quyn s hu nh cho mi ch th cú
quyn s hu nh , quyn s dng t ./.

(1).Xem: V Huy Phỳc, Tỡm hiu ch rung t
Vit Nam na u th k XIX, Nxb. Khoa hc k
thut, tr. 333, 335.
(2).Xem: Thu An, Hon thnh cp giy chng nhn
quyn s dng t - ớch 2005, Tp chớ ti nguyờn
v mụi trng s 11, thỏng 11/2004, tr. 31.