LỜI NÓI ĐẦU
Tìm hiểu về định giá đất, bất động sản và một số mô hình
trên thế giới
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc
định giá đất nói riêng và bất động sản nói chung phải được thực hiện khách
quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất,
giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường
bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát giá thị trường,
giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình
trạng đầu cơ tích luỹ
Về định giá đất, bất động sản
Định giá đất, bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới,
kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ
nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc,
Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đã
trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về
giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và bất động sản đã được
đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các
giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt
động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một
công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một
loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của
nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước
nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất
1
và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất
giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những

cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính
bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu
hao.
Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu
tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định
giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của nhà
nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.
Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất
động sản; thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động
sản trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và
ban hành theo chu kỳ hhoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị
lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được
Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường
xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá
Trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp
những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu
kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các
bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết
định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ
chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu
vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp
3
nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có
liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công
ty trách nhiệm hữu hạn.
Một số mô hình định giá bất động sản các nước

Malaysia
Cơ quan thực hiện chức năng định giá bất động sản là Cục Dịch vụ định
giá và bất động sản (JPPH), trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia. JPPH liên
bang có 9 phòng: Điều phối quản lý, Hỗ trợ quản lý, Công nghệ thông tin,
Đầu tư, Định giá bất động sản, Quản lý bất động sản, Thư ký định giá, Đào
tạo. JPPH có chi nhánh tại 13 bang, mỗi chi nhánh có 5 phòng: Định giá, Kế
hoạch, Công nghệ thông tin, Thông tin bất động sản, Hành chính. JPPH
không có chi nhánh cấp huyện, JPPH vùng chịu trách nhiệm quản lý và thực
hiện định giá bất động sản cho một số quận, huyện. Tổ chức định giá bất
động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức Công ty TNHH và cá nhân hành
nghề tư vấn định giá và dịch vụ bất động sản theo giấy phép do Ủy ban Định
giá Trung ương cấp. Các tổ chức định giá tư nhân và cá nhân tập hợp trong
tổ chức nghề nghiệp của Hiệp hội Định giá Trung ương có điều lệ, quy chế
hoạt động riêng và có đại diện trong Ủy ban Định giá Trung ương. Ủy ban
Định giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17 chuyên gia định giá nhà
nước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện Hiệp hội Định giá Trung
ương. Hội đồng có trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị bất động sản được
định giá định kỳ 5 năm và danh mục giá trị hàng năm của bất động sản.
Singapore
Cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng Đất
đai thuộc Bộ Pháp luật và Văn phòng Định giá thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài
chính. Trong đó, Văn phòng Đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý
nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các
văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá
bất động sản. Văn phòng Đất đai có 4 phòng: Bán đất, Thu hồi đất, Quản lý
5
đất nhà nước, Hợp tác phát triển về đất. Văn phòng Định giá có chức năng
thực hiện việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của
pháp luật. Văn phòng Định giá có 4 phòng: Xử lý thông tin, Định giá bất
động sản (đất trống và đất có nhà), Định giá bất động sản đặc biệt (sân gol,

Từ tháng 8 năm 2003, Công ty là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Bộ Tài chính.
Ngày 06/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính ký Quyết định số 3004/QĐ-BTC
Phê duyệt phương án chuyển Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính thành
Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Luật doanh
nghiệp.
Tên giao dịch bằng tiếng Việt:
CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
Tên giao dịch bằng tiếng Anh:
VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY
COMPANY
Tên giao dịch viết tắt: V V F C
Địa chỉ: số 3 - Thuỵ Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội
Điện thoại: 0804 3139/ 0804 4186. Fax: 04.847 2271/ 04.7281550
Công ty có các Chi nhánh và Văn phòng đại diện:
- Khu vực miền Nam:
Địa chỉ: Lầu 7, 49 Pasteur, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
Điện thoại: 08.8218874, 08.9142930. Fax: 08.8218901
- Khu vực Đông Bắc:
Địa chỉ: 25 Nguyên Hồng, Phường Lam Sơn, Quận Lê Chân,
Thành phố Hải Phòng.
Điện thoại: 0313.715127. Fax: 0313.715129
- Khu vực Việt Bắc:
Địa chỉ: 63 Đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên.
7
Điện thoại: 0280.655285. Fax: 0280.655284
- Khu vực Tây Bắc:
Địa chỉ: Phường Mường Thanh, Thành phố Điện Biên
Điện thoại / Fax: 0230.831615
Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua
việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa

- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá.
- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua - bán doanh nghiệp.
- Tư vấn tài chính doanh nghiệp (giá thành, giá bán sản phẩm, thuế...)
- Tư vấn đấu giá tài sản.
- Tư vấn Marketing.
2.3 Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp
luật cho phép.
3. Đội ngũ chuyên nghiệp
Là một đơn vị hoạt động tư vấn, Công ty luôn coi trọng trình độ và kinh
nghiệm của đội ngũ nhân viên. Chúng tôi tự hào có đội ngũ nhân viên
chuyên nghiệp có trình độ, năng động, sáng tạo, có tính thần trách nhiệm
cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn Thẩm định giá do Nhà nước ban hành
cũng như các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được chấp nhận chung.
Các nhân viên làm công tác nghiệp vụ của Công ty 100% tốt nghiệp đại
học và trên đại học, trong đó gần 30% là thạc sỹ hoặc đang theo học cao học.
9
Đội ngũ nhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên
tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức. Hàng năm,
Công ty đều gửi các chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do
Mỹ, Canađa, Úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia... tổ chức. Bên cạnh đó, các
chuyên viên thẩm định giá luôn ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng
cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong
môi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật.
Hiện nay, số lượng các nhân viên làm về thẩm định giá ở Việt Nam được cấp
Thẻ thẩm định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do Hội
đồng thi Quốc gia tổ chức rất nghiêm ngặt. Công ty hiện đang có số lượng
Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam.
Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của Công ty là bố trí các thẩm định viên có
năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hàng đề nghị thẩm định
giá, nhằm đảm bảo cung cấp dịch vụ hoàn hảo nhất. Ban Lãnh đạo Công ty

chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000.
Trung tâm Thẩm định giá là ủy viên Ban vận động thành lập Hội Thẩm định
giá Việt Nam, hiện thành viên chủ chốt Hội Thẩm định giá Việt Nam, thành
viên Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN.
Ngày 01/7/2007, Khai trương Website: www.Valuation.vn
Ngày 31/12/2007, Trung tâm Thẩm định giá chính thức trở thành Công ty
Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) theo Phương án chuyển đổi
đã được Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt tại Quyết định số 3004/QĐ-BTC
ngày 06/9/2007.
Tổng số thẩm định viên về giá hiện có: 26 người; số đấu giá viên hiện có: 7
người.
VVFC hiện đã tổ chức 12 khóa học nghiệp vụ thẩm định giá với gần 1.000
học viên tham dự./

11 B/ SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH
VIỆT NAM.
12