nhà nớc & pháp luật nớc ngoài
66 - Tạp chí luật học
ThS. Phạm Công Lạc *
ịa dịch là dạng dịch quyền, xét về mặt
lịch sử, dịch quyền đ đợc pháp luật
La M cổ đại ghi nhận và đ có những bớc
tiến dài trong quá trình áp dụng vào thực
tiễn. Theo quan niệm của t pháp La M thì
dịch quyền là quyền đối với tài sản của ngời
khác đợc thiết lập nhằm tạo sự tiện ích cho
việc khai thác một mảnh đất nhất định hay
có lợi ích cho những chủ thể xác định.
(1)

Thuật ngữ dịch quyền lúc đầu đợc dùng
với nghĩa là "nô lệ của vật", "phục vụ cho
vật"; mảnh đất không chỉ đem lại nguồn lợi
cho chủ sở hữu mảnh đất đó mà còn đem lại
những tiện ích cho mảnh đất liền kề. Do sự
phát triển của x hội và việc áp dụng luật của
các pháp quan, dần dần dịch quyền đợc áp
dụng cho nhiều quan hệ tơng tự, chẳng hạn,
một vật không chỉ phục vụ cho chủ sở hữu
vật đó mà còn phục vụ cho các vật khác, cho
các chủ sở hữu khác, vì vậy dịch quyền
(quyền đối với tài sản của ngời khác) không

ngựa, mang vác vật nặng ); cho gia súc đi
qua; quyền đợc dẫn nớc, thoát nớc Dịch
quyền đất đai đô thị đợc áp dụng với đất đai
trong các vùng dân c nói chung, bao gồm:
Quyền đợc đặt, đua mái nhà trên khoảng
không thuộc quyền của ngời khác; quyền
đợc đặt các xà đỡ trên tờng
(2)

Nh vậy, dịch quyền đối vật phát sinh và
tồn tại do sự xác nhận quyền sở hữu t nhân
đối với đất đai.
Dịch quyền đối nhân là quyền sử dụng
Đ

* Giảng viên chính Khoa t pháp
Trờng đại học luật Hà Nội nhà nớc & pháp luật nớc ngoài
Tạp chí luật học - 67

tài sản của ngời khác suốt đời với điều kiện
bảo toàn tài sản đó. Dịch quyền cá nhân chỉ
đợc xác định cho những chủ thể nhất định
mà không đợc dịch chuyển cho ngời khác,
kể cả việc dịch chuyển theo quy tắc thừa kế.
Ngời hởng dịch quyền đợc sử dụng,
hởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của ngời
khác nhng không làm thay đổi bản chất của

dịch là những sự phiền luỵ buộc vào một sở
nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà đất
của ngời chủ khác", còn Điều 463 BLDS
Sài Gòn quy định: "Địa dịch là dịch luỵ đặt
trên một bất động sản để làm thuận lợi hay
tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc
quyền sở hữu của ngời khác". Qua các quy
định trên có thể đa ra một số nhận xét về
bản chất của địa dịch nh sau.
- Địa dịch là mối liên hệ giữa hai bất
động sản thuộc quyền của các chủ sở hữu
khác nhau. Trớc tiên, đó là sự liên hệ giữa
hai bất động sản mà không phụ thuộc vào
việc các bất động sản đó thuộc quyền sở hữu
của ai, một bất động sản phải chịu "phiền
luỵ"; "nghĩa vụ", "gánh nặng" nhằm phục vụ
cho một bất động sản khác. Vì vậy, việc thay
đổi chủ sở hữu đối với một trong hai bất
động sản không làm thay đổi "sự phiền luỵ"
đối với bất động sản phải chịu địa dịch. Địa
dịch chỉ tồn tại khi hai bất động sản thuộc
quyền sở hữu của hai chủ sở hữu khác nhau.
Mặc dầu có thể tồn tại địa dịch đợc thiết lập
trên hai bất động sản của một chủ sở hữu
nhng quan hệ về địa dịch chỉ đợc xác định
khi bất động sản đó đợc phân chia cho các
chủ sở hữu khác nhau.
- Địa dịch là quyền trên bất động sản vì
vậy, nó là dạng bất động sản và đợc thiết
lập trên bất động sản do bản chất không di

trờng hợp cần thiết chủ sở hữu một bất
động sản (mảnh đất - các bất động sản khác)
có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản
liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề".
Các quy định trên đây về địa dịch tuy về
bản chất có những điều giống nh trong các
BLDS Pháp, BLDS Sài Gòn, BLDS Bắc Kì.
Tuy nhiên, có sự khác biệt cơ bản, các quy
định trong các BLDS nêu trên đ đa ra "chủ
thể" tham gia vào quan hệ địa dịch. BLDS
Nhật Bản sử dụng thuật ngữ "ngời có quyền
hởng địa dịch" còn BLDS Thái Lan lại sử
dụng "ngời chủ sở hữu tài sản" và tơng tự
BLDS Nga quy định "chủ sở hữu bất động
sản có quyền yêu cầu ". Nh vậy, quan
niệm về địa dịch không chỉ đơn thuần là
"nghĩa vụ đối với bất động sản" hoặc sự
"phiền luỵ" buộc vào bất động sản. Xét về
mặt này, các quan niệm về địa dịch phần nào
đ thoát khỏi quan hệ vật quyền và có những
đặc điểm mang tính trái quyền. Chúng tôi
cho rằng địa dịch không thể là quan hệ giữa
bất động sản này với bất động sản khác mà
đó là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động
sản với nhau thông qua việc sử dụng bất
động sản thuộc sở hữu của ngời khác để
phục vụ cho việc khai thác lợi ích từ bất
động sản của mình. Bởi quan hệ pháp luật là
quan hệ giữa ngời với ngời về vấn đề nào

nhà nớc & pháp luật nớc ngoài
Tạp chí luật học - 69

ích cho việc sử dụng bất động sản khác đồng
thời thoả mn quyền của chủ sở hữu bất động
sản. Chính vì vậy, nếu quan niệm địa dịch là
quan hệ nghĩa vụ lại không chính xác bởi lẽ
trong quan hệ nghĩa vụ ngời có quyền luôn
ứng với ngời có nghĩa vụ. Ngời có quyền
chỉ có thể yêu cầu ngời có nghĩa vụ thực
hiện (không thực hiện) những hành vi nhất
định. Trong quan hệ địa dịch không thể áp
dụng quy tắc này vì địa dịch luôn gắn với
quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản
và nó là quyền phát sinh từ quyền sở hữu bất
động sản; ngời ta không thể dịch chuyển
quyền địa dịch trên bất động sản mà không
chuyển dịch bất động sản đó. Ngời sở hữu
bất động sản có khả năng hởng quyền sử
dụng bất động sản của ngời khác; ngợc lại
chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch có khả
năng chịu sự phiền luỵ khi thực hiện quyền
sở hữu đối với bất động sản thuộc quyền sở
hữu của mình. Với ý nghĩa này thì quyền địa
dịch đợc coi là vật quyền. Vì vậy, BLDS
các nớc đều có quy định quyền địa dịch
đợc dịch chuyển cùng với việc bất động sản
chịu địa dịch, quyền địa dịch đợc coi là
quyền sử dụng hạn chế tài sản của ngời
khác, ngời đợc hởng địa dịch không thể

địa dịch cũng là quyền năng khách quan của
những chủ sở hữu bất động sản nhất định
đợc sử dụng hạn chế tài sản của ngời khác.
Các BLDS Pháp, BLDS Sài Gòn, BLDS
Bắc Kì đều quy định khá chi tiết về địa dịch
bao gồm: Các quy định chung về địa dịch -
Điều 637 đến Điều 639 BLDS Pháp; Điều
602 đến 605 BLDS Bắc Kì; Điều 463 đến
Điều 465 BLDS Sài Gòn và các loại địa dịch
bao gồm: Địa dịch tự nhiên (phát sinh do địa
thế tự nhiên) địa dịch pháp định; địa dịch xác
lập theo ý chí của con ngời (địa dịch ớc
định). Căn cứ vào các quy định của các
BLDS trên, hiểu theo nghĩa rộng, địa dịch
đều đợc xác lập bởi pháp luật (địa dịch
pháp định) bởi tất cả các căn cứ xác lập địa
dịch đều do pháp luật quy định. Tuy trong
một số trờng hợp, pháp luật cho phép các
bên xác lập địa dịch nhng việc xác lập địa nhà nớc & pháp luật nớc ngoài
70 - Tạp chí luật học

dịch trong các trờng hợp này cũng không
đợc "trái với trật tự công cộng" (Điều 686
BLDS Pháp; Điều 629 BLDS Bắc Kì; Điều
485 BLDS Sài Gòn).
Các BLDS Nhật Bản, BLDS Thái Lan,
BLDS Liên bang Nga quy định về địa dịch

ở Liên xô trớc đây, kể từ khi Cách
mạng tháng Mời Nga thành công, khái
niệm địa dịch nh là dạng vật quyền - quyền
đối với tài sản của ngời khác đ không còn
tồn tại. Các luật gia Liên Xô giải thích rằng
sau Cách mạng tháng Mời Nga, ngày
11/12/1918 Sắc lệnh về công hữu hoá đất đai
của Uỷ ban hành pháp liên bang đ bi bỏ
mọi hình thức sở hữu về ruộng đất, hầm mỏ,
tài nguyên thiên nhiên và sau đó Hiến pháp
Liên Xô và Hiến pháp các nớc Cộng hoà
thuộc Liên Xô cũ đ ghi nhận quyền sở hữu
Nhà nớc đối với đất đai và các tài nguyên
thiên nhiên khác. Bởi vậy, cơ sở thực tế cũng
nh pháp lí để tạo lập quyền sử dụng hạn chế
đối với đất đai thuộc sở hữu của ngời khác
không còn để tồn tại".
(3)
Cùng với việc quốc
hữu hoá đất đai và xây dựng nền kinh tế x
hội chủ nghĩa dựa trên hai hình thức sở hữu:
Sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể trong x
hội x hội chủ nghĩa, quan niệm t hữu thay
đổi và biến thành sở hữu cá nhân. Cá nhân
với t cách chủ thể trong quan hệ dân sự chỉ
có thể có quyền sở hữu đối với các t liệu
tiêu dùng còn các t liệu sản xuất thuộc các
thành phần kinh tế khác, vì vậy, địa dịch
không đợc đề cập về pháp lí cũng nh trong
thực tế. Khi BLDS Nga ban hành và có hiệu

Quyền sở hữu bất động sản của các chủ thể
cũng theo đó mà bị thu hẹp và hạn chế.
Những hạn chế này đợc thể hiện dới nhiều
hình thức khác nhau và có sự thay đổi phụ
thuộc vào điều kiện kinh tế, x hội tại thời
điểm ban hành các bộ luật đó. Một mặt, pháp
luật quy định mở rộng phạm vi khách thể
quyền sở hữu do sự phát triển của khoa học
kĩ thuật, trong nhiều lĩnh vực đ tạo ra những
sản phẩm mới đáp ứng ngày càng tăng nhu
cầu của x hội, mặt khác, việc tạo ra sản
phẩm, sử dụng, định đoạt các sản phẩm mới
này dễ dàng gây thiệt hại hoặc làm ảnh
hởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các
chủ thể khác. Trong pháp luật của một số
nớc t bản, theo trình tự hành chính, hàng
loạt những vấn đề hạn chế quyền sở hữu
nhằm phục vụ lợi ích công cộng, cộng đồng
dân c để bảo đảm về an ninh, y tế, các công
trình thuỷ lợi, bảo vệ môi trờng Vì lợi ích
của các cơ quan nhà nớc, các tổ chức kinh
tế nhà nớc, các công trình có ý nghĩa quan
trọng mà phải áp dụng các biện pháp cần
thiết để sử dụng tài sản trớc đây thuộc sở
hữu cá nhân nhằm mục đích nh mở đờng,
đặt đờng dây tải điện, điện thoại, viễn
thông, đờng ống dẫn dầu, khí đốt, các công
trình công cộng khác Ngoài ra, việc xây
dựng các công trình xây dựng phải đợc
phép của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền


(1), (3).Xem: L.B. Senhicova "Vật quyền trong luật
dân sự Nga", Nxb. Vek, Maxcơva 1996.
(2).Xem: Luật t pháp La M, Maxcơva 1994, tr. 204,
207.
(4).Xem: Luật dân sự và thơng mại các nớc t bản.
Maxcơva. 1993, tr. 218. nhµ n−íc & ph¸p luËt n−íc ngoµi
72 - T¹p chÝ luËt häc