Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS : BĐS
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
UBND : Uỷ ban nhân dân
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU.
Đồ thị 1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá
Bảng 1.1 Tổng mức đầu tư của dự án khu đất sân vận động Huyện Đoan Hùng.
Bảng 2.2.Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Đoan Hùng qua các năm
Bảng 2.3.Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án
Bảng 2.4.Chi quyết toán bằng tiền đất trong các năm qua
Bảng 3.5. Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 và biến động đất đai.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho sự
sinh tồn và phát triển của quốc gia. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả các
ngành sản xuất xã hội, và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động
hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra. Nó cũng
là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân. Cùng với sự phát triển của
nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trở thành
một loại hàng hoá đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy đã góp phần hình thành nên thị
trường BĐS..
Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế,sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, các công trình gia thông, hạ
tầng…càng gia tăng, nhưng đất đai là có giới hạn. Vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả
và tiết kiệm là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia.
thuật, việc quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch sau đấu giá
không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt. Hiện nay, công tác đấu giá mới chủ yếu tập
trung ở các thành phố lớn .
Xuất phát từ lý do trên, em đã lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn huyện Đoan
Hùng - Phú Thọ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu nghiên cứu.
Đề tài đi vào nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về đấu giá
QSDĐ, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức đấu giá QSDĐ; tìm hiểu và đánh
giá thực trạng tình hình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để thấy được các kết quả đã
đạt được, những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ hiện nay trên
địa bàn huyện Đoan Hùng và nguyên nhân của những hạn chế này, từ đó đúc rút kinh
nghiệm và đề xuất các giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
đang áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đối tượng nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu các vấn đề về công tác đấu giá ,quy trình đấu giá, quá trình
thực hiện đấu giá tại địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ trong những năm gần đây
đối với các loại đất đưa vào kinh doanh.
Phạm vi nghiên cứu.
Các dự án đấu giá QSDĐ mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn
huyện Đoan Hùng , một số dự án thuộc các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu từ
năm 2005 đến thời điểm hiện nay (quý I năm 2009).
Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp duy vật biện chứng, thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp
so sánh, tổng hợp và phân tích, phương pháp điều tra…Ngoài ra, chuyên đề có tham
khảo các công trình nghiên cứu đã được thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu được
sử dụng trong đề án được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà nước, trên
Đất là lớp bề mặt của trái đất. ở mỗi quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lục
địa, vùng biển, vùng trời và trong lòng đất. Đất đai có thể sử dụng để sản xuất ra các sản
phẩm nông nghiệp, có thể sử dụng vào các hoạt động phi nông nghiệp như công nghiệp,
giao thông, xây dựng nhà cửa…
Quá trình hình thành quỹ đất đai với mỗi quốc gia,mỗi dân tộc là quá trình lịch sử
lâu dài. Ở thời kì xa xưa,ông cha ta khai phá, giành giữ đất đai để sinh tồn. Quá trình
hình thành và phát triển của xã hội và sử dụng khai thác đất đai là quá trình chuyển hóa
thay đổi các quan hệ đất đai. Đặc biệt là sự thay đổi trong quan hệ sở hữu đất đai. Đất
đai trở thành tài sản riêng. Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu và
của Nhà nước. Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lệ và
của cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa. Ngày nay quyền sở
hữu của những tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc hoặc bộ lạc đã chia cho họ
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất đó đã trở thành tài sản dựa trên
quyền cha truyền con nối của họ…Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn về ruộng đất không
chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị trở ngại hay không bị hạn
chế,mà còn có nghĩa là khả năng đó đem nhượng nó đi. Chừng nào mà ruộng đất còn là
tài sản của thị tộc thì khả năng đó có còn tồn tại…Từ nay ruộng đất trở thành một hàng
hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố được” (Mác- Angghen toàn tập ,tập 21 trang 248
– NXB chính trị quốc gia Hà Nội- 1994)
Trong quá trình phát triển của xã hội,con người dựa vào đất đai và khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển,của cải ngày càng dồi dào,kinh tế
hàng hóa ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ chế thị trường xuất hiện. Trong
điều kiện cơ chế thị trường,đất đai trở thành đối tượng của mua bán,chuyển nhượng,
cầm cố, thế chấp, thuê mướn. Nói cách khác nó trở thành đối tượng trao đổi mua bán
như các sản phẩm khác. Tuy nhiên nó là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất,
phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các
ngành sản xuất và những yêu cầu của phát triển xã hội. Đất đai là nguồn nội lực quan
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn
Đất đai được làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Với đặc
điểm riêng có của đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ
như các tài sản khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn
được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như vậy, một
mặt, là đất đai có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định; một mặt, đất
đai được tính bằng giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân để đầu tư
cho sản xuất kinh doanh. Đó là một giá trị đặc biệt của BĐS - đất đai mà con người có
thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Ở những nước
phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được
coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn.
Đất đai là tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh. Góp vốn
mà tài sản không mất đi đó cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai: càng sử dụng và
sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Với những gì mà chúng ta đã dẫn chứng trên đây, đất đai thực sự là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất
nước ta.
Ngày nay, hoạt động kinh tế chụi tác động của cơ chế thị trường. Đất đai trở thành
đối tượng mua bán trao đổi, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai.
Tuy nhiên thị trường đất đai có những nét khác biệt với các thị trường khác. Thị trường
đất đai với hàng hóa đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hóa đất đai
thể hiện:
Thứ nhất. Hàng hóa là sản phẩm của quá trình lao động, được dùng để trao đổi, là
biểu hiện thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sử
dụng, lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của
hàng hóa; còn giá trị là thuộc tính xã hội – là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.
Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường nghĩa là con
cấp.
+ Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là
người sử dụng đất. Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu giá
QSDĐ, thu hồi đất. Trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất
tồn tại các loại hình giao dịch QSDĐ sau:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất cho chủ sử
dụng đất. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thường là các loại đất nông
nghiệp hoặc đất được sử dụng vào các mục đích công cộng không kinh doanh (đất làm
bệnh viện, trụ sở cơ quan Nhà nước, các trường Đại học…) hoặc các dự án có ưu đãi đặc
biệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích kinh
doanh. Như đất làm văn phòng, làm trung tâm thương mại….
Nhà nước cho thuê đất đối với chủ sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh. Trong quá trình cho thuê đất, Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự án
xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối với
các cá nhân thuê đất của nhà nước.
Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà nước sẽ
thu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt hại cho chủ
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
sử dụng đất
+ Trong thị trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, các nhân (chủ sử dụng đất) được
nhà nước giao đất đem QSDĐ của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực các quyền
năng cơ bản khác
Trên thị trường thứ cấp, dựa vào quyền năng của người sử dụng đất mà các giao
dịch về đất đai được thực hiện. Trong các quan hệ giao dịch trên, thường thì các quan hệ
về: chuyển nhượng, cho thuê – cho thuê lại, thế chấp là diễn ra khá phổ biển trên thị
trường đất đai. Từ các giao dịch về đất đai mà hình thành nên các hình thức thị trường
đất đai như là:
chí để so sánh đất đai giữa các khu vực là không chính xác; số lượng đối tượng tham gia
thị trường là không nhiều, không đảm bảo các tiêu chí của cạnh trên hoàn hảo dẫn đến
tình trạng độc quyền trong các giao dịch về đất đai
Thị trường đất đai là thị trường chụi ảnh hưởng của nhiều yếu tố pháp luật.
Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước với chúng
bằng pháp luật là cơ sở cho các giao dịch trên thị trường. Mọi BĐS đều được nhà nước
đăng ký ,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cũng như các biến động của nó.
Mọi giao dịch trên thị trường phải có sự giám sát của nhà nước đặc biệt trong khâu đăng
ký pháp lý. Sự tham gia của của nhà nước vào thị trường đất đai thông qua yếu tố pháp
luật làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn. Đất đai được đăng ký theo đúng luật
pháp sẽ có giá trị hơn và được tham gia vào tất cả giao dịch trên thị trường.
1.1.2. Bản chất của giá QSDĐ và những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.
1.1.2.1. Bản chất giá QSDĐ.
Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng
hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo
đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục
đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một
lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp,vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá
trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
sang mục đích phi nông nghiệp.
Ở nước ta, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý, các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất có QSDĐ với các quyền năng
khác. Như đã khẳng định ở trên, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền sử
dụng và lợi ích của đất đai, cho nên giá cả đất đai thực chất chính là giá cả QSDĐ. Khi
người sử dụng đất càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều cơ hội khai
thác các công dụng, lợi ích của đất đai. Do đó làm gia tăng giá trị của đất đai, đồng thời
làm cho giá cả QSDĐ tăng lên. Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta đã thực hiện
1.1.2.2. Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ.
Ở nước ta, các giao dịch về đất đai và BĐS ngày càng sôi động, thị trường BĐS
đang từng bước được hình thành. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tài sản
đất đai chính là tài sản “QSDĐ”. Trong hoạt động thị trường, giá trị và giá cả là điều
kiện cho mọi quan hệ giao dịch diễn ra. Giá QSDĐ được hình thành khác với sự hình
thành giá cả của các hàng hóa thông thường do sự tác động và chi phối của nhiều yếu tố
đặc thù.
a. Giá trị và khả năng sinh lời của đất đai
Trong thị trường, đất đai có nhiều giá trị khác nhau: giá trị trao đổi, giá trị sử dụng,
giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị tín dụng…Để nghiên cứu ảnh hưởng của giá trị
tới giá QSDĐ đai, ta xem xét giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của đất đai.
+ Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ. Khi đó giá cả của
QSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất. Trong điều kiện thị trường trao đổi
thì giá cả thể hiện giá trị thị trường của mảnh đất.
+ Giá trị sử dụng: là khả năng của đất đai có thể thỏa mãn nhu cầu của con người.
Mức độ thỏa mãn càng cao thì giá trị sử dụng của mảnh đất đó càng cao, điều đó
có nghĩa là giá QSDĐ càng cao. Giá trị sử dụng của đất đai chính là giá trị kinh tế
mà mảnh đất đó có thể mang lại.Giá QSDĐ phụ thuộc vào khả năng sinh lời của
đất đai. Khi khả năng sinh lời của đất đai tăng sẽ làm tăng giá QSDĐ. Khả năng
sinh lời của đất đai được thể hiện:
+ Đất đai là một nguồn thu nhập cho nhà đầu tư. Khi đầu tư vào đất đai, ta sẽ có
các nguồn thu từ: dòng tiền cho thuê, dòng tiền ngoài cho thuê, dòng tiền khi bán
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- chuyển nhượng đất đai.
+ Đất đai là công cụ bảo vệ tối ưu nhất nguồn tài chính trước lạm phát.
+ Khi đầu tư vào đất đai nhận được nhiều ưu đãi từ phía Nhà nước: được miễn
giảm về thuế, ưu đãi về đầu tư, ưu đãi về tài chính…
+ Đất đai là tài sản thế chấp giúp huy động được vốn vào quá trình kinh doanh.
định. Tuy nhiên, cung về đất đai cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi – thông
qua quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tổng quỹ đất đai.
Trên thị trường đất đai cung không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi
của cầu. Do đó, cung ít co giãn hơn so với cầu. Vì vậy, giá cả trong thị trường đất đai
phụ thuộc rất lớn vào sự thay đổi của cầu.
Đồ thị 1.1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá
Mối quan hệ giữa cung – cầu với giá đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn
hạn cung của một loại đất cho một đích cụ thể là không co giãn. Nghĩa là: khi cầu thay
đổi (tăng hoặc giảm) thì cung không đổi – làm cho giá thay đổi (tăng hoặc giảm). Trong
dài hạn, đối với một loại cho một mục đích sử dụng cụ thể khi cầu thay đổi (tăng hoặc
giảm), Nhà nước sẽ có các chính sách điều chỉnh: chuyển đổi đất dành cho mục đích sử
dụng đó một cách thích hợp; làm cho cung đất đai trong dài hạn thay đổi (tăng hoặc
giảm).
Như vậy, bất cứ sự thay đổi của cung – cầu đều làm cho giá đất đai thay đổi (có thể
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
16
D
2
Giá
Số lượng
D
1
E
2
E
1
S
P
Các hình thức trao QSDĐ của Nhà nước bao gồm: giao đất (thu hoặc không thu tiền
sử dụng đất ); cho thuê đất; công nhận QSDĐ đối với những người đang sử dụng đất ổn
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trao QSDĐ cho các đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đang thực hiện quyền điều tiết các
nguồn lợi từ đất đai. Để thực hiện tốt điều này, Nhà nước đã sử dụng một công cụ - đó là
Đấu giá QSDĐ.
Đấu giá QSDĐ là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các
tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ ( hoặc cho thuê đất ) bằng
hình thức đấu giá công khai.
1.1.3.2. Vai trò ý nghĩa công tác đấu giá QSDĐ.
a. Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước
Đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn được
đối tượng có đủ thẩm quyền và năng lực tài chính . Vì vậy sẽ thu được giá đấu giá cao
và sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đấu giá QSDĐ tạo kinh phí cho các quận, huyện thực hiện các chương trình phát
triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp các địa phương chủ động về tài chính, hạn
chế tình trạng chỉ trông chờ vào NSNN. Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ: Tiền
thu được từ việc đấu giá các dự án do UBND quận, huyện tổ chức thì 70% dành cho các
quận, huyện đầu tư cơ sở hạ tầng, 30% còn lại chuyển cho ngân sách tỉnh. Tuy nhiên,
tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, tùy vào chiến lược phát triển của các
quận, huyện mà số tiền thu được từ đấu giá, địa phương có thể được giữ lại toàn bộ hoặc
một phần để đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương. Nhờ những khoản thu từ
đấu giá mà các địa phương đã giải quyết được vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, góp
phần giải quyết vấn đề việc làm và tăng thu nhập cho người dân
b. Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn giá đất và lành mạnh hóa thị trường BĐS.
Trong đấu giá QSDĐ, giúp cho các nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường chính
thức một cách dễ dàng hơn nên sẽ giảm thiểu được các giao dịch trên thị trường ngầm tất
Việc sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cải
thiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin của người dân vào chính quyền ,vào nhà
nước.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá QSDĐ.
Có nhiều các nhân tố ảnh hưởng công tác đấu giá QSDĐ. Gồm các yếu tố
Thứ nhất là các yếu tố về chính sách, pháp luật. Việc quan tâm chỉ đạo của các cấp
có thẩm quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai các khâu trong quy trình
đấu giá. Năng lực, trình độ chuyên môn của Hội đồng đấu giá trong việc xây dựng quy
chế đấu giá, đặc biệt là việc xác định giá khởi điểm, tiền bảo lãnh và bước giá có chính
xác và hợp lý hay không cũng có ảnh hưởng lớn tới số lượng người tham gia đấu giá
cũng như trong quá trình phát giá của người tham gia đấu giá, qua đó tác động tới hiệu
quả của phiên đấu giá. Ngoài ra, các quy định về ưu đãi đối với các nhà đầu tư cũng ảnh
hưởng không nhỏ đến sự thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Thứ hai là các yếu tố về những đặc điểm vật lý của khu đất: quy mô, hình thể, bề
mặt, vị trí, cảnh quan… Một khu đất có vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ sẽ thu
hút được nhiều nhà đầu tư hơn, giá trúng cũng cao hơn. Mặt khác, Nhà nước sẽ tiết kiệm
được thời gian và vốn nếu không phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đất, và
dự án sẽ được triển khai nhanh hơn.Cùng với đó là tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật
cho khu đất đấu giá. Đây là một công đoạn trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ, do đó
nó ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ triển khai đấu giá. Công tác giải phóng mặt bằng cũng
như xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án thường chiếm một thời gian dài và vướng mắc
các thủ tục hành chính, không nhận được sự đồng tình nhất trí của người dân trong diện
giải phóng. Đồng thời, nó còn ảnh hưởng đến công tác thu tiền sử dụng đất của người
trúng đấu giá, bởi vì chỉ khi hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng hoàn chỉnh thì người trúng đấu
giá dễ dàng chấp nhận nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra các yếu tố dịch vụ sẵn có như nước, điện, gas, bưu chính viễn thông, các
dịch vụ đời sóng bên ngoài hoặc ngay trên địa điểm khu đất… cũng ảnh hưởng tới công
a. Yêu cầu
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc lựa chọn các chủ đầu tư có đủ năng lực, hoặc
các tổ chức, cá nhân thực sự có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất để giao quyền sử dụng
đất bằng hình thức đấu giá công khai.
Phải được thông báo công khai về sơ đồ, vị trí từng lô đất tại văn phòng các Ban
Quản lý dự án và các Công ty được giao nhiệm vụ khai thác quỹ đất (gọi tắt là các đơn
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
vị khai thác quỹ đất); đồng thời thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại
chúng
Diện tích đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch
tổng thể kinh tế xã hội của dịa phương, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
b. Nguyên tắc
Việc đấu giá được thực hiện công khai, bình đẳng giữa các nhà thầu tham gia đấu
giá.
Các hoạt động đấu giá do những người có thẩm quyền tiến hành và tuân thủ đầy đủ
các trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.
Hoạt động đấu giá công khai và liên tục. Tất cả các khâu của quá trình đấu giá từ
giai đoạn chuẩn bị cơ sở hạ tầng tới quy trình tổ chức đấu giá, công tác sau đấu giá đều
công khai với mọi người dân.
Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu
giá: bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan, được cung cấp đầy đủ các thông tin
liên quan đến ô đất tham gia đấu giá. Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các
quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và
quy chế đấu giá : được giao đất ổn định lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước
bạ.
1.2. Các quy định về đấu giá QSDĐ của Nhà nước.
Hiện nay, quy trình đấu giá QSDĐ ở nước ta được quy định tại Quyết định số 216/
phải nộp để xác định trách nhiệm tham gia đấu giá của mình
1.2.2. Các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ của nhà nước.
1.2.2.1. Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình
thức đấu giá
Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm các trường hợp:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà
chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp.
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
+ Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối.
Thứ hai, giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất.
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thứ ba, cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
Thứ tư, các trường hợp khác do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi
chung là UBND cấp tỉnh) quyết định
Không đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến QSDĐ trong các trường
hợp sau:
+ Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật đất đai:
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu
đãi đầu tư.
- Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực
hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất
đã chia lô làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá
không cần điều kiện này.
Về số lượng người tham gia đấu giá, một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham
gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở
lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng
công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với
một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
c. Quyền và nghĩa vụ người tham gia đấu giá.
Quyền lợi:
+ Được tham dự phiên đấu giá (bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan).
+ Được cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá.
Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô
đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá (được giao đất ổn định
lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ)
Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47
25
Copyright: Tài liệu đại học ©