TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.Khái niêm và1.Khái niêm và ssự cần thiết ự cần thiết
định giá BĐSđịnh giá BĐS
1.1 Khái niệm về định giá BĐS
.
Có nhiều khái niệm
(1) Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu
BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được
xác định.
(2) Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định
giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố
kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư.
1.2 Sự cần thiết định giá1.2 Sự cần thiết định giá
Nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử
dụng hoặc chuyển đổi chủ sở hữu, BC tài chính.
-
Định giá cho việc mua BĐS
-
Định giá cho việc bán BĐS
-
Định giá thế chấp
-
Định giá cho thuê
-
Định giá bảo hiểm
-
Định giá đánh thuế
-Định giá cho hạch toán

người mua hoặc người bán.
+Để tránh nhầm lẫn người ta thường dùng thuật ngữ
giá tri với những mục đích cụ thể như giá trị thị trường,
giá trị sử dụng, giá trị đầu tư…
2.2 2.2 BảnBản chấtchất củacủa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường
Thế nào là giá trị thị trường?
-
“Số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều
người sẵn lòng và có thể mua một hàng hóa nào đó
khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán”.
Các tổ chức quản lý tài chính Mỹ và 1 số nước sử
dụng như sau:
“Giá cả có thể nhất ở đó BĐS được đưa vào thị trường
cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc
bán công bằng, ngươi bán và người mua mỗi bên hành
động cụ thể và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnh
hưởng bởi sự kích thích quá mức”.
2.2 2.2 BảnBản chấtchất củacủa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường
Theo tiêu chuẩn định giá 01 của Việt Nam:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước
tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường”.
2.2 2.2 BảnBản chấtchất củacủa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường
Các điều kiện để giá cả 1 giao dịch cụ thể phán ánh giá trị
thị trường của BĐS:
-Người mua và người bán có động cơ điển hình.
-Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc được tư vấn tốt và hành động


Các yếu tố cấu thành:

Giá trị hiện thời của BĐS * Tỷ suất sinh lợi đầu tư

Chi phí vận hành

Tần suất giãn đoạn

+/- Do mất cân đối cung cầu

Lưu ý: Giá trị cho thuê không tính đến giá trị kỳ vọng trong tương lai của BĐS,
những giá bán/mua lại quyền cho thuê lại có tính đến yếu tố này
2.3 2.3 C¸cC¸c lo¹i lo¹i gigi¸ ¸ trongtrong ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸ b®sb®s
3. Gía trị thế chấp
:

Là gía trị mà người cung cấp tín dụng có thể thu hồi tương
đương với khoản tín dụng đã cho vay

Các yếu tố cấu thành:

Giá trị thị trường của BĐS * Tỷ lệ thu hồi
 Tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào:

Tỷ lệ giảm giá

Chi phí phát mại
2.3 2.3 C¸cC¸c lo¹i lo¹i gigi¸ ¸ trongtrong ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸ b®sb®s
4. Gía trị bảo hiểm:

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu t phát triển (chi phớ
c hi s dng vn)

Sự gia tng giá trị bất động sản
Cỏc li ớch trc tip t BS: Cụng dng, Danh ting v uy tớn, T
ho v tho món ham mun
2.3 2.3 CácCác loại loại gigiá á trịtrị trongtrong đđịnhịnh gigiá á bđsbđs
2.32.3 C¸cC¸c lo¹i lo¹i gigi¸ ¸ trÞtrÞ trongtrong ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸ b®sb®s
7.Giá trị sử dụng: Là giá trị mà 1 BĐS cụ thể có
được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị
của BĐS sự đóng góp vào doanh nghiệp.
Các yếu tố cấu thành.
-Giá trị phát triển của BĐS
-Tỷ lệ khấu hao
2.32.3 C¸cC¸c lo¹i lo¹i gigi¸ ¸ trÞtrÞ trongtrong ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸ b®sb®s
8.Giá trị đang hoạt động là giá trị đang trong quá trình
khai thác hoạt động. Nó là tổng giá trị tài sản, bao gồm
giá trị BĐS và giá trị động sản hữu hình và vô hình
đóng góp vào giá trị kinh doanh.
Các yếu tố cấu thành:
-
Giá trị thị trường hiện tại của BĐS
-
- Giá trị thị trường hiện tại hoặc giá trị còn lại của
động sản hữu hình.
-
- Giá trị thị trường hiện tại của tài sản vô hình
9. Giá trị các lợi ích công cộng phục vụ cho mục đích
bảo tồn.
2.4 2.4 CácCác yếuyếu tốtố hìnhhình thànhthành giágiá trịtrị

đương: người mua BĐS- người cho vay thế
chấp.
- Các quyền lợi bộ phận gồm quyền cho thuê
theo hợp đồng và quyền cho thuê lại
2.5.1 2.5.1 CácCác quyềnquyền lợilợi trongtrong BĐSBĐS
- Các yếu tố hạn chế quyền lợi trong BĐS.
+ Thuế
+Quyền tối thượng của Chính Phủ
+ Chính trị
+ Quyền chuyển giao tài sản cho Nhà
nước khi không có người thừa kế
2.5.2 2.5.2 PhânPhân biệtbiệt giữagiữa BĐS, BĐS, tàitài sảnsản cácá nhânnhân
- BĐS là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà
cửa, các công trình gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn
liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
-Tài sản thực: bao gồm các lợi ích, quyền lợi và quyền
cố hữu trong quyền sở hữu BĐS vật chất.
-
Tài sản cá nhân bao gồm những thứ di dời được,
không được gắn cố định, thường xuyên hoặc gắn cố
định thường xuyên và là 1 phần của BĐS.
- Tài sản cố định có thể là BĐS, nhưng tài sản cố định
thương mại thì không coi là BĐS
1-Hỗ trợ các bên tham gia giao dịch BĐS trên thị trường:
-
Người Mua/Bán không chuyên nghiệp
-
Người Mua/bán chuyên nghiệp

-
Tổ chức định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp và lập quỹ dự
phòng rủi ro.
=> Nghị định 153:
Tối thiểu Cao đẳng + Bồi dưỡng nghiệp vụ Định giá BĐS
3.2 3.2 TiªuTiªu chuÈnchuÈn vÒvÒ ngêingêi ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸
chuyªnchuyªn nghiÖpnghiÖp
Có uy tín và hoạt động ổn định lâu dài:
 Uy tín đối với khách hàng: Khách hàng đặt niềm tin vào người định giá
không phải chỉ với phí dịch vụ mà là cả Tài sản định giá (Có nên thông đồng
với Người Mua-Người Bán?).

Uy tín với Bạn hàng: Chia sẻ thông tin, Hỗ trợ nghề nghiệp (mỗi người có thế
mạnh riêng), Chia sẻ thị trường một cách có lợi nhất cho các bên.
 Ổn định về địa điểm và cần có đủ thời gian để tạo dựng và chứng minh uy
tín: Điểm hoà vốn trong đầu tư BĐS (kể cả dịch vụ) thường chậm hơn so với
các lĩnh vực đầu tư khác)
=> Tiêu chuẩn thẩm định giá VN: Tư cách nghề nghiệp: Tổ chức định giá, định
giá viên phải có trách nhiệm bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có hành
vi làm ảnh hưởng đến uy tión nghề nghiệp; được quyền tham gia các hội,
hiệp hội về định giá.
3.2 3.2 tiªutiªu chuÈnchuÈn vÒvÒ ngêingêi ®®ÞnhÞnh gigi¸ ¸
chuyªnchuyªn nghiÖpnghiÖp
Có phong cách chuyên nghiệp:

Phong cách do các các yếu tố bên ngoài mang lại: Trang phục; Phương tiện
làm việc; Trụ sở văn phòng nơi hành nghề và đón tiếp khách hàng.
 Phong cách do rèn luyện và thói quen hình thành: Lên kế hoạch rõ ràng, chi
tiết các công việc khi tiếp xúc khách hàng, khi khảo sát BĐS; Cách nói rõ
ràng, chắc chắn, Đi đứng tự tin đúng mức.