Lời mở đầu
I_ sự cần thiết cuả đề tàI
Thị trờng bất động sản là một loại thị trờng quan trọng ,nhng ở Việt Nam mới đợc
hình thành và còn sơ sài.Bên cạnh thị trờng chính thức,
hoạt động của thị trờng bất động sản không chính thức đã và đang nổi lên nh một
thách thức đối với công tác quản lý nhà nớc và với toàn xã hội.Thị trờng bất động
sảnViệt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại.
Môi trờng pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều văn bản cha phù hợp với thc
tế,,hơn70% giao dịch về bất động sản đợc thực hiện trên thị trờng bất động sản không
chính thức do việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhợng bất động sản khá cao ,thủ tục
phức tạp
Thị trờng bất động sản không chính thức hoạt động mạnh làm cho thị tròng bất
động sản phát triển không lành mạnh luôn xảy ra hiện tợng căng thẳng giẳ tạo trong
quan hệ cung cầu về bất động sản,giá cả biến động mạnh.
Nhiều tổ chc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tự phát nằm
ngoài sự quản lý của nhà nớc.
Chính sách và cơ chế tài chính còn đơn điệu ,cha đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển
của thị trờng bất động sản.
Hậu quả của những yếu kém ,tồn tại trong hoạt động thị trờng bất động sản rất lớn
tới nền kinh tế nớc ta:đất đai bị sử dụng kém hiệu quả sai mục đích và vi phạm pháp
luật,nhiều loại bất động sản cha hoặc không chuyển đợc tài sản hợp pháp vì vậy không
phát huy đợc giá trị thực trạng lu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức ép chi rất
lớn.
Vì vậy để thúc sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản nớc ta hiện
mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp toàn diện đồng bộ
là vấn đề mang tính thời sự và búc xúc.
II_ mục tiêu của đề tài:
Hiểu rõ hơn về thị trờng bất động sản để đa ra các giải pháp góp phần phát triển thị

Bất động sản là những tài sản không di dời đợc bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo qui định của
pháp luật
1.2_khái niệm thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Nh
vậy ở đâu, lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, cha có thị tr-
ờng bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để
bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trờng, mà chỉ
kinh tế hàng hoá phát triển đến một mức nhất định thì mới có kinh tế thị trờng. Nh
vậy thị trờng bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ
cao, đó chính là thị trờng mua, bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất đai.
2
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trờng, nên có
nhiều quan điểm khác nhau về thị trờng bất động sản .
Tuy nhiên có thể đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng bất động sản:
Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một
địa bàn nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản,
vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trờng bất động
sản. Đó là thị trờng của các hoạt động giao dịch bất động sản nh: Chuyển nhợng, mua,
bán, cho thuê, thế chấp... trong phạm vi không gian và thời gian nhât định. Hoạt động
của thị trờng này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trờng, đồng thời bao trùm yếu
tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
II_ Đặc điểm của thị trờng bất động sản.
1_ Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm

nhau.
1.4_Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế- xã hội do đó, các vấn
đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh mạnh mẽ của hệ thống các văn bản
pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói,
hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó,
Chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng bất động sản, luôn đIũu chỉnh các
chính sách về bất động sản, thị trờng bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất
động sản phục các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
1.5_Hàng hoá bất động sản mang nặng tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thờng khác. Nhu cầu về thị bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu
ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân c sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội,
thậm chí cả về tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh... cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động
sản.
1.6_Hàng hoá bất động sản có tinh thích ứng.
Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công
năng sử dụng mà vẫn giữ đợc đặc trng của công trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu
sử dụng của ngời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doan-
hvà các hoạt động khác.
1.7_Hàng hoá bất động sản chụi sự ảnh hởng lẫn nhau.
4
Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có thể bị tác
động của bất động sản khác. Đặc biệt Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và
các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này

ợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát
triển của thị trờng bất động sản.
2.3_Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải
chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp
luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh mau, bán, thế chấp, góp vốn...
Đồng thời pháp luật còn qui định hợp đồng dân sự về bất động sản. Việc cung cấp
thông tin về bất động sản cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nớc về và pháp luật.
2.4_Thị trờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhng thờng là một thị trờng
không hoàn hảo.
Tuy thị trờng bất động sản có nội dung phong phú, nhng trên thực tế, thị trờng bất
động sản là thị trờng không hoàn hảo. Thị trờng bất động sản phụ thuộc vào điều kiện
đặc trng của vùng, địa phơng, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phơng, mỗi cộng đồng khác
nhau.Chính vì vậy mà giao dịch và thực hiện giao dịch thờng không hoàn hảo. Có giao
dịch ở địa phong này đã xuất hiện nhng tại địa phơng khác lại cha xuất hiện, cá biệt
hơn có gaio dịch cùng loại nhng ở địa phơng khác nhau lại tiến hành khác nhau. Thông
tinvà yếu tố cấu thành thị trờng là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện
vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó. Bản
thân vật chất của bất động sản không phản ánh đợc tính pháp lý về quyền sở hữu bất
động sản của ngời đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ngời thuê,
mua, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh... cần nắm bắt, am hiểu.
2.5_Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hoá đa ra thị trờng, khi đựơc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà
sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu
về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trờng không thể phản ứng tăng
nhanh chóngnh các hàng hoá thông thờng khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất
động sản cần thời gian và khó khăn hơn hàng hoá thông thờng. Việc tạo ra hàng hoá
bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông
tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công... Thủ

vốn, sự phát triển của kinh doanh bất động sản. Thị trờng bất động sản góp phần tạo
điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định
hớng phát triển kinh tế ở mỗi địa phơng và ở tầm quốc gia. Thị trờng bất động sản còn
là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa
7
xây dựng, mua bán, thuê mớn, thế chấp bất động sản. Thị trờng bất động sản thúc đẩy
việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là ngời có nhu cầu sử dụng bất
động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong
tổng chi phí sản xuất kinh doanh.
3.2. Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển.
Thị trờng bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu t cho tàI sản cố định
của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lợng tàI sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn
đảm bảo. Đồng thời phát triển thị trờng bất động sản đợc biểu hiện bằng hai cách: Tăng
khối lợng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trờng và mở rộng phạm vi các quan
hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp làm tăng lợng giao dịch cũng
là làm tăng số lợng hàng hoá do đó tăng tốc độ chu chuyển của vốn. Thế chấp bất động
sản để vay vốn đã làm nhân đôi giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó bất động san còn
dùng góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu t.
3.3.Phát triển thị trờng bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà
nớc.
Các giao dịch trên thị trờng bất động sản đều phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nớc
do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc.
3.4. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng và quan hệ đối ngoại.
Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân, có
quan hệ mật thiết với thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hang hoá. Do đó phát
triển thị trờng bất động sản ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị

quản lý, giúp Nhà nớc đổi mới công tác quản lý nhằm tạo đIũu kiện cho quan hệ đất
đai đợc thực hiệ đợc hợp thức hoá, khắc phục thị trờng không chính thức. Thị trờng bất
động sản còn xác lập quan hệ giữa Nhà nớc và ngời sở hữu bất động sản trên cơ sở đó
bổ sung, hoàn thiện cơ chế chinh sách và hoàn thiẹn công tác quản lý đất đai.
ChơngII:thực trạng thị trờng bất động sản ở nớc ta.
I_ kháI quát thị trờng bất động sản nớc ta.
1_ thị trờng bất động sản nớc ta trớc năm 1993.
Sau cách mạng tháng 8-1945 đến 1980 ,đất đai ,bất động sản ở nớc ta thuộc sở hữu
t nhân,sở hữu cộng đồng ,sở hữu của tổ chức ,sở hữu của nhà nớc .do đó ,hoạt động
giao dịch mua bán ,thuê mớn ,cầm cố đất đai,nhà cửa diễn ra bình thờng .sau cảI cách
ruộng đất .các giao dịchtrên thực tế vẫn đợc thực hiện nhng không phổ biến.cách
thứcvà thủ tục chuyển nhợng ,mua bán đợc thực hiện theo truyền thống tập quán của
9
cộng đồng.các bên tham gia giao dịch tự tìm đén nhau va tự thoả thuận giá cả.trong
giao đoạn này nhà nớc vẫn thừa nhận và làm thủ tục choc ac giao dịch ,vẫn thu lệ phí
trớc bạ khi đăng ki quyền sở hữu nhà,đất,thị trơng bất động sản trong giai đoạn naỳ là
thị trờng tự phát theo yêu cầu của thực tế ,cha có khung pháp luật,cha có các tổ chức
kinh doanh ,môi giới ,dịch vụ bất động sản.
Hiến pháp 1980 qui định đát đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua
bán đất đai do đó nhà nớc không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trờng
bất động sản .quan hệ chuyển dịch ,mua bán đất đai,thuê mớn ,cầm cố t năm 1980 đến
đầu thập kỉ 90 không đợc thừa nhận .tuy nhiên cugn với quá trình đổi mới chuyển sang
nền kinh tế thị trờng ,,yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh
tế ,xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp ,thơng nghiệp ,dịch vụthuộc các
thành phần kinh tế ngày một gia tăng ,phát sinh nhu cầu giao dịch về bất động sản .tuy
nhiên trên thực tế các giao dịch diễn ra trong thị trờng ngầm không đợc pháp luật qui
định.hiện tợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở ,đầu cơ nâng giá ,hạ giá là khá