BỘ TƯ PHÁP
VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ
ĐỀ ÁN

KHẢO SÁT KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH, THỦ TỤC THI HÀNH
ÁN CÁC BẢN ÁN CÓ TÀI SẢN THI HÀNH LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẢM BẢO TÍNH THỐNG NHẤT
CHO CÁC QUY TRÌNH NÀY
8227 Hà Nội, tháng 11/2010

i
MỤC LỤC BÁO CÁO PHÚC TRÌNH

NỘI DUNG Số trang
Mục lục

4. Giai đoạn tự nguyện – thỏa thuận thi hành án
36
5. Giai đoạn tống đạ
t
40
6. Giai đoạn áp dụng biện pháp bảo đảm
43
7. Giai đoạn áp dụng biện pháp cưỡng chế
44
8. Giai đoạn định giá tài sản kê biên
57

ii
9. Giai đoạn bán đấu giá tài sản kê biên
63
10. Giai đoạn kết thúc thi hành án
68
II. NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁT SINH TRONG QUÁ TRÌNH THA ĐỐI VỚI
TÀI SẢN THI HÀNH LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
69
1. Khiếu nại, tố cáo của đương sự
69
2. Vấn đề tạm dừng, hoãn, tạm đình chỉ, đình chỉ trong công tác thi hành
án
71
3. Sự thiếu hợp tác của các cơ quan hữu quan
76
III. SỰ THAM GIA CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN TRONG QUÁ
TRÌNH THA DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
77

II. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY TRÌNH,
THỦ TỤC THI HÀNH CÁC BẢN ÁN CÓ TÀI SẢN THI HÀNH LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN
88
1. Hoàn thiện pháp luật thi hành án về trình tự, thủ tục THADS, trong đó
có tài sản thi hành là bất động sản
88
2. Hoàn thiện pháp luật điều chỉnh các lĩnh vực liên quan đến tài sản là
bất động sản
93
3. Sớm ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn hoạt động của ban chỉ đạo
THADS
95
4. Xây dựng, hoàn thiện quy trình, thủ tục THADS trong đó có việc
THADS đối với tài sản là bất động sả
n chung, thống nhất
96
III. GIẢI PHÁP THỰC HIỆN KIẾN NGHỊ
97
Kết luận
98
Phụ lục:
QUY TRÌNH THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TRONG ĐÓ CÓ VIỆC THI
HÀNH ÁN ĐỐI VỚI TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Báo cáo kết quả khảo sát thực tiễn của Đề án trên địa bàn thành phố Hà
Nội

Báo cáo kết quả khảo sát thực tiễn của Đề án trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh

1. ThS. Lê Thị Kim Dung, Vụ trưởng, Vụ giải
quyết khiếu nại, tố cáo – Tổng cục Thi hành
án dân sự - Bộ Tư pháp
2. ThS. Trần Thị Quang Hồng - Phó ban, Ban
nghiên cứu pháp luật Dân sự - Kinh tế, Viện
Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp
3. ThS. Nguyễn Minh Khuê - Phó ban, Ban
nghiên cứu pháp luật Tư pháp – Hình sự,
Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư pháp
4. CN. Phan Huy Hiếu - Chuyên viên, Vụ gi
ải
quyết khiếu nại, tố cáo – Tổng cục Thi hành
án dân sự - Bộ Tư pháp
5. CN. Trương Hồng Quang - Nghiên cứu
viên, Ban nghiên cứu pháp luật Dân sự -
Kinh tế, Viện Khoa học Pháp lý, Bộ Tư
pháp
6. CN. Nguyễn Mai Trang - Nghiên cứu viên,

vi
HỆ THỐNG CÁC THAM LUẬN CỦA ĐỀ ÁN
1.1. Tham luận: Hệ thống hoá quy định pháp luật hiện hành về thi hành án dân sự
mà tài sản thi hành là bất động sản.
1. 2. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản những khó khăn, vướng mắc
1.3. Tham luận: Vấn đề tự nguyện trong thi hành án đối với tài sản là b
ất động sản
và những vướng mắc trong quá trình thi hành án đối với loại tài sản này.
1.4. Tham luận: Tổng quan về thi hành án mà tài sản là bất động sản, những khó
khăn vướng mắc trong công tác thi hành án tại địa phương
1.5. Tham luận: Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật hiện hành về quy trình,
thủ tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản
1.6 Tham luận: Cần có các quy định về nghĩa vụ c
ủa người được thi hành án
trong trường hợp cơ quan thi hành án tiễn hành áp dụng biện pháp cưỡng chế trả
vật, giấy tờ, quyền sử dụng đất
1.7. Tham luận: Các quy định về thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất theo

minh điều kiệ
n thi hành án, những khó khăn, vướng mắc trong giai đoạn này.
1.17. Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản: Trong giai đoạn: áp dụng biện pháp
bảo đảm và biện pháp cưỡng chế trong thi hành án đối với tài sản là bất động sản,
những khó khăn, vướng mắc trong giai đoạn này.
1.18. Tham luận: Thực tiễ
n áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản: Trong giai đoạn: định giá và bán đấu

viii
giá tài sản là bất động sản nhằm đảm bảo thi hành án,, những khó khăn, vướng mắc
trong giai đoạn này.
1.20.Tham luận: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hiện hành về quy trình, thủ
tục thi hành án đối với tài sản là bất động sản, những khó khăn vướng mắc trong
giai đoạn này.
2
MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của Đề án
Thi hành án là hoạt động quan trọng nhằm đảm bảo tính hiệu lực của các

nhằm tháo gỡ những khó khăn đó.

3
Tài sản là bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, nhiều khi là nguồn
sống, là nơi cư trú duy nhất của người phải thi hành án và cả gia đình họ, do đó
để thi hành án được không đơn giản. Sự phức tạp này kéo dài ngay từ khâu vận
động tự nguyện thi hành cho đến tổ chức cưỡng chế, bán đấu giá, chuyển quyền
sở hữu cho người mua rất nhiều công đoạn- liên quan đến nhi
ều cá nhân, tổ
chức khác nhau. Sự không chặt chẽ, thiếu sót của pháp luật quy định về các trình
tự, thủ tục này dẫn đến sự khó vận dụng, hoặc vận dụng không đúng, thực tế có
những sơ hở để lợi dụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự.
Ngoài Luật Thi hành án dân sự 2008, vấn đề thi hành án đối với bất động
sản còn có s
ự liên quan đến nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành là Bộ luật
dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở 2005, Luật các tổ chức tín
dụng, Luật Kinh doanh bất động sản, quy định pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm Các văn bản này vô cùng phức tạp, có hệ thống văn bản hướng dẫn
thi hành rất nhiều, trong đó có rất nhiều văn bản chồ
ng chéo, không hiệu quả,
chỗ thừa, chỗ thiếu. Sự phức tạp của các văn bản có hiệu lực cao như vậy, cần
có những hướng dẫn cụ thể trong việc áp dụng quy trình thủ tục thi hành án đối
với tài sản là bất động sản cho phù hợp.
Số liệu điều tra về thực trạng thi hành án cho thấy tuy công tác THADS đạt
được nhiều kết quả đáng ghi nhận, tuy nhiên, s
ố lượng án phải thi hành ngày
càng tăng, tính chất của các vụ việc ngày càng phức tạp, lượng tiền và tài sản
phải thi hành lớn, nhưng còn một tỷ lệ rất đáng kể án chưa được thi hành, trong
đó số lượng các án chưa được thi hành liên quan đến bất động sản là không nhỏ.
Qua báo cáo tổng kết công tác thi hành án dân sự hàng năm Cơ quan thi hành án

mắc (về mặt pháp luật và thực tiễn)- những vấn đề phát sinh (hiệu quả thi hành
tốt hay chưa tốt, niềm tin của người dân vào thực thi công lý, bộ máy vận hành
có thuận tiện hay không)…
Trước tình hình đó đặt ra cho công tác thi hành án, đòi hỏi phải có công
trình nghiên cứu tổng thể phân tích, đánh giá về quy trình, thủ tục thi hành án
các bản án có tài sản thi hành là bất động sản từ đó xây dựng quy trình thi hành
án dân sự chung thống nhấ
t cũng như kịp thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền
tháo gỡ những khó khăn vướng mắc về mặt thể chế kịp thời. Tuy nhiên, trong
quá trình nghiên cứu chúng tôi cũng thấy rằng, do công tác thống kê không phân
loại theo tiêu chí tài sản là bất động sản hay động sản, mặc khác hoạt động thi
hành án mà tài sản thi hành là bất động sản rất đa dạng, có thể bản án, quyết
định của tòa không giải quy
ết tranh chấp bất động sản, nhưng thực tiễn thi hành
án tài sản phải xử lý để thi hành là bất động sản cũng được Đề án nghiên cứu. 5
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua các hoạt động nghiên cứu, khảo sát để xác định một cách
khách quan những khó khăn vướng mắc trong việc thi hành án đối với tài sản là
bất động sản. Trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu thu thập được, áp dụng
các phương pháp khoa học để phân tích đánh giá thực trạng, tìm hiểu nguyên
nhân những khó khăn đó để đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh
vi
ệc thi hành án đối với tài sản là bất động sản.
3. Phạm vi nghiên cứu :
- Nghiên cứu, khảo sát quy trình, thủ tục thi hành án đối với tài sản là bất
động sản (bao gồm các bản án, quyết định có tài sản thi hành là bất động sản
hoặc tài sản để đảm bảo thi hành là bất động sản do không có tài sản khác để

dân sự trong việc kê biên tài sản là bất động sản có tranh chấp với Luật nhà ở,
Luật đất đai; giữa các quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, về bán đấu
giá tài sản pháp luật về tố tụng dân sự… cần phải điều chỉnh.

- Sự can thiệp, hỗ trợ và sự phối hợp của các cơ quan có liên quan (cấp uỷ,
Toà án, Viện Kiểm sát, Uỷ ban nhân dân, các đoàn thể ), đánh giá hiệu quả
công việc của Ban chỉ đạo thi hành án ở các địa phương .
- Ý thức chấp hành pháp luật của đương sự trong vụ việc thi hành án
4.3. Phân tích đánh giá thực trạng và các hệ luỵ liên quan trong trường
hợp án bị tạm hoán, tạm đình chỉ, đình chỉ
thi hành do tác động của bên
ngoài và việc xử lý trong trường hợp các bản án, quyết định phải xem xét lại
theo trình tự giám đốc thẩm, tái thẩm:
- Tìm hiểu số vụ việc bị kéo dài thi hành án do sự can thiệp bất hợp lý của
các cơ quan có thẩm quyền. Tính hợp lý trong các trường hợp hoãn, tạm đình
chỉ, đình chỉ thi hành án theo quyết định của cơ quan bên ngoài (bao nhiêu vụ
việc bị tác động bởi cơ quan bên ngoài, tác động
đó là hợp lý hay chưa hợp lý,
xác định trách nhiệm của cơ quan có liên quan trong trường hợp ảnh hưởng đến
quyền lợi của đương sự ).
- Điều tra thực tế việc kháng nghị giám đốc thẩm, tái thẩm, kiểm sát thi
hành án đã đúng chức năng thẩm quyền hay không;
- Sự tham gia ý kiến của chính quyền địa phương có đúng hay không; tình
trạng e ngại né tránh mất ổn định ở đị
a phương

7
- Giải pháp hoàn thiện pháp luật: kiến nghị các giải pháp sửa đổi bổ sung
các quy định pháp luật nhằm hoàn thiện quy trình thủ tục thi hành án, trong đó
có việc thi hành đối với tài sản là bất động sản.

động sản theo các tham luận, chuyên đề.
- Điều tra xã hội học bằng phiếu và phỏng vấn : Với mỗi đối tượng điều
tra Ban chủ nhiệm đã dùng 2 phương pháp đó là thông qua cơ quan thi hành án
triển khai phát và thu phiếu sau
đó chuyển lại cho Ban chủ nhiệm và trực tiếp
Ban chủ nhiệm phát và thu phiếu cho những đối tượng đó
- Phân tích, tổng hợp
- Tổ chức các buổi toạ đàm khoa học, các buổi làm việc
7. Những hoạt động chính của Đề án
Để thực hiện Đề án, Ban chủ nhiệm đã triển khai hoạt động này ở 2
tỉnh/thành phố được xem là nơi có số lượng án đối v
ới loại tài sản này nhiều
nhất, cũng như giá trị phải thi hành được xem lớn đó là thành phố Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh
- Tại thành phố Hồ Chí Minh chúng tôi đã tổ chức các buổi tọa đàm: tại
Cục Thi hành án dân sự thành phố, Chi cục thi hành án dân sự Quận và 3
phường( Phường 10 Quận 10, Phường 7 Quận 5 và phường tân Hưng Quận 7)
- Tại Hà Nội, chúng tôi đã triển khai được các buổi tọa đ
àm tại : Bộ Tư
pháp, Chi Cục THADS Quận Thanh Xuân và 3 xã/phường (2 xã ở Huyện
Chương Mỹ: Xã Quảng Bị và Xã Phụng Châu;1 phường ở Quận Thanh Xuân:
Phường Thanh Xuân hạ).
Về kết quả thu được: Ban Chủ nhiệm Đề án đã thu được 17 báo cáo tham
luận; 249 phiếu khảo sát trong đó có 180 phiếu thường (112 phiếu dành cho cán
bộ thi hành án, 68 phiếu dành cho người được thi hành án) và 69 phiếu phỏng
vấn trực tiếp (21 phiếu dành dành cho người phải thi hành án và 48 phiế
u dành
cho cộng đồng)
liên quan đến quá trình tổ chức thi hành án,…

1
Theo quy định của Luật Ban hành văn bản 2008 thì đối với dự án Luật là sau 3 năm mới phải đánh giá tác động
luật.

10
537405
335833
213632
533317
287172
206824
574138
313139
210815
606660
398505
208155
622610
405458
215152
645975
437375
354490
0
100000

tắt là THA) tách ra khỏi cơ quan tòa án, gần đây nhất là sự kiện Luật THADS
2008 được ban hành. Theo đó, cơ cấu t
ổ chức của cơ quan THADS, trình tự thủ
tục thi hành án cũng có sự thay đổi đáng kể. Trên cơ sở đó, trong những năm

11
16093
4223.7
1318.4
17745
4171
1664
19446
6252
1686
19451
8175
2416
22235
7816
3569
26587
9387
5411
0
5000
10000
15000
20000
25000

90284
86000
88000
90000
92000
94000
96000
2005 2006 2007 2008 2009
Biểu đồ thể hiện tình hình thi hành án dân sự trên địa bàn TP HCM theo loại
việc thi hành
số việc
12383
12322
11034
11624
12483
10000
10500
11000
11500
12000
12500
2005 2006 2007 2008 2009
Biểu đồ thể hiện tình hình thi hành án dân sự trên địa bàn TP HCM theo giá
trị thi hành
giá trị tài sản phải thi hành - tỷ
đồng
Trong tổng số 63 tỉnh thành trong cả nước thì thành phố Hồ Chí Minh và
Hà Nội là 2 tỉnh/thành có số vụ việc và giá trị tài sản thi hành là lớn hơn cả.
Thực tiễn công tác THA nhiều năm qua cho thấy công tác THADS tại thành phố

Nội dung Năm 2007 Năm 2008
Tổng số việc 26.876 35.424
Số việc đã thi hành xong hoàn toàn 10.150 15.704
Tính riêng năm 2009 của chung toàn thành phố Hà Nội, tổng số việc phải
thi hành là 37.153 việc. Về thực tiễn thi hành, trong tổng s
ố 37.153 việc năm
2009 có 25.625 việc có điều kiện thi hành, số chưa có điều kiện thi hành là
9.589 việc. Số đã thi hành xong là 22.242 việc, đạt tỷ lệ 87% trên số việc có điều
kiện thi hành . So với cùng kỳ năm 2008 tỷ lệ việc thi hành xong tăng 5%, án
tồn đọng giảm 3624 việc đạt tỷ lệ 22%. Tuy lượng án tồn đọng năm 2009 giảm
3624 việc so với năm 2008 những vẫ
n còn tồn đọng 12.603 việc.
Tổng giá trị hiện vật phải thi hành đối với các vụ việc thi hành án theo
đơn yêu cầu trên địa bàn thành phố rất lớn chủ yếu đó là các tài sản liên quan
đến nhà đất, nhà xưởng, công trình… quy đổi ra tiền năm 2009 là 1884 tỷ đồng,
được thể hiện qua biểu đồ sau:

14
993
629
1208
1884
0
500
1000
1500
2000
Tổng số
tiền phải
thi hành


1.2. Đánh giá chung về công tác thi hành án dân sự
Mặc dù, công tác THADS có nhiều chuyển biến tích cực, đạt được nhiều
kết quả nêu trên, công tác THADS vẫn còn những hạn chế, tồn tại, yếu kém nhất
định như:
- Số lượng việc THA tồn đọng chưa thi hành được vẫn còn lớn: Tuy số
việc và giá trị thi hành năm sau nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước, nhưng số

việc THA có điều kiện chưa thi hành xong vẫn còn lớn, tỷ lệ giá trị phải thi hành
tồn đọng cao hơn tỷ lệ về việc tồn đọng, tính đến tháng 8/2006 cả nước còn
210.815 việc tồn đọng chưa có điều kiện thi hành (tăng 4.091 việc so với năm
2005), có 108.397 việc thi hành có điều kiện nhưng chưa thi hành xong; đến
năm 2007 số việc thi hành chưa có điều kiệ
n thi hành là 208.155 việc, giảm
được 2116 việc so với năm 2006, có 144.198 việc có điều kiện nhưng chưa thi
hành xong; đến năm 2008 số việc chưa có điều kiện thi hành vẫn còn rất lớn
215.152 việc, tăng 6997 việc so với cùng kỳ năm 2007 và vẫn còn 118.330 việc
có điều kiện thi hành nhưng chưa thi hành xong
2
. Tuy nhiên, giá trị thi hành
xong còn quá thấp so với giá trị phải thi hành: năm 2007 chỉ đạt 17,6%, năm
2008 đạt 16,0% trong khi đó số vụ đã thi hành được năm 2007 đạt 34,3%, năm
2008 đạt 34,6%.

2
Nguồn: Tổng cục THADS Bộ Tư pháp

15
- Tình trạng khiếu nại, tố cáo về THADS vẫn còn nhiều, liên tục tăng:
Qua số liệu thống kê liên quan đến công tác giải quyết khiếu nại tố cáo cho thấy

THA, ngay cả đội ngũ chấp hành viên còn chưa sâu, vấn đề chuẩn mực đạo đức
nghề nghiệp của chấp hành viên còn có lúc, có nơi chưa được thực hiện nghiêm

16
túc, còn vi phạm, gây bức xúc, khiếu nại THA, thậm chí một số cán bộ, Chấp
hành viên bị kỷ luật, truy cứu trách nhiệm hình sự.
+ Sự tự nguyện THA của các bên còn hạn chế, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo
nhiều lần, nhiều cấp, thậm chí khiếu nại tố cáo sai sự thật nhằm dây dưa, chống
đối, cản trở công tác THA.
- Nguyên nhân khách quan:
+ Do số lượng vụ việc yêu cầ
u THA và giá trị tài sản yêu cầu thi hành
ngày càng lớn, trong khi đó số lượng cán bộ, biên chế có hạn dẫn đến quá tải
trong công việc, số việc THA tồn đọng chuyển dồn từ năm này sang năm khác
nhiều, chưa có giải pháp để giải quyết dứt điểm.
+ Một số vụ việc thi hành chưa được do bản án tuyên không rõ, thậm chí
là có sai sót, thiếu tính khả thi không thể thực hiện được trên thực tế
.
+ Việc ban hành các quy định pháp luật hướng dẫn về quy trình thủ tục,
THA còn chậm, một số quy định pháp luật còn chưa phù hợp với các quy định
của pháp luật thuộc lĩnh vực khác cũng như thực tiễn thi hành án.
+ Việc THA bị tạm đình chỉ do có kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm
hoặc tái thẩm trong hoạt động THADS.
+ Nhiều trường hợp đương sự nộp đơn yêu c
ầu THA, nhưng do người
phải THA không có tài sản để thi hành hoặc tài sản không còn tại thời điểm
THA (năm 2007 có 12.274 việc, chiếm tỷ lệ 5,89%; năm 2008 là 14.596 việc,
chiếm tỷ lệ 6,7% )
2. THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN THI HÀNH LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN

, sự “can thiệp”
5
của các
cơ quan, cá nhân có “thẩm quyền” ở nhiều góc độ khác nhau, từ hình thức chính
thức thông qua văn bản đến hình thức không chính thức dưới hình thức chỉ đạo,
mệnh lệnh “cá nhân”… Tất cả các yếu tố này làm cho hoạt động THA liên quan
đến bất động sản thường phức tạp, khó khăn hơn so với các việc THA khác.
Hiện nay các Cục, Chi cục THADS không thực hiện thống kê riêng theo
tiêu chí đối tượng phải thi hành theo loạ
i tài sản phải thi hành
6
. Do đó, thực tiễn
điều tra khảo sát thu thập được về hoạt động THA đối với tài sản là bất động sản
không có số liệu thống kê cụ thể mà chỉ có những vụ việc đã và đang được chấp
hành viên thụ lý cung cấp. Theo kết quả khảo sát trên địa bàn thành phố Hà Nội

3
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa gồm đất đai và những công trình do con
người tạo nên gắn liền với đất.
Theo quy định Điều 174, Bộ Luật dân sự: bất động sản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền v
ới đất đai
4
Nguồn: Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ làm công tác giải quyết khiếu nại tại Cục THADS thành phố Hồ Chí
Minh và thành phố Hà Nội, cho biết khoảng 2/3 đơn thư khiếu nại tố cáo đồng chí thụ lý giải quyết liên quan đến
tài sản là bất động sản
5
Ý kiến phát biểu trao đổi thảo luận của các đại biểu tại buổi tọa đàm tại Bộ Tư pháp về thủ tục thi hành án đối
với tài sản là bất động sản ngày 25/3/2010
6