BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

Tiểu Luận Quản Trị Tài Chính
Đề tài:

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ IDICO
Tp HCM, Tháng 04 năm 2012
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
MỤC LỤC
2
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
PHẦN 1: GIỚI THIỆU
Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thi IDICO
Tên viết tắc: IDICO - UDICO
Tên tiếng Anh: Urban and House Development Investment Jointstock Corporation
Mã chứng khoán: UIC
Ngày thành lập: 6/12/2000
Chủ Tịch HĐQT: Ông Vũ Công Khái
Trụ sở: Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1 – Huyện Nhơn Trạch, Tỉnh Đồng Nai
Vốn điều lệ:80,000,000,000
Điện thoại: 061.3560614
Fax: 061.3560610
Web side: [email protected]
Ngành nghề:
- Đầu tư phát triển và kinh doanh nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu

1.2 Tỷ lệ thanh toán nhanh (QR- Quick Ratio)
Là tỉ lệ giữa tài sản lưu động không bao gồm giá trị hang tồn kho và và các tài sản kém
thanh khoản khác với nợ ngắn hạn. Tỷ lệ thanh khoản nhanh cho biết mỗi đồng nợ ngắn
hạn phải trả của doanh nghiệp có bao nhiêu đồng tài sản lưu động có thể sử dụng ngay để
thanh toán.
Nhận xét:
Tỷ số thanh khoản nhanh của UIC là 0,60 < 1 có nghĩa là tài sản lưu động có thể
sử dụng ngay của UIC nhỏ hơn nợ ngắn hạn, doanh nghiệp có tài sản lưu động có thể sử
dụng ngay không đủ đảm bảo cho việc thanh toán các khoản nợ ngắn hạn. Tuy nhiên nếu
công ty không phải chi trả nợ ngắn hạn cùng một lúc thì doanh nghiệp vẫn hoạt động ổn
định
Tỷ số thanh khoản nhanh thấp hơn so với bình quân ngành 0,76 tuy nhiên mức thấp hơn
này không cao chứng tỏ tình hình chung của công ty ổn định so với ngành.
Ta thấy tỷ lệ thanh khoản hiện thời lớn hơn nhiều tỷ lệ thanh khoản nhanh của UIC
điều này chứng tỏ rằng tài sản lưu động của UIC có tỷ trọng khá lớn nằm trong tài sản có
khả năng thanh khoản kém (như hàng tồn kho, tài sản lưu động khác).
2. Tỷ lệ quản lý tài sản hay hiệu quả hoạt động
2.1 Tỷ lệ hoạt động tồn kho (IA-Inventory Activity)
4
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Là tỷ lệ của doanh thu và hàng tồn kho. Tỷ lệ này cho biết bình quân tồn kho quay
được bao nhiêu vòng trong kỳ để tạo ra doanh thu. Từ đó chúng ta có thể xác định số
ngày tồn kho bình quân.
Nhận xét:
Vòng quay tồn kho của UIC là 5,83 vòng nên số ngày tồn kho lên đến 62 ngày,
điều này cho thấy công ty đầu tư vào hàng tồn kho ở mức không quá cao
2.2 Kỳ thu tiền bình quân (ACP-Average Collection Period)
Là tỷ lệ giữa doanh thu và bình quân giá trị khoản phải thu. Tỷ lệ này cho thấy
vòng quay khoản phải thu trong kỳ từ đó xác định công ty mất bao nhiêu ngày cho một
khoản phải thu

3.1 Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản (D/A)
Tỷ lệ giữa tổng nợ và tổng tài sản, phản ánh mức độ sử dụng nợ của doanh nghiệp
so với mức độ sử dụng vốn của chủ sở hữu
Nhận xét:
Tỷ lệ nợ trên tài sản của UIC là 74% tỷ lệ khá cao cho thấy 74% giá trị tài sản
được tài trợ từ nợ vay
3.2 Tỷ lệ khả năng trả lãi (ICR)
Tỷ lệ giữa lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) với chi phí lãi vay, phản ánh khả
năng trang trải lãi vay của doanh nghiệp từ lợi nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh.
Nhận xét:
Tỷ lệ khả năng trả lãi của UIC là 4,17 tức là doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận trước
thuế và lãi vay gấp 4,17 lần chi phí lãi vay, điều này cho thấy khả năng trả lãi vay của
doanh nghiệp khá tốt
3.3 Tỷ lệ khả năng trả nợ
Tỷ lệ giữa lợi nhuận trước thuế và lãi vay cộng với khấu hao và giá vốn hang bán
với nợ gốc cộng với chi phí lãi vay. Tỷ lệ này đánh giá khả năng trả nợ và lãi.
Nhận xét:
Tỷ lệ khả năng trả nợ của UIC khá tốt là 2,78 điều này cứ mỗi đồng nợ phải trả
của doanh nghiệp có đến 2,78 đồng có thể sử dụng để trả nợ.
4. Tỷ lệ khả năng sinh lợi
4.1 Doanh lợi ròng (NPM)
Là tỷ số giữa lợi nhuận với doanh thu, phản ánh quan hệ giữa lợi nhuận và doanh
thu cho biết mỗi đồng doanh thu tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận
Nhận xét:
Doanh lợi ròng bán hang và dịch vụ của UIC là 0.2 tức là cứ 100 đồng doanh thu
tạo ra 2 đồng lợi nhuận
4.2 Sức sinh lợi cơ bản (BEP)
Là tỷ số giữa lợi nhuận trước thuế và lãi vay với bình quân tổng tài sản, tỷ số này
đánh giá khả năng sinh lợi cơ bản của doanh nghiệp chửa kể đến ảnh hưởng của thuế và
đòn bẩy tài chính

Nhận xét:
Tỷ số P/B của UIC là 0,42 tức là giá trị thị trường của cổ phiếu đang thấp hơn giá
trị sổ sách.
II. Phân tích xu hướng
Phân tích xu hướng là kỹ thuật phân tích dựa trên so sánh các tỷ số tài chính của
công ty qua nhiều năm. Nhìn chung xu hướng của các chỉ số tài chính của UIC diễn biến
như sau:
Từ 2009-2011, các tỷ số có dấu hiệu gần như không thay đổi, không có dao động
nhiều, điều này cho thấy công ty bị ảnh hưởng nhiều bởi khủng hoản kinh tế tuy nhiên
ban lãnh đạo công ty không ngừng nổ lực để đưa công ty vượt qua giai đoạn khủng hoản.
7
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Tới năm 2011 với các chỉ số cho thấy công ty vẫn chưa lấy lại được đà tăng trưởng mà
vẫn còn bị ảnh hưởng bởi khủng hoản kinh tế.

III. Phân tích cơ cấu
Phân tích cơ cấu là kỹ thuật phân tích dung để xác định khuynh hướng thay đổi
của từng khoản mục trong báo cáo tài chính. Đối với báo cáo kết quả kinh doanh, phân
tích cơ cấu được thực hiện bằng cách tính và so sánh tỉ trọng của từng khoản mục so với
doanh thu qua các năm để thấy được xu hướng thay đổi từng mục. Tương tự như vậy,
tỏng bảng cân đối kế toán chúng ta tính toán và so sánh tỷ trọng của từng mục tài sản so
với tổng tài sản và từng mục của nguồn vốn so với tổng nguồn vốn.
Bảng bên dưới phân tích cơ cấu bảng cân đối kế toán qua các năm 2009, 2010,
2011
PHÂN TÍCH CƠ CẤU BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN

Đơn vị tính: Triệu đồng

Tỷ trọng Số tuyệt đối
2009 2010 2011 2009 2010 2011

T
huế GTGT được khấu trừ 0.31% 0.18% 1,313 - 1,028
T
huế và các khoản phải thu NN - - -
T
ài sản ngắn hạn khác 0.30% 0.13% 0.18% 1,304 1,534 1,033
Tài sản dài hạn 17.88% 9.56% 24.02% 76,687 114,495 137,317
C
ác khoản phải thu dài hạn - - -
8
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
T
ài sản cố định 14.65% 5.21% 16.68% 62,829 62,441 95,401
T
ài sản cố định hữu hình 13.15% 4.23% 14.17% 56,392 50,647 81,048

Nguyên giá 23.70% 8.62% 24.88% 101,637 103,271 142,266

Giá trị hao mòn lũy kế -10.55% -4.39% -10.71%
(45,245
) (52,624)
(61,218
)
T
ài sản cố định vô hình 0.36% 0.12% 0.23% 1,542 1,442 1,342

Nguyên giá 0.47% 0.17% 0.35% 2,000 2,000 2,000

Giá trị hao mòn lũy kế -0.11% -0.05% -0.12% (458) (558) (658)
C

V
ay và nợ ngắn hạn 25.33% 11.18% 31.26% 108,633 133,931 178,714
P
hải trả cho người bán 23.59% 10.40% 21.07% 101,182 124,642 120,471
N
gười mua trả tiền trước 2.10% 1.91% 3.16% 9,029 22,903 18,081
T
huế và các khoản phải nộp Nhà nước 0.32% 0.21% 0.28% 1,369 2,461 1,593
P
hải trả người lao động 0.49% 0.12% 0.93% 2,118 1,379 5,331
C
hi phí phải trả 14.93% 6.05% 10.85% 64,059 72,432 62,049
C
ác khoản phải trả nộp khác 5.49% 0.36% 0.32% 23,537 4,264 1,805
Q
uỹ khen thưởng và phúc lợi 0.29% 0.09% 0.04% 1,239 1,075 239
N
ợ dài hạn 4.80% 1.01% 5.62% 20,601 12,145 32,115
P
hải trả dài hạn khác 0.00% 0.00% 0.00% 8 8 8
V 4.71% 0.98% 5.55% 20,195 11,757 31,725
9
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
ay và nợ dài hạn
D
ự phòng trợ cấp mất việc làm 0.07% 0.02% 0.05% 314 296 262
D
oanh thu chưa thực hiện 0.02% 0.01% 0.02% 84 84 120
Vốn chủ sở hữu 30.07% 12.12% 26.48% 128,972 145,159 151,384
V

hàng và cung
cấp dịch vụ
100.00% 100.00% 100.00% 896,791 953,889 1,228,843
Các khoản
giảm trừ
doanh thu

- - -
Doanh thu
thuần về bán
hàng và cung
cấp dịch vụ
100.00% 100.00% 100.00%
896,791 953,889 1,228,843
Giá vốn hàng
bán
96.26% 96.36% 95.91%
863,284 919,193 1,178,573
Lợi nhuận
gộp về bán
hàng và cung
cấp dịch vụ
3.74% 3.64% 4.09%
33,507 34,696 50,270
Doanh thu
hoạt động tài
chính
0.07% 0.40% 0.20%
598 3,838 2,472
Chi phí tài

khác
0.29% 0.18% 0.24%
2,597 1,761 3,004
Lợi nhuận kế
toán trước
thuế
2.18% 2.10% 1.78%
19,509 20,008 21,851
Chi phí thuế
TNDN hiện
hành
0.19% 0.23% 0.18%
1,741 2,184 2,199
Chi phí thuế
TNDN hoãn
lại

- - -
11
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Lợi nhuận
sau thuế thu
nhập doanh
nghiệp
1.98% 1.87% 1.60%
17,768 17,824 19,652
Lãi cơ bản
trên cổ phiếu
0.25% 0.23% 0.20%
2,221 2,228 2,456

Ở đây, tính thông qua DOL và DFL để tính F (định phí) và V(biến phí) thông qua
công thức:
DOL=%EBIT/%S
DFL=EBIT/(EBIT-I)
2009 2010
2011
Doanh thu hòa vốn lời lỗ
431,885,520,846 336,845,922,021 480,346,641,708
Doanh thu hòa vốn tiền mặt
431,885,520,846 336,845,922,021 480,346,641,708
Doanh thu hòa vốn trả nợ
9,117,734,620,705 12,586,676,078,573 17,322,375,470,622
Doanh thu
896,791,239,404 953,889,267,809 1,228,842,377,675
Nhận xét
Lời thật Lời thật Lời thật
Theo kết quả phân tích trên cho thấy tình hình kinh doanh của UIC năm 2009,
2010 là lời thật tuy nhiên hiệu quả kinh doanh không cao, nhưng năm 2011 là công ty lỗ
thật. Từ kết quả trên cho thấy UIC cần phải có các biện pháp để tăng doanh thu có thể
thông qua tăng giá bán hoặc tăng sản lượng, giảm chi phí.
2. Đòn bẩy tài chính
2009 2010
2011
Đòn bẩy kinh doanh (DOL)
17.38% 145.99% 24.41%
Đòn bẩy tài chính (DFL)
147.98% 158.38% 155.14%
Đòn bẩy tổng thể (DTL)
25.72% 231.23% 37.88%
Đòn bẩy kinh doanh (DOL):

0.2 12% 0.024
0.3 14% 0.042
0.6 16% 0.096
0.3 18% 0.054
0.1 19% 0.019
Km= 0,235
Từ bản trên ta tính được Km =23,5%
=> Kuic = Krf +(Km-Krf)β
uic
= 20,83%
Tốc độ tăng trưởng cổ tức qua các năm
g =Lợi nhuận giữ lại/cho tài sản
2009 2010 2011
Tốc độ tăng trưởng cổ tức
11.85% 10.44%
11.03
%
* Dự kiến cổ tức trong tương lai
Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Về
sau
t
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
g
1.10 1.10 1.20 1.20 1.20 1.20 1.30 1.30 1.30 1.30 1.11
Dt
1,100 1,210 1,452 1,742 2,091 2,509 3,262 4,240 5,512 7,166 1,100
(1+K)
t
1.21

Chỉ số P/E trung bình ngành bất động sản: 10.4
Vậy giá trị thị trường của cổ phiếu UIC dự kiến trong năm 2012
P = P/ExEPS = 20,800 VND
3. Lượng giá theo phương pháp sử dụng chỉ số EVA
EVA=Vốn CSH x (ROE-Chi phí vốn CSH)
15
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Giá trị kinh tế gia tăng
EVA năm 2011
EVA
Vốn CSH x (ROE -
chi phí vốn CSH)
(11,885,265,
973)
Vốn CSH cuối năm
2011
E
151,384,152,
849
ROE 2011 ROE 12.98%
Chi phí vốn CSH (Lãi
suất chiết khấu)
Ki 20.83%
Giá trị theo sổ sách
của công ty
150,042,486,182
Giá sổ sách của cổ
phiếu (2011)
B
18,9


940,162,571
0.68491
4

643,930,55
0
Dự kiến EVA năm
2014
3
Mức tăng trưởng
(ROE - chi phí vốn
CSH)

1.01

949,564,197
0.566832

538,243,06
1
Dự kiến EVA năm
2015
4
Mức tăng trưởng
(ROE - chi phí vốn
CSH)

1.01



314,337,84
3
Dự kiến EVA năm
2018
7
Mức tăng trưởng
(ROE - chi phí vốn
CSH)

1.02

997,903,681
0.265905

265,347,42
5
Dự kiến EVA năm
2019
8
Mức tăng trưởng
(ROE - chi phí vốn
CSH)

1.02

1,017,861,75
4
0.220062


676,310,39
6
Hiện giá toàn bộ EVA
trong tương lai

4,447,576,5
35
Giá trị thị trường của
cổ phiếu công ty năm
2012
154,490,0
62,717
Số cổ phiếu lưu hành
năm 2012
8,
000,000
16
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Giá trị cổ phiếu UIC
(2012)
19,311
4. Tổng hợp kết quả định giá theo 3 phương pháp
Nhận xét: Với kết quả đánh giá cổ phiếu UIC qua 3 phương pháp ta thấy ba phương
pháp cho kết quả gần như nhau. Với giá hiện tại UIC là 7,900 VND thấp hơn giá trị cổ
phiếu đã tính nên nhà đầu tư nên chọn thời điểm để mua cổ phiếu UIC đầu tư dài hạn
VI. Lập chỉ mục đầu tư hiệu quả
1. Hệ số hoàn vốn kỳ vọng, độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên của UIC
Kuic=Krf+(Km-Krf)β
uic
UIC Beta = 0,77 Krf = 11.90%

5
1
( )
i i
i
P K K
δ
=
= −
∑
v
C
K
δ
= =
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
KAC
Beta =
0
Krf= 11,90%
Xác suất (Pi) Km Ki Pi x Ki Pi x (K-Ki)^2
0.2 12%
0.11
9
0.0238 0.00070805
0.3 14%
0.11
9
0.0357 0.00106 2075
0.6 16%

i i
i
P K K
δ
=
= − =
∑
14.28%
v
C
K
δ
= =
Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
* Hệ số hoàn vốn kỳ vọng ,độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên bộ chứng khoán này
k
p
= W
UIC
K
UIC
+ W
KAC
K
KAC
= 0,4286.0,222+0,5714.0,1785= 19,71%
Ta thấy δ
p
=3,31%