MỤC LỤC
MỤC LỤC ............................................................................................... 1
LỜI MỞ ĐẦU ! ....................................................................................... 1
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN ......................................................................................................... 4
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CUỘC SỐNG: ........................................................................................................ 4
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN: ............................................................ 4
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI
.......................................................................................................................... 6
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ...... 9
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ............................................ 9
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ................................ 9
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
.................................................................................................................................. 9
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ..................... 9
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN: ............................................................................................................... 10
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:: .......... 11
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .................. 12
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ............. 12
1.4.2. CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT ĐỘNG
SẢN: ............................................................................................................... 13
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài ........................................ 13
1.4.2.3 Ma trận SWOT ....................................................................... 15
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính ..................................................... 16
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng ......................... 19
1.4.3. Các loại chiến lược: ............................................................................... 21
1.4.3.1. Chiến lược chi phí thấp: ...................................................... 23

2.1.3. KHÁI QUÁT VỀ NHỮNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐẦY: ........................................... 53
2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ............................................................................................................ 54
2.1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: 54
2.2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ...................................................................................................... 56
2.2.3. ĐÁNH GIÁ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL BẰNG MÔ HÌNH SWOT: ............................................................ 57
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC Ở CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL ............................................................................................. 59
3.1. QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY: ......................................................................................... 59
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN VINAPOL: ........................................................................................ 60
CHƯƠNG 4:
KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN. .................................................................... 63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: ............................................ 64
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
LỜI MỞ ĐẦU !
Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển khá mạnh và bền vững với tốc độ tăng
trưởng cao. Hàng loạt những sự kiện nổi bật diễn ra trên thế giới và trong
nước tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nước ta như Việt Nam gia nhập
WTO vào cuối tháng 12 năm 2006 làm nền kinh tế đã hoà chung nhịp với thế
giới và có rất nhiều thuận lợi, đưa Việt Nam trở thành địa điểm đầu tư hấp
dẫn trong khu vực đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hay sự kiện
Việt Nam được các nước trong khối Liên Hợp Quốc bầu chọn làm thành viên

Vinapol, tuy nhiên do đặc thù của doanh nghiệp, tính chất nhạy cảm của chiến
lược đầu tư hiện tại của công ty nên đề tài chỉ tập trung chủ yếu vào việc
nghiên cứu chiến lược mới cho công ty cổ phần Vinapol.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
2
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
• Nghiên cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu đã được thực hiện
trước đây, tư liệu trong và ngoài nước được tập hợp nghiên cứu tổng
thể để tìm hiểu về cơ sở lý thuyết vấn đề lập chiến lược đầu tư Bất
Động Sản
• Phương pháp nghiên cứu qua thực tiễn công việc: Qua quá trình thực
tập tại công ty Cổ Phần Vinapol , tìm hiểu các dự án khác trong khu
vực thành phố Hà Nội và tiến hành phân tích đánh giá chiến lược phát
triển của các công ty đó.
BỐ CỤC ĐỀ TÀI:
Chương 1: Cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất động sản
Chương 2: Thực tế lập chiến lược đầu tư kinh doanh Bất Động Sản tại
công ty Cổ Phần Vinapol.
Chương 3: Lập chiến lược đầu tư mới trong giai đoạn 2010 – 2020 cho
công ty Cổ phần Vinapol
Danh mục tài liệu tham khảo.
Phụ lục.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
3
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT

trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học,...Các công
trình giao thông, nhà máy, xí nghiệp, công trình công nghiệp đường sá,
cầu cống,...
• Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ như điều hoà trung tâm, các
máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các loại cây cảnh
gắn liền với công trình. Ngoài ra các công trình đó phải có khả năng đo
lường và lượng hoá thành giá trị như các công trình tôn giáo. Di tích
lịch sử văn hoá,...
• Các tài sản khác do nhà nước quy định: Vườn cây lâu năm, công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí, công trình
du lịch, các công trình bể bơi, thể thao, các công trình hầm mỏ,...”
Đây là khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy
nhiên có thể thấy bộ phận căn bản của Bất Động Sản chính là quyền sử dụng
đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận
động và phát triển của thị trường Bất Động Sản. Hoạt động đầu tư kinh doanh
Bất Động Sản bị ảnh hưởng lớn từ các chính sách về đất đai, các nhân tố xã
hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai;
Các loại Bất Động Sản:
• Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng lớn.
• Bất Động Sản công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ quan,
doanh nghiệp, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước,...
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
5
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
• Bất Động Sản nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng
trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau
quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản,...
• Bất Động Sản thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại,
cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe,...

sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng
đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó.
Đất đai tham gia vào tất cả các nghành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy
đối với từng nghành cụ thể của nền kinh tế quốc dân thì đất đai có vị trí khác
nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt, nó không những là
chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây
trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn
cho gia súc, gia cầm, là nơi chuyển dần hầu hết tác động cuar con người vào
cây trồng. Vì vậy đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh
doanh nông nghiệp được gọi là ruộng đất, ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ
yếu không thể thay thế được. Không có ruộng đất, không thể tiến hành kinh
doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp,
nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia, nói đến chủ
quyền của một quốc gia là nói đến những bộ phận lãnh thổ, tỏng đó có đất
đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia thì trước hết phải tôn trọng lãnh
thổ của các quốc gia đó.
Nhà ở và các công trình kiến trúc được coi là Bất Động Sản là sản phẩm của
hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách
với môi trường bên ngoài dùng để ở và hoạt động hang ngày. Với cách tiếp
cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở và các công trình kiến trúc không chỉ là
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
7
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
không gian cư trú đơm thuần mà còn là môi trường sống, môi trường lao động
và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở và các
công trình kiến trúc không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Ngày
nay ở nhiều nước phát triển khi nhu cầu về vật chất lớn hơn với điều kiện

1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN:
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Trong thập niên 60, hầu hết các doanh nghiệp trên thế giới đã chuyển kế
hoạch ngắn hạn sang kế hoạch dài hạn. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh
chóng của khoa học kỹ thuật và những ứng dụng của nó trong kinh tế đã dẫn
đến những dự báo về sự hình thành và phát triển của các đối thủ cạnh tranh,
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
9
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
sự biến động của thị trường ngày càng trở nên khó khăn và phức tạp. Chính vì
vậy mà kế hoạch dài hạn đã không còn phù hợp, không đảm bảo tính linh
hoạt, mềm dẻo cần thiết để thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế thị
trường đầy biến động. Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi các nhà
quản trị doanh nghiệp cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy
chiến lược.
Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực quân sự.
Trong quân sự, chiến lược được hiểu là “ Nghệ thuật phối hợp các lực lượng
quân sự, chính trị, kinh tế, tinh thần được huy động vào chiến tranh nhằm
chiến thắng kẻ thù”. Có rất nhiều định nghĩa về chiến lược, theo Fred R.David
thì chiến lược là những phương tiện đạt đến mục tiêu dài hạn, còn theo Alfred
Chadler thuộc đại học Harvard thì chiến lược là sự xác định các mục tiêu cơ
bản và lâu dài của một doanh nghiệp và là sự vạch ra một quá trình hành động
và phân phối các nguồn lực cần thiết để thực hiện mục tiêu đó.
“ Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai bao gồm các mục
tiêu cơ bản mà doanh nghiệp phải đạt được và những phương tiện cần thiết để
đạt được mục tiêu đó”
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN:

- Tính cạnh tranh nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai
- Tính rủi ro, chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai nên
không thể dự đoán được xu hướng của tương lai một cách chính xác
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo
- Tính ổn định tương đối, chiến lược kinh doanh có thể thay đổi
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
11
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản có một
số đặc điểm quan trong hơn các chiến lược khác vì lĩnh vực đầu tư bất động
sản là lĩnh vực đầu tư cần có thời gian lâu dài và giá trị đầu tư là lớn.
Thời gian hoạch định chiến lược lâu dài, cần nhiều thời gian do đặc điểm của
thị trường bất động sản rào cản ra nhập hay rút lui lớn hơn các ngành khác.
Việc điều chỉnh chiến lược cũng đòi hỏi thời gian dài hơn. Tính chính xác và
chất lượng của việc hoạch định chiến lược khó cao hơn ngành khác vì thị
trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin hạn chế, không
chính xác.
Chiến lược kinh doanh bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như pháp
luật, chính sách, sự quản lý của nhà nước, tính cá biệt cao…..
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Chúng ta có thể thấy rõ rằng vai trò cuả chiến lược đầu tư là tối quan trọng
trong hoạt động kinh doanh bất động sản chính vì vậy việc lập chiến lược đầu
tư cũng phải được tiến hành cẩn thận từng bước từng bước một tránh sai lầm
trong quá trình triển khai. Để xây dựng một chiến lược đầu tư hiệu quả chúng
ta phải căn cứ vào 4 yếu tố chính:
- Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp
- Tình hình kinh tế vĩ mô như chính trị, pháp luật, tăng trưởng……
- Tình hình thực tiễn thị trường, nhu cầu khách hàng, tình hình của các đối

Bảng 1.1 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên ngoài
Các yếu tố
bên ngoài
chủ yếu
Mức quan trọng
của yếu tố đối
với ngành
Phân loại các yếu tố đối
với doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
13
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
1 2 3 4
Liệt kê các
cơ hội và
nguy cơ
chủ yếu từ
môi trường
bên ngoài
Mức quan trọng
của mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan
trọng) đến giá trị
1 (rất quan trọng)
Phân loại các yếu tố tác
động đến doanh nghiệp,

Mức quan trọng
của yếu tố đối
với ngành
Phân loại các yếu tố đối
với doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
14
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
1 2 3 4
Liệt kê các
điểm mạnh,
điểm yếu từ
bên trong
doanh
nghiệp
Mức quan trọng
của mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan
trọng) đến giá trị
1(rất quan trọng)
Phân loại các yếu tố tác
động đến doanh nghiệp,
có giá trị:
4= phản ứng tốt
3= phản ứng trên trung
bình

15
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Các cơ hội (O)
Liệt kê những cơ
hội:
Chiến lược OS
Tận dụng những cơ hội
và điểm mạnh
Chiến lược OW
Tận dụng những cơ hội và
khắc phục những điểm yếu
Thách thức (T)
Liệt kê những
thách thức:
Chiến lược TS
Vượt qua thách thức,
nguy cơ tận dụng những
điểm mạnh
Chiến lược TW
Tránh nguy cơ và tối thiểu
hoá điểm yếu
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB
Lao Động Xã Hội – 2002, trang 127.)
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính
Ma trận chiến lược chính là công cụ để các tổ chức xác định vị thế cạnh
tranh của mình trong thị trường. Ma trận được biểu hiện trên hai trục chính,
trục tung biểu diễn tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong ngành và trục
hoành biểu diễn sức mạnh cạnh tranh của doanh nghiệp. Theo ma trận này, vị
trí của doanh nghiệp được xác định dựa trên kết quả phân tích các điều kiện

17
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Bảng 1.4: Các chiến lược lựa chọn ma trận chiến lược chính
Thị trường tăng trưởng nhanh chóng
Vị trí
cạnh tranh
yếu
Góc phần tư II
1. Phát triển thị
trường
2. Thâm nhập thị
trường
3. Phát triển sản
phẩm
4. Kết hợp theo
chiều ngang
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư I
1. Phát triển thị
trường
2.Thâm nhập thị
trường
3. Phát triển sản phẩm
4. Kết hợp về phía
trước
5. Kết hợp về phía
sau
6. Kết hợp theo chiều

1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng
* Mô hình ma trận
Ma trận QSPM ( Quantitative Strategic Planning Matrix ) sử dụng các yếu
tố đầu vào nhờ những phân tích ở giai đoạn 1 và kết hợp của các phân tích
môi trường kinh doanh để lựa chọn một trong số các chiến lược đã đưa ra
trong bước phân tích lựa chọn chiến lược tổng quát. Ma trận QSPM là công
cụ có thể cho phép đánh giá khách quan chiến lược có thể thay thế dựa trên
các yếu tố thành công chủ yếu bên trong và bên ngoài đã được xác định cũng
như công cụ phân tích việc hình thành chiến lược khác. Dưới đây là mô hình
cơ bản của ma trận QSPM
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
19
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Bảng 1.5 : Ma trận QSPM
Các yếu tố chính
Các chiến lược có thể lựa chọn
Phân
loại
Chiến
lược 1
Chiến
lược 2
Chiến
lược 3
Các yếu tố bên trong
1.Quản trị
2. Marketing
3. Tài chính/ kế toán
4. Sản xuất/ thực hiện

năng thay thế. Xét về tất cả các yếu tố có thể ảnh hưởng tới các quyết định
chiến lược thì số điểm càng thì sẽ biểu thị chiến lược càng hấp dẫn.
* Lựa chọn chiến lược
Chiến lược của công ty phải được lựa chọn theo nguyên tắc:
- Thực hiện được mục tiêu chính của công ty.
- Phải có tính khả thi.
- Phải khai thác được điểm mạnh, khắc phục được những điểm yếu bên
trong doanh nghiệp và đồng thời tận dụng những cơ hội, tránh đựơc những
nguy cơ từ môi trường bên ngoài.
Chiến lược có số điểm cao nhất theo ma trận QSPM thường là chiến lược tốt
nhất.
1.4.3. Các loại chiến lược:
Một doanh nghiệp muốn tồn tại, phát triển và xác định được vị thế của
mình trên thị trường thì doanh nghiệp đó phải có những điểm nổi bật hơn so
với đối thủ. Những đặc điểm đó gọi là lợi thế cạnh tranh. Theo Michael
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
21
Chuyên đề tốt nghiệp
----------------------------------------------------------------------------------------------
Porter, để tạo được lợi thế cạnh tranh cho mình, các doanh nghiệp có thể thực
hiện theo các phương pháp sau:
Thứ nhất, Cung cấp những sản phẩm, dịch vụ tương đương nhưng có mức
giá thấp hơn, tức là sẽ sản xuất ở mức chi phí thấp hơn. Khi đó chi phí được
xem như là một lợi thế cạnh tranh khi doanh nghiệp giảm giá để chiếm lĩnh
thị trường hoặc tăng lợi nhuận của mình nhờ sự chênh lệch lớn về chi phí so
với các doanh nghiệp cùng ngành.
Thứ hai, Cung cấp các sản phẩm, dịch vụ khác so với đối thủ cạnh tranh.
Hướng tới sụ thoả mãn một cách đầy đủ các nhu cầu của khách hàng. Từ đó,
doanh nghiệp có thể tăng giá bán nhờ sự khác biệt hoá nhằm tìm kiếm them
lợi nhuận.