CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CUỘC
SỐNG:
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN:
Bất Động Sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai
và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền
kinh tế thị trường, vai trò của thị trường Bất Động Sản ngày càng trở
thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ
hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường Bất Động Sản sẽ tạo thêm
các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có
hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ được nội dung của Bất Động Sản
ta đi tìm hiểu khái niệm và đặc điểm của Bất Động Sản;
Tại điều 181 bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất Động Sản là
các tài sản không thể di dời được” hay nói cách khác “Bất Động Sản là
đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Đó là những vật thể tồn
tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời
đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại về tính chất, công năng, hình
thái,... hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc,
các công trình lắp ghép,...”
Tại khoản 1 - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, khái niệm về Bất Động Sản được định nghĩa như sau:
“Bất Động Sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
 Đất đai: là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể. Là đất đai được xác định chủ quyền (của quốc gia, địa
phương,...). Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
 Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà được xây dựng cố
định như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,
trường học,...Các công trình giao thông, nhà máy, xí nghiệp,
công trình công nghiệp đường sá, cầu cống,...

nước quản lý và sử dụng,...
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI
Bất Động Sản là nơi diễn ra mọi hoạt động hàng ngày của xã hội,
nó có vai trò to lớn trong đời sống xã hội. Bất Động Sản chủ yếu là đất
đai nên nói đến Bất Động Sản là nói đến đất đai.
Trong lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 có viết: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng.”
Trước tiên, Bất Động Sản là tài sản của một quốc gia, nó nói lên sự
vững mạnh giàu có của quốc gia đó, là yếu tố cấu thành nên giang sơn
đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng với
đời sống con người, là tài sản của mỗi nhà nước, mỗi gia đình, phản
ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội và mức sống của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc.
Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kì một ngành sản
xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể có
sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng
quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con
người trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã
hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công
trình giao thông, công nghiệp, … Và cung cấp nguyên liệu cho nghành
công nghiệp xây dựng vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử
dụng có hiệu quả các tiềm năng của tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi
vùng đất nước. Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa
dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp
ứng nhu cầu đó.
Đất đai tham gia vào tất cả các nghành sản xuất vật chất của xã

Qua tầm quan trọng của đất đai, nhà ở và các công trình kiến trúc
ta có thể nhận thấy rõ tầm quan trọng của Bất Động Sản và sự cần thiết
của Bất Động Sản trong đời sống xã hội ngày nay.
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Đầu tư bất động sản được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện
tại (Tiền, công sức, thời gian, chi phí cơ hội khác…. ) để đổi lấy lợi ích
do nguồn lực đó mang lại trong tương lai
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
- Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, tiềm lực tài
chính mạnh
- Hoạt động đầu tư bất động sản được thực hiện đa số ở ngoài trời
chính vì vậy nó chịu ảnh hưởng lớn bởi những biến đổi tự nhiên
- Hoạt động đầu tư bất động sản được diễn ra trong khoảng thời
gian dài, thời gian thu hồi vốn lâu.
- Phần lớn chi phí trong đầu tư Bất Động Sản là chi phí ngầm.
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Trong thập niên 60, hầu hết các doanh nghiệp trên thế giới đã
chuyển kế hoạch ngắn hạn sang kế hoạch dài hạn. Tuy nhiên, do sự
phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ thuật và những ứng dụng của
nó trong kinh tế đã dẫn đến những dự báo về sự hình thành và phát
triển của các đối thủ cạnh tranh, sự biến động của thị trường ngày càng
trở nên khó khăn và phức tạp. Chính vì vậy mà kế hoạch dài hạn đã
không còn phù hợp, không đảm bảo tính linh hoạt, mềm dẻo cần thiết
để thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế thị trường đầy biến
động. Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi các nhà quản trị
doanh nghiệp cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy
chiến lược.
Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực

phức tạp. Người hoạt động trong lĩnh vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn
xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư lâu dài của lĩnh vực bất động
sản chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm bất động sản đầu tư bị lạc
hậu
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
Chiến lược kinh doanh bất động sản cũng bao gồm đặc điểm chiến
lược kinh doanh chúng đó là:
- Tính toàn cục nghĩa là mang tính toàn diện và hệ thống
- Chiến lược là phải có tầm nhìn xa, bao quát
- Tính cạnh tranh nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai
- Tính rủi ro, chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai
nên không thể dự đoán được xu hướng của tương lai một cách chính
xác
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo
- Tính ổn định tương đối, chiến lược kinh doanh có thể thay đổi
Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động
sản có một số đặc điểm quan trong hơn các chiến lược khác vì lĩnh vực
đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư cần có thời gian lâu dài và giá trị
đầu tư là lớn.
Thời gian hoạch định chiến lược lâu dài, cần nhiều thời gian do đặc
điểm của thị trường bất động sản rào cản xuất nhập ngành lớn hơn các
ngành khác. Việc điều chỉnh chiến lược cũng đòi hỏi thời gian dài hơn.
Tính chính xác và chất lượng của việc hoạch định chiến lược khó cao
hơn ngành khác vì thị trường bất động sản là thị trường không hoàn
hảo, thông tin hạn chế, không chính xác.
Chiến lược kinh doanh bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu
tố như pháp luật, chính sách, sự quản lý của nhà nước, tính cá biệt
cao…..
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:

Tổng số điểm quan trọng là bằng 4 cho thấy doanh nghiệp đang ở mức
tốt đối với những cơ hội và thách thức từ môi trường kinh doanh. Và
nếu tổng số điểm là 1 thì ngược lại doanh nghiệp đang ở mức không tận
dụng được cơ hội và gặp khó khăn trước thách thức.
Bảng 1.1 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên ngoài
Các yếu tố
bên ngoài chủ
yếu
Mức quan trọng của
yếu tố đối với ngành
Phân loại các yếu tố đối với
doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
1 2 3 4
Liệt kê các cơ
hội và nguy
cơ chủ yếu từ
môi trường
bên ngoài
Mức quan trọng của
mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan trọng)
đến giá trị 1 (rất
Phân loại các yếu tố tác động
đến doanh nghiệp, có giá trị:
4 là phản ứng tốt
3 là phản ứng trên trung bình
2 phản ứng trung bình

điểm yếu từ
bên trong
doanh nghiệp
Mức quan trọng của
mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan trọng)
đến giá trị 1(rất quan
trọng)
Phân loại các yếu tố tác động
đến doanh nghiệp, có giá trị:
4= phản ứng tốt
3= phản ứng trên trung bình
2= phản ứng trung bình
1= phản ứng ít
Nhân mức quan
trọng của yếu tố đối
với ngành(cột2) với
phân loại các yếu tố
đối với doanh
nghiệp(Cột 3)
Tổng = 1
(Nguồn : Khái luận về quản trị chiến lược – Fred R. David, 2006, trang 178)
1.4.2.3 Ma trận SWOT
Chiến lược kinh doanh được hình thành dựa trên cơ sở cơ hội,
nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu. Cơ sở để hình thành các ý tưởng chiến
lược trên cở sở cơ hội, nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu là ma trận thứ tự
ưu tiên và bảng tổng hợp phân tích và đánh giá môi trường bên trong
doanh nghiệp. Những nhân tố được sắp xếp theo trật tự được đưa vào
các cột và hàng của ma trận này.

(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB Lao
Động Xã Hội – 2002, trang 127.)
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính
Ma trận chiến lược chính là công cụ để các tổ chức xác định vị thế
cạnh tranh của mình trong thị trường. Ma trận được biểu hiện trên hai
trục cính, trục tung biểu diễn tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong
ngành và trục hoành biểu diễn sức mạnh cạnh tranh của doanh nghiệp.
Theo ma trận này, vị trí của doanh nghiệp được xác định dựa trên kết
quả phân tích các điều kiện môi trường vĩ mô và môi trường vi mô. Như
vậy, ma trận này có thể coi là ma trận tổng hợp kết quả của phân tích
môi trường.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ nhất của ma trận chiến lược
chính có vị trí chiến lược tốt nhất, mức tăng trưởng của thị trường đang
cao, công ty có vị thế cạnh tranh. Các doanh nghiệp này có thể tập trung
vào sản phẩm và thị trường hiện tại, có thể kết hợp về phía trước, phía
sau hay theo chiều ngang.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ hai cần phải thận trọng với
chiến lược hiện tại của mình. Mặc dầu công ty đang nằm trong ngànhcó
mức tăng trưởng cao nhưng khả năng cạnh tranh của công ty còn hạn
chế. Công ty cần phải xác định lại chiến lược hiện thời, và có những
thay đổi thế nào để cải thiện các hoạt động cạnh tranh của mình. Các
công ty thuộc ngành có mức tăng trưởng cao vì vậy chiến lược phát
triển thường là lựa chọn đầu tiên. Tuy nhiên, để tăng khả năng cạnh
tranh, công ty nên kết hợp theo chiều ngang và them nữa phải xem xét
chiến lược loại bớt hay thanh lý có thể tập trung nguồn lực.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ ba hoạt động trong ngành có
mức tăng trưởng chậm và khả năng cạnh tranh yếu. Những công ty này
phải có những thay đổi mạnh và nhanh chóng những tổn thất lớn. Trước
tiên công ty cần giảm tránh đầu tư, giảm chi phí trong lĩnh vực hiện tại,
chuyển hoạt động kinh doanh hiện thời sang lĩnh vực khác. Nếu thấy

2. Đa dạng hoá tập trung
3. Đa dạng hoá theo
chiều ngang
4. Đa dạng hoá liên kết
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư IV
1. Đa dạng hoá tập trung
2. Đa dạng hoá theo chiều
ngang
3. Đa dạng hoá liên kết
4. Liên doanh
Thị trường tăng trưởng chậm chạp
1.4.2.5. Ma trận hoạch định chiến lược định lượng
* Mô hình ma trận
Ma trận QSPM sử dụng các yếu tố đầu vào nhờ những phân tích ở
giai đoạn 1 và kết hợp của các phân tích môi trường kinh doanh để lựa
chọn một trong số các chiến lược đã đưa ra trong bước phân tích lựa
chọn chiến lược tổng quát. Ma trận QSPM là công cụ có thể cho phép
đánh giá khách quan chiến lược có thể thay thế dựa trên các yếu tố
thành công chủ yếu bên trong và bên ngoài đã được xác định cũng như
công cụ phân tích việc hình thành chiến lược khác. Dưới đây là mô
hình cơ bản của ma trận QSPM
Bảng 1.5 : Ma trận QSPM
Các yếu tố chính Các chiến lược có thể lựa chọn
Phân
loại
Chiến
lược 1
Chiến

Bước 6: Tính cộng các số điểm hấp dẫn. Cộng tổng các số điểm
hấp dẫn biểu thị chiến lược nào là hấp dẫn nhất trong mỗi nhóm chiến
lược có khả năng thay thế. Xét về tất cả các yếu tố có thể ảnh hưởng tới
các quyết định chiến lược thì số điểm càng thì sẽ biểu thị chiến lược
càng hấp dẫn.
* Lựa chọn chiến lược
Chiến lược của công ty phải được lựa chọn theo nguyên tắc:
- Thực hiện được mục tiêu chính của công ty.
- Phải có tính khả thi.
- Phải khai thác được điểm mạnh, khắc phục được những điểm yếu
bên trong doanh nghiệp và đồng thời tận dụng những cơ hội, tránh
đựơc những nguy cơ từ môi trường bên ngoài.
Chiến lược có số điểm cao nhất theo ma trận QSPM thường là
chiến lược tốt nhất.
1.4.2.6. Các chiến lược cạnh tranh:
Một doanh nghiệp muốn tồn tại, phát triển và xác định được vị thế
của mình trên thị trường thì doanh nghiệp đó phải có những điểm nổi
bật hơn so với đối thủ. Những đặc điểm đó gọi là lợi thế cạnh tranh.
Theo Michael Porter, để tạo được lợi thế cạnh tranh cho mình, các
doanh nghiệp có thể thực hiện theo các phương pháp sau:
Thứ nhất, cung cấp những sản phẩm, dịch vụ tương đương nhưng
có mức giá thấp hơn, ýưc là sẽ sản xuất ở mức chi phí thấp hơn. Khi đó
chi phí được xem như là một lợi thế cạnh tranh khi doanh nghiệp giảm
giá để chiếm lĩnh thị trường hoặc tăng lợi nhuận của mình nhờ sự chênh
lệch lớn về chi phí so với các doanh nghiệp cùng ngành.
Thứ hai, Cung cấp các sản phẩm, dịch vụ khác so với đối thủ cạnh
tranh. Hướng tới sụ thoả mãn một cách đầy đủ các nhu cầu của khách
hàng. Từ đó, doanh nghiệp có thể tăng giá bán nhờ sự khác biệt hoá
nhằm tìm kiếm them lợi nhuận.
Cũng theo Michael Porter, doanh nghiệp có thể nhằm vào hai mục

thiết bị sản xuất hiện đại. Doanh nghiệp theo chiến lược này không nhất
thiết phải thực hiện hạ giá bán mà với chi phí sản xuất thấp đó, doanh
nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng lợi nhuận hoặc dùng lợi nhuận
còn lại đầu tư cho quảng cáo, xúc tiến thương mại hay một số hoạt
động khác.
Doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp thường không chú ý đến
một phân đoạn đặc thù mà hường tới tất cả các đối tượng khách hàng
trên thị trường.
* Mục tiêu của chiến lược
Mục tiêu của doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp là phát triển
những năng lực mà cho phép doanh nghiệp tăng hiệu quả và giảm chi
phí so với các đối thủ cạnh tranh. Phát triển năng lực khác biệt trong
quản lý sản xuất và nguyên vật liệu là vấn đề cốt lõi để đạt được mục
tiêu này.
* Ưu điểm và nhược điểm:
- Ưu điểm:
Doanh nghiệp có thể cạnh tranh được với các đối thủ trong ngành
vì có lợi thếc về chi phí thấp. Doanh nghiệp ít bị tác động khi các nhà
cung cấp tăng giá và khi khách hàng yêu cầu giảm giá. Hơn nữa, doanh
nghiệp thường có thị phần lớn.
Doanh nghiệp kinh doanh tương đối an toàn cho tới khi nào nó vẫn
duy trì được lợi thế chi phí của mình – và giá cả là chìa khoá để thu hút
một đáng kể số lượng khách hàng.
- Nhược điểm:
Doanh nghiệp có thể gặp phải những đối thủ cạnh tranh đang ngấm
ngầm sản xuất với chi phí thấp hơn và cạnh tranh trực tiếp, sẽ tạo ra
một làn song giảm giá và đưa đến sự sa sút trong hoạt động kinh doanh
của các doanh nghiệp.
1.4.2.6.2. Chiến lược khác biệt hoá sản phẩm:
* Điều kiện áp dụng

1.4.2.6.3. Chiến lược trọng tâm:
* Điều kiện áp dụng
Khi doanh nghiệp nhận biết được một phân đoạn thị trường có nhu
cầu đặc thù mà các doanh nghiệp trong ngành hiện tại đang bỏ trống
hoặc chưa thực sự quan tâm.
* Nội dung chiến lược
Nếu như chiến lược khác biệt hoá và chi phí thấp là bao phủ thị
trường trên nhiều phân đoạn khác nhau thì chiến lược trọng tâm hoá chỉ
tập trung vào một phân đoạn thị trường nhất định, có thể đó là một loại
sản phẩm, khách hàng, hoặc một vùng thị trường.
Khi đã lựa chọn được cho mình một phân đoạn thị trường, doanh
nghiệp có thể thực hiện chiến lược trọng tâm thao hai con đường: Khác
biệt hoá sản phẩm hoặc chi phí thấp.
* Mục tiêu chiến lược
Doanh nghiệp theo đuổi chiên lược trọng tâm nhằm tác động vào
một phân đoạn thị trường nhất định mà ở đó doanh nghiệp sẽ tránh
đựơc một phần nào sức ép cạnh tranh của các doanh nghiệp đang cùng
hoạt động trong ngành chưa chú ý tới hoặc không muốn khai thác do
hạn chế về nguồn nhân lực hoặc tiềm năng của phân đoạn này được
đánh giá chưa thực sự lớn
* Ưu điểm và nhược điểm
- Ưu điểm:
Doanh nghiệp cạnh tranh được với các đối thủ vì nó cung cấp
những sản phẩm dịch vụ mà đối thủ không thể có. Khả năng này giúp
doanh nghiệp có lới thế hơn so với khách hàng vì họ là nhà cung cấp
gần như duy nhất, khách hàng khó có thể mua được sản phẩm tương
tự từ các doanh nghiệp khác trong ngành.
Doanh nghiệp gần gũi với khách hàng và phản ứng nhanh với
những nhu cầu thay đổi của phân đoạn thị trường mà doanh nghiệp dã
lựa chọn.