MỤC LỤC
MỤC LỤC ............................................................................................... 1
LỜI MỞ ĐẦU ! ....................................................................................... 5
Chương 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN ......................................................................................................... 7
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CUỘC SỐNG: .............................................................................. 7
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN: .................................................... 7
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG
XÃ HỘI ........................................................................................................ 9
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
..................................................................................................................... 11
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: .................................. 11
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ..................... 11
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN: ............................................................................................................ 12
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ......... 12
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN: .............................................................................................. 13
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
.................................................................................................................... 13
1.4. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ........ 14
1.4.1. CƠ SỞ ĐỂ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN: ... 14
1.4.2. CÁC CÔNG CỤ DÙNG TRONG LẬP CHIẾN LƯỢC BẤT
ĐỘNG SẢN: .............................................................................................. 15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài ........................................ 15
1.4.2.2 Ma trận đánh giá yếu tố bên trong: ........................................ 16
1.4.2.3 Ma trận SWOT ....................................................................... 17
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính ...................................................... 18

2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: ..... 52
2.1.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC, CHỨC
NĂNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINAPOL: ........... 52
2.1.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức hành chính của công ty: ............................... 54
2.1.3. KHÁI QUÁT VỀ NHỮNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN VINAPOL TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐẦY: ...................... 54
2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ................................................................................................. 56
2.2.1. CĂN CỨ LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ................................................................................................. 56
2.2.2. THỰC TRẠNG LẬP CHIẾN LƯỢC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL: ................................................................................................. 56
2.2.3. ĐÁNH GIÁ CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL BẰNG MÔ HÌNH SWOT: ..................................................... 58
Chương 3:
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC Ở CÔNG TY CỔ PHẦN
VINAPOL ............................................................................................. 60
3.1. QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY: ................................................................. 60
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ CỦA CÔNG
TY CỔ PHẦN VINAPOL: ....................................................................... 61
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 4:
KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN. .................................................................... 63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: ............................................ 64
Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU !
Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển khá mạnh và bền vững với tốc độ
tăng trưởng cao. Hàng loạt những sự kiện nổi bật diễn ra trên thế giới và trong
nước tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nước ta như Việt Nam gia nhập

Đề tài nghiên cứu về lập chiến lược đầu tư bất động sản trong công ty cổ
phần Vinapol, tuy nhiên do đặc thù của doanh nghiệp, tính chất nhạy cảm của
chiến lược đầu tư hiện tại của công ty nên đề tài chỉ tập trung chủ yếu vào
việc nghiên cứu chiến lược mới cho công ty cổ phần Vinapol.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
 Nghiên cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu đã được thực hiện
trước đây, tư liệu trong và ngoài nước được tập hợp nghiên cứu tổng thể để
tìm hiểu về cơ sở lý thuyết vấn đề lập chiến lược đầu tư Bất Động Sản
 Phương pháp nghiên cứu qua thực tiễn công việc: Qua quá trình thực
tập tại công ty Cổ Phần Vinapol , tìm hiểu các dự án khác trong khu vực
thành phố Hà Nội, việc các dự án được tiến hành triển khai hiện thực hóa
từng bước trong chiến lược đầu tư bất động sản
BỐ CỤC ĐỀ TÀI:
Chương 1: Cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất động sản
Chương 2: Thực tế lập chiến lược đầu tư kinh doanh Bất Động Sản tại
công ty Cổ Phần Vinapol.
Chương 3: Lập chiến lược đầu tư mới trong giai đoạn 2010 – 2020 cho
công ty Cổ phần Vinapol
Danh mục tài liệu tham khảo.
Phụ lục.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chương 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CUỘC SỐNG:
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN:
Bất Động Sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các
công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị
trường, vai trò của thị trường Bất Động Sản ngày càng trở thành yếu tố có tầm

Tuy nhiên có thể thấy bộ phận căn bản của Bất Động Sản chính là quyền sử
dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình
thành, vận động và phát triển của thị trường Bất Động Sản. Hoạt động đầu tư
kinh doanh Bất Động Sản bị ảnh hưởng lớn từ các chính sách về đất đai, các
nhân tố xã hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai;
* Các loại Bất Động Sản:
 Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng lớn.
 Bất Động Sản công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ quan,
doanh nghiệp, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước,...
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Bất Động Sản nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại, khu
trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau
quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản,...
 Bất Động Sản thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương
mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe,...
 Bất Động Sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm giảng
đường trường học, nghĩa trang, Bất Động Sản thuộc nhà nước quản lý và sử
dụng,...
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ HỘI
Bất Động Sản là nơi diễn ra mọi hoạt động hàng ngày của xã hội, nó có
vai trò to lớn trong đời sống xã hội. Bất Động Sản chủ yếu là đất đai nên nói
đến Bất Động Sản là nói đến đất đai.
Trong lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 có viết: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng.”
Trước tiên, Bất Động Sản là tài sản của một quốc gia, nó nói lên sự vững
mạnh giàu có của quốc gia đó, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước.
Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng với đời sống con
người, là tài sản của mỗi nhà nước, mỗi gia đình, phản ánh trình độ phát triển

cách với môi trường bên ngoài dùng để ở và hoạt động hang ngày. Với cách
tiếp cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở và các công trình kiến trúc không
Website: Email : Tel : 0918.775.368
chỉ là không gian cư trú đơm thuần mà còn là môi trường sống, môi trường
lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục. Đối với mỗi quốc gia,
nhà ở và các công trình kiến trúc không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện
trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc
tổng thể. Ngày nay ở nhiều nước phát triển khi nhu cầu về vật chất lớn hơn
với điều kiện sống được cải thiện hiện đại, thì yêu cầu về nhà ở và các công
trình kiến trúc lại cao hơn và tiện nghi hiện đại hơn.
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kì phát triển
của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế xã
hội và cả mỗi quốc gia.
Qua tầm quan trọng của đất đai, nhà ở và các công trình kiến trúc ta có
thể nhận thấy rõ tầm quan trọng của Bất Động Sản và sự cần thiết của Bất
Động Sản trong đời sống xã hội ngày nay.
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Đầu tư bất động sản được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại
(Tiền, công sức, thời gian, chi phí cơ hội khác…. ) để đổi lấy lợi ích do nguồn
lực đó mang lại trong tương lai
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
- Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, tiềm lực tài chính
mạnh
- Hoạt động đầu tư bất động sản được thực hiện đa số ở ngoài trời chính
vì vậy nó chịu ảnh hưởng lớn bởi những biến đổi tự nhiên
- Hoạt động đầu tư bất động sản được diễn ra trong khoảng thời gian dài,
thời gian thu hồi vốn lâu.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Phần lớn chi phí trong đầu tư Bất Động Sản là chi phí ngầm.

nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với những áp lực ngắn hạn thì rất dễ mắc sai
lầm.
Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra được những
quyết định chính xác, kịp thời, đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh
nghiệp.
Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm
mạnh sãn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và
khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế
của doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Chúng ta có thể thấy rằng trong hầu hết các hoạt động kinh doanh việc
lập “ Chiến lược” là điều cần thiết nó mang lại cho các doanh nghiệp sự chủ
động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp
phải trong suất quá trình kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực Bất Động Sản
một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp. Người hoạt động trong lĩnh
vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư
lâu dài của lĩnh vực bất động sản chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm bất
động sản đầu tư bị lạc hậu
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
Chiến lược kinh doanh bất động sản cũng bao gồm đặc điểm chiến lược
kinh doanh chúng đó là:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tính toàn cục nghĩa là mang tính toàn diện và hệ thống
- Chiến lược là phải có tầm nhìn xa, bao quát
- Tính cạnh tranh nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai
- Tính rủi ro, chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai nên
không thể dự đoán được xu hướng của tương lai một cách chính xác
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo
- Tính ổn định tương đối, chiến lược kinh doanh có thể thay đổi
Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản có
một số đặc điểm quan trong hơn các chiến lược khác vì lĩnh vực đầu tư bất

Công cụ chủ yếu được dùng hoạch định chiến lược là các ma trận đánh giá
các yếu tố bên ngoài, bên trong doanh nghiệp, kết hợp được những điểm
mạnh, cơ hội và tránh được những thách thức cũng như hạn chế điểm yếu để
đưa ra những phương án chiến lược.
1.4.2.1 Ma trận đánh giá yếu tố bên ngoài
Ma trận các yếu tố bên ngoài cho phép các nhà quản trị tóm tắt và đánh
giá các thông tin kinh tế, xã hội, văn hoá, chính trị, điều kiện tự nhiên, công
nghệ. Trong ma trận này tuân theo quy tắc sau:
- Tổng số các mức phân loại tầm quan trọng phải bằng 1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tổng số điểm quan trọng cao nhất mà doanh nghiệp có thể đạt được là 4
và thấp nhất là 1. Tổng số điểm quan trọng trung bình là 2.5. Tổng số điểm
quan trọng là bằng 4 cho thấy doanh nghiệp đang ở mức tốt đối với những cơ
hội và thách thức từ môi trường kinh doanh. Và nếu tổng số điểm là 1 thì
ngược lại doanh nghiệp đang ở mức không tận dụng được cơ hội và gặp khó
khăn trước thách thức.
Bảng 1.1 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên ngoài
Các yếu tố
bên ngoài chủ
yếu
Mức quan trọng của
yếu tố đối với ngành
Phân loại các yếu tố đối với
doanh nghiệp
Số điểm quan
trọng
1 2 3 4
Liệt kê các cơ
hội và nguy
cơ chủ yếu từ

Ma trận sử dụng bảng:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bảng 1.2 : Ma trận tổng hợp các yếu tố bên trong doanh nghiệp
Các yếu tố
bên trong
doanh nghiệp.
Mức quan trọng của
yếu tố đối với ngành
Phân loại các yếu tố đối với
doanh nghiệp
Số điểm quan trọng
1 2 3 4
Liệt kê các
điểm mạnh,
điểm yếu từ
bên trong
doanh nghiệp
Mức quan trọng của
mỗi yếu tố:
Có giá trị từ 0
(không quan trọng)
đến giá trị 1(rất quan
trọng)
Phân loại các yếu tố tác động
đến doanh nghiệp, có giá trị:
4= phản ứng tốt
3= phản ứng trên trung bình
2= phản ứng trung bình
1= phản ứng ít
Nhân mức quan

Tận dụng những cơ hội và
điểm mạnh
Chiến lược OW
Tận dụng những cơ hội và khắc
phục những điểm yếu
Thách thức (T)
Liệt kê những thách
thức:
Chiến lược TS
Vượt qua thách thức, nguy cơ
tận dụng những điểm mạnh
Chiến lược TW
Tránh nguy cơ và tối thiểu hoá
điểm yếu
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB
Lao Động Xã Hội – 2002, trang 127.)
1.4.2.4. Ma trận chiến lược chính
Ma trận chiến lược chính là công cụ để các tổ chức xác định vị thế cạnh
tranh của mình trong thị trường. Ma trận được biểu hiện trên hai trục cính,
trục tung biểu diễn tiềm năng tăng trưởng của thị trường trong ngành và trục
hoành biểu diễn sức mạnh cạnh tranh của doanh nghiệp. Theo ma trận này, vị
trí của doanh nghiệp được xác định dựa trên kết quả phân tích các điều kiện
môi trường vĩ mô và môi trường vi mô. Như vậy, ma trận này có thể coi là ma
trận tổng hợp kết quả của phân tích môi trường.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ nhất của ma trận chiến lược chính có
vị trí chiến lược tốt nhất, mức tăng trưởng của thị trường đang cao, công ty có
vị thế cạnh tranh. Các doanh nghiệp này có thể tập trung vào sản phẩm và thị
trường hiện tại, có thể kết hợp về phía trước, phía sau hay theo chiều ngang.
Các công ty nằm ở góc phần tư thứ hai cần phải thận trọng với chiến
lược hiện tại của mình. Mặc dầu công ty đang nằm trong ngànhcó mức tăng

4. Kết hợp theo
chiều ngang
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư I
1. Phát triển thị trường
2.Thâm nhập thị trường
3. Phát triển sản phẩm
4. Kết hợp về phía trước
5. Kết hợp về phía sau
6. Kết hợp theo chiều
ngang
7. Đa dạng hoá tập trung
Vị trí cạnh
tranh mạnh
Góc phần tư III
1. Giảm bớt chi tiêu
2. Đa dạng hoá tập trung
3. Đa dạng hoá theo
chiều ngang
4. Đa dạng hoá liên kết
5. Loại bớt
6. Thanh lí
Góc phần tư IV
1. Đa dạng hoá tập trung
2. Đa dạng hoá theo chiều
ngang
3. Đa dạng hoá liên kết
4. Liên doanh
Thị trường tăng trưởng chậm chạp

3. Xã hội/văn hóa/dân số
4. Kĩ thuật
5. Cạnh tranh
(Nguồn Giáo trình chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp NXB Lao
Động-2002, trang 218)
* Các bước xây dựng ma trận QSPM
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Bước 1: Liệt kê các cơ hội, nguy cơ và điểm mạnh, điểm yếu quan trọng
bên trong ở cột bên trái của bảng.
Bước 2: Phân loại các yếu tố quan trong và bên ngoài.
Bước 3: Nghiên cứu các ma trận ở giai đoạn 2 và xác định các chiến
lược có thể thay thế mà doanh nghiệp cần xem xét để thực hiện. Ghi lại các
chiến lược này trên hàng đầu tiên của ma trận QSPM.
Bước 4: Xác định số điểm hấp dẫn, đó là giá trị bằng số biểu thị tính hấp
dẫn tương đối của mỗi chiến lược trong nhóm các chiến lược có thể thay thế.
Bước 5: Tính tổng số điểm hấp dẫn. Đó là số điểm hấp dẫn nhân với số
điểm hấp dẫn trong mỗi hàng.
Bước 6: Tính cộng các số điểm hấp dẫn. Cộng tổng các số điểm hấp dẫn
biểu thị chiến lược nào là hấp dẫn nhất trong mỗi nhóm chiến lược có khả
năng thay thế. Xét về tất cả các yếu tố có thể ảnh hưởng tới các quyết định
chiến lược thì số điểm càng thì sẽ biểu thị chiến lược càng hấp dẫn.
* Lựa chọn chiến lược
Chiến lược của công ty phải được lựa chọn theo nguyên tắc:
- Thực hiện được mục tiêu chính của công ty.
- Phải có tính khả thi.
- Phải khai thác được điểm mạnh, khắc phục được những điểm yếu bên
trong doanh nghiệp và đồng thời tận dụng những cơ hội, tránh đựơc những
nguy cơ từ môi trường bên ngoài.
Chiến lược có số điểm cao nhất theo ma trận QSPM thường là chiến
lược tốt nhất.

Mục
tiêu thị
trường
Toàn ngành Chiến lược chi phí thấp Chiến lược khác biệt hoá
Phân đoạn Chiến lược trọng tâm trên cơ
sở chi phí thấp
Chiến lược trọng tâm trên cơ
sở khác biệt hoá
1.4.2.6.1. Chiến lược chi phí thấp:
* Điều kiện áp dụng
Chiến lược chi phí thấp nên được áp dụng đối với các doanh nghiệp nếu
sản phẩm mà doanh nghiệp cung cấp trên thị trường có quy mô thực sự lớn và
có thể được chuẩn hoá, khi nhu cầu tiêu dùng các sản phẩm cùng loại không
quá khác biệt koặc nhu cầu tiêu dùng của xã hội có xu hướng co giãn theo giá
bán sản phẩm.
* Nội dung chiến lược
Chiến lược chi phí thấp dựa trên cơ sở lâu dài về phí, có thể do doanh
nghiệp có được thị phần cao, do mua được giá nguyên liệu rẻ, do thiết bị sản
xuất hiện đại. Doanh nghiệp theo chiến lược này không nhất thiết phải thực
hiện hạ giá bán mà với chi phí sản xuất thấp đó, doanh nghiệp sẽ có điều kiện
thuận lợi để tăng lợi nhuận hoặc dùng lợi nhuận còn lại đầu tư cho quảng cáo,
xúc tiến thương mại hay một số hoạt động khác.
Doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp thường không chú ý đến một
phân đoạn đặc thù mà hường tới tất cả các đối tượng khách hàng trên thị
trường.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
* Mục tiêu của chiến lược
Mục tiêu của doanh nghiệp theo chiến lược chi phí thấp là phát triển
những năng lực mà cho phép doanh nghiệp tăng hiệu quả và giảm chi phí so
với các đối thủ cạnh tranh. Phát triển năng lực khác biệt trong quản lý sản