VIỆN NGHIÊN CỨU QUẢN LÝ KINH TẾ TRUNG ƯƠNG
---------------------------
ĐINH TRỌNG THẮNG
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN
CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ
NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số : 62310501
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. TS. Đinh Văn Ân
2. TS. Lê Xuân Sang
HÀ NỘI - 2012
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong
Luận án là trung thực. Những tư liệu được sử dụng
trong Luận án đều có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.
Tác giả luận án
Đinh Trọng Thắng
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ
CIC Trung tâm Thông tin tín dụng
GCN Giấy chứng nhận
GDBĐ Giao dịch bảo đảm
HIFU Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh
NSNN Ngân sách nhà nước
NHNN Ngân hàng Nhà nước
NHTC Ngân hàng trái phiếu thế chấp
NHTM Ngân hàng thương mại

Quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc
LTV
Loan to Value
Tỷ lệ vay trên giá trị ngôi nhà
MBS
Mortgage- based securities
Chứng khoán có bảo đảm bằng khoản vay thế chấp mua nhà
OECD
Organization for Economic Cooperation and Development
Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế
PLAM
Price- level Adjusted Mortgage
Vay thế chấp mua nhà điều chỉnh theo giá
REIT
Real Estate Investment Trust
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản
S&L
Saving & Loans
Tổ chức tiết kiệm và cho vay
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
- 8 -
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài Luận án
Có nhà ở là một nhu cầu và quyền lợi cơ bản của người dân, do vậy, nhiều nước
trên thế giới coi chính sách nhà ở là một trong những chính sách cốt lõi nhất để phát
triển kinh tế - xã hội quốc gia [80, tr.15]. Thị trường nhà ở đô thị có vai trò quan
trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với tăng trưởng kinh tế do có quan hệ trực tiếp với
các thị trường chủ chốt khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Bên cạnh vai

triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cũng phải rất thận trọng và được
quản lý tốt nhằm kiểm soát các rủi ro tài chính tiềm ẩn, đặc biệt khi thị trường bất
động sản phát triển quá mức, với mức giá tăng vọt (còn gọi là bong bóng bất động
sản).
- 9 -
Với những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu đề tài Luận
án “Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị
tại Việt Nam" là có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu luận án trong và ngoài nước
2.1. Nghiên cứu quốc tế
Các vấn đề liên quan tới phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở đô thị và nhà ở đô thị đã được nghiên cứu từ lâu trên thế giới, nhưng đến nay
vẫn luôn có tính thời sự. Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và
trạng thái kinh tế hiện nay, việc phát triển và quản lý các rủi ro liên quan tới các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở tiếp tục là một chủ đề được quan tâm của giới nghiên cứu
thế giới. Có thể phân loại các nghiên cứu có liên quan như sau:
2.1.1. Các nghiên cứu về những vấn đề chung của phát triển hệ thống tài chính nhà ở
quốc gia
Những nghiên cứu về chủ đề hệ thống tài chính nhà ở quốc gia chỉ thực sự phát
triển từ thập kỷ 1980. Trong số đó, nghiên cứu có tính bản lề là của tác giả Mark
Boleat “Các hệ thống tài chính nhà ở quốc gia: một so sánh quốc tế” [55], tổng hợp
những cơ sở lý luận cơ bản nhất về hệ thống các kênh huy động vốn động vốn đầu tư
nhà ở đô thị, miêu tả quát rình tiết kiệm cá nhân chuyển đổi thành các khoản cho vay
mua nhà, bao gồm các vấn đề như điều kiện để phát triển các hệ thống tài chính nhà
ở, hệ thống các kênh dẫn vốn (kênh huy động vốn đầu tư nhà ở) và tổng quan về kinh
nghiệm quốc tế của trên 10 quốc gia.
Tiếp theo đó, một nghiên cứu có tính tổng hợp cao khác là “Sách nguồn về tài
chính nhà ở” của Hiệp hội quốc tế về tài chính nhà ở (International Housing Finance
Union), do Michael Lea là chủ biên [61]. Nghiên cứu này đã đưa ra phân loại về các
kênh huy động vốn đầu tư nhà ở và so sánh về trình độ phát triển các kênh huy động

của các biến gồm lượng đầu tư vào nhà mới, lãi suất, giá trị trái phiếu doanh nghiệp,
tỷ lệ LTV và số lượng hợp đồng mới. Jaffee đưa ra kết luận rằng nhu cầu tài chính
nhà ở phụ thuộc cả vào các nhân tố không liên quan đến chi phí của khoản vay như
kỳ hạn của khoản vay.
Trên tầm đa quốc gia, nghiên cứu của Warnock (2007) [78] được coi là nghiên
cứu đầu tiên so sánh quốc tế các nhân tố tác động tới sự phát triển của tài chính nhà
ở. Dựa trên mẫu nghiên cứu 62 quốc gia bao gồm cả các nước phát triển và đang phát
triển, nghiên cứu đi đến kết luận rằng các nhân tố bao gồm (1) hệ thống pháp lý tín
dụng và bất động sản lành mạnh, (2) hệ thống thông tin tín dụng phát triển và (3) môi
trường kinh tế vĩ mô ổn định có tác động thúc đẩy sự phát triển thị trường tài chính
nhà ở đô thị và nhu cầu tài chính nhà ở đô thị. Tuy nhiên, ngay trong nghiên cứu này,
các tác giả cũng chưa lượng hóa được tác động của các nhân tố thuộc về cung cầu thị
trường nhà ở tới nhu cầu tài chính nhà ở.
Về các mẫu hình tín dụng nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển, các tác giả
Struyk, R., and R. Lynn (1983) [70], Struyk, R. and Patel, N (2009), [71] cho rằng,
tại các nước đang phát triển, nơi các kênh huy động vốn nhà ở đô thị là rất đơn điệu,
nhu cầu tài chính nhà ở tại các hộ gia đình phụ thuộc nhiều vào quyết định “có vay
ngân hàng hay không vay ngân hàng” khi các gia đình mua nhà để ở, và quyết định
này bị tác động bởi các nhân tố:
i). Nhu cầu mua nhà ở và thu nhập của hộ gia đình;
ii). Các đặc tính của hộ gia đình như trình độ học vấn của chủ hộ, nghề nghiệp
của chủ hộ, số thành viên gia đình, tuổi của chủ hộ, tình trạng hôn nhân;
iii). Loại và giá trị nhà ở định mua. Nếu giá nhà càng cao, thì khả năng hộ gia
đình cần đi vay càng lớn. Nhà định mua có giấy tờ đầy đủ, khả năng đi vay càng lớn;
và
iv). Kinh nghiệm tài chính và hiểu biết về việc đi vay mua nhà
2.1.3. Các nghiên cứu về các vấn đề khác
Nghiên cứu của Brueggeman, W. và Fisher J., (2005) [56] chỉ ra rằng thị trường
bất động sản muốn vận hành tốt thì phải có lượng cung ứng vốn đủ lớn. Vốn trong thị
trường bất động sản là một nhân tố quan trọng. Vốn ở đây chính là vốn từ hệ thống

đối với phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” [37] đã chỉ rõ các điều kiện để
tín dụng ngân hàng được vận hành phục vụ thị trường bất động sản. Tuy vậy, vấn đề
liên quan đến thị trường thế chấp thứ cấp, các kênh tài chính dẫn xuất vào thị trường
bất động sản dường như vẫn bỏ ngỏ.
Nghiên cứu của Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (2006): “Chính sách thu hút
đầu tư vào thị trường bất động sản” [20] đã đưa ra khung lý thuyết và có nêu một số
thực trạng về đầu tư nhà ở, nhưng vấn đề các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở chưa
được nghiên cứu chi tiết trong công trình này.
Đỗ Thanh Tùng (2007) “Chính sách tài chính nhà ở tại Hà Nội” [13] đã đưa ra
một phân tích khá toàn diện về chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Tuy
nhiên, phân tích của tác giả chỉ tập trung chủ yếu vào chính sách tín dụng, chưa đề
cập nhiều đến các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị khác, và nghiên cứu mới
chỉ diễn ra trên địa bàn một thành phố.
Gần đây, nghiên cứu của Đinh Văn Ân và Trần Kim Chung (2011): “Chính
sách phát triển thị trường bất động sản” [10] đã đưa ra khung phân tích về các cấp
độ phát triển của thị trường tài chính bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này không
tập trung chuyên sâu vào chủ để tài chính bất động sản.
Lê Xuân Nghĩa, (2011) “Thị trường bất động sản và thị trường tài chính” [21] đã
phân tích tổng quan mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính, tập
- 12 -
trung chủ yếu vào thị trường tín dụng – ngân hàng. Tuy nhiên, hệ thống các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị quốc gia chưa được đề cập nhiều trong nghiên cứu này.
Như vậy, mặc dù đã có các nghiên cứu có liên quan tại Việt Nam, tuy nhiên các
nghiên cứu này chưa có cách tiếp cận tổng thể và liên ngành về phát triển các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị; chưa phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các
kinh nghiệm quốc tế có liên quan; và chưa đánh giá chi tiết và hệ thống các nhân tố là
điều kiện cho sự phát triển và đa dạng hóa các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị
tại Việt Nam. Do vậy, một nghiên cứu có tính hệ thống, nhằm đề xuất các quan điểm
phát triển và giải pháp chính sách về vấn đề này ở Việt Nam là cần thiết trong thời
điểm hiện nay.

iii). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiết kiệm hợp đồng mua
nhà;
iv). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp (ngân
hàng thế chấp); và
- 13 -
v). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị huy động vốn trên thị trường chứng
khoán và thị trường thế chấp thứ cấp.
- Về không gian: Luận án nghiên cứu và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp
dụng của thế giới về các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. Tại Việt Nam,
nghiên cứu tình huống chủ yếu tập trung vào hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.
Hồ Chí Minh.
- Về thời gian: Luận án tập trung phân tích chính sách, khung pháp lý và thực
trạng trong giai đoạn 2001 đến năm 2012, và đề xuất chính sách, giải pháp cho giai
đoạn 2013- 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận án
Luận án phân tích dựa trên cơ sở xuyên suốt từ việc đưa khung phân tích chung,
đánh giá kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn tại Việt Nam trên khung phân tích được đưa
ra, trên cơ sở đó khuyến nghị chính sách cho Việt Nam.
Luận án tiến hành nghiên cứu thực trạng, cấp độ phát triển của các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, đánh giá các điều kiện phát triển (bao
gồm điều kiện kinh tế - xã hội và điều kiện thể chế - chính sách) cho sự hình thành và
phát triển của từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở
đó đưa ra định hướng và các giải pháp chính sách. Hình dưới đây trình bày khung
phân tích cơ bản của Luận án.
- 14 -
Để làm rõ được những nội dung cơ bản đặt ra, Luận án sử dụng một số phương
pháp như sau:
i). Phân tích, tổng hợp các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước;
ii). Phương pháp nghiên cứu chuyên gia (trao đổi chuyên sâu với các tổ chức
ngân hàng, đầu tư và cơ quan quản lý);

1
log
0
Trong đó:
P là xác suất hộ gia đình có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà ở, Y là lựa
chọn vay ngân hàng để mua nhà ở của hộ gia đình được gắn hai giá trị, bằng 0 nếu
không lựa chọn vay tiền ngân hàng để mua nhà ở; và bằng 1 nếu lựa chọn vay tiền
ngân hàng để mua nhà ở.
X là biến đại diện cho các nhân tố có thể tác động đến nhu cầu vay tiền ngân
hàng để mua nhà ở,
ε
là phần dư tức là phần không thể giải thích được bằng X.
6. Những đóng góp mới của luận án
6.1. Về lý luận
- 15 -
Về mặt lý luận, Luận án có một số đóng góp sau đây:
i). Xây dựng khung phân tíchliên ngành (ngân hàng, tài chínhvà bất động sản),
phù hợp với bối cảnh Việt Nam, để phân tích và đánh giá cấp độ phát triển, điều kiện
phát triển và chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt
Nam. ii). Xây dựng và phân tích hệ thống các điều kiện (bao gồm 18 điều kiện về bối
cảnh kinh tế xã hội và bối cảnh thể chế chính sách) đối với sự hình thành và phát
triển của từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cụ thể, bao gồm (1) kênh trực
tiếp, (2) kênh dựa trên tiền gửi, (3) kênh tích kiệm hợp đồng, (4) kênh ngân hàng trái
phiếu thế chấp và (5) kênh qua thị trường chứng khoán và thế chấp thứ cấp.
iii). Hệ thống hóa và làm giàu các vấn đề lý luận về các lợi ích, rủi ro của các
kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị, các vấn đề quản lý và phát triển các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị, áp dụng cho bối cảnh thực tiễn Việt Nam.iv). Đánh giá,
so sánh điểm mạnh, điểm yếu và xu thế phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở đô thị chủ yếu trên thế giới. Từ đó, đưa ra bài học, quan điểm phát triển và
chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam.

- 16 -
giới về điều kiện phát triển, điểm mạnh và điểm yếu và xu hướng phát triển của mỗi
kênh.
Chương 3: “Phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam”
phân tích, đánh giá về thực trạng phát triển, điều kiện, nhân tố phát triển và chính
sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại Việt Nam.
Chương 4: “Đề xuất giải pháp chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu
tư nhà ở đô thị tại Việt Nam” trình bày các định hướng và khuyến nghị chính sách để
xây dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam.
- 17 -
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG
VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ
1.1. Một số khái niệm
1.1.1. Bất động sản và nhà ở
1.1.1.1. Bất động sản
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao
gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
Khái niệm BĐS luôn được đi kèm với một số khái niệm liên quan: (i) Bản đồ
hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm
xác sản, được lập theo đơn vị hành chính; (ii) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản
đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời
điểm cuối kỳ quy hoạch; (iii) Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản; (iv) Quyền sản đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài
sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó; (v) Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài
sản. [10, tr. 21]
1.1.1.2. Nhà ở

sử dụng những tiêu chí rất khác nhau phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng nước.
Đa phần các nước phát triển Bắc Mỹ và châu Âu dựa vào mật độ dân số và mẫu hình
sử dụng đất (thông qua việc chụp ảnh qua vệ tinh) để phân biệt đô thị và nông thôn.
Chẳng hạn, Pháp định nghĩa vùng đô thị là vùng có trên 2.000 người sinh sống, với
các căn hộ liền nhau và khoảng cách giữa các căn hộ không quá 200m. Canađa sử
dụng tiêu chí mật độ dân số trên 400 người /km2 và Hoa Kỳ sử dụng tiêu chí mật độ
dân số trên 1000 người /km2 để phân biệt vùng đô thị và nông thôn. Các nước đang
phát triển và các nước phát triển châu Á thường sử dụng thêm tiêu chí tỷ lệ dân số
làm việc trong lĩnh vực nông nghiệp và phi nông nghiệp để phân biệt đô thị và nông
thôn. Nhật Bản sử dụng tiêu chí vùng đô thị là vùng có số dân sống tập trung trên
50.000 người và trên 60% dân số tham gia vào hoạt động phi nông nghiệp [64].
Tại Việt Nam, theo Nghị định 42/2009/NĐ-CP

của Chính phủ ngày 07 tháng 05
năm 2009 về việc phân loại đô thị, một đơn vị hành chính để được phân loại là đô thị
thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau:
i). Có chức năng đô thị: là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành,
cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng
trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một
vùng lãnh thổ nhất định.
ii). Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4 nghìn người trở lên.
iii). Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn.
iv). Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội
thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao
động.
v). Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội
và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật.
vi). Đạt các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô thị.

hoặc các lợi ích phi kinh tế.
Do đặc tính của nhà ở là tài sản có giá trị lớn và tồn tại trong khoảng thời gian
dài, rất khó phân biệt ranh giới giữa tiêu dùng nhà ở và đầu tư nhà ở. Có những
khoản mua sắm nhà ở nhằm mục đích sử dụng trong thời gian đầu, nhưng sau đó chủ
sở hữu có thể bán đi thu lời và thay đổi chỗ ở mới. Trong khuôn khổ của Luận án,
đầu tư nhà ở là việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở và/hoặc mua sắm nhà ở, nhằm
mục đích sử dụng và/hoặc kinh doanh.
1.1.3. Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở
1.1.3.1. Khái niệm cho vay thế chấp đầu tư nhà ở
Vay thế chấp là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của
mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên cho
vay. Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc
sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở (home mortgage) là “ việc các ngân hàng, công
ty thế chấp hoặc các tổ chức tài chính cung cấp khoản nợ cho mục tiêu mua nhà với
mục đích để ở hoặc kinh doanh với điều kiện bên đi vay (bên mua nhà) chuyển giao
quyền sở hữu căn nhà cho bên cho vay, và quyền sở hữu này được chuyển lại cho bên
đi vay khi việc thanh toán các khoản vay hoàn tất và các điểu khoản có liên quan
được thực hiện” [80, tr.49]. Cho vay thế chấp đầu tư nhà có lãi suất cố định hoặc lãi
suất có thể điều chỉnh. Người đi vay trả tiền định kỳ bao gồm lãi suất và một phần
khoản vay gốc. Lãi suất được tính trên số dư còn lại của khoản vay gốc. Cho vay thế
chấp đầu tư nhà ở là hình thức tín dụng chủ yếu của các kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở đô thị. Không những thế, tại nhiều quốc gia, các khoản cho vay thế chấp đầu tư
- 20 -
nhà ở là loại vay nợ phổ biến nhất và có lãi suất thấp nhất trong số các khoản vay
dành cho cá nhân.
1.1.3.2. Các loại cho vay thế chấp đầu tư nhà ở
Có rất nhiều công cụ cho vay thế chấp đầu tư nhà ở được tạo ra để đáp ứng nhu
cầu đa dạng của cả người cho vay lẫn người đi vay. Người đi vay mong muốn thời

người đi vay, nó như một trò may rủi bởi thu thập của họ sẽ phải “bắt kịp” với những
thay đổi của khoản vay cần thanh toán. ARMs phù hợp với môi trường lạm phát vừa
phải, khi lãi suất, giá cả và thu nhập cùng biến đổi tương xứng với nhau. Sẽ là một
vấn đề lớn nếu áp dụng trong môi trường lạm phát cao (lãi suất tăng cao, trong khi
thu nhập lại ít thay đổi).
iii). Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở được chỉ số hóa (thuật ngữ tiếng Anh là
Indexed Mortgages)
Đây là nhóm công cụ dùng riêng cho tình huống lạm phát cao và thiếu tính ổn
định. Mục đích của các công cụ này là giảm thiểu tác động của lạm phát lên lãi suất
danh nghĩa, khiến rủi ro vỡ nợ ít xảy ra hơn. Chúng cũng phân định các khoản thanh
toán khỏi lạm phát hay thu nhập. Công cụ phổ biến nhất là cho vay thế chấp mua nhà
điều chỉnh theo mức giá (PLAM) và cho vay thế chấp mua nhà chỉ số kép (DIM).
Công cụ PLAM là một FRM trên thực tế, với lãi suất được thiết lập ngay từ khi
ký kết hợp đồng và cố định suốt thời hạn vay, trong khi số dư vốn gốc và khoản
thanh toán được điều chỉnh định kỳ dựa theo những thay đổi của chỉ số giá. Thông
thường, số dư được điều chỉnh thường xuyên (hàng tháng), và khoản thanh toán điều
chỉnh ít thường xuyên hơn (hàng năm). PLAMs được áp dụng thành công tại Chile
vào những năm 1980.
Một công cụ chỉ số hóa khác được áp dụng phổ biến trong tình huống lãi suất
tương đối cao đó là các khoản vay sẽ được vốn hóa trên thị trường ngoại hối (FX).
Các khoản vay được điều chỉnh cùng với sự thay đổi tỷ giá hối đoái hay tình hình
giao dịch ngoại tệ.
1.1.4. Hệ thống tài chính nhà ở
Hệ thống tài chính nhà ở (thuật ngữ tiếng Anh là housing finance) là một thuật
ngữ rất thông dụng trong cộng đồng nghiên cứu và lập chính sách trên thế giới. Tuy
có nhiều cách diễn đạt khác nhau, nhưng định nghĩa đơn giản của Hiệp hội tài chính
nhà ở quốc tế có tính bao trùm cao. Theo đó, “hệ thống tài chính nhà ở là hệ thống
cấp vốn cho người sản xuất nhà ở và người mua nhà ở” [61, tr.2 ]. Hệ thống tài chính
nhà ở là hệ thống dẫn truyền nguồn vốn từ những người tiết kiệm sang những người
đi vay để xây dựng và mua sắm nhà ở. Cấu trúc của hệ thống tài chính nhà ở gồm các

- 23 -
với khoản thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai (ngôi nhà định mua, định
xây), và lãi suất vay cố định hoặc điều chỉnh (một phần hoặc toàn phần) trong suốt
thời gian vay. Đây là đối tượng có nhu cầu khổng lồ về nguồn vốn dài hạn cho nhà ở.
Thứ hai, người vay là các doanh nghiệp phát triển bất động sản bao gồm các doanh
nghiệp phát triển nhà ở (xây nhà để bán và cho thuê), với nhu cầu vốn lớn và thời hạn
dài (từ 3 - 10 năm) và các doanh nghiệp xây dựng với nguồn vốn chủ yếu là để trang
trải cho tiền lương công nhân và nguyên vật liệu trong thời gian xây dựng nên thời
hạn của các khoản vay này thường ngắn hạn (dưới 1 năm).
1.2. Phân loại và đặc điểm của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị
Theo Mark Boleat [55, tr.37], có 4 kênh huy động vốn đầu tư nhà ở, bao gồm
kênh trực tiếp, kênh tiết kiệm hợp đồng, kênh dựa trên tiền gửi và kênh ngân hàng thế
chấp (Hình 1.3). Về cơ bản, cách phân loại này tiếp tục được duy trì trong các nghiên
cứu quốc tế quan trọng tiếp theo như Lea (2001) [61], OECD (2005) [65], Ủy ban
châu Âu (2006) [58] và Ngân hàng thế giới (2009) [80]. Tuy nhiên, với sự phát triển
của thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính mới, các tài liệu gần đây đều bổ
sung thêm một kênh dẫn mới, đó là kênh thị trường chứng khoán và thế chấp thứ cấp.
Hình 1.3. Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở chủ yếu
Nguồn: Boleat (1984) [55, tr.37]và sửa đổi, bổ sung của tác giả
1.2.1. Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp (kênh phi chính thức)
Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp là kênh dẫn vốn trong đó vốn được dẫn
thẳng từ người sở hữu vốn sang người sử dụng vốn để mua nhà ở hoặc phát triển nhà
ở. Nguồn vốn của kênh huy động vốn đầu tư nhà ở trực tiếp gồm có:
i). Nguồn vốn tích luỹ của các hộ gia đình và doanh nghiệp (tiết kiệm và vốn
chủ sở hữu).
ii). Nguồn vốn từ gia đình hay bạn bè. Đây là nguồn vốn huy động ngắn hạn rất
đa dạng, phức tạp và hầu như thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, chủ yếu là giao dịch dân
sự nhưng có sự tham gia của cả thể nhân lẫn pháp nhân nếu trong trường hợp vay
nóng hoặc cầm đồ.
- 24 -

xã tiết kiệm và xây nhà ở hoặc các hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&L)) chi phối hoạt
động cung cấp vốn cho nhà ở tại các nước Anglo-Saxon, chẳng hạn Hoa Kỳ, Úc,
Anh, Canađa và Nam Phi. Tuy nhiên, trong 3 thập kỷ gần đây, cùng với xu hướng đẩy
mạnh hoạt động tín dụng bán lẻ trên phạm vi toàn cầu, các NHTM đã trở thành nhà
cung cấp tài chính nhà ở lớn nhất ở nhiều quốc gia.
Hình 1.4. Kênh trực tiếp và kênh dựa trên tiền gửi
- 25 -
Nguồn: [72, tr. 31]
Đặc điểm của kênh này là huy động tiền gửi và sau đó tổ chức nhận tiền gửi
tiến hành cho vay. Điều đó có nghĩa là các khoản vay mua nhà phải cạnh tranh với
các khoản vay cho các mục đích khác và do vậy có thể xảy ra thiếu hụt nguồn vốn
cho vay mua nhà. Hệ thống dựa trên tiền gửi thường áp dụng lãi suất thả nổi đối với
các khoản vay thế chấp mua nhà do không có nguồn huy động lãi suất cố định và dài
hạn.
1.2.2.1. Điểm mạnh
Thứ nhất, đó là sự sẵn có về mặt tổ chức. Các nước đều đã có sẵn hệ thống
NHTM, và do vậy không cần phải thiết lập thêm các tổ chức chuyên biệt cung cấp tài
chính nhà ở.
Thứ hai, việc cung cấp tài chính nhà ở tăng cường khả năng đa dạng hóa tài sản
và đa dạng hóa rủi ro của các NHTM, vì đa phần tài sản của các NHTM nằm ngoài
lĩnh vực bất động sản.
Thứ ba, ở các nước có thị trường trái phiếu phát triển, các NHTM có thể phát
hành trái phiếu bảo đảm bằng các khoản cho vay bất động sản, do vậy thu hút được
các khoản vốn dài hạn hơn.
Thứ tư, hệ thống NHTM nằm rộng khắp trên phạm vi toàn quốc, do vậy có thể
cung cấp tài chính cho đối tượng khách hàng đa dạng.
1.2.2.2. Điểm yếu
Thứ nhất, các NHTM thường không có thiên hướng tập trung vào việc tài trợ
cho nhu cầu nhỏ lẻ của các khách hàng cá nhân.
Thứ hai, cơ cấu nguồn vốn của các NHTM thường dựa trên tiền gửi ngắn hạn,