ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI
Những giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến bộ giải phóng
mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn
Hà Nội tại công ty đầu tư phát triển
nhà số 2
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Lời mở đầu

Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết
sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới
mỗi ngời dân và cộng đồng dân c. Giải quyết không tốt, không thoả đáng
quyền của ngời có đất thu hồi (hoặc ảnh hởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra
những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã
hộiĐiều đó cũng ảnh hởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công
trình xây dựng. Nhiều công trình phải treo dăm bảy năm thậm chí hàng


Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chơng I: Tổng quan về công ty đầu t phát triển
nhà số 2

1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty:
- Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 đợc thành lập theo quyết định số
821- Bộ Xây dựng ngày 19 tháng 6 năm 2000, trên cơ sở sắp xếp tổ chức lại
Xí nghiệp kinh doanh phát triển nhà của Công ty phát triển nhà và đô thị, trụ

Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong
kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trởng các đơn vị
cấp trên để luôn hoàn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng
công ty và công ty đề ra.
1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh.
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo
sự phân công của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, cụ thể là:
+ Lập và quản lý các dự án đầu t xây dựng phát triển các khu đô thị,
khu công nghiệp.
+ Đầu t kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và
khu công nghiệp.
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao.
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động công
ích vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh:
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nớc chịu sự
quản lý của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây
dựng. Bên cạnh nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy
trì hoạt động của công ty thì công ty còn phải tham gia vào các hoạt động
công ích: xây dựng các công trình phúc lợi xã hội.
Nh vậy Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 hoạt động dới sự tác động
của 2 cơ chế quản lý đó là cơ chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trờng
tức là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận (đây là mục tiêu chủ yếu) và cơ chế
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
bao cấp, hoạt động theo sự phân công nhiệm vụ từ trên giao cho theo kế
hoạch (hầu hết các hoạt động này là hoạt động công ích).
1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty


Kinh Doanh
Phòng

Kinh doanh
-
Tiếp thị

Phòng

Tài chính -
Kế toán
PGĐ

Kỹ Thuật
Phòng

Nghiên cứu
Phát triển DA

Phòng

Quản lý DA
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Nhìn vào sơ đồ, cơ cấu các đơn vị trong doanh nghiệp đợc chia thành:
* Ban Giám đốc
Giám đốc

Phòng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực hiện công tác hành
chính, văn th, thanh tra, thi đua khen thởng, tiền lơng, quản lý, đào tạo, tổ
chức sắp xếp cán bộ theo ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Công ty và các nhiệm
vụ liên quan đến đời sống tinh thần và xã hội của toàn thể cán bộ công nhân
viên trong công ty.
Phòng Tài chính - Kế toán
: chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công ty về
mọi hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, thanh quyết toán, kế
toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công
ty và đúng nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật
Phòng Kinh doanh - Tiếp thị
: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế
hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trờng nhà đất, khu hâ đô thị mới,
khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phơng nhằm đảm bảo
hoàn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của công ty.
Phòng Nghiên cứu phát triển dự án
: có nhiệm vụ thực hiện mọi công việc
liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu t, xây
dựng phát triển nhà, khu dân c, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên địa
bàn thành phố và các địa phơng khác.
1.3.2 Đặc điểm sản phẩm
Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó
có các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao
thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp. Vì vậy sản
phẩm của công ty có những đặc điểm chủ yếu sau:
* Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng.
Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng mục
công trình) đợc tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và
thờng đợc gọi là các công trình xây dựng
Công trình xây dựng đợc phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công trình

Nhà ở là một loại công trình chuyên dùng có những đặc điểm chủ yếu sau:
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Trên thị trờng cầu về nhà ở thờng lớn hơn cung. Khác với các loại
hàng hoá khác, nhà ở đối với ngời dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu
thốn
Giá đất và giá nhà ở rất cao so với thu nhập của ngời dân, nhất là các
khu đô thị
Chất lợng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của ngời sử dụng
thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lợng nhà ở còn
tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà.
ở nớc ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán
và kinh doanh nhà. Điều đó làm cho thị trờng nhà đất ngày càng sôi động
trong những năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh
doanh phổ biến. Xu hớng tiêu dùng nhà chung c tăng.
1.3.3 Đặc điểm về lao động
Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết
định, tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của
công ty. Cùng với sự phát triển của Công ty, lực lợng lao động trong Công
ty cũng không ngừng tăng lên về số lợng và chất lợng đáp ứng yêu cầu của
nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Lực lợng lao động của Công ty không ngừng
tăng lên thể hiện qua các năm: Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software


100

- Cán bộ lãnh
đạo
5

21,7

7

20

8

20

- Cán bộ làm
KHKT
11

47,8

17

48,6

21

52,5


35

100

40

100

- Đại học 19

82,6

29

82,8

34

85

- Cao đẳng
- Trung cấp 1


26

65

- 31- 40 7

30,4

9

25,7

10

25

- 41 - 50 3

13,1

4

11,5

4

10

Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2
Qua bảng ta thấy, lực lợng lao động của Công ty ngày càng tăng. Đặc
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Bảng 2 : Bảng kê máy móc thiết bị thuộc TSCĐ
Đơn vị tính: đồng
Giá trị TSCĐ
N.Vốn hình
thành TSCĐ
TSCĐ & Kí
hiệu
Số
lợng
(cái)
N.G
GTCL
Vốn tự b. sung

Ô tô
4

1.056.734.000

765.668.000

1.056.734.000

Máy VT+ máy


77.228.300

140.267.600

Máy VT x.tay 2

53.472.800

47.472.800

53.472.800

Máy VT compaq 4

56.281.500

46.708.600

56.281.500

Máy VT (CD ROM) 3

27.562.400

15.381.500

27.562.400

Máy in màu 1


Đầu VCD

22.310.000

22.310.000

22.310.000

Máy inlaser 1

5.566.400

5.566.400

5.566.400

Tổng

1.498.762.300

1.043.738.800

1.498.762.300

Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2
Nhìn chung hệ thống máy móc của Công ty đang còn hiện đại, chỉ có
một thiết bị đã hết khấu hao (Máy VT+máyin), số còn lại đều mới đợc
Công ty mua sắm, lắp đặt thay thế cho hệ thống trớc đó. Điều này đã tạo
điều kiện thuận lợi cho các nhân viên trong Công ty và phục vụ tốt cho công


Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Bảng 3: Tình hình tài chính của Công ty những năm qua
Đơn vị tính: đồng
TT

Các chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 Tài sản
50.299.282.474 65.351.985.993

A TSLĐ và Đầu t ngắn hạn
47.792.068.600 62.384.365.687

1 Tiền 3.935.241.741 6.516.434.529
2 Các khoản phải thu 43.725.264.912 55.474.632.000
3 Hàng tồn kho 104.027.319 328.257.316
4 TSLĐ khác 27.534.628 65.041.842
B TSCĐ và Đầu t dài hạn
2.507.213.874 3.095.656.279 Nguồn vốn
50.299.282.474
65.351.985.993


For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Qua bảng 3 ta thấy, tổng nguồn vốn mà Công ty đang quản lý và sử dụng
đợc hình thành từ 2 nguồn: Vốn chủ sở hữu 19.953.074.315 (đồng) - chiếm
30,5% và nợ phải trả 45.398.906.678 (đồng) - chiếm 69,5%.
Trong tổng số tài sản của Công ty chủ yếu là tài sản lu động và đầu t
ngắn hạn chiếm 95,4%; tài sản cố định và đầu t dài hạn chiếm 4,6%. Tuy
nhiên trong tài sản lu động và đầu t ngắn hạn thì các khoản phải thu chiếm
tỷ trọng rất lớn: 91,5 % năm 2002; năm 2003 là 88,9%.
Tình hình tài chính đợc đánh giá là lành mạnh trớc hết đợc biểu hiện
ở khả năng chi trả.
Từ số liệu trên ta thấy hệ số khả năng thanh toán hiện hành năm 2002 là
1,42 lần (hệ số này mà 2 là tốt) tức là vào năm này nếu doanh nghiệp phải
thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%4,70
42,1
1

số

tài sản lu động. Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào
năm 2003 nếu doanh nghiệp phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì
doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%73
37,1
1

số tài sản lu động.
Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong khi

Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân quận (huyện) kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ
thì yêu cầu chủ đầu t bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải phóng
mặt bằng trong thời gian không quá 07 ngày. Hồ sơ để thành lập Hội đồng
Giải phóng mặt bằng gồm:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao),
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
- văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng,
- Giải trình về phơng án tái định c các hộ dân (trờng hợp dự án có
di dân, tái định c): dự kiến số hộ dân phải di chuyển, chuẩn bị nơi tái định
c, diện tích nhà, đất sử dụng,
- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng đợc cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện
tích và ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án.
Đối với dự án đầu t trong nớc không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai
bên tự thoả thuận về phơng án bồi thờng thiệt hại theo khuôn khổ chính
sách Nhà nớc quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải
phóng mặt bằng. Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) xác nhận
và có văn bản chấp thuận việc bồi thờng thiệt hại và việc bàn giao đất giữa
2 bên.
Trờng hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự
án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập
Hội đồng Giải phóng mặt bằng trớc khi có quyết định thu hồi đất.
1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;
- Trởng phòng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thờng trực;

- Hớng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi và trách nhiệm của ngời
sử dụng đất khi Nhà nớc thu hồi, giới thiệu chủ dự án với ngời đang sử
dụng đất.
- Lập kế hoạch thực hiện trớc, trong và sau khi bồi thờng thiệt hại, tái
định c.
- Hớng dẫn ngời đang sử dụng đất kê khai diện tích đât, nguồn gốc,
ranh giới, tài sản hiện có trong khu đất và để đạt nguyện vọng khi Nhà nớc
thu hồi đất.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
- Hớng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản trên đất
do ngời đang sử dụng đất đã kê khai; tổ chức đa dân vào khu tái định c.
- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà 2 bên đã kê khai và
xác nhận để áp dụng bồi thờng.
- Hớng dẫn khung giá đất do Nhà nớc quy định và cách tính các loại
tài sản khác; yêu cầu để cơ quan Thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng
đất nông nghiệp;
- Chỉ đạo chính quyền phờng (xã, thị trấn) thông báo cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định; chỉ đạo
chính quyền phờng (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đợc các cơ quan Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ
sơ, tài liệu lu trữ quản lý tại địa phơng để thẩm định, xác nhận bản kê khai
của ngời đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải
phóng mặt bằng.
Ví dụ: Quy trình GPMB ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối
Dự án khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối là một dự án đợc sự quan tâm
đặc biệt của Bộ Xây dựng và lãnh đạo Tổng công ty, do đó Công ty cũng xác
định đây là một dự án trọng điểm, nên từ năm 2002 Công ty đã chủ động

số 20/QB - UB về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng.
Thực hiện quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc thu hồi 3.869 m
2
đất tại phố Hoa L, phờng Lê Đại
Hành, quận Hai Bà Trng. Hội đồng gôm có:
1- Phó Chủ tịch UBND Quận HBT - Chủ tịch Hội đồng
2- Phó GĐ Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 - Phó Chủ tịch Hội
đồng
3- Phó Văn phòng Bộ Xây dựng - Uỷ viên thờng trực
4- Phó Trởng phòng Tài chính - Vật giá Quận HBT
- Uỷ viên thờng trực
5- Trởng phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị Quận HBT - Uỷ viên.
6- Trởng phòng Kế hoạch - Kinh tế Quận HBT - Uỷ viên
7- Chánh Thanh tra Xây dựng Quận HBT - Uỷ viên
8- Chủ tịch MTTQ Quận HBT - Uỷ viên
9- Chủ tịch UBND Phờng Lê Đại Hành - Uỷ viên
10- Trởng Công an Phờng Lê Đại Hành - Uỷ viên
11- Chủ tịch MTTQ Phờng Lê Đại Hành - Uỷ viên
* Đại diện các hộ dân:

Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
1- Tổ trởng tổ dân phố số 21
2- Tổ phó tổ dân phố số 21
Ngày 04/03/2003 Chủ tịch Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng đã có
Quyết định số 150/QĐ - UB về việc thành lập Tổ công tác điều tra, khảo sát,
đền bù GPMB thực hiện dự án. Đến đây thì Bớc 1 trong quy trình đền bù

trong thời gian 7 ngày.
- Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của
ngời đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án.
2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, tái định c:
- Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội
đồng Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phơng án
giá đất làm căn cứ bồi thờng thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định c
trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nớc và Uỷ ban nhân dân
thành phố quy định.
- Sau 7 ngày nhận đợc phơng án giá đất bồi thờng của Uỷ ban nhân
dân quận (huyện), Giám đốc Sở Tài chính Vật giá có trách nhiệm chủ trì
cùng Thờng trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành
liên quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định
phê duyệt và các nội dung:
+ Giá bồi thờng thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực
thu hồi đất.
+ Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định c phù hợp với giá bồi thờng thiệt hại.
Ví dụ: dự án Khu nhà ở - Văn phòng vờn chuối
Tổ công tác phối hợp với UBND phờng Lê Đại Hành tiến hành xác định
số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phơng án bồi thờng
thiệt hại và tái định c.
Tổ công tác đã tới 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phờng
Lê Đại Hành để tiếp nhận tờ khai, tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những
tài sản do ngời sử dụng kê khai, lập biên bản xác nhận và đã chuyển tới Uỷ
ban nhân dân Phờng Lê Đại Hành xác nhận. Công việc vẫn đợc tiếp tục
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
theo trình tự trong quy trình. Đến ngày 17 tháng 10 năm 2003, liên ngành:

Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng > 3.5 m, mức giá là:
4.000.000 đồng/m
2

+ Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng 3.5 m, mức giá là:
3.000.000 đồng/m
2
- Giá bán nhà tái định c: áp dụng theo quyết định số 15/2003/QĐ - UB
ngày 17/1/2003 của UBND Thành phố.
* Chính sách hỗ trợ khác
- Trờng hợp do yêu cầu của dự án, chủ sử dụng đất bàn giao mặt bằng
trớc khi nhận nhà, đất tái định c thì chủ sử dụng đất bị thu hồi đất đợc hỗ
trợ tiền thuê nhà ở tạm: 250.000 đồng/nhân khẩu/tháng, thờng trú tại nơi
thu hồi đất nhng mức tối thiểu 500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng, mức
giá tối đa 1.500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng.
- Thời gian hỗ trợ đối với trờng hợp đợc giao đất tái định c, tính từ
khi bàn giao mặt bằng đến ngày ra quyết định giao đất ở cộng thêm 6 tháng
xây dựng nhà trên đất tái định c.
* Hỗ trợ tự lo chỗ ở tái định c:
- Đối với các trờng hợp có đủ điều kiện đợc bố trí nơi ở tái định c, có
hỗ khẩu thờng trú tại Hà Nội nhng có đơn cam kết tự lo chỗ ở tái định c
thì đợc hỗ trợ 50.000.000 đồng/chủ sử dụng đất
- Đối với các trờng hợp không có hỗ khẩu thờng trú tại Hà Nội thì
không đợc xem xét tái định c, nếu ăn ở thờng xuyên tại khu vực bị thu
hồi đất đợc hỗ trợ 30.000.000 đồng/chủ sử dụng đất
Bớc 4