Luận văn
Tình hình phát triển và một số
biện pháp thúc đẩy thị trường
nhà đất tại Hà Nội 1
MỞ ĐẦU
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những
thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của
nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của
Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và
triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã
hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng
phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch
của Nhà nước…
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý
còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu
tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành
mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất
thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân.
Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh
nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.
Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.
Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.
Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận
nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.
Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ 3
chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh
vực BĐS và thị trường BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền
Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến
thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và
nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai,
kinh tế xây dựng…
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương
pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trường BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm thị trường nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên
Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước
trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
6
Chương I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động
sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra
do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không
di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được
như là yếu tố số 1. 8
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định
nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật
có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản
cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
Khái niệm 2
BĐS là:
- Đất,
- Nhà và
các công
trình khác
xây trên đất
Khái niệm 3
BĐS là tài sản không di dời được
bao gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn liền với
đất;
-
Các tài s
ả
n khác do pháp
lu
ậ
t quy 9
10
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:
11 Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một
giá
trị
Lợi
ích
Ngườ
i sở
hữu
Ngườ
i sử
dụng
Người
mua
Người
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc tế
h
ộ
i nh
ậ
p
Giá
đất 12
Các khái niệm về thị trường BĐS
Khái niệm 1
Thị trường BĐS
là thị trường của
hoạt động mua
bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp,
chuyển nhượng
quyển sử dụng
BĐS theo quy luật
của thị trường có
sự quản lý của
Nhà nước
Khái niệm 2
Thị trường bất
động sản là tổng
hoà các giao dịch
dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất
định, trong thời
gian nhất định.
Khái niệm 3
Thị trường BĐS
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất
đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát
triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,
con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây
dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới
nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi
nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người
ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì
tất yếu hình thành thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất
và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không
thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự 14
khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc
đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa
là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật
riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố
kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan
trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong
bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành
- Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được
hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị
Phân loại thị trường BĐS
Theo các cấp
của thị trường
bảo hiểm
Theo khu vực
Thị trường
BĐS ở đô
thị
Thị trường
BĐS ở
nông thôn
Thị trường
BĐS ở các
đô thị lớn 16
trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng
như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa
hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn
viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn
tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo
nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán
hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi –
mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao
dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị
trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường
hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác
động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở
các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát
triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất,
tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để
tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước
còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng
đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò
của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển.
Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu
đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính
thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển.
18
2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn
cung có giới hạn tương đối.
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy
động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài
chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng
do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm
như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong
hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một
quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn
phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có
thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường
tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà
đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để
góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường
tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát
triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của
thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.
2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng
công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất
đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó
người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”.
Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao
gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về
đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị
trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu
thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất Các đặc điểm của thị trường BĐS - nhà
đ
ấ
t
Thị
trường
nhà đất
mang
tính vùng
tính khu
vực sâu
sắc
Thị
trừơng
nhà đất
là thị
trường
không
hoàn
hảo
Cung
trong thị
trường
nhà đất
phản ứng
chậm
hơn so
thông,
tiêu th
ụ21
3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp
ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc
xây dựng và phát triển đất nước.
3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển
kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia,
một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà
đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị
trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân
thể hiện trong sơ đồ sau:
Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ
của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ
an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nước.
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới
đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của
nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở
mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.
Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu
động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9
lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền
kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường
chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với
tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một
Tích luỹ
sức lao
động
Thị
trườn
g BĐS
Thị
trường
nguyên
vật liệu,
bán
thành 23
trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với
những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những
nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP. Do quy mô đó, thị
trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so
với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình
thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật
ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS).
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của
cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết
quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó
cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả
mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh
Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính –
tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu
đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán
để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động
mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để
xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức
tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.
Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy
khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc nhận
định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị trường nhà
đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua
thỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên
giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà
Nội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động
bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng
nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua
Copyright: Tài liệu đại học ©