TổNG QUAN Về TÀI CHÍNH
BấT ĐộNG SảN
1.1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm:
a/ Đất đai;
b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
* Với quan niệm này, hàng hóa BĐS bao gồm 2 chủng loại
chính là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong:

Đất đai: gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân
cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử
dụng

Vật kiến trúc đã xây dựng xong, gồm: công trình làm nhà
ở; công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng; công
trình công nghiệp; công trình đặc biệt: quốc phòng, an
ninh ;
* Các loại quyền có liên quan đến BĐS:

Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản.

Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu BĐS
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.


mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị
hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức
BĐS.
1.1.1.3. Phân loại
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở
nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại:
-
BĐS có đầu tư xây dựng, gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà
xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng
(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc
v.v
-
BĐS không đầu tư xây dựng, gồm: BĐS thuộc loại này
chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất)
bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng
v.v
-
BĐS sản đặc biệt, gồm: những BĐS như các công trình
bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình
chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
a. Th nào là th tr ng ?ế ị ườ
* Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn
ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá.
Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường

doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế
về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải
ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
BĐS lớn, một dự án BĐS.
•
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các
doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các
doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều
kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ
tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị
trường.
•
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường
BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những
hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS,
các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với
BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro.
b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá
trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao
động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai
đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững
lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có
thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao
động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm;
c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu
sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng
miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về

* Thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn.
* Thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động
được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua
thế chấp và giải ngân
* Thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường
vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v
1.1.2.3. PHÂN LOạI
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở
đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất
khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt
bằng nhà xưởng công nghiệp,
* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS
nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán
lẻ v.v
* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng
như: đường sá, cầu cống v.v
b. Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở
đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị
trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng
v.v
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị
trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị
trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng
kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất
nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

trình đã được mua hoặc thuê.
1.1.2.4. Chức năng và vai trò của thị trường BĐS:
(1) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp
tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng
như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
(2) Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ
được huy động.
(3) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị
trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng
có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu.
(4) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích
thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
(5) Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng
nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ
đô thị-nông thôn:
1.1.2.5. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS
a. Cá nhân
b. Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh BĐS
c. Nhà nước
* Tạo môi trường pháp lý cho họat động của thị trường BĐS
* Tham gia quản lý hoạt động trên thị trường BĐS.
d. Nhà thầu xây dựng
đ. Các tổ chức môi giới,tư vấn
e. Các tổ chức tài chính
1.2. Khái quát về tài chính BĐS:
1.2.1. Các khái niệm:
- Tài chính là việc nghiên cứu của tiến trình, các tổ chức, thị
trường và các công cụ được sử dụng để chuyển tiền và tín

Đầu tư BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn ra để mua quyền lợi, kỳ
vọng đạt được lợi ích là dòng tiền thu nhập trong tương lai sẽ
dinh ra như dự kiến từ BĐS họ đã mua.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS:
+ lượng tiền mặt mong muốn trong tương lai
+ thời gian phát sinh hoạt động đầu tư (liên quan đến tính
thanh khoản của hoạt động đầu tư)
+ lòng tin đối với loại BĐS đầu tư
+ giới hạn chịu đựng rủi ro của nhà đầu tư
+ sức hấp dẫn tương đối so với các cơ hội đầu tư khác: hiện
nay hoạt động đầu tư BĐS trên thế giới khá đa dạng

Như vậy: giá trị đầu tư vào BĐS được quyết định bởi lợi nhuận
mong muốn mà nhà đầu tư kỳ vọng, thời gian hiệu lực xác định lợi
nhuận mong muốn đó, thái độ của nhà đầu tư đối với rủi ro của hoạt
động đầu tư và lợi nhuận của các cơ hội đầu tư khác. Bất kỳ yếu tố
nào ở trên thay đổi đều ảnh hưởng đến giá trị đầu tư BĐS.

- Các loại nhà ĐT BĐS:
(1) Nhà ĐT chủ động và bị động
Nhà
đ u tầ ư
Đ c tr ngặ ư Quy n đòi nề ợ Quy n s h uề ở ữ
Chủ động
(active
investor)
- nhà ĐT này được hưởng trực
tiếp quyền tài sản của loại
BĐS ĐT
- họ có thể trực tiếp quản lý tổ

quan đến BĐS hoặc mua cổ
phần của Cty KD BĐS, tổ
chức ủy thác BĐS.
- Chưng khoán
chuyển trả
- thế chấp BĐS ĐT
ủy thác
- cổ phần trong các
Cty ĐT BĐS
- quyền sở hữu các
chứng khoán ĐT
BĐS ủy thác
(2) NHÀ ĐầU TƯ VốN VÀ Nợ:
Nhà
đ u tầ ư
Đ c tr ngặ ư Quy n đòi nề ợ Quy n s h uề ở ữ
Nhà ĐT
vốn
(equyty
investor)
Bỏ vốn (hoặc đi vay) để mua
BĐS.
- quyền sở hữu BĐS
và KD nó
- hưởng toàn bộ thu
nhập sau khi thanh
toán các khoản chi
phí có liên quan đến
việc tạo lập và quản
lý BĐS trước khi

động cho vay/ giữ
chứng phiếu thế
chấp BĐS
- thu nhập ổn định,
không chịu tác động
khi tăng hoặc giảm
giá trị BĐS
- không có cơ hội
tăng thu nhập khi
giá BĐS tăng cao
- Thu nhập chịu tác
động của yếu tố lạm
phát  thu nhập
thực tế có thể giảm
khi lạm phát tăng
cao