1
TỔNG QUAN VỀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm về bất động sản
1.1 Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quền tài sản ; trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia làm 2 loại bất động sản
(BĐS) và động sản (ĐS).
1.2 Bất động sản : Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân
loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây ựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định [8];
“Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn.Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước
phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”;
1.3 Động sản: Động sản là tài sản không phải là bất động sản.
1.4 Phân loại bất động sản: Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các
nước xây dựng phân loại bất động sản khác nhau, ví dụ phân loại bất động sản của Thụy
điển (Bảng 1)
Bảng 1: Phân loại bất động sản của Thụy điển (đơn vị 1000 triệu SEK)
BĐS miễn thuế *: Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính[19]
Stt Loại bất động sản Số lượng Giá trị
BĐS Nông Lâm nghiệp 359.000 350
BĐS Nhà ở riêng biệt 2.285.000 1.400
BĐS Nhà ở chung cư 115.000 1000
BĐS Công nghiệp 166.000 500
BĐS miễn thuế * 95.580 1000
Tổng số 3.019.580 4.250
2
2. Khái niệm về thị trường bất động sản

liên quan đến việc tạo lập BĐS.
3
3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
3.1 Tính chất
- Thị trường bất động sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố
xác định: (1) Sản phẩm; (2) Số lượng; (3) Giá cả.
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: (1) Quy
luật giá trị; (2) Quy luật cung cầu; (3) Quy luật cạnh tranh
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng
không đồng nhất. Ví dụ pháp luật Oxtralia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
thé chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán,cho thuê, thế chấp; pháp
luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thé chấp BĐS và
cho thuê nhà.
- Thị trường bất động sản có những đặc trưng: (1) TTBĐS không chỉ là giao dịch
bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
BĐS; (2) TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. (3) TTBĐS chịu sự chi phối của
pháp luật; (4) TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không
hoàn hảo; (5) cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS
3.2 CHức năng của thị trường bất động sản
TTBĐS có chức năng: (1) Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; (2) Xác
định giá cả cho các BĐS giao dịch; (3) Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; (4) Phát triển
BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường
3.3 Vai trò, vị trí của thị trường Bất động sản
TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: (1) Tham gia vòa việc
phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS – tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan
trọng; (2) tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển
BĐS; (3) Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng
hóa, thị trường lao động; (4) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao đông, việc làm,
nhà ở.
3.4 Điều kiện hoạt động của thị trường bất động sản

quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. [15]
II KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1 Thị trường hàng hóa
1.1 Sản xuất hàng hóa
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giớ, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của
sự tăng trưởng; không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính
toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối hàng
triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được; đó là vì nó đã trở thành
một phương tiện giao tiếp để tập hợp chí thức và hành dộng của hàng triệu cá nhân khác
nhau
Hàng hóa và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người
tiêu dung chỉ ra hàng ngày. Các hàng hóa được sản xuaatsnhw thế nào được xác định bằng
5