1

CHNG 1: KHUNG Lí THUYT V THN TRNG BT NG
SN V TN DNG BT NG SN
1.1. Bt ng sn v th trng bt ng sn
1.1.1 Bt ng sn
1.1.1.1 Khỏi nim
Theo quy nh ca Lut dõn s sa i s 33/2005/QH11, Quc hi khúa
XI, k hp th 7 thỡ bt ng sn l cỏc ti sn bao gm: t ai, nh, cụng trỡnh
xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy
dng ú; cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai v cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy
nh.
Nh vy, theo quy nh ny thỡ bt ng sn cú cỏc c im sau:
- Bt ng sn l ti sn khụng di ng c, trong ú bt ng sn in
hỡnh nht l t ai, nh . Mt khỏc do c im khụng di ng c, nờn v trớ
bt ng sn thnh ph hay nụng thụn, khu vc trung tõm hay khu vc xa
trung tõm... úng mt vai trũ rt quan trng trong vic nh giỏ bt ng sn. Cựng
mt mnh t din tớch nh nhau, nhng v trớ khỏc nhau thỡ giỏ bt ng sn
cng khỏc nhau.
- Cỏc cụng trỡnh xõy dng, ti sn khỏc nu nh khụng gn lin vi t ai,
nh thỡ khụng th xem l bt ng sn, nhng khi gn vi t ai, nh thỡ c
xem l bt ng sn.
Nh vy bt ng sn l yu t vt cht cú ớch cho con ngi, l ti nguyờn
ca quc gia v cú tớnh lõu bn th hin rừ trong quỏ trỡnh s dng t ai bi t
ai khụng b hao mũn. Mt khỏc, i vi bt ng sn l hng hoỏ cũn cú th giao
dch trờn th trng v mang li giỏ tr tng thờm cho nn kinh t thụng qua vic
chuyn t giỏ tr hin vt sang tin t.
Tuy nhiờn, vi tớnh cht khụng di ng c, v cú tớnh khan him khụng
th tng thờm dự dõn s tng. õy chớnh l nguyờn nhõn dn n tng cung bt
ng sn trong tng lai luụn thp hn so vi tng nhu cu bt ng sn xột v di
hn.

1.1.1.3.1 Cỏc yu t cú mi liờn h trc tip vi bt ng sn:
- Cỏc yu t t nhiờn:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3

* V trớ bt ng sn: Do bt ng sn khụng di ng c, nờn v trớ bt
ng sn õu, mụi trng xung quanh th no, v trớ trung tõm hay xa trung
tõm, v trớ cú th dựng lm ch kinh doanh hay ch dựng ... l nhng yu t tỏc
ng trc tip n giỏ tr bt ng sn.
* Din tớch, hỡnh th tha t hoc lụ t: mt din tớch t ti u khi nú
tho món mt loi nhu cu c th ca a s dõn c trong vựng.
* a hỡnh bt ng sn to lc v hỡnh thc bờn ngoi ca bt ng sn.
- Cỏc yu t kinh t:
* Kh nng mang li thu nhp t bt ng sn: mc thu nhp hng nm t
bt ng sn mang li s cú nh hng quan trng n giỏ tr ca bt ng sn ú.
Khi kh nng to ra thu nhp t bt ng sn cng cao thỡ giỏ chuyn nhng ca
nú cng cao v ngc li.
* Nhng tin nghi gn lin vi bt ng sn: nh h thng in, nc, v
sinh, iu ho nhit , thụng tin liờn lc. H thng tin nghi cng y v cht
lng cng tt thỡ cng lm cho giỏ tr bt ng sn cng gia tng.
- Cỏc yu t liờn quan n th trng:
* Tớnh hu dng ca bt ng sn: Bt ng sn ny cú th d dng cho
thuờ hoc dựng mt bng buụn bỏn
* Cung - cu v bt ng sn: Din bin cung cu v bt ng sn trong
tng giai on nht nh cú th Ny giỏ bt ng sn lờn cao hoc ngc li. Yu t
ny mang tớnh th trng v cú khi lm cho giỏ tr bt ng sn b tng, gim mt
cỏch bt ng lờn cao hoc thp hn so vi giỏ tr thc ca chớnh bt ng sn ú.
1.1.1.3.2 Cỏc yu t v phỏp lý liờn quan n bt ng sn:
* Tỡnh trng phỏp lý ca bt ng sn: cỏc giy t chng minh quyn s
dng t, s hu nh, giy phộp xõy dng... hin cú.

ng sn ni ú s tng lờn do cõn bng cung cu b phỏ v.
Mt khỏc cỏc yu t khỏc trong vựng nh: cht lng dch v y t, giỏo dc,
trỡnh dõn trớ, vn an ninh, tp quỏn ngi dõn trong vựng cng cú nh hng
n giỏ tr ca bt ng sn, nhng vn liờn quan n thuyt phong thu
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5

Túm li, vic xỏc nh cỏc yu t nh hng n giỏ tr bt ng sn l rt
quan trng, chớnh thụng qua vic phõn tớch, x lý v ỏnh giỏ ỳng cỏc yu t ny
l c s xỏc nh giỏ tr thc ca bt ng sn.
1.1.2 Th trng bt ng sn
1.1.2.1 Khỏi nim
Th trng bt ng sn l th trng m cỏc giao dch, mua bỏn v trao i
v bt ng sn c din ra gia ngi mua v ngi bỏn thụng qua c ch giỏ.
Tuy nhiờn bt ng sn khỏc vi cỏc hng húa khỏc ch chỳng khụng ch
c mua bỏn, m cũn l i tng ca nhiu giao dch khỏc nh cho thuờ, th
chp, chuyn dch quyn s dng. Do ú, th trng bt ng sn hon chnh khụng
th ch l quan h gia ngi mua, ngi bỏn v bt ng sn m cũn l ni din ra
cỏc giao dch liờn quan n bt ng sn nh cho thuờ, th chp, bo him...
Túm li trng bt ng sn l tng th cỏc giao dch v bt ng sn da
trờn c ch giỏ v c din ra trong mt khụng gian v thi gian nht nh.
1.1.2.2 Vai trũ ca th trng bt ng sn
- Th trng bt ng sn l mt trong nhng th trng quan trng ca nn
kinh t: vỡ th trng ny liờn quan trc tip ti mt lng ti sn cc ln c v quy
mụ, tớnh cht cng nh giỏ tr ca cỏc mt trong nn kinh t quc dõn:
Bt ng sn l ti sn ln ca mi quc gia. T trng bt ng sn trong
tng s ca ci xó hi cỏc nc cú khỏc nhau nhng thng chim trờn di 40%
lng ca ci vt cht ca mi nc. Cỏc hot ng liờn quan n bt ng sn
chim ti 30% tng hot ng ca nn kinh t. Theo ỏnh giỏ ca cỏc chuyờn gia,
tng giỏ tr vn cha c khai thỏc Nn cha trong bt ng sn cỏc nc ang

giai on t nm 2001 n nm 2007 bỡnh quõn gn 9,000 t ng/nm mc dự t
l ny mi chim gn 40% cỏc giao dch, cũn trờn 60% cha kim soỏt c v
thc t l cỏc giao dch khụng thc hin ngha v thu vi Nh nc. Nu thỳc Ny
bng c ch, chớnh sỏch v phỏp lut cỏc giao dch bt ng sn chớnh thc (cú
ng ký v thc hin ngha v thu) v i mi c ch giao dch theo giỏ th trng
thỡ hng nm th trng bt ng sn s úng gúp cho nn kinh t trờn 20,000 t
ng mi nm.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
7

- Phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng bt ng sn s ỏp ng nhu
cu bc xỳc ngy cng gia tng v nh cho ngi dõn t ụ th n nụng thụn:
Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng
bt ng sn. Th trng nh l th trng sụi ng nht trong th trng bt ng
sn, nhng cn st nh t hu ht u bt u t st nh v lan to sang cỏc th
trng bt ng sn khỏc v nh hng trc tip n i sng ca ngi dõn. Vỡ
vy, phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng bt ng sn nh , bỡnh n th
trng nh , bo m cho giỏ nh phự hp vi thu nhp ca ngi dõn l mt
trong nhng vai trũ quan trng ca qun lý nh nc v th trng bt ng sn nh
.
1.2. Tớn dng bt ng sn
1.2.1 Tớn dng bt ng sn
1.2.1.1 Khỏi nim tớn dng bt ng sn
L quan h tớn dng gia ngõn hng vi khỏch hng (th nhõn hoc phỏp
nhõn) liờn quan n lnh vc bt ng sn. Theo ú, tớn dng bt ng sn l vic
ngõn hng cp vn cho khỏch hng cn c vo mc ớch vay vn ca khỏch hng
liờn quan n bt ng sn.
Trong trng hp ny, ngõn hng cho khỏch hng vay u t kinh doanh
bt ng sn, xõy dng nh bỏn, sa cha mua bỏn nh ca, xõy dng hon
thin c s h tng cỏc d ỏn, mua nh tr gúp, xõy dng vn phũng cho thuờ...

quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất
cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như khơng có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài
chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh tốn của các
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất ln khả năng
thanh tốn. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
9

1.2.1.3 Nguyờn tc cho vay bt ng sn
Vn vay phi c s dng ỳng mc ớch, cú hiu qu: quan h cho vay
phỏt sinh khi bờn vay ang thiu ht vn tm thi v vay mn t bờn cho vay
trong thi gian nht nh. Do vy, vn c s dng vo mc ớch no ó c xỏc
nh ngay t ban u thi im vay mn. Trng hp, bờn vay s dng vn vay
vo cỏc mc ớch khỏc dn n kộm hiu qu hoc khi mc ớch vay xỏc nh ban
u vn cha c b sung vn s li cng thiu vn do vn vay ó dựng cho mc
ớch khỏc. Khi ú, bờn vay s khú khn v khú thu hi vn hon tr cho bờn cho
vay. c bit, vn vay nu c dựng vo mc ớch u c bt ng sn s cng
khú thu hi vn do ri ro ca mc ớch ny khỏ cao. Do vy, tuõn th nguyờn tc s
dng vn vay ỳng mc ớch l iu quan trng nhm m bo kh nng thu hi
vn cng nh l to iu kin nõng cao hiu qu s dng vn u t ban u tr
n vay ỳng hn.
Vn vay phi c hon tr vn v lói ỳng hn: thi hn tr n vay thng
c xỏc nh rừ rng theo tha thun ban u gia bờn cho vay v bờn vay. Khi
ú, bờn vay phi cú trỏch nhim hon tr vn ln lói cho bờn cho vay ỳng thi hn
ó nh. iu ny khụng nhng m bo kh nng bo ton v xoay tip ng vn

nhõn cú iu kin nõng cp, xõy dng hay s hu nh , n nh cuc sng hn.
- Gia tng d n v li nhun cho Ngõn hng: cho vay bt ng sn l sn
phNm khỏ ph bin cỏc ngõn hng gúp phn a dng hoỏ sn phNm, thu hỳt khỏch
hng bờn cnh mc tiờu lm cụng c gia tng d n cho vay khi cn thit, tng
li nhun Ngõn hng.
- Giỳp nh nc qun lý th trng bt ng sn: thụng qua mc d n cho
vay bt ng sn, nh nc s cú cỏch nhỡn tng quỏt hn v s phỏt trin ca th
trng bt ng sn cú cỏch iu tit hp lý.
- Nõng cao hiu qu ca d ỏn u t: ngõn hng ó gúp phn nõng cao tớnh
hiu qu ca d ỏn u t bt ng sn bi ngõn hng l nh t vn, nh cung cp
dch v thanh toỏn, nh u t gúp vn cựng vi doanh nghip kinh doanh bt ng
sn... iu ny ó to nờn mt s gn kt gia cung v cu bt ng sn trờn th
trng, gúp phn to nờn s phỏt trin cho th trng bt ng sn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
11

Nhỡn chung, cho vay bt ng sn cú tớnh nh hng ln n quỏ trỡnh phỏt
trin t nc. Mc dự nn kinh t cú nhiu giai on phỏt trin khỏc nhau, th
trng bt ng sn cú nhng bin ng thng trm khỏc nhau nhng hn bao gi
ht tớnh thit yu ca hot ng cho vay bt ng sn luụn cn thit cho nhng nhu
cu thit thc trong xó hi, trong nn kinh t.
1.2.3 Cỏc ri ro trong cho vay bt ng sn
Hot ng cho vay bt ng sn cng tim Nn nhng ri ro vn cú nh trong
hot ng cho vay thụng thng nh ri ro phỏp lý, ri ro trong thNm nh, ri ro
do khụng thc hin ỳng cỏc quy nh ca ngõn hng, ri ro do khỏch hng s dng
vn khụng ỳng mc ớch. Cỏc ri ro ny c nhỡn nhn hai yu t sau:
1.2.3.1 Yu t ch quan:
- T phớa Ngõn hng:
+ Cỏch qun tr, qun lý ca Ngõn hng khụng ng b, thiu tớnh cht ch
v lng lo trong vic kim tra kim soỏt.

trng s d dn n ri ro thua l do huy ng lói sut cao nhng cho vay lói sut
thp. Thc t, th trng cho vay ca Vit Nam trong nm 2008 ó chng minh, cú
nhng thi im lói sut ó cú s bin ng t bin, tng trờn 50% so vi u nm
2008. V ó cú trng hp mt s Ngõn hng ó gp ri ro lói sut i vi cỏc
khon cho vay bt ng sn do khụng th iu chnh lói sut trong hp ng ó
c c nh trc ú.
ng thi, s bin ng theo hng tng cao ca lói sut ó gõy khú khn
cho ngi i vay bi phi gỏnh chu ỏp lc tr lói tng cao tng ng. iu ny nh
hng ln n tớnh kh thi ca phng ỏn vay ban u do chi phớ i lờn t bin,
nh hng n kh nng tr n ca ngi i vay cú th dn n mt kh nng thanh
toỏn.
nh hng t tỡnh hỡnh lm phỏt ca nn kinh t vi chi phớ tiờu dựng tng
cao, chi phớ u t tng cao nh hng n kh nng tr n ca ngi i vay.
S khan him ca th trng ngun vn do tỏc ng ca nhng chớnh sỏch
kim ch lm phỏt ca Nh nc dn n trng hp vn tớn dng khan him hoc
cú lói sut khỏ cao lm tng chi phớ cho ngi i vay.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
13

- V hnh lang phỏp lý:
Cỏc quy nh iu tit th trng bt ng sn hin nay cha rừ rng, ng
b. Vic cú c mt c ch rng buc bo m nhu cu vay vn v thu hi n
mt cỏch d dng cha c nh mong mun. C th, cỏc quy nh cm bỏn nn
t ca Ngh nh 181 lm cho vic huy ng vn ca ch u t gp khú khn,
c bit khi ch u t d ỏn ln cn cú c ch huy ng vn linh hot, khụng ch
da vo vn t cú v vn Ngõn hng. Trong khi ú, mt lot vn v iu kin
phỏp lý chp nhn, nh giỏ ti sn m bo cng nh ng ký giao dch bo
m, cụng chng hp ng bo m bng quyn s dng t v ti sn gn lin vi
t, x lý ti sn m bo thu hi n... cng lm gia tng mc ri ro v hn
ch hot ng cho vay bt ng sn ca Ngõn hng.

- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác động
đến giá trị bất động sản.
- Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản.
- Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản,
nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro
trong cho vay bất động sản.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
15

CHNG 2: KHNG HONG TN DNG BT NG SN TI M
V BI HC KINH NGHIM CHO VIT NAM

2.1 Hoa k v bong búng bt ng sn
Bong búng bt ng sn ti Hoa K din ra ch yu ti cỏc th trng bt
ng sn cỏc bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast
Corridor, v cỏc bang min Tõy Nam nc M. mc quc gia, giỏ nh t
nh im vo thi gian u nm 2005, sau ú bt u gim chúng mt trong nm
2006 v mc gim hin nay vn cú th cha l mc thp nht. T l nh b tch thu
do khụng tr c n vay gia tng mnh vo nm 20062007 dn n cuc khng
hong vo thỏng 8/2007 cho cỏc th trng cho vay. Thỏng 10/2007, Cc D Tr
Liờn Bang M gi tỡnh trng v bong búng nh t l "ri ro nguy him nht cho
nn kinh t nc M
Cỏc bong búng bt ng sn cú th xy ra th trng bt ng sn cc b
a phng hoc trờn phng din ton cu. Vo thi k cui, cỏc bong búng cú
chung c im l giỏ bt ng sn gia tng vt mc chu ng so vi thu nhp,
t l giỏ cho thuờ bt ng sn v cỏc ch s kinh t khỏc. Sau ú, giỏ nh s gim
v lm cho cỏc ch nh lõm vo tỡnh trng n cao hn giỏ tr bt ng sn m h
ang s hu. Bong búng bt ng sn ti M din ra gn nh cựng lỳc vi cỏc bong
búng khỏc ti Anh, Tõy Ban Nha v thm chớ Hn Quc.
Vic nhn ra tỡnh trng bong búng thng din ra khỏ mun, ch sau khi th

gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này.
2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản
Chương trình “NeighborWorks America”: Sau khi được bầu làm Tổng
thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới
phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thơng qua hàng tỷ USD tín dụng
thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là cơng ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440
tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên
tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%.
Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chun cho vay: Tỷ lệ từ chối cho vay mua
nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung
ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
18

thng mi, ngõn hng bo chng cỏc khon vay th chp v cỏc t chc cho vay
khỏc. Cỏc Ngõn hng ny ó b qua cỏc tiờu chuNn cho vay nh tỡnh trng vic lm,
thu nhp, mc tr ban u, im s tớn dng, ti sn, cỏc ch s ti sn/n v kh
nng thanh toỏn... thay vo ú cỏc Ngõn hng ny ch chỳ trng n vic liu khỏch
hng cú kh nng tỏi vay cỏc khon vay h tr tớn dng hay khụng.
Hỡnh 2.2: D n tớn dng bt ng sn ti M t nm 2002 - 2008

Ngun: Bloomberg, Natixic
D b Lut ti sn rũng: U ban chng khoỏn Nh nc chớnh thc d
b lut khng ch mc n so vi ti sn Lut Ti Sn rũng ca nm Ngõn hng -
Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns v Morgan
Stanley. Hnh ng ny xut phỏt t ngh ca cỏc Ngõn hng ny rng b phn
u t ca cỏc Ngõn hng ny cn c cú quyn min tr i vi lut c v hn
mc n so vi ti sn m h cú th vay. Sau ú, cỏc qu hỡnh thnh do vay c s
c chuyn lờn Ngõn hng m nhm u t vo th trng ang phỏt trin rt
nhanh v mnh lỳc ú l bt ng sn. Vic thỏo g lut ny giỳp cỏc cỏc Ngõn

ga
n
Bank of America
C
it
ugroup
Wells Fargo
F
a
nnie M
ae
F
r
e
ddi
e
M
ac
Europea
n Ave
r
a
ge

Ngun: Economic Insight ca Cụng ty Chng Khoỏn Thng Long
Chớnh sỏch vay d dói: cỏc ngõn hng v cỏc t chc cho vay o t tip th
to ra nhng hp ng cho vay khụng t tiờu chuNn v khuyn khớch c nhng
ngi khụng kh nng ti chớnh cng i vay tin mua nh. T l s hu nh
ti M t mc cao nht mi thi i 69.2% vo nm 2004.
Hỡnh 2.4: Lói sut iu chnh theo th trng (1996-2006)

Trưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểm
nhất đối với nền kinh tế của chúng ta”. Lượng nhà mới bán ra tiếp tục giảm, thị
trường tụt dốc khơng phanh kể từ năm 1989. Trong Q 1/2007, chỉ số nhà
S&P/Case-Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm
1991. Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu
(gấp đơi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu
hơn. Người đi vay đã khơng có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động
sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới
mức khơng đủ để thanh tốn các khoản còn vay nợ.
Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, cơng ty bảo hiểm mất khả năng
thanh tốn: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp
đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi,
các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí khơng còn mua bán
được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái
phiếu này khơng những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh tốn.
Theo ước tính của nhiều chun gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động
sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ
USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu
phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ.
Vì vậy trên tồn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị
“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie
Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan
Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài
chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân
hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
22

Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default

Nới rộng chính sách tiền tệ, đóng băng các khoản vay với lãi suất điều
chỉnh: giá bất động sản tiếp tục giảm khơng phanh tại các thành phố lớn. Để cứu
vãng tình hình, FED đã bơm 41 tỷ USD cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp.
Đây là chính sách tiền tệ nới rộng lớn nhất kể từ khoản cho vay khNn cấp 50.3 tỷ
USD vào ngày 19/9/2001. Đồng thời, Tổng thống Bush cho phép các ngân hàng
cho vay thế chấp đóng băng các khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh theo thị
trường (ARM) trong 5 năm.
Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lại
các ngân hàng đang gặp khó khăn. Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này cho
rằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ tồn nợ xấu. Thêm vào đó
giá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu.
Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thối tại Mỹ hiện
rõ. Thị trường chứng khốn tồn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động. Giá trị chứng
khốn liên quan đến bất động sản mất giá thê thảm sau một loạt vụ phá sản đã đNy
một trong những ngân hàng đầu tư lâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ
vực phá sản. FED phải can thiệp khi hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với
giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá cao nhất là 170USD/cổ phiếu.
Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tun bố phá sản hoặc phải tự rao bán lại
mình: các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vay
địa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA
of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, Washington
Mutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank,
Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust of
Downey, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể.
Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các
chứng khốn được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc
chiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường
nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế.
FED sẽ mua lại các chứng khốn được các ngân hàng cho vay mua nhà là Fannie
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

lói sut iu chnh theo lói sut th trng ARM. Cỏc loi hỡnh cho vay ny ó b
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
25

qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả
dĩ có thể dùng để trả nợ. Những loại hình cho vay này còn được gọi là các khoản
vay khơng giấy tờ, hay các khoản vay nói dối. Ở rất nhiều vùng, đặc biệt là các
vùng giá nhà tăng lên chóng mặt thì các khoản vay khơng có tiêu chuNn này chiếm
một phần chưa từng có trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế
chấp bất động sản là các khoản vay có lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường
(khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng khơng còn khả năng trả nợ) và 47% các khoản
vay theo kiểu chỉ trả lãi suất.
Vào năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận được quỹ tiền từ
chương trình nhà ở của chính phủ và họ bắt đầu mua chứng khốn từ các Ngân
hàng cho vay dạng trên.
Một lượng khơng nhỏ người vay tiền tìm cách lách luật để tránh phải trả
khoản tiền nợ gốc ban đầu. Từ năm 2000 tới năm 2006, hơn 650,000 người mua
nhà đã bị phát hiện lách luật để mua nhà. Theo báo cáo của Văn phòng kế tốn
chính phủ, đa số các khách hàng có tỷ lệ phá sản và bị tịch thu nhà rất cao. Báo cáo
này cũng chỉ ra rằng các cơng ty địa ốc đã tăng giá nhà nhằm trục lợi. Nhiều người
tin rằng các vi phạm đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra
q dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã q tham lợi
nhuận và tự tin rằng mình sẽ thốt được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ
Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống
còn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ
bộ phận Kiểm tốn nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chun gia ngồi Ngân hàng. Họ
thậm chí còn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp
đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của
khách hàng bởi vì vào thời điểm đó lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi
suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời và các chun