Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Mục lục
Trang
A. Lời mở đầu 2
B. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 3
1. Một số thuật ngữ và khái niệm 3
2. Các phương pháp chủ yếu trong cách tiếp cận thu nhập 4
3. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá 8
C. Áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá TS 13
1. Thẩm định giá máy móc thiết bị 13
2. Thẩm định giá bất động sản 17
3. Thẩm định giá tài sản vô hình 19
D. Thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại VN 27
E. Liên hệ thực tế 29
F. Giải pháp 29
Tài liệu tham khảo 31
A. LỜI MỞ ĐẦU
Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống
các phương pháp thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên do ngành thẩm định giá vẫn
còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin chính xác
1
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vì
sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam, phương
pháp thu nhập lại ít được sử dụng hơn so với phương pháp chi phí và phương
pháp so sánh. Việc nghiên cứu một cách có hệ thống về phương pháp thu nhập
sẽ giúp nhóm có cái nhìn toàn diện hơn, từ đó tìm ra giải pháp để ứng dụng
phương pháp này một cách có hiệu quả, mở ra hướng đi mới trong thẩm định
giá tài sản tại Việt Nam.
Hệ thống các phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp đều có
những ưu và nhược điểm riêng. Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang những

nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt
động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị
tài sản.
Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.
Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập
dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có
thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ
suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.
Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà
khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu
tư ban đầu(NPV=0).
Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài
sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó.
3
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ
đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài
sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm
chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư)
thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.
2. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập
2.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
a. Nội dung
Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị
tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực
hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân
với hệ số thu nhập.
b. Công thức
R
I

nhà đầu tư không rủi ro
+ Phụ phí rủi ro
Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái
phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro
thanh khoản.
 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn
cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà
5
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu
tư cho tài sản theo công thức:
oem
RRMRM
=×−+×
)1(
Trong đó:
R
o
: Tỷ suất vốn hóa
M
: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư
vào tài sản
(1-M)
: Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn
đầu tư vào tài sản
R
m
: Tỷ suất thu hồi vốn

( ) ( )
n
n
n
t
t
t
r
V
r
CF
V
+
+
+
=
∑
=
11
1
 Trường hợp dòng tiền đều
( ) ( )
n
n
n
t
t
r
V
r

động sản được tính dựa trên hai chỉ số chính: Tỷ suất hoàn vốn (R) và Tỷ suất
sinh lợi (YP).
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: được áp dụng cho những tài sản
mang lại một khoản lợi nhuận đều đặn qua từng thời gian.
• Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu: đối với những tài sản mang thu nhập
không ổn định
 Một số ứng dụng có thể nêu ra như sau:
• Tính giá trị nhà trả góp
- Tổng số tiền người mua phải trả
- Giá trị hiện tại của nhà trả góp
• Tính giá trị lợi tức của hợp đổng thuê mướn
- Lợi tức của người cho thuê
8
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
- Lợi tức của người thuê
• Tính khoản phải trả trong hợp đồng thế chấp
- Khoản phải trả hàng năm
- Khoản phải trả hàng tháng
• Tính giá trị hiện tại của dòng tiền đầu tư
- Hiện giá thuần của dòng lợi tức
- Tính tỷ số nội hoàn
3.3 Toán tài chính đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp
a. Giá trị tương lai của $1
Công thức:
n
iPVFV )1(
+×=
Ví dụ: Ông A gửi vào ngân hàng $5000 trong 5 năm. Tính tổng số tiền
có được vào cuối thời kỳ với lãi suất 6% năm.
6691$06,15000

+
==
n
i
A
PV
Khoản tiền ký thác vào ngân hàng bây giờ để có $3,000,000 vào cuối
năm thứ 5 là:
$3.000.000
×
0,7472 = $2.241.817
c. Khoản góp tích lũy hàng năm
Là giá trị tương lai của $1 được góp đều hàng năm trong một khoảng
thời gian với lãi suất nhất định
( )
i
1i1
n
−+
=
r
Ví dụ: Một đồn điền mới trồng cây lấy gỗ sẽ đạt đến kỳ trưởng thành
trong 80 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 20 triệu/ha, chi phí bảo
dưỡng bình quân hàng năm là 2 triệu/ha. Tính tổng chi phí cho mỗi hectare cho
đến khi thu hoạch với lãi suất yêu cầu là 5%
 Chi phí vốn ban đầu cho mỗi ha = 20 triệu
 Giá trị tương lai = 20x 1,05
80
= 991,2 triệu
10

1000
0
20000
3000
0
4000
0
50000
6000
0
70000
Giả sử tỷ lệ chiết khấu thích hợp là 10%, giả thiết rằng thu nhập là
nhận được ở cuối mỗi năm, đơn vị là USD.
Bảng tính giá trị hiện tại qua phương pháp dòng tiền chiết khấu:
11
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Tổng giá trị hiện tại = 175.700
C. ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá máy móc thiết bị
Thẩm định giá về máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho
một mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp.
1.1 Nguyên tắc áp dụng
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc sự đóng góp
1.2 Các bước tiếp cận
• Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy móc thiết bị
Năm Dòng tiền (USD)
Giá trị hiện tại của 1

+
+
+−=
n
t
t
t
n
n
k
CF
I
k
CF
k
CF
k
CF
INPV
1
2
21
)1()1(

)1(
)1(
Trong đó:
I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiền
CF
t

Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong
nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương
án nào có NPV>0 lớn nhất.
14
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
• Đánh giá phương án đầu tư
NPV > 0: phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả chấp nhận
phương án đầu tư
NPV = 0: đầu tư máy mới hay không còn tùy theo quan điểm của
doanh nghiệp.
NPV < 0: loại bỏ phương án đầu tư.
1.3.2 Phương pháp tính tỷ suất lợi tức nội tại (IRR)
a. Khái niệm: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một
phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư.
b. Công thức
IRR của một phương án đầu tư là lãi suất chiết khấu mà tại đó NPV
của phương án đầu tư = 0.
(
)
)(
21
121
1
NPVNPV
rrNPV
rIRR
+
−
+=
c. Ưu nhược điểm của IRR

b.Yêu cầu:
Khi sử dụng phương pháp này phải có đủ trình độ và khả năng thực
hiện dự báo về thi trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản
16
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
phẩm, biến động về giá cả… qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của
dự án trong tương lai, đồng thời phải am hiểu về quản trị dự án.
2. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản
2.1 Trường hợp áp dụng
Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dùng để đánh giá thị
trường của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá trong
lĩnh vục đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
Nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn
để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó, dưới hình thức một thu nhập
thuần với suất lợi tức có thể chấp nhận được.
Phương pháp này rất phù hợp với áp dụng những tài sản mang lại một
khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian. Những BĐS phù hợp với phương
pháp gồm:
• Căn hộ, nhà cửa
• Trung tâm thương mại
• Khu công nghiệp
• Trung tâm mua bán
• Khách sạn nhà trọ
2.2 Các bước tiến hành
Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống:
Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS
Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra tổng thu nhập (thuế bảo hành,
sửa chữa…)
17
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam

quá khứ mà tài sản vô hình đã tạo ra.
Sau đó lợi tức sau thuế được vốn hóa bằng một tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ
này phản ánh các yếu tố: tuổi thọ của tài sản trong tương lai, chất lượng của thu
nhập, có nghĩa là liệu những thu nhập này có ổn định, tăng lên hay giảm đi, chi
phí về vốn hay triển vọng tương lai của ngành mà tài sản được sử dụng.
Phương pháp này có nhược điểm là thu nhập được sử dụng là thu
nhập của kỳ trước, và số liệu đó chỉ có thể đưa ra một chỉ dẫn, nó có thể không
phản ánh được tương lai. Trong khi vẫn coi giá trị thị trường của một tài sản là
giá trị hiện tại của những lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản đó.
Phương pháp này chỉ nên sử dụng khi mức thu nhập mà tài sản tạo ra
ngành kinh doanh đó tương đối ổn định.
b. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận vượt trội (siêu lợi nhuận)
Phương pháp này giả định rằng có thể tách riêng tổng lợi nhuận vượt
trội sau thuế mà doanh nghiệp đang quản lý và thu lợi ích từ tài sản đang xem
xét, so với lợi nhuận của các chủ thể tương tự không quản lý tài sản này.
Sau đó, tổng lợi nhuận tăng thêm đó sẽ được vốn hóa bằng cách sử
dụng một tỷ lệ vốn hóa thích hợp để tìm ra giá trị của tài sản vô hình có thể
nhận dạng được.
Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị của
các nhãn hiệu thương mại nổi tiếng.
19
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Trong thực tế, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều khó khăn.
Khó khăn lớn nhất là việc xác định lợi nhuận vượt trội, bởi vì rất khó trong việc
có được các thông tin chính xác về tổng lợi nhuận từ nhãn hiệu đem lại, và cũng
khó tìm thấy các doanh nghiệp bán sản phẩm tương tự mà không có nhãn hiệu.
Thông thường việc tính toán phần lợi nhuận vượt trội và tỷ lệ vốn hóa
được sử dụng trong thẩm định giá là rất chủ quan và không đáng tin cậy.
c. Phương pháp tiền bản quyền tác giả
Khi áp dụng phương pháp này, cần phải lượng hóa dòng tiền hay thu

lâu).
⋅ Cạnh tranh tương lai, nghĩa là các đối thủ cạnh tranh có thể sản xuất
sản phẩm thay thế với giá thấp hơn.
Cần lưu ý rằng tiền bản quyền có thể thay đổi theo tuổi thọ của giấy
phép, ví dụ như chúng có thể cao hơn trong những năm đầu khi sản phẩm còn
độc quyền, hoặc có thể thấp hơn nếu dự tính rằng sẽ phải mất một thời gian để
đạt được doanh số yêu cầu.
Để đánh giá xem liệu tiền bản quyền có khả năng so sánh hay không
thì cần tiếp cận các thông tin liên quan và điều này thường khó khăn và không
phải lúc nào cũng làm được.
Các thông tin về tiền mua bản quyền tác giả có thể thu thập từ các
công ty nghiên cứu của các chuyên gia (đặc biệt là ở nước Mỹ). Tuy nhiên,
chúng không phải lúc nào cũng phù hợp cho các mục đích so sánh.
21
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
d. Phương pháp giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận biên thu
được trong tương lai
Điểm mấu chốt của phương pháp này là tách dòng tiền thặng dư kỳ
vọng thu được từ tài sản vô hình được thẩm định. Sau đó sử dụng phương pháp
dòng tiền chiết khấu (DCF) để tìm ra giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận
biên thu được trong tương lai.
Về mặt lý thuyết phương pháp này có giá trị lớn nhất, tuy nhiên trong
thực tế rất khó có thông tin xác thực về dòng tiền thu từ tài sản vô hình trong
tương lai.
3.2 Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp thu nhập
a. Xác định giá trị thương hiệu
Phương pháp thu nhập cố gắng dự đoán dòng lợi nhuận tương lai từ
doanh số bán một sản phẩm có nhãn hiệu đã cho, và rồi xác định phần nhỏ của
dòng lợi nhuận đó có khả năng đóng góp của nhãn hiệu, rồi nhân với một tỷ lệ
chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại ròng của nhãn hiệu.

i
K
D
)1( +
: Giá trị hiện tại của lợi nhuận của nhãn hiệu năm thứ i
i : Thứ tự các năm kế tiếp từ thời điểm định giá
D
i
: Dòng tiền năm thứ i
n : Thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu được lựa chọn
 Tính toán tham số n
Việc ước tính thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu dựa trên việc
phân tích những tiêu chí: Vòng đời sản phẩm; Hiệu quả kinh tế của sản phẩm so
với sản phẩm cùng loại và so với chính sản phẩm đó thời gian trước; Các yếu tố
về mặt pháp lý; Thời gian thu hồi vốn kỳ vọng của nhà đầu tư.
 Tham số K
Tỷ lệ chiết khấu phản ánh tỷ lệ rủi ro của thương vụ và được xác định
theo công thức:
K = R
f
+ R
p
R
f
: Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro như
lãi suất của trái phiếu Chính phủ hoặc lãi suất tiết kiệm có kỳ hạn tương ứng ở
thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị
23
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
R

nhãn hiệu mang lại, đặc biệt trong trường hợp xảy ra tranh chấp về nhãn hiệu.
Kỹ thuật này dựa trên giả định là nếu không có nhãn hiệu đang sử dụng thì phải
nhận li-xăng từ một doanh nghiệp khác. Như vậy, nếu có nhãn hiệu thì ta tiết
kiệm được một khoản chi phí và đó chính là lợi ích kinh tế nhãn hiệu mang lại.
Để xác định mức phí li-xăng, người ta thường nghiên cứu mức phí
tương tự hoặc sử dụng nguyên tắc “rule of thumb”. Theo nguyên tắc này, mức
phí li-xăng bằng khoảng 25% lợi nhuận sau thuế của sản phẩm, dịch vụ nhận li-
xăng.
Nhược điểm lớn nhất của kỹ thuật này ở chỗ: Giá trị mà nó xác định
không phải là giá trị sở hữu mà là giá trị sử dụng. Nói cách khác, khi giả định
không phải trả phí li-xăng thì người ta đã mặc nhiên quy đồng hai khái niệm
quyền sử dụng và quyền sở hữu nhãn hiệu.
Chính vì vậy mà kỹ thuật này thường dùng nhiều nhất để định giá
trong xác định thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền đối với nhãn hiệu.
- Kỹ thuật phân tích dòng tiền thay thế (Alternative analytical
methods) hoặc kỹ thuật so sánh lợi nhuận biên:
Theo kỹ thuật này thì lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại chính là
khoảng chênh lệch giữa mức lợi nhuận của hàng hóa, dịch vụ mang nhãn hiệu
cần định giá và mức lợi nhuận trung bình của cả ngành công nghiệp.
b. Đánh giá giá trị uy tín doanh nghiệp
Trong cơ chế thị trường, sự cạnh tranh luôn diễn ra quyết liệt, mà yếu
tố quan trọng nhất là chỗ đứng vững của doanh nghiệp trong lòng khách hàng.
Do vậy, uy tín đóng vai trò quyết định tới sự thành bại trong cuộc chiến để
25