Lời nói đầu
Đất đai và nhà ở là những nhu cầu không thể thiếu đối với sự tồn tại và
phát triển xã hội loài ngời. Do đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển
quỹ nhà hiện có luôn đợc Đảng và Nhà nớc ta quan tâm trong những năm
qua.
ở nớc ta,quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
nền kinh tế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc đòi hỏi phải thiết lập một cơ
chế quản lý phù hợp ,thống nhất giữa quyền sở hũ Nhà nớc về đất đai và
quyền của ngời sử dụng đất. Đáp ứng yêu cầu đó, ngoài việc nhà nớc giao đất
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài còn mở rộng cho
ngời sử dụng các quyền liên quan đến nhà và đất. Đối với đất đai, ngời sử
dụng có các quyền : chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp. Đối với nhà ở, ngời chủ sở hữu nhà ở có quyền mua bán nhà. Từ những
quyền lợi đó, từng ngày từng giờ đã diễn ra các hoạt động liên quan đến nhà
đất một cách sôi động ở khắp mọi nơi, hình thành nên một thị trờng mới, đó
là thị trờng nhà đất.
Tuy nhiên, hiện nay thị trờng nhà đất mới chỉ xuất hiện nhen nhóm ở n-
ớc ta cha đợc phát triển chính thức, cha có sự quản lý chặt chẽ của các cơ
quan có thẩm quyền, chính vì vậy đã phát sinh nhiều tiêu cực. Một yêu cầu
cấp bách hiện nay là nâng cao quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đất có hệ
thống để ngời chủ sử dụng đất (chủ sở hữu nhà) có thể tham gia vào thị trờng
đó một cách linh hoạt, có hiệu quả, đúng pháp luật. Đồng thời thúc đẩy thị tr-
ờng nhà đất phát triển phù hợp với xu hớng phát triển của đất nớc, nâng cao
mức sống nhân dân. Trong phạm vi bài viết này, để tìm hiểu thực trạng công
tác quản lý đối với thị trờng nhà đất mới đợc hình thành, em xin chọn đề tài:
Quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đất Vit Nam
1
Kết cấu bài viết gồm 2 phần :
Phần I : Cơ sơ khoa học của quản lý nhà nớc đối với
thị trờng nhà đất .
Phần II : Thực trạng và một số giải pháp quản lý nhà

dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
3
Vì vậy thị trờng nhà đất có thể hình dung một cách trìu tợng là nơi mà
ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả
hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở. Thị trờng nhà đất ở
những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lợng
quy mô của những ngời tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin
giữa ngời mua và ngời bán có thể thực hiện giao dịch.
2. Vai trò và đặc đ iểm của thị trờng nhà đất
2.1 Vai trò
Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy
sự phát triển kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân
c
Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
cho các nhà kinh doanh nhà đất.
Trên thị trờng nhà đất các nhà kinh doanh bất động sản và những ngời
tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình với vai trò là một hàng hoá đặc
biệt đất đai và nhà ở đợc quyền sở hữu và quyền sử dụng từ ngời này sang ng-
ời khác việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao
giờ cạn cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn
phong phú. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái từ hiện vật sang giá
trị, là nhân tố quyết định tốc độ chủ chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh
doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản.
Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm nh nhà ở và các công
trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả các giá cả của đất đai đợc
vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở chu kỳ tiếp
theo, đòi hỏi phải chuyển hoá các hình thaí hiện vật thành tiền. Chẳng hạn,
xây dựng nhà cao tầng để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ sau phải bán nhà để
trả lơng cho những ngời quản lý và công nhân, mua nguyên vật liệu ( xi
măng, sắt thép, gạch ngói).

mới quản lý đất đai, nhà ở các công trình cũng nh là gắn liền với đất đai.
Thị trờng nhà đất đựơc hình thành và phát triển góp phần từng bớc xây
dựng đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá thông qua hoạt
5
động của thị trờng nhà đất, Nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và
các cơ sở cũng nh tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trờng mở rộng và phát
triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm tham nhũng, trốn
thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động nhà đất đang có chiều
hớng gia tăng ở nớc ta thị trờng nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác
lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất và các công trình,
tài sản gắn liền vốn đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất
khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu t xây dựng cơ bản, và tận dụng phát
triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân c, tăng nguồn thu
đáng kể vào ngân sách Nhà nớc.
Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác
nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. trên thị trờng các
nhà kinh doanh, những ngời sử dụng có điều kiện tiếp tục, có mối quan hệ
qua lại toạ ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trờng và quan hệ với các
ngành các lĩnh vực khác nh xây dựng địa chính, ngân hàng, môi trờng đô thị
để mở rộng thị trờng.
Ngành kinh doanh bất động sản nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi
nhiều vốn sức hấp dẫn cao. Nếu thị trờng đợc mở rộng nâng cao năng lực kinh
doanh và tăng cờng quản lý khả năng thu hút vốn đầu t của các doanh gia
trong và ngoài nớc cũng nh vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c tạo ra khả
năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ
chức, quản lý, nâng cao hiệu qủa hợp tác liên doanh. Thông qua kết quả hoạt
động bất động sản mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về
các sản phẩm cần thiết, các đợt tạo ra gắn liền với đất đai.
2.2 Đặc điểm của thị trờng nhà đất
Do thị trờng nhà đất là một bộ phận cơ bản của thị trờng bất động sản,

gian ( thời gian tạo ra một cung trên thị trờng) và những biến động xảy ra
trong thị trờng nhà đất chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trờng. Do vậy
khi yêu cầu vì bất kỳ lý do nào đó đột nhiên giảm đi vì không có khả năng
điều chỉnh cung cho nên giá cả của bất động sản sẽ giảm xuống hoặc ngợc lại
7
sự tăng lên đột ngột của yêu cầu không điều chỉnh ngay đợc để đáp ứng yêu
cầu. Kết cục giá cả đất đai lại phát triển lên
Đặc điểm này đặt ra cho quản lý Nhà nớc thông qua các tổ chức định
giá là phải chú ý nghiên cứu khách quan các lực lợng tiềm ẩn tạo ra cung và
cầu đối với bất động sản và các bùng nổ suy thoái kinh tế tạm thời phải phân
tích xác định các nguyên nhân của nó, dự đoán thời hạn của nó và tác động
của nó với cả ngời bán và ngời mua trên thị trờng.
Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định dù sự cải
tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung.
Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nh
tổng cung đất là cố định, việc hạn chế bằng công cụ quy hoạch bằng kiểm
soát sẽ có ảnh hởng lớn đến việc cung đất bổ sung cho một mục đích sử
dụng cụ thể nào đó.
3) Sự vận động của thị trờng nhà đất và vai trò của Nhà nớc
3.1 Sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng.
Nớc ta đang trong thời kỳ quá độ đi lên xã hội chủ nghĩa để đạt điều
đó xuất phát điểm thấp t nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung quan liêu bao
cấp, thì nền kinh tế thị trờng là tất yếu khách quan. Nền kinh tế thị trờng với
cơ chế vận hành là cơ chế thị trờng cũng nh tất cả các cơ chế vận hành khác
ngoài những cơ chế tị trờng còn có những tác động tiêu cực làm ảnh hởng tới
nền kinh tế xã hội.
Thị trờng nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng của
nền kinh tế cho nên sự vận động của thị trờng nhà đất phải tuân theo kinh tế
thị trờng. Cơ chế thị trờng tác động vào thị trờng nhà đất theo hai hớng tích
cực và tiêu cực

Cơ chế thị trờng chỉ có khả năng điều tiết cục bộ trớc mắt không có
khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài do vậy việc sử dụng đất đai và truyền mục
đích sử dụng đất đai xây dựng và phát triển cũng nh các công trình kiến trúc
gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát không theo mục đích chung của xã
9
hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng với nhu cầu phát triển kinh
tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển của nhà và đất.
Trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lợi nhuận coi lợi nhuận là
mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào, cho nền sản xuất. Kinh doanh vì mục
đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng chạy
theo khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển
cơ sở hạ tầng vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc tạo ra lợi nhuận thấp dẫn đến
tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, bất chấp các hành vi vi phạm pháp
luật.
Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh Mạnh sống, yếu chết,
nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng
thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động
kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở thành khá giả, giàu có còn bộ phận khác
thì ngợc lại trở lên hoạt động kinh doanh đình đốn bị phá sản. Những ngời
nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở thậm chí phải sống
trong những túp lều hoặc phải sống lang thang.
3.2 Vai trò của Nhà nớc
Sự cần thiết và vai trò quản lý Nhà nớc đối với nền kinh tế
Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI đã khẳng định việc phát triển nền
kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của
Nhà nớc. Để phát triển nền kinh tế xã hội thì việc vận hành cơ chế thị trờng
là tất yếu khách quan. Nhng để có thể phát huy tốt những tác động tích cực
và hạn chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trờng thì Nhà nớc đóng vai
trò rất quan trọng và cần thiết trong giới hạn nhất định cơ chế thị trờng có
khả năng tự điều chỉnh nền sản xuất xã hội nh tự động phân bổ điểu tiết các

quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thớc đo của quản lý kinh
tế vĩ mô của Nhà nớc. Trong nền kinh tế thị trờng, nhiều vấn đề nảy sinh
trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp mà chính bản thân doanh
nghiệp không tự giải quyết đợc. Bởi vậy, việc quản lý của Nhà nớc là rất cần
thiết nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong hoạt động
11
kinh doanh của các doanh nghiệp để đảm bảo cho các doanh nghiệp phát
triển theo định hớng của Nhà nớc và nâng cao hiệu quả của kinh doanh.
Để có thể xây dựng đất nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa, phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trờng
có sự quản lý của Nhà nớc. Nhà nớc quản lý vĩ mô bằng những công cụ gián
tiếp để phát huy tính u việt và hạn chế những tiêu cực thị trờng. Do kinh tế
thị trờng. Do cơ chế thị trờng vận hành theo quy luật giá trị, quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả là tín hiệu của quan hệ cung cầu trên thị tr-
ờng, thị trờng đóng vai trò quyết định đối với sự phân bổ và sử dụng các
nguồn lực xã hội, các chủ thể kinh tế thể hiện tính độc lập, tự chủ có quyền
quyết định hoạt động kinh doanh của mình.
Vai trò quản lý Nhà nớc về kinh tế đợc thể hiện:
Nhà nớc nghiên cứu chién lợc phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch
kế hoạch định ra các mục tiêu các cân đối lớn về nguồn lực, các biện pháp
thực hiện quy hoạch kế hoạch nhằm đạt mục tiiêu kinh tế xã hội của đất nớc.
Xây dựng một bộ máy Nhà nớc quản lý kinh tế xã hội của dân do dân
và vì dân, là một bộ máy hành chính công có hiệu lực, dới sự kiểm soát và
giám sát của dân, có các thể chế để phát huy dân chủ và tự quản lý của dân,
nhằm hớng tới việc thực hiện chiến lợc đã đợc hoạch định.
Duy trì sự ổn định nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động
cá nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trờng sinh thái thông qua hệ thống các
chính sách...
Thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp Nhà nớc mà tăng cờng
thực lực của Nhà nớc tác động vaò nền kinh tế thị trờng.

quan hệ vê nhà đất đợc Nhà nớc kiểm soát chặt chẽ con ngời chủ sử dụng nhà
đất đợc hởng quyền lợi chính tay của mình đối với các tài sản. đối với thị tr-
ờng này, vai trò của Nhà nớc là quan trọng đảm baỏ cho các mối quan hệ
mua bán, thuê giao, xây dựng.. đợc diễn ra công khai, theo đúng trình tự nề
nếp và quy định.
Vai trò quản lý điều tiết của Nhà nớc đối với thị trờng nhà đất gồm
những nội dung:
13
-Tạo lập môi trờng pháp lý thuận lợi cho việc hình thành và mở rộng
thị trờng bất động sản. Trong nền kinh tế thị trờng yếu tố pháp luật là yếu tố
ban đầu của hoạt động thị trờng bất động sản cần phải đợc điều chỉnh pháp
luật và pháp luật tạo môi trờng pháp lý cho sự phát triển lành mạnh khắc
phục các khuyết tật vốn có của thị trờng đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản, yếu tố pháp luật có tính quyết định sự hình thành và phát triển
bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi,
nội dung của các giao dịch mua bán chuyển nhợng cho thuê bất động sản
đồng thời pháp luật còn hớng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó nh:
hợp đồng chuyển nhợng, hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mợn, quy định về
thế chấp, về góp vốn... cùng với quy định của phơng tiện công cụ thực hiện
các giao dịch đó.
-Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lợc phát triển kinh tế
xã hội để định hớng cho sự vận hành và phát triển thị trờng bất dộng sản.
Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụnglà một nhiệm vụ của Nhà nớc,
nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua
công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, Nhà nớc thực hiện phát
triển kinh tế, văn hoá, xã hội bảo vệ môi sinh môi trờng điều chỉnh sử dụng
đất đai... Ngăn ngừa những tiêu cực sử dụng đất và lao động xây dựng, tạo
điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị
trờng bất động sản.
-Tạo môi trờng chính trị xã hội ,bảo đảm cho thị trờng bất động sản

bên dới thì sai ?
Nhiều ý kiến đồng ý những nguyên nhân nói ở trên, nhng đồng thời
cũng mong đợi các cơ quan quản lý, xây dựng chính sách, trớc hết là những
bộ, ngành trực tiếp có liên quan, cũng nên nhận trách nhiệm của mình, chí ít
cũng là chậm đa ra đợc hệ thống chủ trơng, chính sách sát hợp với thực tiễn,
gây khó khăn, lúng túng cho những ngời thực thi chính sách.
15