7 Đặc điểm thị trường BĐS
Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà
phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp
dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập
Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và
lợi ích mà BĐS đưa lại giá
Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật-chính sách
Đặc điểm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy
hoạch…
Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so ∆P chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin
phép xây dựng, thiết kế, thi công…
7 đặc điểm
Đặc điểm 5
TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì:
+ BĐS có giá trị lớn, lậu bền >>> các điều kiện trên thị trường vốn (lãi suất, thời hạn,
CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán tác động TT BĐS)
+ Khủng hỏang thị trường BĐS là ngòi nổ Khủng hỏang kinh tế vĩ mô (1997 – Asean
crisis)
+ Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” thị trường BĐS kéo theo “bong nóng thị trường tín dụng
ngân hàng” >>> đổ vỡ nền kinh tế
+ Việt Nam: hiện tượng “bong bong”: các dấu hiệu: giá nhà chung cư (so sánh VN-Nhật
Bản)
Đặc điểm 6 Giao dịch trên TT BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, trình độ cao:
vì sao?
+ Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô)
+ Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định giá,
pháp lý, cung cầu >>> chi phí giao dịch cao.
Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong bóng)
hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái.
Định giá BĐS: Dịch vụ công và dich vụ tư vấn

trường ).
Dịch vụ định giá BĐS (công)
• Điều 12 Luật Đ 1993 và Luật
sửa đổi 1998
” Chính phủ quy định khung giá
đất”: 4 mục đích
 Tính thuế chuyển QSD đất
 Thu tiền cho thuê, giao đất
 Tính giá trị TS khi giao đất
 Bồi thường thu hồi đất
• Nghị định 87/Cp (1994):
• CP TƯ quy định khung, ĐP
bảng giá, hệ số K (vượt khung
TƯ)
Comment:
• 1993: Nhà nước công nhận
đất đai có giá (7 năm sau đổi
mới)
• Dịch vụ định giá BĐS công
• Không tồn tại thị trường
chuyển nhượng đất tự do
• Không tồn tại dịch vụ tư vấn
định giá
Dịch vụ định giá BĐS (công)
• Luật Đất đai 2003
• Điều 56 ”Giá đất do
Nhà nước quy định
• NĐ Số 188/2004 về
phương pháp xác định
và khung giá các loại

• Điều 25 NĐ 101:Các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng hoạt động
thẩm định giá thuộc các thành phần kinh tế đã thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật từ trước ngày Nghị định này có hiệu lực phải chuyển đổi theo một
trong các hình thức doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này trong
thời hạn 2 năm, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực.
Dịch vụ định giá BĐS tư vấn
• Giai đoạn 1997-2002: cả nước có 2 Trung tâm
tư vấn dịch vụ định giá . Tổng giá trị tài sản:
4500 tỷ đ
• Giai đoạn 2003-2005: thị trường thẩm định gía
tăng trưởng nhanh: 2 trung tâm (238.400 tỷ đ);
34 Trung tâm, 40 công ty kế tóan, kiểm tóan
• Giai đoạn 2005-2008: 7 Trung tâm đã và đang
làm thủ tục chuyển đổi thành công ty; 30 Trung
tâm các địa phương chấm dứt hoạt động
Dịch vụ định giá BĐS tư vấn
• Điều 57 Luật Đ 2003 Tư vấn
giá đất
1. Tổ chức có đủ điều kiện,
năng lực và được hoạt động
dịch vụ về giá đất thì được tư
vấn giá đất.
2. Việc xác định giá đất tư vấn
phải tuân theo các nguyên tắc
định giá đất, phương pháp xác
định giá đất do Chính phủ quy
định.
3. Giá đất tư vấn được sử
dụng để tham khảo trong quản
lý nhà nước về tài chính đất

Vai trò của chuyên gia định giá
BĐS
• Các chủ thể tham gia TT BĐS
• Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS
• Thị trường thẩm định giá BĐS
• Vai trò của chuyên gia định giá BĐS
Các chủ thể tham gia TT BĐS
1. cá nhân:
• - Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách:
người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh…
• - Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê
2. DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ tầng…)
3. Nhà nước: người quản lý TT BĐS thông quan
quy hoạch, kế họch, chính sách vĩ mô (tiền tệ,
tín dụng…), thu hồi đất