Lời nói đầu
Ngày nay,khi xã hội ngày càng phát triển,đời sống nhân dân ngày càng
được cải thiện và nâng cao,các nhu cầu về sinh hoạt như ăn mặc ở ngày càng
lớn.trong đó nhu cầu về nhà ở chiếm một tỉ lệ không nhỏ,hình thành những
khu nhà ở dân cư như nhà chung cư,nhà ở tập thể,các khu đô thị…sau đây em
sẽ đi sâu nghiên cứu về lập và quản lý chi phí dự án xâu dựng trong cac khu
đô thị.Như ta đã biết,ngay nay xuất hiện rất nhiều các khu đô thị.sự xuất hiện
các khu đô thị giải quyết được rất nhiều vấn đề nhà ở cho dân cư.do các khu
đô thị thường có quy m« rất lớn,đòi hỏi một kế hoạch chÆt chẽ khi nhà đầu tư
có ý định đầu tư xây dựng khu đô thị.trong đó vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm
nhất đó là lập chi phí dự án xây dựng,do chi phí xây dựng các khi đô thị rất
lớn,thời gian thực hiện xây dựng lâu dài,việc chu chuyển vốn như thế nào cho
phù hợp và phân bổ chi phí một cách hợp lý tránh tình trạng lãng phí,thất
thoát trong quá trình đầu tư xây dựng.để tránh được những hiện tượng bất lợi
xảy ra với các dự án,tránh được những tổn thất gây ra cho doanh nghiệp ,nhà
nước và nhân dân.vi thế em chọn đề tài nghiên cứu về: "Lập và quản lý chi
phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị”
Đề tài của em hướng đến các chủ doanh nghiệp,nhà đầu tư trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản,các nhà quản lý và tất cả nhưng ai làm công tác lien
quan đến quẩn lý trong xây dựng,các nhà thầu xây dựng…
Trong quá trình làm đề án,em không tránh khỏi những thiếu sót,số liệu,tài
liệu thu thập còn hạn chế.mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô.em
xin chân thành cảm ơn thầy giáo TH.S NGUYỄN TRỌNG HƯNG đã
hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề án này.

1
Mục lục:
Chương I.Cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị:
I .§ầu tư và dự án đầu tư
1. §ầu tư

2
b,xác định đơn giá xây dựng
1.4. Quản lý thanh toán chi phí đầu tư xây dựng công trình
a,tạm ứng
b,thanh toán
IV. Ứng dụng
Chương II. Thực trạng qua một số ví dụ về lập và quản lý chi phí xây
dựng khu đô thị
I. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị trung hòa nhân
chính
II. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị mỹ đình
III. Ưu,nhược điểm của việc lập và quản lý chi phí xaay dựng từng dự án
IV. Thực trạng chung của việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị
V. Nguyên nhân của thự trạng trên
Chương III. giải pháp hoàn thiện

3
NéI DUNG
CHƯƠNG I:cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí xây
dựng trong các khu đô thị
I. Đầu tư và dự án đầu tư
1. Đầu tư:
Khái niệm:đầu tư là quá trình bỏ vốn vào để thực hiện hoạt động sản
xuất kinh doanh nhằn thu lợi nhuận và tạo ra lợi ích nhất định
2. Dự án đầu tư:
-Khái niệm:dự án đàu ư l à tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được
bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để
tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Các loại dự án đấu tư xây dựng công trình:

phức tạp của hoạt động đầu tư khu đô thị dẫn đến công tác chuẩn bị cho dự án
đầu tư khu đô thị phải nghiêm túc,khoa học theo một kế hoạch chặt chẽ,hợp lý
dẫn đến hoạt động đầu tư khu đô thị phải được đáp ứng trên cơ sở chuẩn bị và
thực hiện được hoàn hảo và thực thi các dự án đầu tư.
b, Đặc điểm của dự án khu đô thị:
-Tính lâu dài:thời gian tiến hàng dự án lâu dái do quá trình xây dựng hình
thành BDS lâu dài.
-Tính trình tự của dự án:trình tự thực hiện dự án diễn ra theo đúng trình tự
của quá trình xây dựng.
-Tính không xác định của dự án:dự án có thể không xác định được:trong
quá trình thực hiện dự án có thể có những rủi ro về chất lượng thi công,rủi ro
vế lao động…do sự phát sinh về chi phí xây dựng,do sự gia tăng của giá cả
các nguyên vật liệu trên thị trường,do sự thay đổi của thời tiết….nên thực
hiện dự án tất nhiên sẽ có sự thay đổi so với kế hoạch ban đầu.dự án có thể
hoàn thành trước thời gian có thể bị kéo dài thời hạn thi công.
Những sai phạm lầm nhẫn trong dự án chi phí xây dựng khu đô thị sẽ dẫn
đến hậu quả rất lớn nên việc lập và thực hiện dự án khu đô thị phải hết sức
cẩn thận,chặt chẽ, đảm bảo chắc chắn sự thành công của dự án rồi sau đó mới
thực hiện.
Những dự án khu đô thị thường là những dự án có giá trị lớn

5
II. Chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
1. Khái niệm:
Chi phí đầu tư xây dựng công tình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng
hoặc sửa chữa,tái tạo,mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật công trình.
Do đặc điểm của quá trình sản xuất và đặc điểm của quá trình xây dựng nên
mỗi dự án đầu tư xây dựng công trình có chi phí riêng được xác định theo đặc
điểm,tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của quá trình xây dựng.
Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình được biểu thị qua tổng mức đầu

Chi phí tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng thuộc trách
nhiệm của chủ đầu tư
Chi phí thẩm định hoặc thẩm tra thiết kế,tổng dự toán,dự toán xây dựng
công trình
Chi phí lập hồ sơ mời dự thầu
Chi phí giám sất thi công xây dựng,giám sát khảo sát xây dựng và lắp đặt
thiết bị.
Chi phí kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây
dựng
Chi phí nghiệm thu quyết đoán và quy đổi vốn đầu tư.
Chi phí lập dự án.
Chi phí thi tuyển kiến trúc
Chi phí khảo sát,thiết kế xây dựng
Lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng thong qua hợp đồng tín dụng
và hiệp định vay vốn(sử dụng vốn ODA)
Vốn lưu động ban đầu cho sản xuất
Chi phí nguyên vật liệu,năng lượng,nhân lực
Chi phí bảo hiểm công trình.
Chi phí kiểm toán,thẩm tra,phê duyệt quyết toán,và một số chi phí khác.
+Chi phÝ dự phòng:Là khoản dự trù cho các khối lượng phát sinh,các yếu tố
trượt giá và những công việc chưa lường trướcd được trong quá trình thực
hiện dự án

7
b,Phương pháp lập:
Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở khối lượng chủ yếu công việc cần
thực hiện của dự án.ta có thể vận dụng phương pháp:căn cứ theo thiết kế cơ
sở của dự án
+Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu tứ thiết kế cơ sở,các
khối lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp

XL
+G
TB
+G
K
+G
DP
*Giá

trị dự toán xây lắp(G
Xl
)
G
XL
=
∑
=
n
i 1
G
xli
G
XDKDT
=G
B.thự
+G
C.Cư
+G
L.Kề
+G

- diện tích, quy mô sử dụng của hạng mục công trình
thứ i
.Đối với những công trình có thiết kế đặc biệt như:Quảng trường,vòi nước thì:
G
XL
=
ij
n
i
ij
xDGQ
∑
=1
Trong đó:Qij-khối lượng công tác xây lắp thứ j thuộc hạng mục công
trình i
ĐGij-đơn giá tổng hợp của loại công tác xây lắp thứ j
thuộc hạng mục công trình i

9
biểu tổng hợp chi phí xây lắp:
Tên công trình: ngµy .th¸ng .n¨m… …
TT Tên hạng mục công trình Giá trị dự toán
1 hạng mục …………..
2 ………….. …………….
3 …………. …………..
Tổng ……………
Người tính:…… Người kiểm tra:…….. Cơ quan lập TDT
*Giá trị dự toán mua sắm thiết bị công nghệ(G
TB
)

C
bdi
-chi phí bảo quản,bảo dưỡng thiết bị i cho đến khi lắp
đặt lên bộ máy.
C
gci
-chi phí gia công thêm chi tiét phụ kiện cho thiết bị i
theo yêu cầu.
Biểu tổng hợp mua sắm thiết bị:

10

Tên công trình: Ngày…tháng…..năm…
Tên thiết bị
số
lượng
Giá mua
Chi phí
vận
chuyển
Chi phí
bảo quản
Chi phí
bảo
hiểm
tổng
giá
trị
1 đơn
vị

hoặc bảng giá
h-số loại chi phí khácthuộc nhóm tính bằng các lập dự
toán chi tiết
Mj-chi phí khác thứ thuộc nhóm chi phí bằng c¸ch lập dự
toán chi tiết bảng tổng hợp chi phí khác:

Tên công trình……… Ngày….tháng…năm…

11
TT Các khoản mục chi phí khác Giá trị Ghi chú
1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
-………….
-………….
-……………
2 Giai đoạn thực hiện đầu tư
-………….
-………………..
-……………
3 Giai đoạn kết thúc xây dựng,
đưa công trình vào khai thác
sử dụng:
-………..
-……….
-…………
tổng cộng

Người tính…. Người kiểm tra… Cơ quan lập TDT
*Dự toán chi phí dự phòng :(G
DP
)

XDLT

12
G
XDCPT
-chi phí xây dựng công trình chính,phụ ,trợ,công trình tạm
phục vụ thi công.G
XDCPT
=
∑
=
n
i
i
xd
G
1
(1+
xd
gtgt
T
)

i
xd
G
-chi phí xây dựng trước thuế của công trình

xd
gtgt

_Chi phí dự phòng
*Chi phí xây dựng:
Chi phí xây dựng trong dự toán công trình được lập cho các công trình
chính,các công trình phụ trợ,các công trình tạm phục vụ thi công,nhà tạm tại
hiện trường để ở và điều hành thi công.chi phí xây dựng được xác định bằng
dự toán.
-Dự toán chi phí xây dựng gồm:
+chi phí trực tiếp:chi phí vật liệu,chi phí nhân công,chi phí sử dụng máy thi
công
.Chi phí vật liệu,chi phí nhân công,chi phí sử dụng máy thi côngđược
xác định trên cơ sở khối lượng theo thiết kế và đơn giá của công tác xây dựng
tương ứng.
.Trực tiếp phi khác:chi phí bơm nước vét bùn,thí nghiệm vật liệu,di
chuyển nhân lực và thiét bị thi công đến công trường và nội bộ trong công
trường,an toàn lao động,bảo vệ môi trường cho người lao động và môi trường
xung quanh.trực tiếp phí khác được tính bằng 1,5% chi phí vật liệu,nhân công
và máy thi công nói trên
+Chi phí chung:chi phí quản lý và điều hành sản xuất tại công trường của
doanh nghiệp xây dựng,chi phí phục vụ công nhân,chi phí phục vụ thi công
tại công trường và một số chi phí khác.chi phí chung được tính bằng tỉ lệ(%)
trên chi phí trực tiếp theo loại công trình

13
+Thu nhập chịu thuế tính trước được tính bằng tỉ lệ(%) trên chi phí trực tiếp
và chi phí chung
+Thuế giá trị gia tăng cho côn gtác xây dựng theo quy định pháp luật.
Bảng tính chi phí xây dựng chung
nguồn:thông tư số 04/2005/TT-BXD
STT Khoản mục chi phí Cách tính Kết quả
I Chi phí trực tiếp

mtc
)
M
4. trực tiếp phí khác 1,5%(VL+NC+M) TT
Công chi phí trục tiếp VL+NC+M+TT T
II Chi phí chung PxT C
Giá thành dự toán xây dựng T+C Z
III. Thu nhập chịu thuế tính
trước
(T+C)xtỉ lệ quy định TL
Giá dự toán xây dựng trước
thuế
T+C+TL G
IV. thuế giá trị gia tăng
Gx T
xd
GTGT
GTGT
Giá trị dự toán xây dựng sau
thuế
G+GTGT G
GTGT
Chi phí xây dựng nhà tạm tại
hiện trường để ở và điều
hành thi công
Gxtỉ lệ quy đinhxT
xd
gtgt
G
XDTL

-mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây
dựng
G
xdlt
-chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi
công.
Z-giá thành dự toán xây dựng
Bảng định mức chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước
§ơn vị tính:%
TT Loại công trình Chi phí chung(P) Thu nhập chịu thuế
tính trước(TL)
1 Công trình dân dụng 6,0 5,5
2 Công trình công nghiệp 5,5 6,0
3 Công trình giao thông 5,3 6,0
4 Công trình thuỷ lợi 5,5 5,5
5 Công trình hạ tầng kỹ
thuật
4,5 5,5
Công tác lắp đặt thiết bị và thí nghiệm,hiệu chỉnh thiết bị công nghệ trong
các loại công trình xây dựng:chi phí chung được tính bằng 65%chi phí nhân
công trong dự toán
Công tác dò tìm xử lý bom mìn-vật nổ:chi phí chung được tính bằng 40%chi
phí nhân công trong dự toán
*Chi phí thiết bị(G
TB
):
Chi phí thiết bị bao gồm:chi phí mua sắm thiết bị bao gồm cả chi phí đào tạo
và chuyển giao công nghệ và chi phí lắp đặt và thí nghiệm,hiệu chỉnh(nếu
có)thiết bị.
G

i
-trọng lượng(tấn)hoặc số lượng(cái) thiết bị(nhóm thiết bị)thứ
i
M
i-giá
tính cho 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i:M
i
=m
i
+k
i
+n
i
+v
i
+h
i
.m
i
_giá của thiết bị thứ i của hạngmục công trình ơ nơi mua(nơi sản
xuất,nơi chế tạo,hoặc nơi cung ứng thiết bị công nghệ tại việt nam)hay giá
tính đến cảng việt nam(đối với thiết bị thi công nhập khẩu)
.n
i
_chi phí vận chuyển 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i từ nơi mua hay từ
cảng ViÖt Nam đến công trình
.k
i
_chi phí lưu kho,lưu bãi,lưu container 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i tại
cảng việt nam(đối với thiết bị nhập khẩu)

sau thuế
1 2 3 4 5
Chi phi mua sắm thiết bị:
1.Thiết bị phải lắp
2.ThiÕt bị không phải lắp
3.Thiết bị phi tiêu chuẩn
phải gia công sản xuất
4.Chi phí dầo tạo và
chuyển giao công nghệ
-Chi phí lắp đặt thiết bị
và thí nghệm hiệu chỉnh
Tổng cộng
Người tính:…….. Người kiểm tra:…… Cơ quan lập
*Chi phí khác(G
KDT
)
Chi phí khác của dự toán công trình bao gồm:
- Chi phí thi tuyển kiến trúc(nếu có),chi phí khảo sát xây dựng,chi phí thiết
kế xây dựng công trình
- Chi phí lập định mức, đơn giá(nếu có)
G
KDT
=(
∑ ∑
= =
+
n
i
m
j