Lời nói đầu
Ngày nay,khi xã hội ngày càng phát triển,đời sống nhân dân ngày càng được cải
thiện và nâng cao,các nhu cầu về sinh hoạt như ăn mặc ở ngày càng lớn.trong đó
nhu cầu về nhà ở chiếm một tỉ lệ không nhỏ,hình thành những khu nhà ở dân cư
như nhà chung cư,nhà ở tập thể,các khu đô thị…sau đây em sẽ đi sâu nghiên cứu
về lập và quản lý chi phí dự án xâu dựng trong cac khu đô thị.Như ta đã biết,ngay
nay xuất hiện rất nhiều các khu đô thị.sự xuất hiện các khu đô thị giải quyết được
rất nhiều vấn đề nhà ở cho dân cư.do các khu đô thị thường có quy m« rất lớn,đòi
hỏi một kế hoạch chÆt chẽ khi nhà đầu tư có ý định đầu tư xây dựng khu đô
thị.trong đó vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm nhất đó là lập chi phí dự án xây
dựng,do chi phí xây dựng các khi đô thị rất lớn,thời gian thực hiện xây dựng lâu
dài,việc chu chuyển vốn như thế nào cho phù hợp và phân bổ chi phí một cách hợp
lý tránh tình trạng lãng phí,thất thoát trong quá trình đầu tư xây dựng.để tránh được
những hiện tượng bất lợi xảy ra với các dự án,tránh được những tổn thất gây ra cho
doanh nghiệp ,nhà nước và nhân dân.vi thế em chọn đề tài nghiên cứu về: ”Lập và
quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị”
Đề tài của em hướng đến các chủ doanh nghiệp,nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản,các nhà quản lý và tất cả nhưng ai làm công tác lien quan đến
quẩn lý trong xây dựng,các nhà thầu xây dựng…
Trong quá trình làm đề án,em không tránh khỏi những thiếu sót,số liệu,tài liệu
thu thập còn hạn chế.mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô.em xin chân
thành cảm ơn thầy giáo TH.S NGUYỄN TRỌNG HƯNG đã hướng dẫn và giúp
em hoàn thành đề án này.
Mục lục:

1
Chương I.Cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị:
I .§ầu tư và dự án đầu tư
1. §ầu tư
2. Dự án đầu tư

a,tạm ứng
b,thanh toán
IV. Ứng dụng
Chương II. Thực trạng qua một số ví dụ về lập và quản lý chi phí xây dựng
khu đô thị
I. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị trung hòa nhân
chính

2
II. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị mỹ đình
III. Ưu,nhược điểm của việc lập và quản lý chi phí xaay dựng từng dự án
IV. Thực trạng chung của việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị
V. Nguyên nhân của thự trạng trên
Chương III. giải pháp hoàn thiện
NéI DUNG
CHƯƠNG I:cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí
xây dựng trong các khu đô thị
I. Đầu tư và dự án đầu tư

3
1. Đầu tư:
Khái niệm:đầu tư là quá trình bỏ vốn vào để thực hiện hoạt động sản xuất
kinh doanh nhằn thu lợi nhuận và tạo ra lợi ích nhất định
2. Dự án đầu tư:
-Khái niệm:dự án đàu ư l à tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí
theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới,mở
rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu
nhất định trong tương lai.
- Các loại dự án đấu tư xây dựng công trình:
+dự án đầu tư theo quy mô và tính chất:là các dự án quan trọng quốc gia do quốc

đầu tư khu đô thị phải được đáp ứng trên cơ sở chuẩn bị và thực hiện được hoàn
hảo và thực thi các dự án đầu tư.
b, Đặc điểm của dự án khu đô thị:
-Tính lâu dài:thời gian tiến hàng dự án lâu dái do quá trình xây dựng hình thành
BDS lâu dài.
-Tính trình tự của dự án:trình tự thực hiện dự án diễn ra theo đúng trình tự của
quá trình xây dựng.
-Tính không xác định của dự án:dự án có thể không xác định được:trong quá
trình thực hiện dự án có thể có những rủi ro về chất lượng thi công,rủi ro vế lao
động…do sự phát sinh về chi phí xây dựng,do sự gia tăng của giá cả các nguyên
vật liệu trên thị trường,do sự thay đổi của thời tiết….nên thực hiện dự án tất nhiên
sẽ có sự thay đổi so với kế hoạch ban đầu.dự án có thể hoàn thành trước thời gian
có thể bị kéo dài thời hạn thi công.
Những sai phạm lầm nhẫn trong dự án chi phí xây dựng khu đô thị sẽ dẫn đến
hậu quả rất lớn nên việc lập và thực hiện dự án khu đô thị phải hết sức cẩn
thận,chặt chẽ, đảm bảo chắc chắn sự thành công của dự án rồi sau đó mới thực
hiện.
Những dự án khu đô thị thường là những dự án có giá trị lớn
II. Chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
1. Khái niệm:
Chi phí đầu tư xây dựng công tình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng hoặc
sửa chữa,tái tạo,mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật công trình.
Do đặc điểm của quá trình sản xuất và đặc điểm của quá trình xây dựng nên mỗi
dự án đầu tư xây dựng công trình có chi phí riêng được xác định theo đặc điểm,tính
chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của quá trình xây dựng.
Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình được biểu thị qua tổng mức đầu tư,tổng
dự toán,dự tonas công trình,giá thanh toán và quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc
xây dụng.đưa công trình vào khai thác sử dụng.
2. Lập chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị:
2.1. Lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình

Chi phí giám sất thi công xây dựng,giám sát khảo sát xây dựng và lắp đặt
thiết bị.
Chi phí kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây
dựng
Chi phí nghiệm thu quyết đoán và quy đổi vốn đầu tư.
Chi phí lập dự án.
Chi phí thi tuyển kiến trúc
Chi phí khảo sát,thiết kế xây dựng
Lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng thong qua hợp đồng tín
dụng và hiệp định vay vốn(sử dụng vốn ODA)
Vốn lưu động ban đầu cho sản xuất
Chi phí nguyên vật liệu,năng lượng,nhân lực
Chi phí bảo hiểm công trình.
Chi phí kiểm toán,thẩm tra,phê duyệt quyết toán,và một số chi phí khác.
+Chi phÝ dự phòng:Là khoản dự trù cho các khối lượng phát sinh,các yếu tố trượt
giá và những công việc chưa lường trướcd được trong quá trình thực hiện dự án
b,Phương pháp lập:

6
Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở khối lượng chủ yếu công việc cần thực
hiện của dự án.ta có thể vận dụng phương pháp:căn cứ theo thiết kế cơ sở của dự
án
+Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu tứ thiết kế cơ sở,các khối
lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp
+Chi phí thiết bị được tính theo số lượng,chủng loại ,giá trị toàn bộ dây chuyền
công nghệ(nếu mua thiết bị đồng bộ)theo giá thị trương thời điểm ;lập dự án hoặc
theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận chuyển,bảo quản và lắp
đặt những thiết bị này và chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ
+Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo khối lượng phải đền bù,tái
định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giá đền bù tái định


trị dự toán xây lắp(G
Xl
)
G
XL
=
∑
=
n
i 1
G
xli
G
XDKDT
=G
B.thự
+G
C.Cư
+G
L.Kề
+G
CSHT
Trong đó:
G
XL
- Giá trị xây lắp hạng mục công trình, loại công tác, hoặc kết
cấu xây lắp thứ i
n- Số hạng mục công trình trong khu đô thị. Trong n hạng mục có
hạng mục có thể tính theo giá chuẩn, có hạng mục có thể tính theo đơn giá dự toán

xDGQ
∑
=1
Trong đó:Qij-khối lượng công tác xây lắp thứ j thuộc hạng mục công trình i
ĐGij-đơn giá tổng hợp của loại công tác xây lắp thứ j thuộc
hạng mục công trình i
biểu tổng hợp chi phí xây lắp:
Tên công trình: ngµy .th¸ng .n¨m… …
TT Tên hạng mục công trình Giá trị dự toán
1 hạng mục …………..
2 ………….. …………….
3 …………. …………..
Tổng ……………
Người tính:…… Người kiểm tra:…….. Cơ quan lập TDT
*Giá trị dự toán mua sắm thiết bị công nghệ(G
TB
)
G
TB
=
∑
=
m
i
gQi
1
.
i
Trong đó:Qi-khối lượng thiết bị cần mua loại i
m-số loại thiết bị cần mua

lư
ợn
g
Giá mua Chi phí
vận
chuyển
Chi
phí
bảo
quản
Chi
phí
bảo
hiểm
tổng
giá
trị
1
đơn
vị
Thành
tiền
thiết bị phải
lắp
thiết bị không
phải lắp
thiết bị phải
gia công
thêm
tổng cộng


Tên công trình……… Ngày….tháng…năm…
TT Các khoản mục chi phí khác Giá trị Ghi chú
1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
-………….
-………….
-……………
2 Giai đoạn thực hiện đầu tư
-………….
-………………..
-……………
3 Giai đoạn kết thúc xây dựng,
đưa công trình vào khai thác
sử dụng:
-………..
-……….
-…………
tổng cộng

Người tính…. Người kiểm tra… Cơ quan lập TDT
*Dự toán chi phí dự phòng :(G
DP
)
G
DP
=x%(G
XL
+G
TB
+G

XDCPT
=
∑
=
n
i
i
xd
G
1
(1+
xd
gtgt
T
)

i
xd
G
-chi phí xây dựng trước thuế của công trình

xd
gtgt
T
-mức thuế suất giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng
G
XDLT
=
∑
=

trên cơ sở khối lượng theo thiết kế và đơn giá của công tác xây dựng tương ứng.
.Trực tiếp phi khác:chi phí bơm nước vét bùn,thí nghiệm vật liệu,di chuyển
nhân lực và thiét bị thi công đến công trường và nội bộ trong công trường,an toàn
lao động,bảo vệ môi trường cho người lao động và môi trường xung quanh.trực
tiếp phí khác được tính bằng 1,5% chi phí vật liệu,nhân công và máy thi công nói
trên
+Chi phí chung:chi phí quản lý và điều hành sản xuất tại công trường của doanh
nghiệp xây dựng,chi phí phục vụ công nhân,chi phí phục vụ thi công tại công
trường và một số chi phí khác.chi phí chung được tính bằng tỉ lệ(%) trên chi phí
trực tiếp theo loại công trình
+Thu nhập chịu thuế tính trước được tính bằng tỉ lệ(%) trên chi phí trực tiếp và chi
phí chung

11
+Thuế giá trị gia tăng cho côn gtác xây dựng theo quy định pháp luật.
Bảng tính chi phí xây dựng chung
nguồn:thông tư số 04/2005/TT-BXD
STT Khoản mục chi phí Cách tính Kết quả
I Chi phí trực tiếp
1. Chi phí vật liệu
CLxDQ
jvl
j
j
+
∑
=1
vl
VL
2 Chi phí nhân công

thuế
T+C+TL G
IV. thuế giá trị gia tăng
Gx T
xd
GTGT
GTGT
Giá trị dự toán xây dựng sau
thuế
G+GTGT G
GTGT
Chi phí xây dựng nhà tạm tại
hiện trường để ở và điều
hành thi công
Gxtỉ lệ quy đinhxT
xd
gtgt
G
XDTL
Trong đó:
Q
j
-khối lượng công tác xây dựng thứ i
D
jvl
,D
jnc
,D
jn
-chi phí vật liệu,nhân công,náy thi công, trong đơn giá xây dựng

3 Công trình giao thông 5,3 6,0
4 Công trình thuỷ lợi 5,5 5,5
5 Công trình hạ tầng kỹ
thuật
4,5 5,5
Công tác lắp đặt thiết bị và thí nghiệm,hiệu chỉnh thiết bị công nghệ trong các loại
công trình xây dựng:chi phí chung được tính bằng 65%chi phí nhân công trong dự
toán
Công tác dò tìm xử lý bom mìn-vật nổ:chi phí chung được tính bằng 40%chi phí
nhân công trong dự toán
*Chi phí thiết bị(G
TB
):
Chi phí thiết bị bao gồm:chi phí mua sắm thiết bị bao gồm cả chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ và chi phí lắp đặt và thí nghiệm,hiệu chỉnh(nếu có)thiết bị.
G
TB
=G
STB
+G
LD
Trong đó:G
STB
-chi phí mua sắm thiết bị
G
LD
-chi phí lắp đặt thiết bị,hiệu chỉnh(nếu có)
-Chi phí mua sắm thiết bị:
G
STB


13
.m
i
_giá của thiết bị thứ i của hạngmục công trình ơ nơi mua(nơi sản xuất,nơi
chế tạo,hoặc nơi cung ứng thiết bị công nghệ tại việt nam)hay giá tính đến cảng
việt nam(đối với thiết bị thi công nhập khẩu)
.n
i
_chi phí vận chuyển 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i từ nơi mua hay từ cảng
ViÖt Nam đến công trình
.k
i
_chi phí lưu kho,lưu bãi,lưu container 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i tại cảng
việt nam(đối với thiết bị nhập khẩu)
.v
i
_chi phí bảo quản,bảo dưỡng 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i tại hiện trường.
.h
i
-thuế và phí bảo hiểm thiết bị thứ i.
T
TB
gtgt
-mức thuế xuất thuế giá trị gia tăng quy định đối với từng loại
thiết bị.
C
CN
-chi phí đào tạ và chuyển giap công nghệ(được lập dự tpán tuỳ
theo địa điểm cụ thể của từng dự án).

dựng công trình
- Chi phí lập định mức, đơn giá(nếu có)
G
KDT
=(
∑ ∑
= =
+
n
i
m
j
DjCi
1 1
)x(1+T
K
gtgt

14
Trong đó:C
i
-chi phí của khoản mục thứ i thuộc nhóm chi phí khác tính theo định
mức tỉ lệ %
D
j
-chi phí của khoản mục thứ j thuộc nhóm chi phí khác tính bằng cách
lập dự toán
T
K
gtgt

1. Quản lý tổng mức đầu tư,tổng dự toán,dự toán công trình:
1.1. Quản lý tổng mức đầu tư:
Khi lập dự toán phải xác định tổng mức đầu tư để tính toán hiệu quả đầu tư và dự
trù vốn,lập báo cáo tổng mức đầu tư
có thể điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng khi:
+Có thiên tai,bão lũ,chiến tranh…..
+Có sự biến đọng bất thường của giá nguyên vật liệu,do thay đổi tỉ giá hối đoái
+Khi thấy có sự xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế-xã hội cao
hơn cho dự án,chủ đầu tư co thể thay đổi dự án
+Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trục tiếp đến dự án
1.2. Quản lý tổng dự toán,dự toán công trình
Tổng dự toán,dự toán công trinhg truớc khi phê duyệt đều phải thẩm định,chủ
đầu tư tự tổ chức thẩm định tổng dự toán,dự toán công tình

15
+Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế và khối lượng dự toán
+Kiểm tra tính đúng đắn của việc áp dụng các định mức kinh tế-kỹ thuËt, định
mức chi phí, đơn giá,việc vËn dụng định mức ®¬n giá,các chế độ chính sách có liên
quan và các khoản mục chi phí tổng dự toán theo quy định
+Xác định chi phí ttổng dự toán,dự toán công trình được thẩm định
mọi hoạt động quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựngcủa chủ đầu tư phải tuân theo
các quy định của pháp luật.mọi hoạt động điêù chỉnh tổng dự toán,dự toán công
trình phải phù hợp với sự cho phép,quy định của pháp luật.
1.3. Quản lý định mức dự toán và đơn giá xây dựng.
a, Quản lý định mức dự toán xây dựng:
§ịnh mức dự toán xây dựng phải do bộ xây dựng ban hành và hướng dẫn áp
dụng trong cả nước
Công trình xây dựng khu đô thị là công trình xây dựng và lắp đặt dã có trong hệ
thống định mức hiện hành nhưng chưa phù hợp với biện pháp thi công, điều kiện
thi công hay yêu cầu kỹ thuật của công trình.chủ đầu tư và các nhà thầu thi công tổ