I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1. Khái quát về hoạt động định giá BĐS
Định giá BĐS được hiểu là việc xác định (ước tính) giá trị của tìa sản là BĐS ở trên thị
trường cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định.
2. Nguyên tắc của thẩm định giá
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2.2. Nguyên tắc cung – cầu
2.3. Nguyên tắc dự đoán những thay đổi
2.4. Nguyên tắc thay thế
2.5. Nguyên tắc cân bằng/đồng bộ
2.6. Nguyên tắc thu nhập
2.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
2.8. Nguyên tắc đóng góp
2.9. Nguyên tắc tuân thủ/phù hợp
2.10. Nguyên tắc cạnh tranh
2.11. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
3. Quy trình thẩm định giá
Bước 1: Xác định vấn đề
- Nhận biết về tài sản
- Mục đích thẩm định giá của khách hàng
- Đối tượng khách hàng, yêu cầu của khách hàng
1
- Những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá
- Cơ sở của những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá
- Thời điểm thẩm định giá
- Nguồn dữ liệu cần thiết
- Cơ sở giá trị của tài sản
Bước 2: Lên kế hoặch thẩm định giá
- Xác định yếu tố cung – cầu
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu tin cậy

- Báo cáo thẩm định giá được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số
liệu, phân tích, các tiến trình, các kết quả, các kết luận đạt được
- Kết quả của thẩm định giá được trình bày trong một bản báo cáo cần nêu ra:
+ Mục tiêu thẩm định giá
+ Mô tả chính xác tài sản
+ Thời hạn ước tính giá trị
3
+ Số liệu minh họa, phân tích
+ Ước tính giá trị
+ Những điều kiện hạn chế
II. NỘI DUNG
1. So sánh các phương pháp định giá bất động sản cơ bản thường gặp:
Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá trị bất động sản nói riêng được thực hiện bằng
5 phương pháp:
* Phương pháp so sánh
* Phương pháp chi phí
* Phương pháp thu nhập
* Phương pháp thặng dư
* Phương pháp lợi nhuận
Trong các phương pháp định giá bất động sản, có 3 phương pháp định giá bất động sản cơ
bản thường gặp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập.
Nội dung PP so sánh PP thu nhập (PP đầu tư) PP chi phí giảm giá
Khái
niệm
Là phương pháp sử dụng giá
bán của các BĐS (BĐS
chứng cứ) đã được giao dịch
trên thị trường làm cơ sở để
xác dịnh giá cho BĐS mục
tiêu

- Trong số những BĐS hiện có,
có một TS được thiết kế và sử
dụng cho mục đích riêng biệt để
đáp ứng các yêu cầu cụ thể,
không có các tổ chức thay thế
khác cần đến TS đó không có
tài liệu làm cơ sở so sánh cho
viêc định giá
4
tương đối giống với TS cần
định giá
được biết đến như là quá
trình vốn hóa.
- Việc định giá các TS như vậy
được hình thành từ nguyên tắc
thay thế với giả định rằng giá trị
TS hiện có vó thể được đo
lường bằng chi phí làm ra một
TS tương tự như thế.
Trường
hợp áp
dụng
- Các TS có tính đồng nhất.
- Các mảnh đất trống.
- Thường dùng để tính giá
trị BĐS đang tạo ra lợi
nhuận (giá đất hay công
trình để cho thuê; các dự
án đầu tư kinh doanh; các
TS sang nhượng không

trên thị trường của nó.
- Nguyên tắc sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất:
sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất để tạo ra lãi
ròng hay giá trị hiện tại
thuần lớn nhất vào ngày
thẩm định giá.
- Nguyên tắc dự tính lợi
ích tương lai: triển vọng
mang lại ích tương lai của
một tài sản là cơ sở cho
phương pháp vốn hóa thu
nhập.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất: tòa nhà hiện
tại có giá trị tương đương với
tổng số tiền mà sự có mặt của
nó đóng góp vào giá trị khu đất.
- Nguyên tắc thay thế: người
mua thận trọng sẽ không trả giá
cao hơn cho BĐS so với chi phí
để có được lô đất có vị trí tương
tự và xây dựng trên đó công
trình có tính năng tương đương
BĐS cần thẩm định.
5
Nội dung - Tìm kiếm các TS đã được
giao dịch trên thị trường
tương tự với TS thẩm định

phân chia quyền lợi về tài
sản
- Thích hợp cho những BĐS
có tính đồng nhất cao: các
căn hộ ở chung cư, các dãy
nhà phố liên kế được xây
dựng cùng một kiểu; các
BĐS liên kế hoặc cùng khu
vực.
- Áp dụng cho hầu hết các
BĐS ngoại trừ các BĐS đặc
biệt đặc biệt: trạm xăng dầu,
khách sạn, cao ốc thương
mại.
- Để tính tiền thuê BĐS.
- Áp dụng trong thẩm định
giá các TS mang lại thu
nhập hàng năm (doanh
nghiệp, khách sạn, nhà
hàng, rạp chiếu phim, đất
nông nghiệp, đất rừng, lợi
ích tài chính, tài sản cho
thuê…)
- Áp dụng cho định giá
trong lĩnh vực đầu tư để
lựa chọn phương án đầu
tư.
- Định giá các bất động sản có
mục đích sử dụng riêng biệt, ít
có trao đổi trên thị trường như:

giá bán của các TS có thể so
sánh được sau khi đã điều
chỉnh
trung bình hăng năm cho 1
TS có tính đến tất cả các
yếu tố liên quan có tác
động đến thu nhập
- B2: Ước tính tất cả các
khoản chi phí để trừ khỏi
thu nhập hàng năm như
thuế TS, sửa chữa, bảo
hành,
- B3: Phân tích doanh số
hoạt động của TS tương tự
để tìm ra tỷ lệ lãi thích
hợp
- B4: Áp dụng công thức
vốn hóa để tìm ra giá trị
hiện tại của TS cần định
giá
đất mục tiêu cần định giá, coi
như miếng đất đó là đất trống
- B2: Ước tính các giá trị hiện
tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những CTXD hiện có trên
đất
- B3: Ước tính tổng số tiền giảm
giá tích lũy của các CTXD hiện
có trên miếng đất xét trên tất cả
mọi nguyên nhân

- Phương pháp này tương đối
đơn giản về mặt toán học, số
liệu dùng để tính toán tương đối
7
- Phương pháp này có sự
đánh giá về giá trị thị trường
giao dịch thực tế, vì vậy dễ
dàng thuyết phục được
khách hàng
cập nhật
Hạn chế - Cần thiết phải có thông tin,
phải có giao dịch BĐS
tương tự ở trong cùng khu
vực thì mới so sánh được
- Các dữ liệu thường mang
tính lịch sử, trong điều kiện
thị trường nhiều biến động,
những thông tin này nhanh
trở nên lạc hậu, biến đổi
- Khó khăn trong việc xác
định sử dụng tốt nhất và
hiệu quả cao nhất
- Rất khó xác định lãi suất
vốn hóa
- Khi phân tích, cần phải
điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lượng, thời hạn
thuê, thay đổi tiền thuê
trong tương lai,
- Cơ sở dự báo các khoản

tuỳ theo loại bất động sản cần định giá. Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp được
áp dụng phổ biến để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử
dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù. Tuy nhiên, trong hoạt
động định giá, không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một
hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại và cũng không phải một loại bất động sản
chỉ có một phương pháp định giá duy nhất.
- Thực ra, mỗi loại bất động sản đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau,
trong đó bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp với nó nhất. Một phương pháp
được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng,
đầy đủ, chính xác và kịp thời.
- Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp định
giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết
quả tính toán giữa chúng. Khi đó không thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết
quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào
cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó.
Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không phát hiện ra điều gì sai sót dẫn đến
sự khác nhau về kết quả định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ
thuộc vào kinh nghiệm của người định giá. Trong lý thuyết định giá việc điều chỉnh kết quả định
giá nói trên được gọi là quá trình “điều hoà” các kết quả thu được. Đây cũng là một trong những
nội dung của qui trình định giá nói chung và qui trình định giá bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện thì lại vi phạm một số nguyên tắc trong định
giá, cụ thể:
- Thứ nhất: Việc phân loại đô thị là nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước trên nhiều
lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội v.v… việc phân loại đô thị tuân thủ theo các nguyên tắc riêng,
nhưng chắc chắn không phải là các nguyên tắc định giá đất, còn giá đất chủ yếu phụ thuộc vào
quan hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm xác định. Do vậy, xét cả về lý luận và thực tiễn thì
loại đô thị không phải là yếu tố chính chi phối giá đất, sự mâu thuẫn về mặt phương pháp luận
thể hiện rất rõ giữa tính khách quan của thị trường và ý chí chủ quan của nhà quản lý.
9
- Thứ hai: Sử dụng các phương pháp định giá theo giá thị trường đối với đất đô thị, nhưng trong

quan tâm nhưng giao dịch thành công không nhiều, phần lớn những nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa có
niềm tin vào thị trường và vẫn còn tâm lý chờ giá hạ hơn nữa.
Mặc dù vậy, tình hình giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất
động sản (bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và giao dịch không thông
qua sàn giao dịch bất động sản (mua bán nhà ở của người dân) rất ảm đạm.
Theo nhiều chuyên gia thì thi trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ có nhiều khởi sắc vì
theo họ thì giá bất động sản hiện giờ đang khá thấp, giá bây giờ là phù hợp để mua vào, tuy
nhiên có những chuyên gia lại cho rằng thị trường bất động sản sẽ vẫn u ám; trong khi khách
hàng vẫn còn chờ vào sự hạ giá nữa của bất động sản, với tâm lý như vậy sẽ ảnh hưởng lớn đến
thị trường bất động sản và thị trường sẽ ngày khó có thể khởi sắc, và vấn đề bây giờ là do chính
các doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu lấy mình bằng chính sách kích cầu; giảm chi phí để
có thể tiếp tục giảm giá nhà và phù hợp với nhu cầu của người lao động; còn nhà nước cũng cần
phải hỗ trợ doanh nghiệp trong các chính sách kích cầu; xây dựng nhà ở với diện tích phù hợp;
hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp bất động sản
4. Phương pháp định giá nên sử dụng hiện nay tại Việt Nam
Trong điều kiện hiện nay, khi tiếp cận với các bất động sản thuộc khung giá này phương pháp
định giá theo nguyên tắc so sánh thường được sử dụng nhiều nhất cho các tài sản cần định giá
trên thị trường, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế
giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường, sự khác
biệt định giá tài sản do các nguyên nhân sau:
• Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết để xây dựng mô hình
tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường, gắn liền với thực tế,
dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thị trường, người dân có thể tiếp cận với
nhiều nguồn thông tin để chọn lọc thông tin giá trị nhất cho mình. Ông Jeremy S.J.King - PGĐ
Bộ phận Tư vấn và Định giá, Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết: "Để sử dụng những
phương pháp định giá khác, cần phải có thông tin cụ thể về tổng diện tích sàn xây dựng, mật độ
11
hiệu suất cho thuê, chi phí phát triển Các thông tin này khách hàng cung cấp và ở Việt Nam
thường những thông tin này không được cung cấp đầy đủ, đo đó rất khó khi sử dụng các phương
pháp khác phương pháp so sánh trực tiếp".