i

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá trị máy móc thiết bị 4
1.1 Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá trị MMTB 4
1.1 Tổng quan về thẩm định giá 4
1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá trị máy móc thiết bị 6
1.1 Quy trình thẩm định giá trị MMTB: 9
1.2.1. Khái niệm: 9
1.2.2. Quy trình thẩm định: 10
1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá trị MMTB 13
1.2.4 Khấu hao máy móc thiết bị 13
Chương 2: Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị MMTB tại
Trung tâm thẩm định giá Thương tín – chi nhánh Nha Trang, Khánh Hòa 17
2.1. Giới thiệu trung tâm thẩm định giá Thương Tín-chi nhánh Nha Trang 17
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển, chức năng nhiệm vụ 17
2.1.2. Cơ cấu tổ chức quản lý 19
2.1.3. Kết quả hoạt động của chi nhánh 21
2.1.4. Phương hướng phát triển 23
2.2. Thực trạng thẩm định giá MMTB tại TT Thẩm định giá Thương Tín 24
2.2.1. Quy trình thẩm định giá MMTB tại trung tâm 24
2.2.2. Thực trạng thẩm định giá MMTB tại trung tâm 26
2.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 26
2.2.2.1.1 Báo cáo thẩm định minh họa cho phương pháp so sánh 31
2.2.2.2 Phương pháp chi phí 40
2.2.2.2.1 Minh họa thẩm định giá phương pháp chi phí 43
2.2.2.3 Phương pháp đầu tư 50
2.2.2.2.3.1 Minh họa phương pháp đầu tư 56
2.3. Các giấy tờ pháp lý liên quan đến Thẩm định giá trị MMTB 59
ii

1 LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ
lâu, nhưng ở Việt Nam đây còn là một nghề rất non trẻ. Với pháp lệnh giá
được ban hành và thực tiễn hoạt động thẩm định giá trong nước thời gian qua
đã khẳng định: thẩm định giá là một nghề cần thiết tồn tại khách quan, phù
hợp với xu thế phát triển chung của nền kinh tế, nhất là những nước có nền
kinh tế đang phát triển như nước ta.
Một trong những nội dung quan trọng của thẩm định giá là Thẩm định
giá trị máy móc thiết bị (MMTB). Như chúng ta đều biết, MMTB là một
trong những sản không thể thiếu đối với bất kì hoạt động sản xuất kinh doanh
nào. Vì vậy, để các doanh nghiệp có thể quản lý được MMTB của mình một
cách hợp lý và hiệu quả nhất, đòi hỏi doanh nghiệp phải đánh giá đúng được
giá trị của MMTB đó trong những trường hợp cần xác định giá trị của nó.
Cho nên, thẩm định giá trị MMTB có vai trò hết sức cần thiết và quan trọng
đối với bất kỳ một doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nào.
Hơn nữa cùng với sự vận động và phát triển của nền kinh tế nước ta hiện
nay, hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố thế chấp, thanh lý… máy
móc thiết bị; hay góp vốn bằng máy móc thiết bị ngày càng đa dạng và xảy ra
thường xuyên hơn. Bởi vậy, việc xác định đúng, chính xác tại thời điểm của
máy móc thiết bị đang ngày càng được quan tâm.
Công việc xác định đúng giá trị máy móc thiết bị không chỉ là công việc
của những thẩm định viên, mà trong những trường hợp nhất định, cụ thể thì
người kế toán trong một đơn vị kinh tế liên quan cũng cần phải hiểu biết và
nắm bắt thông tin đó.
2


Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp sau:
- Phương pháp quan sát.
- Phương pháp thu thập thông tin.
- Phương pháp phân tích.
- Phương pháp tổng hợp.
- Phương pháp phỏng vấn….
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của luận văn bao gồm 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận Thẩm định giá trị MMTB.
Chương 2: Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị
MMTB tại trung tâm thẩm định giá Thương tín – chi nhánh Nha Trang,
Khánh Hòa.
Chương 3: Một số ý kiến của bản thân và bài học kinh nghiệm sau thời
gian thực tập.
4

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ MÁY
MÓC THIẾT BỊ

1. Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá trị MMTB
1.1.Tổng quan về thẩm định giá
a. Khái niệm
Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về thẩm định giá, nhưng dưới đây xin
đề cập đến ba định nghĩa về thẩm định giá như sau:
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác đinh.(giáo sư

dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm,
sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về
dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều
tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được
các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập
Quốc tế.
c. Vai trò của thẩm định giá:
Là công cụ cơ bản trong quản lý giá của nhà nước
Tạo điều kiện để nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường
Chống độc quyền giá cả hàng hóa, phá giá hàng hóa, góp phần xậy
dựng một thị trường cạnh tranh lành mạnh
6

Hỗ trợ qua lại và kích thích sự phát triển của thị trường dịch vụ, thị
trường tài chính, thị trường bất động sản và các thị trường khác.
Tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về giá cả nhằm đáp ứng
xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới.
1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá trị máy móc thiết bị
a. Khái niệm thẩm định giá trị máy móc thiết bị
Thẩm định giá trị máy móc thiết bị là quá trình ước tính giá trị máy móc
thiết bị phù hợp với thị trường tại thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
b. Khái niệm máy móc thiết bị:
Là các máy riêng lẻ hay dây chuyền sản xuất. Máy móc là một loại
thiết bị có sử dụng các lực cơ khí, cấu tạo từ nhiều bộ phận và có chức năng
nhất định, dùng để thực hiện những công việc nào đó. Thông thường máy
móc bao gồm các bộ phận sau:
 Bộ phận động lực.
 Bộ phận truyền dẫn.
 Bộ phận chức năng.

nhất và có hiệu quả nhất của MMTB là đạt được mức hữu dụng tối đa trong
8

những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thích hợp, có thể cho phép về mặt tự nhiên,
mặt pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho MMTB.
 Nguyên tắc thay thế: khi hai MMTB có tính hữu ích như nhau,
MMTB nào chào bán ở mức giá thấp nhất MMTB đó sẽ được bán trước.
 Nguyên tắc cung cầu: giá trị của một tài sản nói chung, MMTB nói
riêng được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về nó trên thị trường. Giá trị
MMTB thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
 Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một MMTB hay một bộ phận cấu
thành lên MMTB phụ thuộc vào sự vắng mặt của MMTB, bộ phận đó làm
giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ MMTB, có nghĩa là lượng giá trị nó
đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
 Nguyên tắc phù hợp: MMTB cần phải phù hợp với môi trường của
nó nhằm đạt được mức sinh lời cao nhất.
 Nguyên tắc thay đổi: giá trị của MMTB thay đổi theo sự thay đổi
của những giá trị hình thành nên giá trị của nó.
 Nguyên tắc dự báo: với nguyên tắc này, trong thẩm định giá
MMTB cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường…
có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của MMTB thẩm định
giá.
 Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai: giá trị của MMTB có thể
được xác định bằng việc dự tính lợi ích của nó trong tương lai. Do đó, việc
thẩm định MMTB dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận
được từ quyển sự dụng MMTB của người mua.
e. Mục đích thẩm định giá trị máy móc thiết bị
9

Mục đích của việc thẩm định giá có ảnh hưởng lớn đến việc lựa chọn cơ
Sơ đồ 1.1: Quy trình thẩm định giá MMTB
a. Bước 1: Xác định vấn đề:
Nghiên cứu khảo sát thực tế MMTB, qua đó ghi nhận các đặc trưng
kỹ thuật, công dụng, đặc điểm pháp lý của MMTB.
Xác định mục đích thẩm định giá và các nguồn tài liệu cần thiết nào
phục vụ cho việc thẩm định giá.
Ngày có hiệu lực vủa việc thẩm định giá, mức thu tiền của việc
thẩm định giá và thời gian hoàn thành báo cáo thẩm định giá.
Xác định vấn đề
Lập kế hoạch thẩm định
giá
Thu thập số liệu thực tế
Xác định giá trị MMTB thảm định
giá
Vận dụng số liệu thực tế và phân tích
Lập báo cáo và chứng thư thẩm định
giá
11

Hợp đồng thẩm định giá: cần thảo luận mục đích, phạm vi, nội
dung, đối tượng thẩm định giá đã được ghi nhận trong hợp đồng, nhằm tránh
việc khiếu nại và không chấp nhận kết quả thẩm định sau này.

Căn cứ mục đích, loại MMTB và thông tin thu thập được, lựa chọn
phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Tính toán và dự kiến kết quả thẩm định giá.
f. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục
đích của công việc thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm của toàn
bộ công việc thẩm định giá, là kết quả của những nỗ lực và kỹ năng của thẩm
định viên.
Báo cáo kết quả thẩm định giá do thẩm định viên về giá lập dựa trên quy
định tại tiêu chuẩn số 04 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC
ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam.
Kết thúc bước này, doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có chức năng
thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản kết quả thẩm định giá của mình
đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá.

13

1.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá trị MMTB
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là vấn đề quan trọng trong
thực hành thẩm định giá trị MMTB. Để lựa chọn được phương pháp thẩm
định giá phù hợp, phải căn cứ các yếu tố sau đây:
Loại thiết bị, máy móc cần thẩm định.
Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy
của nguồn thông tin, và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công
việc thẩm định giá.
Mục đích của công việc thẩm định giá: mua bán, cho thuê, tính
thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới, ….
Các phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị được đề cập đến trong
báo cáo này bao gồm:

- chi phí vận chuyển, lắp đặt, chạy thử…
- lãi vay ngân hàng
- thuế và các khoản phải nộp nhà nước (lệ phí trước bạ)
b. Hao mòn
 Định nghĩa: hao mòn của máy móc là sự giảm dần về giá trị của
máy móc tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Hao mòn do tự nhiên
là hao mòn hữu hình, hao mòn do tiến bộ kỹ thuật là hao mòn vô hình. Giá trị
giảm dần do hao mòn được chuyển dần vào sản phẩm hoàn thành.
15

c. Khấu hao
 Định nghĩa: khấu hao là giá trị bộ phận MMTB tương ứng với mức
hao mòn chuyển dịch dần vào sản phẩm.
d. Các phương pháp tính khấu hao
 Phương pháp khấu hao tuyến tính cố định (đường thẳng)
Công thức tính:
KH =
Nsd
NG

Trong đó:
- KH: mức trích khấu hao trung bình hàng năm
- NG: nguyên giá của tài sản (MMTB)
- N
sd
: thời gian sử dụng (năm)
Tỷ lệ khấu hao bình quan năm =
NG
KH
*100% =

Hệ số cụ thể phù thuộc vào thời gian sử dụng của MMTB:
- từ 1 đến 4 năm hệ số là 1
- từ 5 đến 6 năm hệ số là 2
- từ 6 năm trở nên hệ số là 2,5
 phương pháp tính khấu hao tổng số
Công thức tính

Số tiền khấu hao
hàng năm

=

N
G

*
Tỷ lệ khấu hao
mỗi năm

Tỷ lệ
khấu hao

mỗi năm

=
Số năm phục vụ còn
lại của MMTB Tổng số của dãy số

gia có thẻ Thẩm định viên Quốc gia được Bộ Tài chính cấp và đội ngũ chuyên
viên nhiều kinh nghiệm, được đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ thẩm định giá
đã bước đầu khẳng định được ưu thế về tính chuyên nghiệp trong hoạt động
cung cấp các loại hình tư vấn dịch vụ thẩm định giá.
Công ty Cổ phần thẩm định giá Thương tín có nhiều văn phòng đại diện,
chi nhánh khác nhau tại Hà Nội, Lâm Đồng và Nha Trang. Chi nhánh tại Nha
Trang – Khánh Hòa có văn phòng đại diện tại số 7, Võ Trứ, Nha Trang,
Khánh Hòa.
18

Một số hình ảnh VPĐD tại Nha Trang
Hình 2.1: hình ảnh VPĐD tại Nha Trang
Chi nhánh của Công ty tại Nha Trang nói riêng và Công ty nói
chung ngày càng phát triển mạnh mẽ, với mạng lưới khách hàng ngày càng
nhiều, các đối tác chiến lược cũng là những tổ chức, doanh nghiệp, đơn vị
kinh tế có vị thế trong nền kinh tế nước nhà như: Tổng Công ty Cổ phần Bảo
Minh, Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt, Ngân hàng Thương mại Cổ
phần Đông Nam Á….
b. Chức năng nhiệm vụ
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thương tín nói chung, văn phòng đại
diện tại Nha Trang nói riêng có chức năng, nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ
theo đúng ngành nghề kinh doanh đã đăng ký, bao gồm:
Dịch vụ thẩm định giá
 Thẩm định giá bất động sản: thẩm định giá trị quyền sử dụng đất,

20

a. Trưởng văn phòng đại diện chi nhánh
Là người đứng đầu chi nhánh, có trách nhiệm quản lý về mặt tổ chức và
pháp lý đối với chi nhánh và báo cáo lại cho tổng công ty tình hình hoạt động
của chi nhánh.
b. Phòng hành chính
Thực hiện công tác tổ chức quản lý nhân sự của chi nhánh, quản lý hồ
sơ, công tác văn thư lưu trữ.
Kiểm tra chứng từ, đóng dấu chứng từ…
c. Phòng marketing
Có chức năng tìm kiếm và tiếp xúc khách hàng; tìm kiếm thông tin, ghi
nhận ý kiến khách hàng.
Phối hợp, hỗ trợ các phòng ban khác hoàn thành công việc.
d. Phòng kế toán
Có chức năng theo dõi, ghi nhận, báo cáo tình hình hoạt động, chi phí,
kết quả… của chi nhánh; và thực hiện các nghĩa vụ với nhà nước theo đúng
quy định của pháp luật.
e. Phòng thẩm định
Đây là phòng có chức năng thực hiện những công việc chuyên môn liên
quan đến công việc thẩm định giá.
Tìm kiếm thông tin, tiến hành công việc thẩm định, đưa ra ý kiến, kết
luận của thẩm định viên.
Lập báo cáo và chứng thư thẩm định…

21



Phòng Giáo Dục TP Nha Trang
Phòng TC huyện Khánh Vĩnh
Phòng Giáo Dục huyện Khánh Vĩnh
Phòng TC TX Cam Ranh
Sở Y tế tỉnh Khánh Hoà
Chi Cục Thuế TP Nha Trang
Đài PTTH tỉnh Khánh Hoà
Phòng TC huyện Cam Lâm
Chi cục thuế Diên Khánh
Bảo hiểm dầu khí
CN CTY CP Dược Hậu Giang
Cục Thi hành án
Phòng Giá Sở Tài Chính tỉnh
Sở Tài Nguyên Môi Trường
Liên Đoàn Lao Động tỉnh
Công ty Thái Bình Dương…
Công ty TNHH Minh Phát
Công ty CP Hòn Tằm Biển
Đài truyền thanh truyền hình thị xã Ninh Hòa
Đài truyền thanh tiếp hình Khánh Vĩnh
Đài truyền thanh tiếp hình Khánh Sơn
23

Phòng Hạ tầng Kinh tế Vạn Ninh
Ban Quản lý dự án các công trình đầu tư và xây dựng huyện Sông
Hinh
Sở y tế tỉnh
Công ty TNHH MTV Tân Cảnh
Công ty TNHH MTV Kim Anh