Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KHOA

BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài:
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM
1
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Mục Lục
2
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngàycàng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng
xâydựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển
đóthị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy
đủhơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếutố
manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịpsự
phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây
chínhsách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng
thịtrường bất động sản ngày càng phát triển hơn.
Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâurộng,
nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính trongnước
đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động sảnlà một
kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì vậy,dưới tác
động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản ViệtNam không
tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động củacuộc khủng
hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trườngbất động sản

của cáctài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch chuyển cơ cấu
đầu tư, sự sụp đổ củamột số doanh nghiệp tài chính và cần thiết phải có sự can
thiệp của nhà nước.
Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn các
ngân hàng
(NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng trả
nợ.
.
Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng tất cả
mọi người.Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân hàng giảm
mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp đổ và xuất hiện
tình trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài sản nổ tung: sự sụt giá ban
đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếptài sản và làm giá tài sản tiếp
4
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
tục giảm mạnh hơn nữa. Các khoản tín dụng hình thành trong thời điểm bùng nổ
được mang ra bán tháo.
Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay:
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến động từ
nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động đến nền kinh
tế của nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính và sự trì trệ của nền
kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam
(VN).
Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần này
là sự suy sụpcủa thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi
mua nhà là phải vay tiền ngânhàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau
đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽgiữa tình hình lãi suất và tình trạng của thị
trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượnthì người ta đổ xô đi mua
nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thị trường giậm chân,người bán
nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp.

ngoại quốc.
Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm MBS là vô
cùng phứctạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát thông thường của
chính phủ. Bởi vì thiếusự kiểm soát cần thiết cho nên lòng tham và tính mạo hiểm
đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.Bên cạnh đó, bởi vì có thể bán lại phần lớn
các khoản vay để các công ty khác biến chúng thànhMBS, các ngân hàng thương
mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năngtrả nợ của
người vay
Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường bất động sản trở nên rất nhộn
nhịp, nhiềungười có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ xô đi
muanhà, và khoản tiền cho vaycủa các ngân hàng dành cho khoản này ngày càng
tăng. Các công ty tài chính mạnh tay hơntrong việc mua lại các khoản cho vay đầy
mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từcác công ty khác. Trong khi
đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho tớitrước năm 2006
thì thị trường bất động sản vẫn chữa có dấu hiệu nổ bong bóng. Hơn nữa họđược
trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác. Việc này
khiếncho các công ty bán bảo hiểm ngày càng mạnh tay hơn trong việc bán bảo
hiểm ra thị trường, bấtchấp khả năng đảm bảo của mình.
Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động
sản liên tục.Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001
(năm bắt đầu cắt mạnh lãisuất) đến 2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và
ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả làngười ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất
kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ
ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một bong bóng đã thành hình trongthị trường bất
động sản.
Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất động
sản. Thực tếcho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở Mỹ là do
việc các ngân hàng cho vayquá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến lúc người đi
vay không trả được nợ, các ngân hàng đầutư tuyên bố vỡ nợ, một số lượng lớn nhà
cửa bị siết nợ, tình trạng ấy kéo theo phản ứng dâychuyền của hệ thống ngân hàng,

mạnh có sự đóng góp của các giao dịch đầu cơ chênh lệch lãi suất (carry trade). Úc
thu hút lượng tiền thông minh lớn từ Nhật và một số quốc gia khác để đầu tư vào
AUD với lãi suất cao. Khi nền kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá thì các
dòng tiền này quay ngược ra rất nhanh chóng, khiến AUD giảm sâu hơn. Giá
chứng khoán trên thị trường ASX cũng giảm mạnh khoảng 35% trong 4 tháng gần
đây. Do tỷ lệ dân Úc đầu tư chứng khoán cao nên nhiều người dân bị thua lỗ nặng.
Giá bất động sản hiện cũng đang trong chu kỳ giảm. Mặc dù hệ thống tài chính Úc
không bị đe dọa trực tiếp song Chính phủ Úc cũng đã có những hành động mạnh
và kịp thời như cắt giảm lãi suất cơbản 100 bps (1%) xuống 6% và cam kết bơm
hàng tỷ đô vào hệ thống tài chính cũng như camkết bảo đảm thanh toán cho các
ngân hàng. Và như vậy tình hình tài chính nước Úc cũng đang lâm vào suy thoái.
7
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay thế chấp như Northern Rock,
Bradford &Bingley đều rơi vào tình trạng khó khăn và phải được can thiệp. Đối
với các quốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính chất gián tiếp hơn, chủ yếu
do sự liên thông chặt chẽ giữa các thịtrường tài chính lớn. Do sự phát tán rủi ro tín
dụng thông qua các gói chứng khoán có gốc bấtđộng sản của Mỹ và Anh Quốc nên
các ngân hàng và quỹ đầu tư của châu Âu cũng bị ảnh hưởngnặng nề. Phản ứng
domino xảy ra khi thị trường tín dụng liên ngân hàng bị khủng hoảng và lànsóng
bán tháo chứng khoán toàn cầu. Ngân hàng Fortis của Bỉ bị quốc hữu hóa không
phải docho vay dưới chuẩn mà do bị thương nặng sau khi bỏ ra số tiền quá lớn
cùng mua ABN AMROBank. Khi không thể huy động vốn trên thị trường và cũng
không thể bán tài sản thì ngân hàngnày bị tê liệt.
Tình hình VN:
Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là tác động mang tính hai chiều,
song chủ yếulà tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của Việt Nam.
Do sự hội nhập ngày càngsâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam vào thế giới nên
Việt Nam chịu những tác động nhất định,tuy không trực tiếp.
Ảnh hưởng lớn nhất đối với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các thị

chính sáchcủa nhà nước chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng
khoán và thị trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng
tới thị trường nhà đất. Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với
giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng
đến mức không tưởng như năm trước. Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ
tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn
hạn.Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là
trong ngắn hạn.
Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là chôn
vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công ty nhà đất vay
tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo hạn lại cận kề,
chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản. Khi thị trường bùng
nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ vào bất động sản một phần không
nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh nghiệm về suy thoái nhà đất tại các quốc gia
như Singapore hay Thái lan, hoặc đợt suy thoái tín dụng nhà đất dẫn đến khủng
hoảng tài chính tại Mỹ đã cho thấy hậu quả thế nào của khủng hoảng nhà đất.
Như vậy, thị trường tài chính và trong lĩnh vực bất động sản VN cũng có những
dấu hiệu củasự sụt giảm. Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo theo khó khăn
trong hệ thống ngân hàng.Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới rủi ro
tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản sẽ cũng giảm
sút. Nhưng thị trường bất động sản giảm sút là kếtquả tất yếu của quy luật thị
trường, có tăng có giảm. Giảm sút có khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về
9
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
giá trị thực của nó. Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể
mua được.
2.Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác động
của khủng hoảng tài chính thế giới.
Dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay, nền kinh tế của VN
ít nhiều cũng có ảnh hưởng. Tuy nhiên, về mặt tài chính, theo báo cáo của tất cả

Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì nhẹ hơn ở Mỹ ở chỗ là ở Mỹ thông
thường giá trị trường bao nhiêu thì người ta cho vay hoặc là chothế chấp bấy nhiêu.
Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng có quy định tức là giá thị trường là 100 thì ngân
hàng định giá còn 50% của giá đó mà thôi. Và với 50% của giá đó thì ngân hàng
chỉ chovay có 70%, có nghĩa là giá thị trường của bất động sản đó là 100 đồng
chẳng hạn thì ngân hang chỉ cho vay có 35 đồng thôi. Và như vậy thì khi giá thị
trường bất động sản giảm xuống 40%chẳng hạn thì vẫn chưa tới mức 35 đồng mà
các ngân hàng cho vay. Thành thử rủi ro của nó không lớn như là ở Mỹ. Hai
nữa tức là ở Việt Nam người ta không có cái chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế
để có thể đánh giá lại giá tài sản hàng quý, bởi vì vậy cho nên là có thể nó có
những rủi ro tiềm ẩn nhưng mà không tác động mạnh tới tâm lý.
Bên cạnh đó, việc cho vay thế chấp bất động sản ở VN có mức đọ phòng
ngừa rủi ro mạnh hơn nhiều so với các nước, tức là ngân hàng chỉ cho vay với
mức 35% giá thị trường của bất động sản mà thôi. Kèm theo đó là kinh nghiệm
đánh giá bất động sản, phòng ngừa rủi ro cũng được chú trọng hơn.
Như vậy, tình hình sụt giảm của thị trường bất động sản ở VN không phải là do
ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, mà đây là quy luật tất yếu của thị
trường, có tăng có giảm.Sự tác động từ bên ngoài là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý
của nhà đầu tư mà chưa có tác độngtrực tiếp nào.
11
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Chương II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG
KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN.
1.Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị trường bất
động sản.
Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng tài chính ở Mỹ xuất phát từ qua trình sụt
giảm của thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu và kéo theo sự sụp đổ của
các thị trường vốn khác. Ở VN, kể từ sau sự sụt giảm của thị trường chứng khoán
hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự thay đổi, vốn đổ vào thị

đống tài sản đóng băng do đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản. Chính vì
thế, mối tương quan tác động của thị trường bất động sản đến khủng hoảng tài
chính chỉ là trong gang tấc. Mức độ tác động đó như thế nào là phụ thuộc vào
chính sách và các công cụ điều hành của nhà nước đó mà thôi.
Ở VN, nhờ chính sách thắt chặt thị trường, quy định hạn mức tín dụng của các
ngân hang thương mại nên dù việc cho vay bất động sản thu được những món hời
lớn nhưng các ngân hang thương mại đều phải tuân thủ chặt chẽ quy định của ngân
hàng nhà nước. Mối quan hệ qua lại giữa các thị trường ở VN chỉ mới ở trạng thái
một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Nói cách khác, quá
trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thốn gtài chính
chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham
gia giao dịch. Vìthế, thanh khoản ở VN chỉ bảo đảm được, khi giá bất động sản
tăng. Ngược lại khi giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng
không có mức cân bằng giá mới.Nên hiện tượng dễ thấy là giá thì vẫn đứng ở
mức cao, nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao
dịch” đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng
trong một cơn sốt mới. Đó là lý do mà bất động sản VN có khi còn cao hơn những
đô thị rất đắt đỏ của thế giới. Đây là “bong bóng” tự tồn tại do không “xì” được.
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng:
Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động
sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp
tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ giữa thị trường bất động
sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngân hàng là trung tâm, trong đó
Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn của nền kinh tế, có
chính sách phù hợp để theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệ
thế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại,
tiếp tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ
thống ngân hàng và cho nền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.

quy định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền củan gười sử dụng đất
như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử
dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
ổn định. Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các
quyền của người sử dụng đất, Luật Đấ tđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh,
14
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn
ODA,dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh
doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục
thu hồi Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng:
Cung cấp côngcụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản
để phòng rủi ro lãi suất tăng;Cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài
chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ giữa thị trường bất động sản
với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngânhàng là trung tâm, trong đó Ngân
hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn củanền kinh tế, có chính
sách phù hợp để theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệthế giới,
giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tiếp tục
canthiệp trên thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống
ngân hàng và chonền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.

định rộng hơn thông qua việc chophép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trảtiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một
lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền củangười sử dụng đất
như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trịquyền sử
dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử
dụng đấtkhông cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
ổn định. Mặt khác, đểtạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền
của người sử dụng đất, Luật Đấtđai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xâydựng khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, du
lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA,dự án
100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù
hợp vớiquy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng giátrị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi
Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật
Đất đai quy định rõ việc không cho chuyển nhượngquyền sử dụng đất dưới hình
thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sảnphẩm ''cung'' của
thị trường được hoàn chỉnh hơn.
Chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố "cầu" trong
quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản. Nghị định về khung giá các loại đất
(giá đánh thuế), về thu tiền sử dụng đất, về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị
16
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
thu hồi và các Nghị định về tiền thuê đất,thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Các văn bản trên đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động
sản. Yếu tố ''cầu'' trong quan hệ cung - cầu chịu ảnh hưởng nhiều bởi chính sách tài
chính trong đó đặc biệt là giá đất được ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm. Khi
giá đất áp dụng tính thuế hợp lý, các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất như tiền sử dụng đất, các khoản thuế, tiền thuê đất sẽ phù hợp theo đó phù hợp

trước đây, giá đất đã đạt mức chưa từng có đưa đến đầu tư vào các chứng khoán
bất động sản đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản, một phần đầu tư
trong hai loại cổ phiếu đứng thứ nhất và thứ hai cũng dựa trên đất, đưa đến khủng
17
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
hoảng kinh tế tài chính của Thái Lan trước đây, rồi lan ra các nước khác. Gây nên
giá cả tăng và lạm phát phi mã, chỉ số giátiêu dùng cả năm 2007 tăng 12,63%,
trong khi chỉ số giá cả của nhiều nước lân cận chỉ tăng 4,5-6%, trong khi VN cao
hơn nhiều. Một trong những nguyên nhân là do các ngân hàng thương mại nước ta
đẩy mạnh cho vay tiền kinh doanh bất động sản, riêng thị trường BĐS ở
TP.HCM thu hút khoảng 10% tổng số tiền cho vay, khoảng 35000 tỷ đồng của hệ
thống ngân hàng trên địa bàn.Mới chỉ có 9 tháng 2007 lợi nhuận của nhiều ngân
hàng cổ phần nước ta đã tăng gần gấp rưỡi tổng lợi nhuận của cả năm 2006. Theo
các chuyên gia quốc tế tỷ lệ tăng tín dụng đạt 40% so với tốc độ tăng GDP khoảng
8% là quá nhiều. Ngân hàng thương mại VN đổ xô vào các dự án kinh doanh BĐS,
nhất là các dự án cao ốc, căn hộ thì nguy cơ mất an toàn vốn vay đầu tư bất động
sản là điều rõ ràng. Các ngân hàng lớn ở châu Âu, Nhật , Hàn quốc, Hồng Kông,
Thái Lan …cũng đã từng lâm vào tình trạng hết sức khó khăn khi cho vay vốn quá
lớn đầu tư vào bất động sản và hiện nay ở Mỹ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp
nhà đã gây tác động xấu đến thị trường tài chính tiền tệ không những của Mỹ mà
cả toàn cầu.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh
nghiệp, chongười sử dụng đất. Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục
về đất đai, nhà ở và cácbất động sản khác. Một trong những vấn đề được quan tâm
lớn hiện nay là làm sao để đơn giảnhóa trình tự, thủ tục về bất động sản cho người
dân. Chỉ riêng các loại sổ về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà đã có tới sự
tham gia của nhiều Bộ, ngành. Điều này gây khó khăn trong việcthực hiện quyền
của doanh nghiệp, của người dân.
Bên cạnh đó là tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử
dụng đấtlãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho

cho bất động sản có đủ điều kiệntham gia thị trường là một ảnh hưởng không nhỏ
đến sự phát triển của thị trường bất động sảnVN.
3.Tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động sản VN. (đánh
giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài chính hiện
nay).
Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang lan mạnh sang các nước
châu Á, thì sựtác động của bên ngoài đến thị trường VN là điều không thể tránh
khỏi. Trong mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và thị trường bất động sản thì
tác động từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng là một mắc xích quan
trọng. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi lien hệ với sự sụp đổ của thị
trường tài chính Mỹ. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với ngân hàng ở
Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch, đây chính là một trong những rủi ro
khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.Thống kê của
Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp
từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản,chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với
gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam.Vì
vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng
Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can
thiệp của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, chính sách tín dụng cũng như quy trình
cấp tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động sản. Khi cho vay, các ngân
hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa.Thông thường, với một miếng đất có giá
thị trường 100, các ngân hàng chỉđịnh giá 50 và cho vay 70% của 50% đó nên
19
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
mức độ rủi ro rất thấp. Theo thông lệ quốc tế, cho vay thế chấp bất động sản chiếm
tới 70% tổng dư nợ nhưng tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% do khách hànglớn
là các doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu vay tín chấp. Rủi ro sẽ trở nên lớn trong
trường hợp các ngân hàng cổ phần lấy tiền để cho vay các dự án “sân sau” của các
thành viên hội đồng quản trị hoặc cho vay nội bộ. Nhưng cho đến nay nguy cơ này
chưa biến thành hiện thực vì bất động sản mất giá không đều, chủ yếu xuống ở các

đầu tư, trong khi ngân hàng thắt chặt cho vay làm cho các công trình, dự án bịng
ưng trệ một cách đáng tiếc.
20
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
Một tác động tích cực từ khủng hoảng là vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
(FDI) sẽ khôngđược giải ngân toàn bộ như đã cấp phép. Xét riêng về lĩnh vực xây
dựng văn phòng, căn hộ vàkhu đô thị mới, tính sơ bộ trong 8 tháng đầu năm 2008,
số vốn đầu tư vào lĩnh vực này chiếmgần 30% tổng số vốn FDI. Việc chậm giải
ngân để triển khai các dự án sẽ tạm thời không làm giatăng mức cung về nhà ở và
văn phòng. Trong tình hình thị trường đóng băng, việc tạm ngưngcung có thể được
coi là tích cực trong ngắn hạn. Nhất là trong trường hợp lượng cung có thể tăngvọt
do người đi vay bán hoặc ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp để thu nợ khi
các khoảncho vay bất động sản đáo hạn trong thời gian sắp tới, giả định rằng lãi
suất cho vay vẫn không hạnhiệt và nguồn tín dụng vẫn bị kiềm chế do lạm phát
chưa trở về mức mong đợi. Về mặt sốlượng, mức cung (tăng vọt) này sẽ được giải
quyết thông qua kích cầu từ quy định mới cho Việtkiều và người nước ngoài mua
nhà. Về mặt giá cả, thị trường bất động sản sẽ được tiếp tục điềuchỉnh khi nhiều
sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động từ tháng 1 năm 2009. Hai yếu tố
trêncó thể góp phần làm ổn định thị trường bất động sản trước khi tiếp nhận một
làn sóng đầu tưmới. Thêm vào đó, việc chưa triển khai các dự án FDI có thể cũng
sẽ góp phần làm giảm nhập
siêu vì kim ngạch nhập khẩu vật liệu xây dựng (như thép) và hàng tiêu dùng (như
xe hơi) cũng sẽgiảm. Điều này ít nhiều giúp cải thiện cán cân thanh toán và duy trì
nguồn dự trữ ngoại tệ. Đồngthời việc đáo hạn các khoản cho vay bất động sản là
dịp để ngân hàng thanh lọc danh mục chovay, điều chỉnh cơ cấu tài chính nhằm
đứng vững và cạnh tranh.
Thị trường bất động sản VN được đánh giá là năng động và tiềm ẩn nhiều cơ
hội. Trong tìnhhình khủng hoảng tài chính thế giới như hiện nay, việc tìm kiếm nơi
đầu tư an toàn và hiệu quả làvấn đề đang được các nhà đầu tư quan tâm và suy tính
thiệt hơn. Ngay cả khi nền kinh tế đang gặp khó khăn vì lạm phát và một số

hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị
trường BĐS. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều
chỉnh tích cực. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ
phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động
của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Xem xét tỷ lệ dư
nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh
doanh BĐS, trên tổng dư nợ cho thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng đầu tư tay
trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. Bên cạnh
đó, nhanh chóng h́nh thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường
nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ
các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong
các hoạt động cho vay, thế chấp… Áp dụng mô hình tín dụng BĐS, góp phần huy
động được vốn và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.
Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bị các gói biện pháp để hỗ trợ thị trường bất
động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong thời gian
tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng.
Trước tình hình vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đang tăng cao, cần xem
xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân
hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc
22
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường là một việc hết
sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài
trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là
rất khó lường.
Về chính sách thuế và tài chính, giải pháp cơ bản là xem xét kỹ lưỡng chính sách
thuế BĐS.
Trong bối cảnh hiện nay, việc đưa vào cuộc sống một sắc thuế mới, để tăng
cường nguồn thu cho ngân sách quan trọng và cần thiết hơn là việc tìm kiếm một
sắc thuế có tính điều tiết, tránh được hiện tượng đầu cơ nhà đất, khuyến khích cá

23
Bài tiểu luận về thị trường bất động sản
dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành
mạnh nhằm tăng cung cho thị trường,đồng thời phát triển các sàn giao dịch BĐS
nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường và tạo“sân chơi” lành mạnh và thu
hút mọi thành phần kinh tế tham gia. Đẩy mạnh công tác đấu giá,đấu thầu đất đai:
Nhà nước là người đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó
tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà
đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong trường hợp giao đất theo
chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm giảm thiểu
tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng
thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó việc xác định giá bất động sản
theo giá thị trường cũng cần quy định cụ thể và thẩm quyền định giá, chức năng
thẩm định giá nên mở rộng cho các doanh nghiệp đang hoạt động theo Luậ doanh
nghiệp, nếu các doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về điều kiện theo Luật
đất đai năm 2003. Xác định giá đất theo tiêu chí thống nhất cũng nhằm phục vụ sự
phát triển của thịt rường bất động sản.
Về một số biện pháp quản lý thị trường BĐS, tăng cường kiểm tra giám sát tiến
độ các côngtrình đã được phê duyệt. Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự
án cho các dự án đầu tưbất động sản. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ
chức, cá nhân kinh doanh BĐS phảibán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các
dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận
trực tiếp các thông tin mua bán, tăng cường tính minh bạch, loại trừđầu cơ. Hàng
hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao
dịch sẽ chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đồng thời, giải
quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho
một bất động sản (sổ đỏ -giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Để đề phòng và tránh
những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các dự án này về đất
đai, về tài chính… cần phải có một lộ trình tổng thể do một cơ quan Nhà nước chịu