Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN HỮU TÙNG
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Tùng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
: Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài 8
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11
1.2.1. Khái niệm về định giá đất 11
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất 12
1.2.3. Các phƣơng pháp định giá đất 14
1.2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 17
1.2.5. Sơ lƣợc về công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới 22
1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23
1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG 28
1.3.1. Khái quát về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất, giải
3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện
Yên Sơn từ 2005 đến 2009 69
3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên
Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 72
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 84
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005
đến 2009 84
3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 87
3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện
Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009. 90
3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên
Sơn từ 2005 đến 2009 91
3.4. ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 92
3.4.1. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp 92
3.4.2. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp 94
3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101
1. KẾT LUẬN 101
2. ĐỀ NGHỊ 102
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thƣờng với giá quy định khi thu hồi đất
ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 94
Bảng 3.16. Tổng hợp phƣơng án bồi thƣờng của một số công trình thu hồi
đất tại huyện Yên Sơn 95
Bảng 3.17. Mức độ chênh lệch giá bồi thƣờng đất ở tại dự án xây dựng
Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng 96
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính
đến 01/01/2010 51
Hình 3.2. Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến
2009 theo khung giá 60
Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trƣờng và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 72
Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên
Quang và một số tỉnh giáp ranh 74
Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên
Quang so với các tỉnh giáp ranh 76
Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang với một số địa phƣơng lân cận 77
Hình 3.8. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc
thu hồi đất tại huyện Yên Sơn 85
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và đƣợc sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà ngƣời dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã đƣợc hình thành và phát triển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 2
một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai đƣợc
định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị
trƣờng thì thƣờng xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nƣớc
về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hƣởng xấu đến công
tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trƣờng bất động sản.
Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng
trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa ngƣời dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải đƣợc
tiến hành thƣờng xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nƣớc ở địa phƣơng chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phƣơng.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm
địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở
nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém.
Dân số của huyện là 187.402 ngƣời, mật độ dân số trung bình 155 ngƣời/km
định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng
mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang đƣợc tốt hơn.
* Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đề tài nhằm đạt đƣợc 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá đƣợc thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá đƣợc thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá đƣợc ảnh hƣởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt
bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Số liệu thu thập đƣợc phải đảm bảo tính dại diện, khách quan,
trung thực;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 4
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều
tra với các quy định của pháp luật;
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu thu
thập đƣợc với các quy định của pháp luật, đồng thời phải xuất phát từ cả 2
nguồn số liệu là thứ cấp và sơ cấp;
- Các giải pháp đề xuất phải sát với thực tiễn, có tính khả thi cao.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ ảnh hƣởng giữa
định giá đất với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
sản gắn liền với đất).
+ Phƣơng pháp thặng dƣ: là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.” [7].
Từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì giá đất
của các địa phƣơng quy định có sát gần với giá đất ngoài thị trƣờng. Tuy vậy,
nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nƣớc thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trƣờng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 6
Nếu giá đất theo quy định của Nhà nƣớc thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trƣờng thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngƣợc
tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nƣớc cao hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trƣờng thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi. Vì vậy,
việc nghiên cứu ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phƣơng đã sát
với giá đất ngoài thị trƣờng chƣa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng nhƣ thế nào.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
* Công tác định giá đất
Mặc dù, pháp luật đất đai đã quy định nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá ngoài thị trƣờng, nhƣng trên thực tế ở nơi này, nơi khác và do nhiều lý
do khác nhau, có nhiều trƣờng hợp giá đất theo quy định của Nhà nƣớc vẫn
chƣa sát với giá đất ngoài thị trƣờng. Điều này dẫn đến ảnh hƣởng không tốt
đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị
thu hồi đất sẽ làm cho ngƣời dân bị mất tƣ tiệu sản xuất quan trọng trong việc
tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân và cả gia đình họ. Vì sản xuất nông
nghiệp là nghề chính nên khi bị thu hồi đất sẽ gây ra những khó khăn nhất
định đối với đời sống sinh hoạt của ngƣời dân. Điều mà ngƣời dân quan tâm
nhất là sau khi bị thu hồi đất thì sẽ đƣợc bồi thƣờng thoả đáng để có thể nhanh
chóng ổn định lại đời sống sản xuất và sinh hoạt bằng cách tiếp tục sản xuất
nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp mới hoặc đi học nghề để đảm bảo
cuộc sống.
Đối với những hộ phi nông nghiệp thì diện tích đất chủ yếu là đất ở và
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đặc điểm của những hộ nêu trên là
có diện tích đất hạn chế, nằm ở vị trí thuận lợi cho việc đi lại, buôn bán và họ
thƣờng đầu tƣ một lƣợng lớn tài sản vật kiến trúc để phục vụ cho đời sống
sinh hoạt và buôn bán. Ở những khu vực này sự chênh lệnh về giá cả đất đai
giữa giá thị trƣờng và giá trong quy định của nhà nƣớc thƣờng cao hơn những
khu vực khác vì vậy công tác thu hồi, bồi thƣờng gặp nhiều khó khăn hơn cả
do tâm lý ngƣời dân không muốn di chuyển chỗ ở tới những khu vực khác
kém thuận lợi hơn và giá bồi thƣờng đất thì quá thấp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 8
Hoạt động thu hồi bồi thƣờng đất diễn ra còn chậm chạp một phần do
thiếu kinh phí để thực hiện trong khi ngƣời dân tiến hành bàn giao mặt bằng
thì vẫn chƣa đƣợc nhận tiền bồi thƣờng gây mất lòng tin trong nhân dân về
chế độ chính sách bồi thƣờng. Việc chậm chi trả tiền bồi thƣờng khi mà giá
đất thị trƣờng và giá đất trong quy định của nhà nƣớc tại thời điểm bồi thƣờng
đã tăng hơn làm cho ngƣời dân không chịu nhận tiền bồi thƣờng.
+ Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ về việc ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
+ Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
+ Bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa 299 và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất chi tiết của các xã cần điều tra.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 11
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về định giá đất
“Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình
trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu
lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó” [23].
Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc
biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh
tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp
khoa học cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trƣờng của một thửa đất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lƣợng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trƣờng của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trƣờng (xu thế về quy mô đầu tƣ, về chất lƣợng đầu tƣ thửa
đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá,
tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con ngƣời cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy,
ngƣời định giá phải bám sát thị trƣờng, nắm chắc các yếu tố ảnh hƣởng tới giá
cả thị trƣờng để định giá đất nhằm phù hợp với thị trƣờng tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con ngƣời nên việc ƣớc tính giá trị thị trƣờng
hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trƣờng chỉ có giá trị vào thời điểm định
giá. “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm
những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nƣớc; về sự biến động của thị
trƣờng đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 13
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [23].
1.2.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trƣớc.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đƣợc hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
Về mặt vật chất: một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tƣ liệu giá đất
đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định đƣợc giá
đất hợp lý và chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ
trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải
hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm đƣợc giá đất chính xác [23].
1.2.3. Các phƣơng pháp định giá đất
Công tác định giá đất của Việt Nam mới đƣợc chính thức đi vào cuộc
sống. Các quy định về phƣơng pháp định giá đất đã dần dần đƣợc cụ thể hoá.
Hiện nay ở nƣớc ta, các phƣơng pháp định giá đƣợc quy định theo Thông tƣ
145/2007/TT-BTC ngày 6 tháng 12 năm 2007, bao gồm:
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bƣớc sau đây:
* Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh đƣợc với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trƣờng (bao gồm môi trƣờng tự nhiên và môi trƣờng xã hội).
+ Các đặc điểm về pháp lý .
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bƣớc 3 [6].
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phƣơng pháp thu nhập phải tiến hành các bƣớc sau:
* Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất cần định giá.
* Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
* Bƣớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở
Bƣớc 1
-
Tổng chi phí
đã tính
ở Bƣớc 2
* Bƣớc 4: Ƣớc tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ƣớc tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu đƣợc từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng [6].
BĐS
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
* Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá [10].
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phƣơng pháp này để định giá đất phải tiến hành các
bƣớc sau:
* Bƣớc 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bƣớc 2: Ƣớc tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
Copyright: Tài liệu đại học ©