ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


7

1.1.2.

Các nguyên tắc định giá đất

8

1.1.3.

Các phương pháp định giá đất

10

1.1.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

13

1.2.

Những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải

16

1.2.1.

phóng mặt bằng
Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về định giá đất ở

41

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG

2.1.
2.1.1.

Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng
Ưu điểm của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng

3

41
41


2.1.2.

Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung và

44

pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng
2.2.

Thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng

60



80

HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải

80

phóng mặt bằng
3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải

83

phóng mặt bằng
3.2.1.

Hoàn thiện các quy định về khung giá đất

83

3.2.2.

Nguyên tắc định giá đất



Giải pháp chung áp dụng trên phạm vi cả nước

97

3.3.2.

Giải pháp cụ thể áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

99

4


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Ở Việt Nam, từ khi Nhà nước có chủ
trương xóa bỏ cơ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trường,
cơ chế của nền sản xuất hàng hóa thì Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất
có giá và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà
nước quy định. Giá đất phụ thuộc rất nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện
tự nhiên, pháp luật) thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại
hàng hóa đó đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước
phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường. Và những quy định về định
giá đất là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp
phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng. Tuy nhiên trên thị
trường, giá cả đất đai thường xuyên thay đổi, biến động, khung giá Nhà nước

Để khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn
diện cả về lý luận và thực tiễn khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh
giá một cách toàn diện cả lý luận và thực trạng pháp luật về định giá đất nói
chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng để đưa ra các giải
pháp hoàn thiện. Điều này càng có ý nghĩa trong bối cảnh các quy định về
định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt
bằng được sửa đổi, bổ sung theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01/07/2014. Vì ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài "Những
vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai về
giá đất và vấn đề chung về giải phóng mặt bằng đã nhận được sự quan tâm

6


của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, các luật gia và cán bộ thực tiễn, nhưng
nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác này vẫn còn nhiều
quan điểm khác nhau cần được tiếp tục nghiên cứu, làm rõ.
Hiện nay, ở các mức độ khác nhau đã có một số công trình nghiên cứu
được công bố đã nghiên cứu khái quát các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng. Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về phải kể
đến: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Duy Thạch với đề tài
"Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua
thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội)"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác
giả Hoàng Thị Nga với đề tài "Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp"; Luận văn
Thạc sĩ Luật học của tác giả Phan Ngọc Long với đề tài "Thực tiễn thi hành
pháp luật về giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Tĩnh"; Luận văn Thạc sĩ Luật học

3.2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, đối tượng nghiên cứu đề tài là nội dung của
Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013; các văn bản hướng dẫn thi hành về
định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giải
phóng mặt bằng và chính sách, pháp luật về định giá đất của một số quốc gia
trên thế giới
Phạm vi nghiên cứu đề tài: Định giá đất nói chung và định giá đất
trong giải phóng mặt bằng nói riêng có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và
là đối tượng nghiên cứu của nhiều lĩnh vực khác nhau như luật học, kinh tế
học, xã hội học,...Tuy nhiên, từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng"
không phải là thuật ngữ pháp lý chính thống (do pháp luật đất đai hiện hành
chưa có quy định về khái niệm này) mà đây là thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi
hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Vì
vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải
phóng mặt bằng sẽ được thể hiện qua phạm vi nghiên cứu những vấn đề pháp lý
về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ
thể hơn là thể hiện qua nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2003;

8


Luật Đất đai năm 2013 về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và qua thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong
giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Cũng chính vì điều
này mà tên đề tài còn có thể được hiểu là "Những vấn đề pháp lý về định giá đất
trong giải phóng mặt bằng, qua thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang", để tránh hiểu một cách máy móc là có các quy định riêng về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại, để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện
các quy định của Luật Đất đai về định giá đất và giải phóng mặt bằng.
Về thực tiễn, luận văn còn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ
hoạt động nghiên cứu và học tập. Những đề xuất, kiến nghị của tác giả luận
văn sẽ cung cấp những luận cứ khoa học phục vụ cho công tác lập pháp và
hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến định giá đất và giải
phóng mặt bằng.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về định giá đất, pháp luật về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt
bằng và thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng.

10


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư số 114/2004/TT - BTC ngày 26 tháng 11
năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội
2. Bộ Tài chính (2004) Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 17 tháng 12
năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số
198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, Hà Nội.
3. Bộ Tài chính (2004) Thông tư số 116/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12

định khung giá các loại đất, Hà Nội.
12. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất, Hà Nội.
13. Chính phủ (2004) Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất, Hà Nội.
14. Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội.
15. Chính phủ (2004) Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.
16. Chính phủ (2007) Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm
2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai, Hà Nội.
17. Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm
2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định

12


giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.
18. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 hướng
dẫn thi hành Luật đất đai, Hà Nội.
19. Chính phủ (2014), Nghị định số 44 (2014), ngày 15 tháng 05 năm 2014
quy định về giá đất, Hà Nội.
20. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

35. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
36. Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội.
37. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội.
38. Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội.
39. Quốc hội (2014), Luật đầu tư, Hà Nội.
40. Quốc hội (2015), Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008
(sửa đổi, bổ sung 2015), Hà Nội.
41. Nguyễn Duy Thạch (2007), Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (qua thực tiễn thi hành tại
thành phố Hà Nội). Luận văn thạc sĩ luật học - Khoa Luật - Đại học Quốc
gia, Hà Nội.
42. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình Định giá đất, Nxb
Nông nghiệp, Hà Nội
43. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình Thị trường bất
động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội
44. Trường Đại học Luật Hà Nội (2013) Giáo trình Luật đất đai, NXB Công
an nhân dân, Hà Nội.
45. Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật
học về Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp Quốc tế, Nxb Công an nhân
dân, Hà Noi.
46. Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang (2009) Quyết định số 37/QĐ-CT ngày
10 tháng 01 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang
về việc thu hồi đất xây dựng Khu Du lịch Suối khoáng Mỹ Lâm, xã Phú
Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, Tuyên Quang.
47. Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang (2010) Quyết định số 4162/QĐ-CT

14


ngày 29 tháng 11 năm 2010 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Yên