Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
LỜI MỞ ĐẦU
Đất nước ta đang trong quá tình CNH-HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai
cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du
lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình
khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế –xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an
ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Việc thu hồi, bố trí,sắp xếp lại
đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên một cách khoa học, tạo điều kiện cho sự
phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết.
Để thực hiện các dự án mang lại lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì cần phải
có địa điểm xây dựng điều này gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Đây là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện một công trình hay một dự án
đầu tư xây dựng. Công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ thực
hiện của dự án và sự phát triển kinh tế đô thị.
Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng tại Việt Nam còn đang gặp nhiều khó
khăn phức tạp đòi hỏi phải có những biện pháp nhằm thúc đẩy công tác giải phóng
mặt bằng.
Vì vậy, sau một thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên
Dũng, cùng với sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Hải Yến, em quyết định chọn đề tài:
“Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện
Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang” để nghiên cứu.
Vì trình độ và thời gian nghiên cứu cho hạn, chuyên đề không tránh khỏi những
sai sót về mặt lý luận và thực tiễn. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp
của thầy cô để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.
 Mục tiêu nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về GPMB.
- Tìm hiểu thực trạng định giá đất và đền bù thiệt hại GPMB tại
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
1

1.1.1. Khái niệm:
Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần
đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành lập Hội
đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện của dự án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ
đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm:
-Là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng nhất
định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án. Công tác giải
phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành
dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là
điều dễ dàng. Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc
thực hiện có đơn giản hơn.
-Tính phức tạp: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi giải phóng
mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn. ở các khu đô thị lớn do đất có giá trị kinh tế
cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất
một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác. Mặt khác do sự hình thành lâu đời
của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc
điểm của từng thửa đất rất khó cho công tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng
bởi Luật Đất đai và các chính sách được thực hiện trong công tác giải phóng mặt
bằng từ trước không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không
thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây
lì không chịu di chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu
vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không
có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở
các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
3

với nó là xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu về đất đai trở nên ngày
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
4
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
càng khan hiếm và quan trọng hơn. Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá cùng
với quá trình đô thị hoá thì nhu cầu đất đai dành cho xây dựng các công trình cơ sở
hạ tầng, các khu dân cư đang là nhu cầu cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhà
quản lý.
Theo luật đất đai Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước nhưng
được trao quyền sử dụng cho người dân. Khi Nhà nước cần đất để xây dựng các công
trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá thể thao, đường xá giao
thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo các quyết định của Nhà
nước.Và khi đã được đền bù về mặt vật chất thì người dân cũng phải trao trả đất đai
cho nhà nước để thực hiện xay dựng các dự án,các khu đô thị các công trình phúc lợi
xã hội.
Nước ta sau hơn mười năm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những mục tiêu
quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế
đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp hoá hiện đại hoá, trên con
đường hội nhập và phát triển. Sự phát triển đó được thể hiện thông qua từng khía
cạnh của đời sống xã hội như: Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách
đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại dich vụ, khu thể thao vui chơi giải
trí ngày càng phát triển mạnh mẽ. Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ
tầng thì nhu cầu về đất đai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn đối với toàn
xã hội như:
Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều đặc biệt là nhu cầu
chỗ ở của dân cư đô thị do qua trình đô thị hoá cùng với sự di dân từ nông thôn ra
thành thị để tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều.
Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuất thì nhu cầu
về đất xây dựng cao để thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất cao,

do diện tích đất đai có hạn mà cầu về
đất đai tăng lên rất nhiều so với cung đất.
-Giá cả đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức địa tô thu được trên mảnh đất
hàng năm (địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu của đất mang lại và địa tô chênh lệch
II do khả năng đầu tư cải tạo trên từng mảnh đất của nhà kinh doanh tạo ra ). Giá đất
còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm.
1.3.2. Tính chất của đất đai:
-Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục đích
như đất nông nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thông, gần khu
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
6
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp ứng được
nhiều nhu cầu khác nhau … làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất được nâng
lên.
1.3.3. Khả năng sinh lợi của đất đai:
-Do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất; do tâm lí
muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao mà ngày
nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu cơ đất
đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sôi động, đẩy mức giá lên
cao và còn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài.
1.3.4. Mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng:
- Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến
mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và
chiếu sáng được sắp đặt quy mô loại gì ? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang
bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sử dụng của vị
trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
1.3.5. Yếu tố chính trị:
-Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trước đây,

Bước 1: Thống nhất thực hiện công tác bồi thường.
- Chủ đầu tư liên hệ Tổ chức thực hiện công tác Bồi thường để ký kết hợp đồng
kinh tế về việc bồi thường, GPMB (Ban Bồi thường các dự án hoặc Ban Bồi thường
huyện Yên Dũng).
- Các loại giấy tờ phải có trước khi ký kết hợp đồng: văn bản chấp thuận địa
điểm, chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư (có trong hồ sơ dự án đầu tư);
trích lục bản đồ địa chính khu đất; bàn giao mốc giới thực địa.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi .
- Chủ đầu tư liên phòng tài nguyên môi trường huyện Yên Dũng để trích lục bản
đồ địa chính khu đất thu hồi; trích sao hồ sơ địa chính; lập danh sách các thửa đất bị
thu hồi (số hiệu thửa, tên người sử dụng, diện tích thửa, mục đích sử dụng) cung cấp
cho Tổ chức thực hiện bồi thường.
- Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính do chủ đầu tư dự án chi trả.
Bước 3: Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất .
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
8
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Sau khi ký kết hợp đồng kinh tế, Tổ chức thực hiện bồi thường công bố chủ
trương thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- UBND các xã có dự án niêm yết chủ trương thu hồi đất và bản qui hoạch khu
đất bị thu hồi.
Bước 4: Lập phương án tổng thể và xét duyệt phương án tổng thể về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Trên cơ sở số liệu, tài liệu do cơ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên
Dũng cung cấp, Tổ chức thực hiện bồi thường tiến hành thống kê về tài sản thiệt hại,
số hộ khẩu, nhân khẩu, số lao động phải chuyển đổi ngành nghề, số hộ phải tái định
cư để lập phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận phương án Ban thẩm định ra

Bước 8: Kê khai, kiểm kê tài sản thiệt hại và xác định nguồn gốc đất đai .
- Tổ chức thực hiện bồi thường ra thông báo về kế hoạch thực hiện công tác kê
khai, kiểm kê gửi chủ đầu tư, UBND huyện, UBND cấp xã có đất bị thu hồi và thông
báo cho các hộ dân trong vùng dự án biết để thưc hiện kiểm kê.
- UBND cấp xã ra quyết định thành lập tổ tham gia công tác bồi thường thuộc
dự án
- Nội dung kiểm kê: phát tờ khai theo mẫu, lập biên bản kiểm kê. Làm việc với
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu
hồi để xác định nguồn gốc sử dụng đất; xác định các trường hợp được bồi thường,
được hỗ trợ, được tái định cư .
Bước 9: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp thẩm quyền
thẩm định.
- Trong thời hạn không quá sáu mươi (60) ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đo
đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND huyện không quá
10 ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh không quá
15 ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường.
Bước 10: Niêm yết công khai giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
10
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Trong thời gian 20 ngày ra thông báo niêm yết, Tổ chức thực hiện bồi thường
tiếp nhận ý kiến đóng góp, giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu nại về giá trị bồi
thường để điều chỉnh, bổ sung vào phương án
- Lập biên bản kết thúc niêm yết, phải có sự đồng tình của UBND xã, Ủy ban
Mặt trận, đại diện của những hộ có tài sản thiệt hại.
Bước 11: Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp thẩm

sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Sau 15 ngày, kể từ ngày giao quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng chế
không bàn giao đất thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu
hồi đất theo quy định của pháp luật.
Bước 16: Thanh quyết toán các khoản chi phí.
Tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với chủ đầu tư rà soát toàn bộ số liệu
chi trả để làm biên bản thanh quyết toán dự án.
1.5 . Những quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng:
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai…
-Cùng với đó là các quyết định về việc quy hoạch giải phóng mặt bằng đền bù
và các dự án tái định cư của UBND tỉnh Bắc Giang cũng như UBND huyện Yên
Dũng.
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
12
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên

và dân số là 163.000 người (năm 2004).
Huyện ly là thị trấn Neo cách thành phố Bắc Giang khoảng 15km về hướng đông
nam. Chảy xuyên qua huyện Yên Dũng là con sông Thương uốn lượn cung cấp phù
sa cho các xã Tân Tiến, Xuân Phú, Tân Liễu, Tiến Dũng, Chí Yên, Lão Hộ. Tỉnh Bắc
Giang nối tiếng với ba con sông lớn chạy xuyên qua tỉnh là sông Lục Nam sông
Thương, và sông Cầu. Cả ba con sông này đều chảy qua huyện Yên Dũng và hội tụ
tại Kiếp Bạc tỉnh Hải Dương..
2.1.3. Các đơn vị hành chính:
• Thị trấn : Thị trấn Neo (huyện lị), thị trấn Tân Dân.
• Các xã (23 xã): Đồng Phúc, Đồng Việt, Tư Mại, Đức Giang, Tiến Dũng,
Cảnh Thụy, Lãng Sơn, Trí Yên, Lão Hộ, Tân An, Xuân Phú, Tân Tiến,
Tân Liễu, Tiền Phong, Yên Lư, Hương Gián, Quỳnh Sơn, Tân Mỹ, Song
Khê, Nội Hoàng, Đồng Sơn, Nham Sơn, Thắng Cương
2.1.4. Khí hậu:
-Yên Dũng Bắc Giang nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng Đông
bắc. Một năm có bốn mùa rõ rệt. Mùa đông lạnh, mùa hè nóng ẩm, mùa xuân, thu khí
hậu ôn hòa. Nhiệt độ trung bình 22 - 23oC, độ ẩm dao động lớn, từ 73 - 87%.
-Lượng mưa hàng năm đủ đáp ứng nhu cầu nước cho sản xuất và đời sống.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
14
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
-Nắng trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.700 giờ, thuận lợi cho phát triển các cây
trồng nhiệt đới, á nhiệt đới.
2.1.5. Tài nguyên thiên nhiên:
-Tài nguyên đất
-Bắc Giang có 382.200 ha đất tự nhiên, bao gồm 123 nghìn ha đất nông nghiệp,
110 nghìn ha đất lâm nghiệp, 66,5 nghìn ha đất đô thị, đất chuyên dùng và đất ở, còn
lại là các loại đất khác. Nhìn chung, tỉnh Bắc Giang có nhiều điều kiện thuận lợi để
phát triển công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp và thuỷ sản. Quốc lộ 1A mới hoàn

3 triệu tấn cao lanh ở Yên Dũng. Khoáng sản sét cũng có tiềm năng lớn, sử dụng làm
gạch ngói, với 16 mỏ và điểm mỏ, tổng trữ lượng khoảng 360 triệu m
3
, chủ yếu ở các
huyện: Việt Yên, Lạng Giang, Lục Nam, Yên Thế, Hiệp Hoà. Trong đó có 100 m
3
sét
làm gạch chịu lửa ở Tân Yên, Việt Yên; sỏi, cuội kết ở Hiệp Hoà, Lục Nam.
-Tài nguyên nước
-Trên lãnh thổ Bắc Giang có 3 con sông lớn chảy qua, với tổng chiều dai 347
km, lưu lượng lớn và có nước quanh năm. Ngoài ra còn có hệ thống ao ,hồ, đầm,
mạch nước ngầm. Lượng nước mặt, nước mưa, nước ngầm đủ khả năng cung cấp
nước cho các ngành kinh tế và sinh hoạt.
2.1.6. Môi trường đầu tư:
Cùng với sự thông thoáng, cởi mở của Luật Đầu tư (chung) và Luật Doanh
nghiệp (thống nhất) có hiệu lực từ ngày 1-7-2006 , tỉnh Bắc Giang nói chung và
huyện Yên Dũng nói riêng đang đẩy mạnh cải cách hành chính, nhằm tạo ra môi
trường đầu tư minh bạch, hấp dẫn . Lãnh đạo tỉnh có chủ trương "trải thảm đỏ" mời
gọi các nhà đầu tư tới làm ăn lâu dài ở địa bàn tỉnh. Đến với Bắc Giang các nhà đầu
tư sẽ được tiếp đón trọng thị, được tư vấn, hưỡng dẫn miễn phí, được cung cấp thông
tin đầy đủ rõ ràng. Thủ tục đầu tư và thành lập doanh nghiệp sẽ được giải quyết
nhanh gọn theo cơ chế "1 cửa", nghĩa là nhà đầu tư chỉ tiếp xúc làm việc với 1 cơ
quan và nhận được kết quả tại đó. Nhà đầu tư không phải mất thêm các chi phí khác
ngoài các chi phí theo quy định chung của nhà nước Việt Nam và sẽ tiết kiệm được
thời gian, công sức đi lại. Đầu tư vào Bắc Giang ở trong khu công nghiệp, ở địa bàn
khó khăn và lĩnh vực khuyến khích đầu tư, nhà đầu tư còn được hưởng nhiều ưu đãi
như: giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm tiền thuê đất, được hỗ trợ đào tạo
nghề…
Người Việt Nam có câu: "Đất lành, chim đậu". Với lợi thế và tiềm năng nổi trội,
tình hình chính trị xã hội ổn định, con người giàu truyến thống văn hoá, cần cù lao

số:952/HDLN ngày 12/9/2007 của liên sở Tài chính-Xây dựng thực hiện quyết địng số
70/2007/QĐ-NBND ngày 21/8/2007;
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
17
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
Quyết định số 85/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND tỉnh Bắc Giang về
việc Ban hành bảng mức giá các loại đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; Hướng
dẫn số 01/HDLN-TC-TN&MT ngày 27/12/2006 của Sở Tài chính, sở TN&MT V/v
thực hiện Quyết định số 85/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 71/2007/QĐ-UBND ngày 24/8/2007 của UBND tỉnh Bắc Giang về
việc Ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để
xây dựng Khu CN.
-Đối với đất khu dân cư nông thôn việc xác định đất ở và đất vườn chưa quy
định rõ ràng dẫn đến việc xử lý khác nhau giữa các nơi gây thắc mắc trong
nhân dân, đồng thời khung giá đất quá thấp, cao nhất là 38.000đ/m
2
thấp
nhất là 10.000đ/m
2
chưa đủ để tái tạo chỗ ở mới.
- Theo thông tư 145 của Bộ tài chính, giá đền bù thiệt hại đất nông,
lâm nghiệp tính trên cơ sở giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế và
khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp nhưng khi thực hiện thì
chưa chó thị trường chuyển nhượng đất nông, lâm nghiệp việc xác định khả
năng sinh lời trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng,
lợi nhuận, lãi suất ngân hàng còn nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu
là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất
hợp pháp sang mục đích sử dụng khác nhất là ở khu vực ven đô thị và các
khu đất nông nghiệp trong đô thị. Đặc biệt, có khu đất nông nghiệp không

tạp do phải thay đổi liên tục.
- Nhiều dự án yêu cầu của một số hộ dân mang tính mặc cả, mức giá
đền bù đắt, phải điều chỉnh liên tục. Vì vậy, cần phải có khung giá đất để
tính đền bù thiệt hại do Nhà nước ban hành.
- Chính sách đền bù GPMB chưa được đặt ra đối với trường hợp có diện
tích còn lại sau GPMB quá nhỏ hoặc hình dạng không phù hợp với kiến trúc
đô thị do công tác quy hoạch chưa đồng bộ giưã GPMB với chỉnh trang sau
GPMB làm xuất hiện nhiều công trình mất mỹ quan, không đảm bảo an toàn
trên các tuyến phố mới được xây dựng.
- Trên địa bàn huyện có nhiều dự án có quy mô sử dụng đất lớn, phải
phân kỳ đầu tư GPMB ; khi chính sách thay đổi, những khu vực GPMB sau
lại được hưởng chính sách khác, gây ra khiếu kiện trong nhân dân.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
19
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
Các dự án có nguồn vốn khác nhau, khi đền bù GPMB lại áp dụng các
mức khác nhau nhất là phần hỗ trợ gây so sánh giữa các dự án.
- Cùng với đó là các bước tiến hành để quy hoạch giải phóng mặt bằng:
- Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng đền bù
giải phóng mặt bằng xây dựng.
-Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây dựng được phê
duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóng mặt
bằng xây dựng được thực hiện như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt bằng thông
qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành lập, hoặc giao cho
doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận;
- Kinh phí để giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được thu
hồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trình có dự án trên
mặt bằng đã được giải phóng;

2.2.2.1.Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng những năm vừa
qua:
Trong những năm vừa qua có số lượng không nhiều các dự án đầu tư được thực
hiện trên địa bàn huyện Yên Dũng,chủ yếu là quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử
dụng đất,Bồi thường để lấy đất đắp đê và bồi thường để xây dựng các dự án khu
công nghiệp.Quy hoạch các vùng đất nông nghiệp phục vụ cho việc đắp đê cụ thể
như : Thu hồi đất tổng thể Cụm công nghiệp Vân Trung tại xã Nội Hoàng, huyện Yên
Dũng để lập phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho Trung tâm phát
triển quỹ đất quản lý theo quy hoạch.
Thực trạng về giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng những năm vừa qua:
- Thu hồi: 749.347,2 m
2
đất nông nghiệp của 644 hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất tại các thôn: Chiền, Xy, Giá, Trung, xã Nội Hoàng, Huyện Yên
Dũng.
-Giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất Bắc Giang quản lý theo quy hoạch xây
dựng cụm công nghiệp Vân Trung: 748.494,9m
2
- Giao cho UBND xã Nội Hoàng quản lý theo quy hoạch và pháp luật về đất
đai phần diện tích nhỏ lẻ nằm ngoài chỉ giới quy hoạch cụm Công nghiệp Vân Trung
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
21
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
và một số diện tích đất thu hồi theo đề nghị của chủ sử dụng đất: 852,3m
2
. Đất
chuyện Dùng(đường, mương, đất nghĩa địa): 75.745,1 m
2
( Trong đó có: 609,2,m

- Dự án thoát nước liên xã huyện (5 tuyến tả hữu sông Thương ) : 1.300
hộ
- Dự án đường liên thôn liên xã: 360 hộ Từ xã Tân liễu đến xã Đồng
Sơn. Kéo dài 10km
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
22
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
- Để triển khai thực hiện các dự án trong điểm trên trong các năm tới,
huyện Yên Dũng cần chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư để di chuyển
5.463 hộ dân trong diện phải GPMB (gồm 1.629 hộ là đất canh tác, 3.504 hộ
là đất ở).
- Khu vực giải phóng phục vụ cho xây dựng Cụm công nghiệp: 1.629
hộ, diện tích đất ở trung bình giao cho mỗi hộ là 120m
2
. Nếu hệ số sử dụng
đất ở là 70% thì cần diện tích cho các khu tái định cư là: 28 ha, dự tính xuất
đầu tư hạ tầng cơ sở cho 1 m
2
đất xây dựng nhà ở (đền bù, san nền, đường
giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) là 150.000đ/m
2
tổng kinh phí đầu tư hạ
tầng kỹ thuật cho các khu tái định cư ở ngoại thành là 12,6 tỷ đồng.
- Khu vực phục vụ các nhu cầu khác như đê điều,đường giao thông, các
công trình xã hội tại 23 xã: 5801 hộ, diện tích nhà ở tái định cư trung bình
cho mỗi hộ là 80m
2
. Diện tích đất cần sử dụng để xây dựng khu tái định cư
là 30 ha. Diện tích nhà ở tái định cư cần thiết là 132.000m

nhanh chóng di dời trả lại mặt bằng cho Nhà nước. Từ đó, hấp dẫn được các chủ đầu
tư trong nước và nước ngoài đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, các khu nhà ở
hệ thống giao thông … và có thể giảm bớt được những thiệt hại do quá trình chậm trễ
trong khâu giải phóng mặt bằng; góp phần thúc đẩy kí kết các hợp đồng kinh tế nước
ngoài làm tăng lợi ích của các doanh nghiệp nói riêng và Nhà nước nói chung.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương
ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền
bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa
phương.
Giá đất của địa phương ban hành theo nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất và được hướng dẫn tại thông tư liên bộ số
94/TTLB ngày 14/11/1994 giữa Bộ tài chính- Bộ xây dựng - Tổng cục Địa chính-
Ban vật giá Chính phủ. Còn hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất
tính theo khả năng sinh lời cho UBND tỉnh quy định. Giá đất tính theo khả năng sinh
lời hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Theo thông tư 145/1998/TT -BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn
thi hành nghị định 22/1998 ngày 24/4/1998 hệ số K được xác định như sau:
Thu nhập là hệ số giữa giá trị sản lượng trung bình trong năm trên một đơn vị
diện tích đất nông nghiêp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng
thuỷ sản nhất định của từng hạng đất trong điều kiện, sản suất bình thường và khả
năng canh tác trung bình ở địa phương so với chi phí hợp lý ( là toàn bộ chi phí vật
chất và lao động tính thành tiền cho đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất tính
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
24
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài
nguyên
theo mức chi phí trung bình ở địa phương tại thời điểm đền bù) cụ thể từng loại do
Sở tài chính- vật giá trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi được quy định
như sau: Đối với đất đô thị, phải so sánh theo loại đường phố, điều kiện cơ sở hạ