Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
LỜI MỞ ĐẦU
Đất nước ta đang trong quá tình CNH-HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất đai
cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu du
lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình
khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế –xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an
ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Việc thu hồi, bố trí,sắp xếp lại
đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên một cách khoa học, tạo điều kiện cho sự
phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết.
Để thực hiện các dự án mang lại lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì cần phải
có địa điểm xây dựng điều này gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Đây là một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện một công trình hay một dự án
đầu tư xây dựng. Công tác giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ thực
hiện của dự án và sự phát triển kinh tế đô thị.
Tuy nhiên, công tác giải phóng mặt bằng tại Việt Nam còn đang gặp nhiều khó
khăn phức tạp đòi hỏi phải có những biện pháp nhằm thúc đẩy công tác giải phóng
mặt bằng.
Vì vậy, sau một thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên
Dũng, cùng với sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Hải Yến, em quyết định chọn đề tài:
“Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại huyện
Yên Dũng – tỉnh Bắc Giang” để nghiên cứu.
Vì trình độ và thời gian nghiên cứu cho hạn, chuyên đề không tránh khỏi những
sai sót về mặt lý luận và thực tiễn. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp
của thầy cô để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn.
 Mục tiêu nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về GPMB.
- Tìm hiểu thực trạng định giá đất và đền bù thiệt hại GPMB tại
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
- Đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác GPMB của

đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện của dự án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ
đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm:
-Là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng nhất
định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án. Công tác giải
phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành
dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là
điều dễ dàng. Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc
thực hiện có đơn giản hơn.
-Tính phức tạp: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi giải phóng
mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn. ở các khu đô thị lớn do đất có giá trị kinh tế
cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất
một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác. Mặt khác do sự hình thành lâu đời
của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc
điểm của từng thửa đất rất khó cho công tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng
bởi Luật Đất đai và các chính sách được thực hiện trong công tác giải phóng mặt
bằng từ trước không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không
thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây
lì không chịu di chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu
vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không
có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở
các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công
việc khác cho thích hợp với nơi ở mới.
1.2. Sự cần thiết của công tác GPMB:
Khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân.

Theo luật đất đai Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước nhưng
được trao quyền sử dụng cho người dân. Khi Nhà nước cần đất để xây dựng các công
trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá thể thao, đường xá giao
thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo các quyết định của Nhà
nước.Và khi đã được đền bù về mặt vật chất thì người dân cũng phải trao trả đất đai
cho nhà nước để thực hiện xay dựng các dự án,các khu đô thị các công trình phúc lợi
xã hội.
Nước ta sau hơn mười năm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những mục tiêu
quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế
đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp hoá hiện đại hoá, trên con
đường hội nhập và phát triển. Sự phát triển đó được thể hiện thông qua từng khía
cạnh của đời sống xã hội như: Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách
đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại dich vụ, khu thể thao vui chơi giải
trí ngày càng phát triển mạnh mẽ. Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ
tầng thì nhu cầu về đất đai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn đối với toàn
xã hội như:
Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều đặc biệt là nhu cầu
chỗ ở của dân cư đô thị do qua trình đô thị hoá cùng với sự di dân từ nông thôn ra
thành thị để tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều.
Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuất thì nhu cầu
về đất xây dựng cao để thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất cao,
các trung tâm thương mại dịch vụ.
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giao
thông vận tải cần phải mở rộng. Khi mà đô thị hoá cao thì nhu cầu vận chuyển và đi
lại của dân cư ngày càng tăng việc sửa chữa nâng cấp các tuyến đường hay làm tuyến
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
đường mới là rất quan trọng, nó sẽ giải quyết trước mắt được nhu cầu vận chuyển đi
lại của xã hội.
Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng cao điều

trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp ứng được
nhiều nhu cầu khác nhau … làm cho giá trị của đất được tăng lên, giá đất được nâng
lên.
1.3.3. Khả năng sinh lợi của đất đai:
-Do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất; do tâm lí
muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao mà ngày
nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu cơ đất
đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sôi động, đẩy mức giá lên
cao và còn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài.
1.3.4. Mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng:
- Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến
mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và
chiếu sáng được sắp đặt quy mô loại gì ? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang
bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sử dụng của vị
trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
1.3.5. Yếu tố chính trị:
-Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trước đây,
mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ để ăn mặc lo sinh hoạt
cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán đất. Nhưng do thu nhập
được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần ở chỗ rộng rãi thoải mái đang là một
nhu cầu bức thiết đặc biệt trong quá trình đô thị hoá chóng mặt, người dân ồ ạt đổ ra
các Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có giá rất cao.
Tuy thời gian qua giá đất trung bình của Hà Nội lên đến 10 lượng/m
2
Mỗi một quốc gia công nhận một chế độ sở hữu khác nhau như sở hữu tư
nhân, sở hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất động sản; sự công bố quy hoạch
rộng rãi; mức độ tác động của Nhà nước vào quan hệ đất đai như thế nào; sự gọn nhẹ
của công tác hành chính; sự điều tiết vi mô của Nhà nước và đường lối lãnh đạo của
Đảng là một động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đất lên
cao hay xuống thấp; biến động lớn hay là ổn định.

Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
- Sau khi ký kết hợp đồng kinh tế, Tổ chức thực hiện bồi thường công bố chủ
trương thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- UBND các xã có dự án niêm yết chủ trương thu hồi đất và bản qui hoạch khu
đất bị thu hồi.
Bước 4: Lập phương án tổng thể và xét duyệt phương án tổng thể về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Trên cơ sở số liệu, tài liệu do cơ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên
Dũng cung cấp, Tổ chức thực hiện bồi thường tiến hành thống kê về tài sản thiệt hại,
số hộ khẩu, nhân khẩu, số lao động phải chuyển đổi ngành nghề, số hộ phải tái định
cư để lập phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận phương án Ban thẩm định ra
thông báo thẩm định phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 07 ngày kể từ ngày nhận tờ trình của Ban thẩm định cấp
thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường tổng thể.
Bước 5: Thông báo về việc thu hồi đất.
- Sau khi phương án bồi thường tổng thể được duyệt, cơ quan lập phương án bồi
thường thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về mức bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được duyệt chủ đầu tư ra văn bản
đề nghị phòng Tài nguyên và Môi trường Yên Dũng làm thủ tục đề nghị UBND
huyện ra quyết định thu hồi đất cho từng thửa đất.
Bước 6: Quyết định thu hồi đất.
- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được duyệt, UBND tỉnh ra quyết
định thu hồi đất tổng thể của khu đất bị thu hồi.
- Sau 20 ngày có quyết định thu hồi đất, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Yên Dũng có trách nhiệm trình UBND huyện ra quyết định thu hồi đất cho từng thửa
đất
- Trong thời gian không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan

Bước 10: Niêm yết công khai giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
- Trong thời gian 20 ngày ra thông báo niêm yết, Tổ chức thực hiện bồi thường
tiếp nhận ý kiến đóng góp, giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu nại về giá trị bồi
thường để điều chỉnh, bổ sung vào phương án
- Lập biên bản kết thúc niêm yết, phải có sự đồng tình của UBND xã, Ủy ban
Mặt trận, đại diện của những hộ có tài sản thiệt hại.
Bước 11: Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp thẩm
quyền phê duyệt.
- Thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận phương án; Ban thẩm định lập
báo cáo thẩm định, có tờ trình và đóng dấu phương án đã thẩm định, trình phê duyệt
- Thời gian không quá 3 ngày kể từ ngày nhận tờ trình của Ban thẩm định, cấp
thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường.
Bước 12: Niêm yết công khai giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được duyệt
và thông báo chi trả tiền.
Trong thời gian không quá 3 ngày nhận được Quyết định phê duyệt phương án,
Tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với UBND xã để niêm yết kết quả phê duyệt;
ra quyết định về giá trị (về từng loại cụ thể) được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
cho từng hộ và ra thư mời nhận tiền bồi thường
Buớc 13: Giải quyết khiếu nại tranh chấp phát sinh sau phương án phê duyệt và
giải phóng mặt bằng.
Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày chi trả tiền Tổ chức thực hiện bồi thường
phối hợp với UBND xã giải quyết những thắc mắc phát sinh và tiến hành giải phóng
mặt bằng (đốn chặt cây cối hoa màu, tháo dỡ nhà cửa và các công trình khác).
Bước 14: Lập biên bản bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư tại thực địa.
Tổ chức thực hiện bồi thường mời chủ đầu tư, đại diện UBND huyện, xã đến tại
thực địa để lập biên bản bàn giao mặt bằng Dự án cho chủ đầu tư.
Bước 15: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có).
- Đã quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại bước 13 mà

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ
ĐỀN BÙ THIỆT HẠI TẠI HUYỆN YÊN DŨNG
TỈNH BẮC GIANG
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Dũng – Bắc
Giang:
2.1.1. Vị trí địa lí :
Huyện Yên Dũng nằm ở phía nam tỉnh Bắc Giang , Yên Dũng có núi Nham
Biền chạy theo hướng Đông-Tây. Phía Nam giáp tỉnh Bắc Ninh với ranh giới là sông
Cầu, phía Đông giáp tỉnh Hải Dương với ranh giới là sông Lục Đầu, phía Bắc giáp
huyện Lục Nam và phía Tây giáp thành phố Bắc Giang. Phần lớn diện tích là đồi núi
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
.. Đặc điểm chủ yếu của địa hình miền núi (chiếm 72% diện tích toàn tỉnh) là chia cắt
mạnh, phức tạp chênh lệch về độ cao lớn. Nhiều vùng đất đai còn tốt, đặc biệt ở khu
vực còn rừng tự nhiên. Vùng đồi núi thấp có thể trồng được nhiều cây ăn quả, cây
công nghiệp như vải thiều, cam, chanh, na, hồng, đậu tương, chè...; chăn nuôi các loại
gia súc, gia cầm, thuỷ sản.
Đặc điểm chủ yếu của địa hình miền trung du (chiếm 28% diện tích toàn tỉnh) là
đất gò, đồi xen lẫn đồng bằng rộng, hẹp tùy theo từng khu vực. Vùng trung du có khả
năng trồng nhiều loại cây lương thực, thực phẩm, cây ăn quả, cây công nghiệp, chăn
nuôi các loại gia súc, gia cầm, cá và nhiều loại thuỷ sản khác.

phát triển công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp và thuỷ sản. Quốc lộ 1A mới hoàn
thành tạo ra quỹ đất lớn có nhiều lợi thế cho phát triển công nghiệp - dịch vụ. Đất
nông nghiệp của tỉnh, ngoài thâm canh lúa còn thích hợp để phát triển rau, củ, quả
cung cấp cho Thủ đô Hà Nội và các tỉnh lân cận. Tỉnh đã có kế hoạch chuyển hàng
chục nghìn ha trồng lúa sang phát triển cây ăn quả, cây công nghiệp và nuôi trồng
thuỷ sản có giá trị kinh tế cao. Hơn 20 nghìn ha đất đồi núi chưa sử dụng là một tiềm
năng lớn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư doanh, liên kết trồng rừng, chế biến lâm
sản và nuôi trồng thuỷ sản.
- Tài nguyên rừng
-Đến hết năm 2005 Bắc Giang có 129.164 ha đất lâm nghiệp đã có rừng, và gần
30.000 ha đất núi đồi có thể phát triển lâm nghiệp. Trữ lượng gỗ có khoảng 3,5 tr.m
3
,
tre nứa khoảng gần 500 triệu cây. Ngoài tác dụng tàn che, cung cấp gỗ, củi, dược
liệu, nguồn sinh thuỷ, rừng Bắc Giang còn có nhiều sông, suối, hồ đập, cây rừng
nguyên sinh phong phú... tạo cảnh quan, môi sinh đẹp và hấp dẫn.
-Tài nguyên khoáng sản
-Đến hết năm 2005 Bắc Giang đã phát hiện và đăng ký được 63 mỏ với 15 loại
khoáng sản khác nhau bao gồm : than, kim loại, khoáng chất công nghiệp, khoáng
sản, vật liệu xây dựng. Phần lớn các khoáng sản này đã được đánh giá trữ lượng hoặc
xác định tiềm năng dự báo.
-Tuy không có nhiều mỏ khoáng sản lớn nhưng lại có một số loại là nguồn
nguyên liệu quan trọng để phát triển công nghiệp của tỉnh như mỏ than đá ở Yên Thế,
Lục Ngạn, Sơn Động có trữ lượng khoảng hơn 114 triệu tấn, gồm các loại than:
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
antraxit, than gầy, than bùn. Trong đó mỏ than Đồng Rì có trữ lượng lớn (107,3 triệu
tấn) phục vụ phát triển quy mô công nghiệp trung ương. Quặng sắt ước khoảng 0,5
triệu tấn ở Yên Thế. Ngoài ra gần 100 nghìn tấn quặng đồng ở Lục Ngạn, Sơn Động;
3 triệu tấn cao lanh ở Yên Dũng. Khoáng sản sét cũng có tiềm năng lớn, sử dụng làm

Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
động, một chính quyền cởi mở, thân thiện với những chính sách minh bạch, nhất
quán, Bắc Giang thật sự sẽ là điểm hẹn, là mảnh đất lành cho các nhà đầu tư
2.2. Thực trạng về công tác giải phóng mặt bằng và đền bù thiệt hại tại huyện
Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
2.2.1 Những quy định của UBND tỉnh Bắc Giang và UBND huyện Yên
Dũng về quy hoạch giải phóng mặt bằng:
Chủ yếu dựa vào các quy phạm pháp luật được quy định tại luật đất đai 2003
và các văn bản pháp luật liên quan như:
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của
Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ; Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai;
Quyết định số 06/2005/QĐ-UB ngày 31/01/2005 của UBND tỉnh Bắc giang V/v
Ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang; Hướng dẫn số 01/HDLN ngày
11/5/2005 của Liên ngành Sở Tài chính, sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng
về hướng dẫn thực hiện Quyết định số 06/2005/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 70/2007/QĐ-UBND ngày 21/8/2007 của UBND tỉnh Bắc Giang V/v
sửa đổi, bổ sung đơn giá BT thiệt hại tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc; Hướng dẫn
số:952/HDLN ngày 12/9/2007 của liên sở Tài chính-Xây dựng thực hiện quyết địng số
70/2007/QĐ-NBND ngày 21/8/2007;
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47

(%) diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, không quan tâm đến diện tích thực
tế (số lượng) là không khả thi.
- Đối với đất đấu thầu, đất tạm giao ở nông thôn việc xác định chi phí
đầu tư khó khăn, người dân bị thu hồi đất đòi hỏi mức đền bù cao.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
- Việc áp dụng cơ chế, chính sách của một số ngành vào thực tiễn trên
địa bàn còn chậm và lúng túng, đặc biệt ở thời điểm chính sách Nhà nước có
điều chỉnh, thay đổi, gây thắc mắc khiếu kiện của người sử dụng đất bị thu
hồi.
- Chính sách giao đất, bán nhà ở tái định cư chưa có sự thống nhất trên
địa bàn và khu vực dẫn đến nghi ngờ thắc mắc trong nhân dân.
- Các dự án sử dụng vốn vay và vốn ngoài ngân sách đã áp dụng các
mức hỗ trợ thêm trên cùng địa bàn gây không ít khó khăn cho việc giải thích
và tổ chức thực hiện.
- Việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền bù
rất khó thực hiện, vì mức giá này luôn thay đổi và trên thực tế không có số
liệu thống kê cập nhật. Khi lập phương án đền bù mức giá này dựa trên các
số liệu điều tra không chính xác nên khó thống nhất. Mức giá thị trường này
có thể tăng đột ngột do các yếu tố quy hoạch (nhất là các tuyến đường chính,
khả năng sinh lợi cao), có chênh lệch rất lớn so với mức giá trị tại thời điểm
lập phương án đền bù thiệt hại, gây khó khăn cho việc đền bù GPMB, việc
đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền bù sẽ rất phức
tạp do phải thay đổi liên tục.
- Nhiều dự án yêu cầu của một số hộ dân mang tính mặc cả, mức giá
đền bù đắt, phải điều chỉnh liên tục. Vì vậy, cần phải có khung giá đất để
tính đền bù thiệt hại do Nhà nước ban hành.
- Chính sách đền bù GPMB chưa được đặt ra đối với trường hợp có diện
tích còn lại sau GPMB quá nhỏ hoặc hình dạng không phù hợp với kiến trúc
đô thị do công tác quy hoạch chưa đồng bộ giưã GPMB với chỉnh trang sau

phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng;
- Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng
công trình;
- Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của
dự án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
- Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù tài sản khi
giải phóng mặt bằng xây dựng làm cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá
đền bù của địa phương mình.
- Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng, đã được giải
quyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế và chịu hoàn
toàn chi phí cho việc cưỡng chế.
- Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây
dựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tùy theo mức
độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì
phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Tình hình sử dụng đất và các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Dũng:
2.2.2.1.Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng những năm vừa
qua:
Trong những năm vừa qua có số lượng không nhiều các dự án đầu tư được thực
hiện trên địa bàn huyện Yên Dũng,chủ yếu là quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử
dụng đất,Bồi thường để lấy đất đắp đê và bồi thường để xây dựng các dự án khu
công nghiệp.Quy hoạch các vùng đất nông nghiệp phục vụ cho việc đắp đê cụ thể
như : Thu hồi đất tổng thể Cụm công nghiệp Vân Trung tại xã Nội Hoàng, huyện Yên
Dũng để lập phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho Trung tâm phát
triển quỹ đất quản lý theo quy hoạch.
Thực trạng về giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Dũng những năm vừa qua:
- Thu hồi: 749.347,2 m

Đất nông nghiệp hạng 4 đã được giao trên địa bàn Xã Phấn Sơn:268.698,6 m
2.
Đất nông nghiệp hạng 5 đã được giao trên địa bàn Xã Nội Hoàng:107.714,1 m
2.
Đất nông nghiệp hạng 6 đã được giao trên địa bàn Xã Tân An:10.580,0 m
2
Giao cho Tập đoàn Hồng Hải 86,7 ha đất, chỉ đạo bảo vệ tốt thi công san lấp
mặt bằng khu công nghiệp Vân Trung tại xã Nội Hoàng.
Đến nay đã có 94 tổ chức, cá nhân được chấp thuận đầu tư vào địa bàn với tổng
số vốn đăng ký trên 2.000 tỷ đồng và 37,59 triệu USD.
Nhà ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự
án phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn huyện Yên Dũng theo số liệu điều
tra sơ bộ của các dự án đầu tư lớn trên địa bàn huyện đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt hoặc đang trình phê duyệt là:
- Dự án khu công nghiệp Đình Trám và phía nam đường vành đai 3:
1.200 hộ (huyện Tân Yên). Tổng diện tích 25 ha
- Dự án thoát nước liên xã huyện (5 tuyến tả hữu sông Thương ) : 1.300
hộ
- Dự án đường liên thôn liên xã: 360 hộ Từ xã Tân liễu đến xã Đồng
Sơn. Kéo dài 10km
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
- Để triển khai thực hiện các dự án trong điểm trên trong các năm tới,
huyện Yên Dũng cần chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư để di chuyển
5.463 hộ dân trong diện phải GPMB (gồm 1.629 hộ là đất canh tác, 3.504 hộ
là đất ở).
- Khu vực giải phóng phục vụ cho xây dựng Cụm công nghiệp: 1.629
hộ, diện tích đất ở trung bình giao cho mỗi hộ là 120m
2
. Nếu hệ số sử dụng

mới dành cho người dân, đặc biệt là vấn đề xác định mức giá đền bù thiệt hại như thế
nào đang là một nội dung quan trọng quyết định sự thành công của công việc giải
phóng mặt bằng.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề tốt nghiệp Bất động sản kinh tế tài nguyên
Giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất với người được giao đất (chủ dự án ). Giá đất
để tính đền bù thiệt hại phải vừa đảm bảo được lợi ích cá nhân của người bị thu hồi
đất, vừa đảm bảo lợi ích của chủ dự án và lợi ích chung của Nhà nước. xác định mức
giá đền bù giải phóng mặt bằng phải phù hợp với giá thực tế của giá chuyển nhượng
đất đai. Việc xác định được mức giá đền bù hợp lí sẽ thúc đẩy quá trình giải phóng
mặt bằng sớm hơn, dự án được đưa vào thực hiện sớm hơn, người dân ủng hộ và
nhanh chóng di dời trả lại mặt bằng cho Nhà nước. Từ đó, hấp dẫn được các chủ đầu
tư trong nước và nước ngoài đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, các khu nhà ở
hệ thống giao thông … và có thể giảm bớt được những thiệt hại do quá trình chậm trễ
trong khâu giải phóng mặt bằng; góp phần thúc đẩy kí kết các hợp đồng kinh tế nước
ngoài làm tăng lợi ích của các doanh nghiệp nói riêng và Nhà nước nói chung.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương
ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền
bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa
phương.
Giá đất của địa phương ban hành theo nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất và được hướng dẫn tại thông tư liên bộ số
94/TTLB ngày 14/11/1994 giữa Bộ tài chính- Bộ xây dựng - Tổng cục Địa chính-
Ban vật giá Chính phủ. Còn hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất
tính theo khả năng sinh lời cho UBND tỉnh quy định. Giá đất tính theo khả năng sinh
lời hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Theo thông tư 145/1998/TT -BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn
thi hành nghị định 22/1998 ngày 24/4/1998 hệ số K được xác định như sau:
Thu nhập là hệ số giữa giá trị sản lượng trung bình trong năm trên một đơn vị

30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở và khuôn viên với giá đất nông
nghiệp.
Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng
thêm một khoản tiền tối đa bằng 30 % phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất đô thị
ở khu liền kề với giá đất đền bù cho đất nông nghiệp.
Sinh viên: Trịnh Minh Ngọc Lớp: Địa chính 47