Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
MỤC LỤC
KẾT LUẬN 55
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GPMB Giải phóng mặt bằng
KKT VA Khu kinh tế Vũng Áng
UBND Ủy ban nhân dân
TTLT Thông tư liên tịch
TNMT Tài nguyên Môi trường
Quyền SD Quyền sử dụng (đất)
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
LỜI MỞ ĐẦU
Xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng hiện là một vấn đề nhức
nhối mà cả xã hội đang quan tâm. Việc xác định giá đất quá cao hoặc quá thấp hoặc
vì mục đích vụ lợi cá nhân đã gây ra mâu thuẫn trong lợi ích giữa người dân được
đền bù và chủ đầu tư dẫn đến việc người dân không giao đất cho các dự án, làm
đình trệ các dự án từ quy mô nhỏ đến lớn gây thiệt hại rất nhiều cho Nhà nước khi
các dự án này bị trượt giá hay phát sinh các khoản thu khác và làm chậm tiến độ
đưa vào hoạt động của các dự án này. Vì vậy công tác xác định giá đất phải chính
xác, cụ thể và thỏa mãn được cả 2 bên là Chủ đầu tư và người dân được đền bù. Tuy
nhiên công tác xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng ở Việt Nam nói chung và
trên địa bàn huyện Kỳ Anh nói riêng còn nhiều hạn chế và vẫn chưa thỏa mãn được
nhu cầu của người dân mà chỉ thiên về phục vụ lợi ích của Chủ đầu tư.
Thêm vào đó, thời gian qua tỉnh Hà Tĩnh cũng đã tập trung hoàn chỉnh công
tác quy hoạch, các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt như: Quy hoạch tổng thế
bù, mâu thuẫn giữa giá được thẩm định và giá cả thị trường.
Đề xuất những những biện pháp để góp phần nâng cao hiệu quả và hoàn thiện
phương pháp xác định giá đất tại địa phương hiện nay nói riêng, cũng như công tác
thẩm định giá trong giải phóng mặt bằng nói chung.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiện cứu của đề tài là phương pháp xác định giá đất trong công
tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh.
Phạm vi nghiên cứu là trên địa bàn huyện Kỳ Anh kể từ thời gian phòng
thẩm định và áp giá được thành lập.
3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu vận dụng xuyên suốt đề tài này là phương pháp
luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sở kết hợp với các phương pháp nghiệp vụ
để khảo cứu, phân tích, đánh giá, kế thừa có chọn lọc. Thông qua quá trình chọn lọc
dữ liệu, tài liệu có liên quan và xử lý, kết hợp với những kiến thức đã được học và
kiến thức đã được hướng dẫn, cung cấp để thực hiện nội dung đề tài.
4. Kết cấu đề tài
Kết cấu đề tài này gồm 3 chương:
Chương I, Tổng quan về giải phóng mặt bằng và phương pháp xác định
giá đất trong giải phóng mặt bằng
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
2
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Nội dung chương I nói về Giải phóng mặt bằng, tổng quan và những thuật ngữ
liên quan đến giải phóng mặt bằng. Tiếp theo đó giới thiệu về khung giá đất và giá
các loại đất, cách xác định khung giá đất và điều chỉnh hệ số giá đất tại từng khu
vực. Trong chương này cũng đề cập tới hệ số điều chỉnh K, cách xác định và áp
dụng như thế nào. Đồng thời giới thiệu về các phương pháp xác định giá đất được
sử dụng bao gồm những phương pháp đã được học và phương pháp chưa được học
như phương pháp thu thập mẫu số liệu thường xuyên được áp dụng trên địa bàn các
địa phương hiện nay
13/2003/QH11 năm 2009).
- Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ TNMT-Bộ tài
chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh
bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
1.2. Định nghĩa và các thuật ngữ liên quan
1.2.1. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di
dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần
đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
4
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án,
là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết
định tiến độ giải phóng mặt bằng.
Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng
chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh”. Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối.
Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền
bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là
họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng
chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống
và ổn định.
và các văn bản khác củatrung ương không sử dụng khái niệm bồi hoàn, mà chỉ sử
dụng khái niệm bồi thườngbên cạnh các khái niệm hỗ trợ và tái định cư cho người
có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, một số địa phương còn sử dụng khái niệm “bồi hoàn”
để chỉ số tiền mà người thu hồi đất nhận được thông qua chế độ bồi thường, hỗ trợ
khi có đất bị thu hồi theo quy hoạch.
- Hỗ trợ
Theo khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”. Dự thảo đã rút gọn khái
niệm như sau: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho
người có đất bị thu hồi.”
- Tái định cư
Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm tái định cư; tuy nhiên, nhiều
văn bản vẫn quy định về tái định cư. Có thể khái quát rằng: tái định cư là việc bố trí
chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp
xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình thức tái định cư bao gồm:
bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền.
- Khiếu nại về đất và khiếu kiện về đất
Khiếu nại là một quyền hiến định, được quy định tại Điều 74 của Hiến pháp
năm 1992. Quyền này được quy định chi tiết tại Luật Khiếu nại năm 2011. Việc giải
quyết khiếu nại được thực hiện bởi những chủ thể thừa hành hành chính, bao gồm:
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
6
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
cơ quan hành chính, người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước đã
ban hành quyết định hành chính, thực hiện hành vi hành chính hoặc cấp trên trực
tiếp của các chủ thể này.
Quyền khiếu kiện (còn gọi là khởi kiện hành chính) bắt đầu được ghi nhận từ
Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính năm 1996 (sửa đổi, bổ sung năm
1998, 2006). Ở Việt Nam, Hiến pháp không đề cập quyền khiếu kiện. Cá nhân, cơ
- Khung giá đất trồng cây lâu năm.
- Khung giá đất rừng sản xuất.
- Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản.
- Khung giá đất làm muối.
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để định
mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
- Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa
phương.
2.1.2. Đối với nhóm đất phi nông nghiệp
- Khung giá đất ở tại nông thôn.
- Khung giá đất ở tại đô thị.
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại NT.
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp,
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân
cận do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để định mức giá đất phù hợp với tình
hình thực tế tại địa phương.
- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các
mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử
dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
2.1.3. Đối với nhóm đất chưa sử dụng
Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa
sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
trệ của công tác giải phóng mặt bằng cũng như công tác triển khai dự án, và thiệt
hại càng lớn khi dự án bị đình trệ càng lâu. Vì vậy, khi triển khai một dự án thì khâu
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
9
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
thẩm định giá đất trong đền bù giải phóng mặt bằng là điều rất quan trọng, được ưu
tiên hàng đầu, kết quả của thẩm định viên phải phù hợp thì có thế người dân mới
chấp nhận giao đất để triển khai dự án. Khi tiến hành định giá, thẩm định viên phải
xác định được các nhân tố trực tiếp tác động đến giá, có vậy mức giá mà thẩm định
viên đưa ra mới hợp lý. Các nhân tố đó bao gồm:
- Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
- Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
- Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác.
- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý: Trong mỗi loại đô thị
được chia làm 4 loại đường phố bao gồm:
Đường phố loại 1
Đường phố loại 2
Đường phố loại 3
Đường phố loại 4
Trong quá trình thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng – an ninh hay các
dự án phục vụ múc đích phát triển của đất nước, việc thu hồi đất ở, đất sản xuất
kinh doanh và đất nông nghiệp của người dân là không thể tránh khỏi. Tuy nhiên,
điều hết sức quan trọng ở đây là làm sao để Nhà nước và người dân cùng có lợi.
Chính vì vậy, Nhà nước đã ban hành thông tư về việc xây dựng bảng giá đất ở các
tỉnh hang năm dự trên các tiêu thức đã đề cập ở trên để điều chỉnh giá sao cho phù
hợp với tình hình của các địa phương khác nhau. Từ đó các địa phương lấy đó làm
căn cứ để xác định mức giá đền bù thiệt hại về đất, hoa màu, cây trồng và các công
trình trên đất khi phải giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, khi tiến hành giải phóng mặt bằng còn có một yếu tố vô hình chưa
được tính đến, đó là việc thay đổi khả năng phát triển ngành nghề truyền thống. Giả
quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - vật giá có sự
tham gia của các ngành liên quan; căn cứ để xác định gồm:
- Giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loại
đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ được hướng
dẫn tại Thông tư liên Bộ số 94TT /LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây
dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá Chính phủ đã bao hàm hệ số K quy định
trong Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ và Quyết định
số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
11
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
- Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế ở địa phương. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đối
với đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân
cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất ở địa phương.
Trong trường hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển quyền sử dụng đất
ổn định (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ
số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thời
gian ổn định đó.
2.3.1.3. Giá đất để tính đền bù thiệt hại
Giá đất tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp
tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K:
- Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi
trồng thuỷ sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất
tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Chỉ xác định hệ
số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với
giá đất do UBND cấp tỉnh quy định khi ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã diễn ra phổ biến.
- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ
Thu nhập = giá trị sản lượng - chi phí hợp lý
= 45.000.000 - 27.000.000 = 18.000.000 đồng
Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi:
Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại :
Vậy hệ số K của giá đất nông nghiệp hạng IV là: 1,15
Ví dụ 2: Tại xã Kỳ Hải huyện Kỳ Anh, có diện tích nuôi trồng thủy sản lớn, có
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
13
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
số liệu điều tra như sau:
- Sản lượng trung bình nuôi tôm sú là 0,482 tấn/ hecta
- Giá tôm sú bán buôn: 200.000 đồng/1kg;
- Chi phí hợp lý (bao gồm rủi ro, dịch bệnh) = 90%;
- Giá 1 ha đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ do UBND cấp tỉnh quy định là
95.000.000 đồng.
- Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước không kỳ hạn = 0,5%/tháng
(6%/năm).
Xác định hệ số K để định giá đền bù cho 1 ha đất nông nghiệp hạng IV như
sau:
Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí hợp lý và thu nhập.
- Giá trị sản lượng = 0,482 tấn x 200.000đ/kg = 96.400.000 đồng
- Chi phí hợp lý = 0,482 tấn x 90% x 200.000đ/kg = 86.760.000 đồng
Thu nhập = giá trị sản lượng - chi phí hợp lý
= 96.400.000 - 86.760.000 = 9.640.000 đồng
Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi:
Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại :
Vậy hệ số K của giá đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ là: 1,7
Tuy nhiên thường thì hệ số K của đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được
UBND tỉnh quy định là 1,5
2.3.3. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỉ giá chuyển quyền sử dụng
Đường từ ông Tương Hiền (QL1A) đến cửa nhà ông Tràng Ruổi thôn Trọt Me 400,000
Đất ở tại Khu tái định tại xã Kỳ Trinh 300,000
- Riêng các lô giáp mặt tiền các đường quy hoạch rộng trên 20m (>20m) 400,000
Đất ở tại các vị trí còn lại của xã Kỳ Trinh 300,000
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại quốc lộ 1A là 220 triệu/mét
dài. 500m
2
tương đương 14 mét dài. Vậy mỗi mét vuông có giá 6,16 triệu đồng, giá
đất ban hành là 4,5 triệu đồng/ m
2
. Vậy ta tính được hệ số K:
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
15
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại đường từ ngã 4 Cổng chào
Kỳ Trinh đến ngã 4 bưu điện văn hóa có giá 1.200.000đ/m
2
, giá đất ban hành là 1
triệu đồng/ m
2
. Vậy ta tính được hệ số K:
Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo
từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm
muối, và đất khu dân cư nông thôn.
2.3.4. Xác định hệ số K và giá đất đền bù cho 1 số trường hợp đặc biệt
Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối nuôi trồng thuỷ sản ở nơi mà việc ch
uyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến thì có thể xác định hệ số K bằng 1
trong 2
lấy theo giá đất nông nghiệp của hạng trước khi chuyển đổi (chỉ áp dụng trong
trường hợp tính bồi thường, giải phóng mặt bằng).
3. Các phương pháp xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng
3.1. Vai trò của phương pháp xác định giá đất
Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sử
dụng làm căn cứ để:
- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật;
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường
hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai
năm 2003;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật;
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
17
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do
+ Hiện trạng sử dụng đất;
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường;
+ Các đặc điểm về pháp lý;
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất,
khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở Bước 3.
3.3. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
20
Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định
giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số
tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền
thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất
động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng
thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì
tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,
doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác
định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu
nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất
cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm
ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính
theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa,
vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng
về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại
chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí
không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng
là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
3.4 Phương pháp xác định giá bằng thu thập mẫu số liệu
3.4.1. Giới thiệu về phương pháp thu thập mẫu số liệu
Phương pháp thu thập mẫu số liệu được hướng dẫn sử dụng và áp dụng theo
thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ TNMT-Bộ tài chính và
quyết định số 1431/STNMT-ĐGĐ&BT của Sở TNMT tỉnh Hà Tĩnh.
Phương pháp gồm bước:
Bước 1: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị
trường tại điểm điều tra
Bước 2: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp tỉnh
Bước 4: Dự thảo bảng giá đất.
Bước 5: Thẩm định bảng giá đất.
Sinh viên: Chu Lê Lâm – MSV: CQ52194
22
Copyright: Tài liệu đại học ©